Нужно ли согласие лесхоза на уступку прав аренды лесного участка (цессию), если в договоре это не предусмотрено?

Нужно ли согласие арендодателя (лесхоза) на уступку прав аренды лесного участка

Правовой режим перенайма лесного участка зависит от двух ключевых обстоятельств: (1) дата заключения договора аренды — до или после 1 октября 2015 г., и (2) цель предоставления участка — для заготовки древесины или для иных целей.

Базовое правило ГК РФ — перенаём с согласия арендодателя:

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор
— п. 2 ст. 615 ГК РФ

Эта норма применяется, если «другим законом» не установлено иное. Таким «иным» может выступать п. 5 ст. 22 ЗК РФ (уведомительный порядок), но его применимость к лесным участкам определяется ЛК РФ.

Правило ЗК РФ — упрощённый уведомительный порядок для публичных участков на срок более 5 лет:

Арендатор земельного участка, за исключением участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется
— п. 5 ст. 22 ЗК РФ

Связка с ЛК РФ — ключевая норма-мост:

К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации , если иное не установлено настоящим Кодексом. 5. Предоставление лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование юридическим лицам и в безвозмездное пользование гражданам осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации , если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. 6. Граждане, юридические лица, которым лесные участки предоставлены в аренду в целях заготовки древесины, не вправе сдавать арендованный лесной участок в субаренду или передавать свои права и обязанности по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем)
— пп. 4 и 6 ст. 71 ЛК РФ

Из п. 4 ст. 71 ЛК РФ следует, что после 1 октября 2015 г. (дата вступления в силу Закона № 206-ФЗ) к аренде лесных участков применяются положения и ГК РФ, и ЗК РФ одновременно — а значит, и п. 5 ст. 22 ЗК РФ об уведомительном порядке. Однако ЛК РФ устанавливает и своё «иное» — п. 6 ст. 71 ЛК РФ (запрет перенайма для участков, предоставленных в целях заготовки древесины).

Позиция Верховного Суда РФ (Обзор № 4/2020, п. 16):

Ничтожным является соглашение о передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды лесного участка при отсутствии согласия арендодателя, если договор аренды был заключен до вступления в силу положений законодательства, допускающих такую передачу. 38 Уполномоченный орган (далее – комитет) в 2009 году предоставил обществу в аренду сроком на 49 лет лесной участок для строительства , реконструкции и эксплуатации автомобильной дороги. Участок относился к категории земель лесного фонда , имел вид разрешенного использования «строительство, реконструкция, эксплуатация линий электропередачи , линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов». Общество на основании подписанного с кооперативом соглашения в 2016 году передало последнему права и обязанности арендатора лесного участка. Кооператив уведомил комитет о состоявшейся уступке. Комитет обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу об обязании ответчика передать истцу лесной участок , предоставленный в аренду, в состоянии , пригодном для ведения лесного хозяйства . Комитет ссылался на то , что соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды лесного участка является ничтожным, поскольку заключено без согласия арендодателя
— Обзор судебной практики ВС РФ № 4/2020 (от 23.12.2020), п. 16

Верховный Суд прямо разграничил: для договоров аренды лесного участка, заключённых до 1 октября 2015 г. (до внесения изменений в ст. 71 ЛК РФ Законом № 206-ФЗ), применяется п. 2 ст. 615 ГК РФ (перенаём — только с согласия арендодателя), а не п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Отсутствие согласия арендодателя влечёт ничтожность соглашения о перенайме на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ в сочетании с п. 2 ст. 391 ГК РФ (перевод долга без согласия кредитора ничтожен).

Вывод:

Если договор аренды заключён до 1 октября 2015 г.: согласие арендодателя (лесхоза) обязательно. Без такого согласия соглашение о цессии/перенайме является ничтожной сделкой. Молчание договора о порядке передачи прав не отменяет необходимость согласия — напротив, по общему правилу п. 2 ст. 615 ГК РФ согласие требуется по умолчанию.

