Купила участок под ИЖС, но оказалось, что по нему проходит нефтепровод: как получить компенсацию или обменять участок?

Правомерен ли отказ в согласовании проекта из-за охранной зоны трубопровода

Участок, по которому проходит магистральный нефтепровод, находится в охранной зоне (зоне с особыми условиями использования территории) и/или в границах минимальных расстояний до трубопровода. Это не ограничивает право собственности, но ограничивает возможность хозяйственного использования участка:

1. Земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.
   — п. 3 ст. 104 ЗК РФ

1. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
   — п. 7 ст. 56 ЗК РФ

Что это означает для вас: отказать в строительстве архитектура может правомерно, если участок действительно попадает в охранную зону или зону минимальных расстояний и у вас нет письменного согласования собственника нефтепровода. Согласно позиции Верховного Суда, до установления зоны минимальных расстояний в порядке ст. 106 ЗК РФ строительство в их границах допускается только по согласованию с собственником трубопровода:

В силу части 21 статьи 26 Закона № 342-ФЗ до дня установления зоны минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) в соответствии со статьей 106 ЗК РФ (в редакции Закона № 342-ФЗ) и с утвержденным Правительством Российской Федерации положением о такой зоне строительство, реконструкция зданий, сооружений в границах минимальных расстояний до указанных трубопроводов допускаются только по согласованию с организацией – собственником системы газоснабжения, собственником нефтепровода, собственником нефтепродуктопровода
— п. 3 Обзора ВС РФ от 23.06.2021

Вывод: сам по себе отказ в повторном согласовании из-за охранной зоны/зон минимальных расстояний законен, если участок туда действительно попадает и нет согласования владельца трубы. Однако отказ был бы незаконным, если бы участок фактически находился вне зон (например, трубопровод малого диаметра, а спорщик посчитал завышенное расстояние — как в п. 2 Обзора ВС, где при диаметре 300 мм минимальное расстояние 75 м, а орган ссылался на 3000 м). Поэтому первое, что надо сделать — точно установить диаметр трубы, расстояние от её оси до участка и проверить, зарегистрирована ли зона в ЕГРН.

Компенсация/выкуп участка при невозможности строительства из-за охранной зоны

Ключевой механизм в вашей ситуации — возмещение убытков в связи с ограничением прав из-за установления зоны с особыми условиями использования территории. Вы как собственник земельного участка прямо названы в числе лиц, которым возмещаются убытки в полном объёме, включая упущенную выгоду:

Статья 57 1 . Особенности возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий 1. Убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные ограничением прав лиц, указанных в пункте 2 настоящей статьи, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, подлежат возмещению в полном объеме с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. Убытки возмещаются: 1) гражданам и юридическим лицам - собственникам земельных участков; 2) арендаторам земельных участков, землепользователям и землевладельцам, которым предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; 3) публично-правовым образованиям, органы государственной власти или органы местного самоуправления которых осуществляют полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в случае включения в границы зоны с особыми условиями использования территории земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности); 4) собственникам зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства в случае, если строительство таких зданий, сооружений, объектов начато до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории
— п. 1, 2 ст. 57.1 ЗК РФ

1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц; 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков; 4 1 ) ограничением прав собственников расположенных на земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, лиц, с которыми заключены договоры социального найма или договоры найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, режим которых не допускает размещение данных объектов; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ) 1 1 .
   — п. 1 ст. 57 ЗК РФ

Возмещают убытки за счёт собственника сооружения (трубопровода), в связи с размещением которого установлена зона — то есть с владельца/эксплуатанта нефтепровода:

1. Убытки, предусмотренные настоящей статьей, возмещают: 1) собственник здания, сооружения, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории
   — п. 8 ст. 57.1 ЗК РФ

Что это означает для вас: если зона с особыми условиями использования территории (охранная зона нефтепровода), попадающая на ваш участок, делает невозможным использование участка по виду разрешённого использования «для ИЖС», вы вправе требовать от собственника трубопровода выкупа участка по рыночной стоимости — это прямо предусмотрено Положением о возмещении убытков:

1. Соглашение о выкупе земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества заключается в случаях, если в связи с установлением или изменением зоны с особыми условиями использования территории невозможно использование земельного участка (расположенных на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства) в соответствии с видом его разрешенного использования, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, а в случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о виде разрешенного использования указанного земельного участка - исходя из цели предоставления такого земельного участка, указанной в документе, подтверждающем право на такой земельный участок, либо в случае отсутствия указанного документа - исходя из разрешенного использования, соответствующего назначению объектов недвижимого имущества.
   — п. 37 Положения о возмещении убытков, утв. Постановлением Правительства РФ № 59 от 27.01.2022

1. Соглашение о выкупе земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества заключается в связи с требованием о выкупе земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества, предъявленным правообладателем недвижимости или его представителем, путем его направления в форме документа на бумажном носителе почтовым отправлением с уведомлением о вручении либо в форме электронного документа по официальному адресу электронной почты лица, возмещающего убытки.
   — п. 41 Положения о возмещении убытков, утв. Постановлением Правительства РФ № 59 от 27.01.2022

