Может ли иностранный гражданин купить сельхозучасток в собственность?
Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды
— ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Для Алексея это прямой и категоричный запрет: он, являясь иностранным гражданином, проживающим за границей и приезжающим по туристической визе, не может стать собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения ни в европейской части России, ни в Крыму. Норма не различает статус пребывания (виза, вид на жительство, РВП) — значение имеет именно иностранное гражданство.
Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами
— п. 2 ст. 5 ЗК РФ
Пункт 2 ст. 5 ЗК РФ отсылает к специальному федеральному закону об обороте сельхозземель, которым и установлен указанный запрет на собственность. Это означает, что даже если продавец — частное лицо и готов продать участок, регистрирующий орган откажет в государственной регистрации перехода права собственности на иностранца, а сама сделка будет недействительной.
Если же участок окажется в собственности иностранца по иным допускаемым законом основаниям (например, получен в наследство от гражданина РФ), действует обязанность его отчуждения:
В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу настоящего Федерального закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки
— п. 1 ст. 5 ФЗ № 101-ФЗ
А при отказе добровольно отчуждать — принудительная продажа с торгов по иску региона:
Орган государственной власти субъекта Российской Федерации в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах)
— п. 2 ст. 5 ФЗ № 101-ФЗ
Смысл для Алексея: даже случайное возникновение права собственности обязывает продать участок в течение года, иначе субъект РФ обратится в суд с требованием о понуждении к продаже с торгов, а при отсутствии покупателя — субъект/муниципалитет выкупит его сам. Ограничение действует на всей территории РФ без исключений для Крыма: ни ст. 3 ФЗ-101, ни Закон Республики Крым № 66-ЗРК/2015 не предусматривают для иностранцев изъятий из этого правила.
Вывод: Алексей не может купить сельхозучасток в собственность нигде в России — ни в европейской части, ни в Крыму. Для иностранца доступно только владение такими землями на праве аренды.
Можно ли сдавать участок в аренду, не открывая КФХ или компанию?
Ключевой факт: поскольку иностранец не может быть собственником сельхозземли (см. первый вопрос), он не может выступать и арендодателем в отношении «купленного» участка — покупать ему нечего. Добыть сельхозземлю иностранец может только в аренду:
В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности
— п. 1 ст. 9 ФЗ № 101-ФЗ
Аренда сама по себе иностранцу не запрещена — ст. 3 ФЗ-101 прямо допускает обладание сельхозземлями на праве аренды. Однако объём реальных возможностей зависит от того, чей это участок.
Вариант А — аренда государственного/муниципального участка. Льготное предоставление сельхозземель из государственной или муниципальной собственности для ведения сельхоздеятельности прямо увязано со статусом крестьянского (фермерского) хозяйства:
Гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство наряду со случаями, предусмотренными статьей 10 настоящего Федерального закона, вправе получить в аренду без проведения торгов земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности
— п. 1 ст. 10.1 ФЗ № 101-ФЗ
Без регистрации КФХ или сельхозорганизации иностранец фактически не сможет оформить аренду гос./мун. земли — право на такую аренду прямо обусловлено ведением фермерской деятельности. Формально иностранец может зарегистрировать КФХ (будучи дееспособным лицом — ст. 4 ФЗ № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»), но это противоречит исходному вопросу Алексея («не открывая КФХ»), да и без постоянного присутствия в РФ ведение фермерского хозяйства на практике нереализуемо.
Вариант Б — аренда частного участка. Здесь статус КФХ не обязателен: иностранец как физическое лицо может заключить договор аренды с частным собственником и использовать участок. Но сдать такой участок третьему лицу (в субаренду) разрешено только с согласия арендодателя:
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды
— п. 2 ст. 615 ГК РФ
То есть «сдать в аренду, не открывая ничего» через субаренду возможно лишь с письменного согласия собственника и не на срок больше основного договора. Для государственных/муниципальных земель, предоставленных для деятельности КФХ, субаренда вообще запрещена законом:
Передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются
— п. 9 ст. 9 ФЗ № 101-ФЗ
Для Алексея практический ответ: купить и затем сдавать в аренду он не может вовсе (нет собственности). Для арендованного у частника участка он может передать его в субаренду, но только по согласованию с собственником; арендовать же государственную/муниципальную землю в льготном порядке без статуса КФХ нельзя.
