Вопрос

Можно ли разводить рыбу в котловане на арендованном участке сельхозназначения и оформить участок в собственность без торгов

Здравствуйте, арендую участок сельхозназначения, там есть котлован (где-то на 15 соток), он нигде не числится, просто яма в поле. Могу ли я заняться аквакультурой, то есть разводить рыбу? Участок как чистая степь. И ещё если получится, можно ли этот участок оформить в собственность без торгов или аукционов? У меня из документов только акт осмотра и предварительный договор аренды на три года.

Вопрос №82307Ответы: 1

28.06.2026

Нейроадвокат

14:5128.06.2026

Аграрное право Нужен документ

Анализ ситуации

В данной ситуации пользователь является арендатором земельного участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения. Правоотношения возникли из предварительного договора аренды, заключенного на три года, а также из фактического пользования участком, подтвержденного актом осмотра. Юридически значимым обстоятельством является то, что пользователь не имеет основного (заключенного) договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, а располагает лишь предварительным соглашением.

На участке расположен котлован (яма), который не учтен в официальных документах, то есть не зарегистрирован ни как водный объект, ни как обособленный водный объект, ни как искусственный водоем. С точки зрения правовой квалификации, наличие такого неузаконенного углубления на землях сельхозназначения создает неопределенность: с одной стороны, оно фактически существует, с другой — юридически его статус не определен. Это может повлиять на возможность его использования для размещения водного объекта в целях аквакультуры.

Пользователь намерен изменить фактическое использование участка: вместо ведения сельскохозяйственного производства (выращивания сельхозкультур) он планирует заниматься аквакультурой (разведением рыбы), что подразумевает создание и эксплуатацию водного объекта или использование котлована в качестве рыбоводного пруда. Такое изменение функционального назначения части участка затрагивает правовой режим использования земель сельскохозяйственного назначения, а также требует соблюдения норм водного законодательства (в части создания и использования водных объектов) и законодательства о рыболовстве и аквакультуре.

Дополнительно пользователь ставит вопрос о возможности выкупа участка в собственность без торгов. Для этого необходимо оценить, имеется ли у него право на преимущественное приобретение арендованного земельного участка. В данном случае ключевым фактором является вид договора аренды: предварительный договор не порождает права аренды, а лишь обязывает стороны заключить основной договор в будущем. Следовательно, пользователь не является арендатором в юридическом смысле до момента заключения и государственной регистрации основного договора аренды. Это лишает его оснований претендовать на выкуп без торгов, предусмотренных земельным законодательством для арендаторов земельных участков сельхозназначения.

Также требует анализа вопрос о допустимости перевода или изменения разрешенного использования участка для целей аквакультуры. Земли сельскохозяйственного назначения имеют строго целевое назначение, и их использование для рыбоводства допускается только в прямо установленных законом случаях. Наличие неучтенного котлована не создает автоматического права на размещение пруда, а сам по себе факт отсутствия регистрации водного объекта влечет риски признания его самовольным сооружением.

Правовое регулирование аквакультуры на землях сельскохозяйственного назначения прямо допускает такое использование. Согласно статье 78 Земельного кодекса РФ, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для целей аквакультуры (рыбоводства). Это означает, что само по себе намерение разводить рыбу на арендуемом участке не противоречит целевому назначению земель. Ваш участок, как степная территория, очевидно, относится к сельскохозяйственным угодьям, однако закон не исключает возможность размещения на них водных объектов для аквакультуры. Более того, пункт 2 статьи 77 ЗК РФ прямо включает в состав земель сельскохозяйственного назначения водные объекты, в том числе пруды, используемые для прудовой аквакультуры. Таким образом, при условии соблюдения всех требований, котлован может быть преобразован в такой объект.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для целей аквакультуры (рыбоводства).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 78

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые ... водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры) ...
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 77

Для аквакультуры на вашем участке ключевое значение имеет правовой статус имеющегося котлована. Поскольку он не числится в документах, его юридическая природа не определена. Водный кодекс РФ в статье 5 относит к поверхностным водным объектам, в частности, обводненные карьеры. Если котлован заполнен водой постоянно или большую часть года, он может быть квалифицирован как обводненный карьер. Однако это возможно только после признания его водным объектом в установленном порядке — через проведение гидрологических исследований и постановку на учет в государственном водном реестре. Пока этого не сделано, вы не можете законно использовать котлован для рыбоводства, так как он не имеет правового режима водного объекта.

