- При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
- Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 250
Если дольщики решат оформить куплю-продажу, то к такому договору будут применяться общие нормы ГК РФ о купле-продаже и специальные нормы о продаже недвижимости. Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавец обязуется передать товар в собственность покупателю за определённую денежную сумму. Применительно к доле в земельном участке, ст. 549 ГК РФ прямо относит земельный участок (и, соответственно, долю в праве на него) к объектам договора продажи недвижимости. Таким образом, договор купли-продажи доли должен содержать условие о цене — конкретной сумме, за которую продаётся доля. Стороны вправе указать любую цену по своему усмотрению, однако она должна быть реальной, а не символической, иначе сделка может быть переквалифицирована как притворная (прикрывающая дарение) на основании ст. 572 ГК РФ.
Статья 454. Договор купли-продажи
- По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 454
Статья 549. Договор продажи недвижимости
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 549
Что касается налогообложения, ст. 214.10 НК РФ устанавливает особенность: если доход от продажи недвижимости (включая долю) меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то для целей налога на доходы физических лиц (НДФЛ) доход принимается равным этой величине. Это означает, что при продаже доли по цене ниже 70% её кадастровой стоимости продавец всё равно будет обязан уплатить налог с суммы, равной кадастровой стоимости на коэффициент 0,7. Следовательно, экономически невыгодно указывать цену ниже этого порога, так как налоговый орган пересчитает базу. В данном контексте минимальной ценой для налоговых целей является 70% кадастровой стоимости доли, но сама сделка остаётся действительной и при меньшей цене — налог просто будет исчисляться не от договорной цены, а от расчётной величины.
Статья 214.10 НК РФ устанавливает особенности определения налоговой базы при продаже недвижимости, включая правило о том, что если доход от продажи меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то для налогообложения доход принимается равным этой величине. Это применимо к продаже доли в земельном участке.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 214.10
Если же дольщики выберут договор дарения, то применяется ст. 572 ГК РФ: дарение является безвозмездной сделкой, то есть даритель не получает встречного предоставления. Если оформить продажу по цене, близкой к нулю, но назвать её дарением, такая сделка будет признана притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Кроме того, договор дарения недвижимости, согласно ст. 574 ГК РФ, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. С точки зрения налогов, дарение между физическими лицами, не являющимися близкими родственниками (вопрос о статусе родства в контексте не раскрыт, но если стороны — не родственники), влечёт у одаряемого обязанность уплатить НДФЛ со стоимости подарка, которая определяется по кадастровой стоимости доли. То есть фактически одаряемый заплатит налог с полной кадастровой стоимости, тогда как при купле-продаже продавец платит НДФЛ только с разницы между ценой и вычетом (или с 0,7 кадастровой стоимости), а покупатель налог не платит. Таким образом, дарение зачастую менее выгодно для одаряемого, если он не освобождён от налога (например, как близкий родственник по ст. 217 НК РФ — этой нормы в предоставленном контексте нет, её следует искать в Налоговом кодексе).
Статья 572. Договор дарения
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572
Статья 574. Форма договора дарения
3. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 574
Вопрос о необходимости согласования продажи доли с департаментом земельных ресурсов или органом местного самоуправления напрямую в предоставленном контексте НПА не урегулирован. В контексте нет специальных норм Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который мог бы вводить дополнительные требования при сделках с долями в праве на земли сельхозназначения. Вместе с тем, ст. 246 и 250 ГК РФ, будучи общими нормами, не требуют получения разрешения государственного органа на продажу доли совладельцу. По общему правилу, если покупатель уже является участником долевой собственности, сделка не требует согласования с органами власти — преимущественное право покупки здесь не задействуется, а само ограничение по отчуждению земельных долей (установленное в законе об обороте) в случае продажи совладельцу, как правило, не применяется. Однако для исчерпывающего ответа следует обратиться к специальному закону: Федеральному закону от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также к ст. 217 и 220 НК РФ для налоговых вычетов. Поскольку эти нормы не входят в предоставленный блок, их анализ выходит за рамки доступного контекста.