Вывод: без открытия КФХ или сельскохозяйственной организации иностранец может арендовать лишь частный сельхозучасток у его собственника, а сдавать его третьим лицам — только в субаренду с согласия арендодателя. Аренда государственных/муниципальных сельхозземель для ведения деятельности без статуса КФХ практически недоступна.
Разрешено ли строить жилой дом на землях сельхозназначения (в т.ч. в Крыму)?
Земли сельскохозяйственного назначения — это земли за границами населённых пунктов, предназначенные для нужд сельского хозяйства. Строительство жилых домов на них допускается лишь в строго ограниченных случаях, прямо перечисленных в законе:
а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо жилыми домами, садовыми домами, хозяйственными постройками, гаражами и другими объектами, размещение которых допускается на садовых земельных участках или огородных земельных участках
— п. 2 ст. 77 ЗК РФ
Из пункта 2 ст. 77 ЗК РФ следует: жилой дом на землях с/х назначения можно построить, только если участок (а) используется крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, либо (б) является садовым или огородным земельным участком. Обычный сельхозучасток, который Алексей гипотетически мог бы взять в аренду у частника, под эти категории не подпадает.
Для сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища и т.п.) запрет ещё жёстче:
Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке
— п. 6 ст. 79 ЗК РФ
Пункт 6 ст. 79 ЗК РФ прямо запрещает использовать сельскохозяйственные угодья для строительства жилых домов, садовых домов, хозяйственных построек и гаражей. Это общее правило, действующее и на территории Республики Крым: Закон Республики Крым № 66-ЗРК/2015 и Закон № 123-ЗРК/2020 «Об особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодьях» не вводят для крымских земель исключений, разрешающих жилую застройку на обычных сельхозугодьях.
Следовательно, Алексей не сможет построить на таком участке жилой дом — даже если бы смог его арендовать. Возможность жилого строительства появилась бы только после перевода земель из категории с/х назначения в категорию земель населённых пунктов или изменения вида разрешённого использования на ИЖС/садоводство, что для иностранца, не имеющего права на землю в собственность, практически недостижимо и в любом случае требует соблюдения процедур перевода.
**Вывод: на землях сельхозназначения, включая крымские, иностранец не может построить жилой дом: сельскохозяйственные угодья для жилищного строительства не используются (п. 6 ст. 79 ЗК), а жилые дома на таких землях допустимы только на участках КФХ или садоводства (п. 2 ст. 77 ЗК).
Каковы последствия нарушения: штрафы, изъятие земли, недействительность сделки
Даже если Алексей попытается обойти ограничения (например, зарегистрировать право собственности или вести нецелевое использование), это влечёт ответственность.
Нецелевое использование земельного участка (в т.ч. застройка там, где она не разрешена) — административный штраф:
Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ
Неиспользование сельхозземли по назначению (например, если купить или арендовать землю и «держать пустой», не ведя сельхозпроизводства) — отдельный штраф:
Неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом, за исключением случая, предусмотренного частью 2 1 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 0,3 до 0,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее трех тысяч рублей
— ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ
Помимо штрафов, длительное нецелевое использование или неиспользование земли даёт государству право на её изъятие через суд:
Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если: 1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет; 2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет подряд
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ
Практическое следствие для Алексея: любая попытка использовать сельхозучасток не по назначению (строить жильё, не вести производство) грозит административным штрафом от 0,5 до 1% кадастровой стоимости (но не менее 10 000 руб.) за нецелевое использование и от 0,3 до 0,5% (не менее 3 000 руб.) за неиспользование, а при нарушениях свыше трёх лет — принудительным изъятием участка по решению суда с продажей с публичных торгов. Сверх того, жилая постройка, возведённая без правовых оснований, подлежит сносу как самовольная, а сделка купли-продажи, заключённая иностранцем в обход ст. 3 ФЗ-101, — признанию недействительной.