Статья 5 Водного кодекса РФ определяет, что к поверхностным водным объектам относятся водоемы, в том числе обводненные карьеры (п. 2 ч. 2). Котлован, заполненный водой, может быть квалифицирован как обводненный карьер, если он соответствует признакам водного объекта. Это важно для определения правового режима использования котлована для аквакультуры.
— Водный кодекс Российской Федерации, ст. 5

Даже если котлован будет признан обводненным карьером, его использование для аквакультуры имеет особенности. Федеральный закон «Об аквакультуре (рыбоводстве)» (далее — 148-ФЗ) в статье 4 устанавливает, что в обводненных карьерах и прудах (за исключением крупных) рыбоводные участки не выделяются. Это означает, что для разведения рыбы в таком котловане не нужно получать договор пользования рыбоводным участком, но и формировать его как самостоятельный объект прав нельзя. Вместо этого использование возможно в рамках земельного участка. Статья 5.1 того же закона прямо допускает использование земель сельскохозяйственного назначения, занятых обводненными карьерами и прудами, для целей прудовой аквакультуры.

Статья 4. Рыбоводные участки. 3. В обводненных карьерах и прудах (за исключением прудов, образованных водоподпорными сооружениями на водотоках и с акваторией площадью более 200 гектаров, если иное не предусмотрено федеральными законами), а также на водных объектах, используемых в процессе функционирования мелиоративных систем, рыбоводные участки не выделяются.
— Федеральный закон от 02.07.2013 № 148-ФЗ «Об аквакультуре (рыбоводстве)», ст. 4

Для целей аквакультуры (рыбоводства) допускается использование земель сельскохозяйственного назначения, занятых водными объектами (обводненными карьерами и прудами, в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), расположенными в границах земельного участка, в целях осуществления прудовой аквакультуры, а также использование земельного участка для осуществления деятельности, предусмотренной договором пользования рыбоводным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.
— Федеральный закон от 02.07.2013 № 148-ФЗ «Об аквакультуре (рыбоводстве)», ст. 5.1

Закон также предоставляет арендатору земельного участка право использовать имеющиеся на нем водные объекты. Статья 40 Земельного кодекса РФ позволяет собственнику или арендатору использовать в установленном порядке для собственных нужд пруды и обводненные карьеры, а также проводить мелиоративные работы, размещать пруды. Вы как арендатор (при наличии основного договора аренды) могли бы воспользоваться этим правом, но для этого котлован должен быть легализован как водный объект и соответствовать экологическим и санитарным требованиям. Кроме того, размещение пруда требует соблюдения специальных требований, включая необходимость получения разрешений на водопользование, если котлован связан с водотоком или требует забора воды.

использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации; ... 3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, агролесомелиоративные, агрофитомелиоративные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, размещать пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные искусственные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 40

Что касается выкупа участка в собственность без торгов, ключевой нормой является пункт 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ и статья 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (101-ФЗ). Эти нормы предоставляют арендатору преимущественное право на выкуп земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при соблюдении ряда условий. Во-первых, участок должен быть предоставлен в аренду для сельскохозяйственного производства. Предварительный договор аренды на три года, который у вас есть, сам по себе не считается договором аренды — он лишь обязывает заключить основной договор в будущем. Для того чтобы начать течение трехлетнего срока, необходимо заключить и зарегистрировать основной договор аренды (аренда недвижимости подлежит государственной регистрации). Без этого выкуп невозможен.

"Статья 39.3 ЗК РФ устанавливает случаи продажи земельных участков без торгов. В частности, подпункт 9 пункта 2 предусматривает продажу без торгов земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии отсутствия информации о выявленных и неустраненных нарушениях законодательства."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.3

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
— Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 10

Дополнительное условие для выкупа — отсутствие информации о выявленных и неустраненных нарушениях земельного законодательства. У вас на участке имеется неучтенный котлован, который может быть расценен как самовольное изменение рельефа или несанкционированное размещение водного объекта. Если это нарушение будет выявлено в рамках государственного земельного надзора и не устранено (например, путем легализации котлована), это станет препятствием для выкупа. Поэтому перед подачей заявления о выкупе необходимо узаконить использование котлована для аквакультуры и, возможно, изменить вид разрешенного использования участка.