Если договор аренды заключён 1 октября 2015 г. или позднее и участок предоставлен НЕ для заготовки древесины: согласие арендодателя не требуется — достаточно уведомления арендодателя о состоявшейся передаче прав (п. 5 ст. 22 ЗК РФ через п. 4 ст. 71 ЛК РФ), при условии, что сам договор аренды не содержит прямого ограничения или запрета на передачу прав без согласия («если договором аренды не предусмотрено иное»). Поскольку клиент указывает, что в договоре про это ничего не сказано, ограничение отсутствует, и действует уведомительный порядок.

Если участок предоставлен в целях заготовки древесины (независимо от даты): перенаём запрещён полностью в силу прямого указания п. 6 ст. 71 ЛК РФ — арендатор не вправе передавать свои права и обязанности другим лицам. Любое соглашение о перенайме будет ничтожным.

В какой форме должна быть совершена уступка: нотариальная или простая письменная (ППФ), и нужна ли государственная регистрация

Форма соглашения о перенайме:

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. 2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
— п. 1 ст. 389 ГК РФ

Договор аренды лесного участка заключается в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), а не в нотариальной. Соответственно, и соглашение о передаче прав и обязанностей (цессия / перенаём) по такому договору должно быть совершено в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение не требуется, но и не запрещено — стороны вправе избрать нотариальную форму по своему желанию.

Государственная регистрация:

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом
— пп. 1, 2 ст. 609 ГК РФ

Договор аренды лесного участка на 49 лет — это договор аренды недвижимого имущества на срок более года, подлежащий государственной регистрации в ЕГРН. При перенайме происходит переход прав и обязанностей арендатора к новому лицу, что по существу является переходом зарегистрированного права аренды.

Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ, соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Таким образом, соглашение о перенайме подлежит государственной регистрации в Росреестре — право аренды лесного участка перейдёт к новому арендатору только с момента такой регистрации.

Вывод: Уступка прав аренды лесного участка совершается в простой письменной форме (ППФ достаточно; нотариальная форма необязательна) и подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН.

Риски и последствия совершения уступки без согласия арендодателя, когда оно требуется

Ничтожность сделки при отсутствии согласия (договор до 01.10.2015):

Как установлено в Обзоре ВС РФ № 4/2020 (п. 16), соглашение о передаче прав по договору аренды лесного участка, заключённое без согласия арендодателя, когда такое согласие обязательно в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ, является ничтожной сделкой на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ (сделка, нарушающая требования закона и посягающая на публичные интересы либо права третьих лиц).

Кроме того, действует специальная норма о переводе долга:

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным
— п. 2 ст. 391 ГК РФ

Перенаём — это одновременная уступка прав и перевод долга (обязанностей) по договору аренды. Перевод долга без согласия кредитора (арендодателя) прямо признан ничтожным в силу закона.

Оспоримость при отсутствии согласия в иных случаях:

Если применим п. 5 ст. 22 ЗК РФ (договор после 01.10.2015), но в договоре всё же содержится условие о необходимости согласия арендодателя на передачу прав, сделка без такого согласия будет оспоримой (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ) — то есть может быть признана недействительной по иску арендодателя.

Гражданско-правовые последствия ничтожной сделки:

При ничтожности соглашения о перенайме:

• Новый (мнимый) арендатор не приобретает права пользования лесным участком и обязан освободить его;
• Арендодатель вправе потребовать возврата участка и возмещения убытков;
• Первоначальный арендатор остаётся обязанным по договору аренды (арендная плата продолжает начисляться);
• Новый арендатор вправе требовать от первоначального арендатора возврата уплаченных за уступку средств как неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) и возмещения убытков.

Риск расторжения договора аренды:

Совершение ничтожной сделки по передаче прав может быть расценено арендодателем как существенное нарушение договора и послужить основанием для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (п. 3 ст. 74.1 ЛК РФ, ст. 619 ГК РФ).

Вывод: Если согласие арендодателя требуется, но не получено, сделка по уступке прав ничтожна (для договоров до 01.10.2015) либо оспорима (для договоров после 01.10.2015 при наличии в договоре условия о согласии). В обоих случаях последствия крайне неблагоприятны для обеих сторон сделки — вплоть до утраты права аренды первоначальным арендатором. До совершения уступки необходимо установить применимый режим и либо получить согласие, либо направить уведомление.