**Вывод: нарушение ограничений оборота и целевого использования сельхозземель грозит штрафами по ст. 8.8 КоАП РФ, принудительным изъятием участка по ст. 6 ФЗ-101, сносом самовольной постройки и недействительностью сделки иностранца.
Сроки отчуждения и последствия отказа в регистрации (процедурный аспект)
Срок на отчуждение сельхозучастка, оказавшегося в собственности иностранца, прямо установлен п. 1 ст. 5 ФЗ-101 и составляет один год с момента возникновения права собственности. Этот же срок применяется и к долям в праве общей собственности. По истечении года Росреестр обязан известить орган власти субъекта РФ, который в течение месяца обращается в суд с иском о понуждении к продаже с торгов, как это закреплено в уже приведённых нормах (c2, c13).
Что касается самой регистрации сделки: при обращении иностранца в Росреестр за регистрацией перехода права собственности на сельхозземлю на основании договора купли-продажи, регистрирующий орган откажет в регистрационных действиях со ссылкой на ст. 3 ФЗ-101 и п. 2 ст. 5 ЗК РФ. Такая сделка, будучи направленной на обход прямого императивного законодательного запрета, является ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ (сделка, нарушающая требования закона).
При попытке получить государственный/муниципальный сельхозучасток в аренду без статуса КФХ иностранцу будет отказано по основанию несоответствия соискателя требованиям ст. 10.1 ФЗ-101 — право на льготную аренду адресовано только гражданам и КФХ, причём под «гражданином» в контексте данной нормы понимается гражданин РФ, а цель предоставления — осуществление деятельности КФХ.
Вывод: срок на добровольное отчуждение — 1 год; Росреестр откажет иностранцу в регистрации права собственности; государственный/муниципальный орган откажет в льготной аренде без статуса КФХ.
Альтернативные варианты для иностранца
Поскольку прямой доступ к собственности на сельхозземлю для иностранца закрыт, а аренда государственных земель — только через КФХ, ситуация Алексея не безвыходна, но требует структурных решений:
-
Регистрация КФХ (крестьянского фермерского хозяйства). Иностранец вправе быть членом КФХ (ст. 3 ФЗ № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» не содержит ограничений по гражданству для членов КФХ), а гражданин РФ — главой КФХ — может получить землю в аренду для его деятельности. Однако без личного присутствия в РФ и ведения реальной сельхоздеятельности этот вариант нежизнеспособен.
-
Учреждение российского юридического лица. Иностранец может учредить российское ООО (доля иностранного участия до 50%), однако и такое юрлицо попадает под ограничение ст. 3 ФЗ-101, если доля иностранцев превышает 50%. При доле до 50% ограничение формально не срабатывает, и юрлицо может владеть сельхозземлёй на праве собственности. Но это требует реального ведения бизнеса в РФ, налоговой отчётности и т.п.
-
Аренда частного участка и использование по назначению. Наиболее реалистичный для иностранца вариант: заключить договор аренды сельхозучастка у частного собственника, вести на нём сельхозпроизводство (самостоятельно или с привлечением наёмных работников), при необходимости сдать в субаренду с согласия собственника. Такой подход не требует создания КФХ или юридического лица.
-
Перевод земли в иную категорию. Если конечная цель — строительство жилого дома, участок должен быть переведён из категории земель сельхозназначения в категорию земель населённых пунктов (в соответствии с ФЗ № 172-ФЗ «О переводе земель…»). Однако эта процедура сложна, длительна и для иностранца, не имеющего права на землю в собственность, практически недостижима без посредничества российского юрлица.
Вывод: для иностранца без КФХ/организации наиболее реалистичен вариант аренды частного сельхозучастка и использования его по прямому назначению (ведение сельхозпроизводства) либо сдача в субаренду с согласия собственника. Любые варианты, связанные со строительством жилья, требуют принципиального изменения правового режима земли, маловероятного для иностранца.