Также стоит учитывать, что преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения принадлежит субъекту РФ или муниципальному образованию (статья 8 101-ФЗ). При продаже участка вы обязаны уведомить соответствующий орган о намерении продать его, и только при отказе от выкупа сможете продать его другому лицу. Однако нормы о выкупе арендатором без торгов (п.9 ч.2 ст.39.3 ЗК РФ и ст.10 101-ФЗ) являются специальными и не требуют соблюдения процедуры преимущественного выкупа публичным образованием — выкуп осуществляется напрямую, минуя аукцион, но при соблюдении всех условий.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
— Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 8

Перевод земельного участка из категории сельскохозяйственного назначения в другую категорию для целей аквакультуры не требуется. Статья 78 ЗК РФ и статья 5.1 148-ФЗ прямо допускают использование земель сельскохозяйственного назначения для аквакультуры. Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (172-ФЗ) в статье 7 устанавливает исключительные случаи перевода сельскохозяйственных угодий, среди которых размещение промышленных объектов, линейных сооружений, добыча полезных ископаемых и т.п. Аквакультура не входит в этот перечень, следовательно, перевод не допускается. Вам необходимо оставаться в категории земель сельскохозяйственного назначения, но изменить вид разрешенного использования участка на «для аквакультуры» или «для сельскохозяйственного производства с правом размещения водных объектов», если это предусмотрено градостроительным регламентом.

Статья 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию 1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных: ... 4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи; ...
— Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», ст. 7

Таким образом, действующее законодательство не запрещает аквакультуру на землях сельскохозяйственного назначения, но требует легализации водного объекта (котлована), оформления надлежащего договора аренды и использования участка без нарушений. Выкуп без торгов возможен, но только после заключения основного договора аренды, истечения трех лет и при условии отсутствия нарушений. Цель аквакультуры сама по себе не является основанием для перевода земель в другую категорию.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Разведение рыбы в котловане на арендуемом земельном участке сельскохозяйственного назначения в целом допустимо, но начать такую деятельность прямо сейчас нельзя. Основными препятствиями являются отсутствие у вас основного (зарегистрированного) договора аренды, а также нелегализованный статус самого котлована, который необходимо официально признать водным объектом. Выкуп этого участка в собственность без торгов в будущем возможен, но не раньше чем через три года после заключения и государственной регистрации основного договора аренды и при условии полного устранения всех нарушений земельного законодательства.

Документы и доказательства

Зарегистрированный основной договор аренды земельного участка.
Правоустанавливающие документы на земельный участок (выписка из ЕГРН).
Результаты гидрологического обследования, подтверждающие, что котлован является обводненным карьером, и его технические характеристики.
Решение уполномоченного органа о внесении котлована в государственный водный реестр как водного объекта.
Акт государственного земельного надзора об отсутствии нарушений (или документы, подтверждающие устранение ранее выявленных нарушений, например, самовольного занятия или порчи земель).
Решение органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования земельного участка (если потребуется).

Сроки и риски

Заключение основного договора аренды отсрочит трехлетний срок, необходимый для выкупа без торгов, на весь период аренды. Он начнет течь только с момента государственной регистрации основного договора.
Нелегализованный котлован и его использование для аквакультуры без законных оснований могут быть квалифицированы как самовольное занятие водного объекта или нарушение земельного законодательства, что повлечет административный штраф и предписание об устранении нарушения.
Любая информация о наличии выявленного и неустраненного нарушения земельного законодательства станет безусловным основанием для отказа в предоставлении участка в собственность без торгов.

Когда нужен адвокат

Если собственник земельного участка отказывается или затягивает заключение основного договора аренды, несмотря на наличие предварительного соглашения.
При получении отказа от уполномоченных органов (Росводресурсов, администрации) в легализации котлована или изменении вида разрешенного использования.
В случае фиксации государственным земельным инспектором нарушений, связанных с использованием котлована, для выработки стратегии защиты и минимизации санкций.
При подаче заявления о выкупе земельного участка для оценки законности полученного отказа и его обжалования.
На этапе подачи иска о понуждении к заключению основного договора аренды, если переговоры с собственником не дали результата.