Механизм запускается вашим письменным требованием о выкупе, направленным собственнику трубопровода (оператору — как правило, организациям системы «Транснефть»). Соглашение о выкупе заключается, если из-за зоны невозможно использовать участок по его разрешённому виду использования (для ИЖС строить нельзя). Размер возмещения определяется по рыночной стоимости на день, предшествующий решению об установлении зоны:

1. При расчетах размеров возмещения убытки лиц, указанных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 настоящей статьи, определяются с учетом рыночной стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории
   — п. 3 ст. 57.1 ЗК РФ

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
   — п. 1 ст. 461 ГК РФ

Вывод: компенсация реально достижима. Вы вправе направить собственнику нефтепровода письменное требование о возмещении убытков либо о выкупе участка по рыночной стоимости (п. 37–44 Положения № 59), а при отказе — взыскать убытки/выкупную цену в суде. При этом важно подтвердить, что участок действительно нельзя использовать под ИЖС.

Обмен участка на другой / изъятие для государственных нужд

Важное ограничение: само по себе попадание в охранную зону не влечёт изъятия или принудительного обмена — участок остаётся у вас в собственности, а вопрос решается через возмещение убытков/выкуп (см. блок 2):

1. Земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.
   — п. 3 ст. 104 ЗК РФ

Механизм «обмена» на другой участок существует, но только в рамках изъятия для государственных или муниципальных нужд (например, при строительстве/реконструкции линейных объектов — трубопроводов, дорог). ЗК РФ позволяет при согласии правообладателя предусмотреть в соглашении об изъятии предоставление другого участка или объекта взамен изымаемого:

1. При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков
   — п. 3 ст. 56.9 ЗК РФ

Однако изъятие происходит по инициативе органов власти/организации, размещающей объект, а не по желанию собственника участка. Собственник не может потребовать «обменять» участок только потому, что на нём охранная зона — для этого механизм компенсации через выкуп (блок 2).

Вывод: принудительного обмена по вашему требованию не существует. Если у собственника трубопровода есть потребность расширять/реконструировать объект и ваш участок потребуется — будет процедура изъятия с возмещением и опцией предоставления другого участка по соглашению. В вашей ситуации рабочий путь — не обмен, а требование о выкупе/возмещении убытков к владельцу нефтепровода.

Ответственность продавца, не сообщившего об обременении трубопроводом

Продавец обязан передать участок свободным от прав третьих лиц, а при нарушении у покупателя есть право требовать уменьшения цены либо расторжения договора:

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
   — п. 1 ст. 461 ГК РФ

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
— ст. 557 ГК РФ

Что это означает для вас: если продавец в 2009 году знал (или не мог не знать), что по участку проходит нефтепровод и строить нельзя, но не сообщил об этом, вы вправе поставить вопрос о расторжении договора с возвратом покупной цены и возмещением убытков. Практическое препятствие — срок давности (договор 2009 года) и то, что на момент покупки охранная зона фактически существовала физически (труба проложена), даже если сведения о ней не были внесены в ЕГРН, а значит ст. 460 ГК суд может счесть применённой — но сам риск давности.

Если труба была построена после покупки участка в 2009 году, ответственности продавца нет вовсе — здесь работает только механизм возмещения от собственника трубопровода (блок 2).

Вывод: к продавцу претензии возможны только при условии, что трубопровод был проложен до 2009 года и продавец скрыл это обстоятельство, а также в пределах исковой давности. Учитывая давность сделки, этот путь менее перспективен, чем требование о выкупе к собственнику нефтепровода; документы договора 2009 года и выписка ЕГРН о датах прокладки трубы здесь решают всё.

Защита от сноса, если построить всё же получится; обжалование отказа

Если вы построите дом, не зная об ограничениях, он не будет считаться самовольной постройкой — Верховный Суд закрепил защиту добросовестного застройщика, который не знал и не мог знать об ограничениях (например, если сведений о зоне не было в градостроительном плане и ЕГРН):

не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
— п. 5 Обзора ВС РФ от 23.06.2021 (абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ)

Это снижает риск сноса построенного дома, но не снимает запрет на строительство без согласования с собственником трубы для ввода в эксплуатацию.

Кроме того, если отказ архитектуры основан на произвольном/завышенном расчёте зоны (как в п. 2 Обзора ВС, где при трубе 300 мм приняли 3000 м вместо 75 м), отказ можно обжаловать в суде по правилам КАС РФ (гл. 22) — требование о признании отказа незаконным и обязании выдать разрешение. Основание для обжалования — п. 7 ст. 56 ЗК РФ:

1. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
   — п. 7 ст. 56 ЗК РФ

Вывод: прежде чем выбирать между «выкупом» и «строить при согласовании», проверьте фактическое расстояние от оси трубы до участка и диаметр (заказывается у эксплуатирующей организации). Если участок фактически вне зон — обжалуйте отказ через суд (административный иск). Если стройка запрещена объективно — реализуйте право на возмещение/выкуп (блок 2). Построенный в добросовестности дом не будет признан самовольным.

Считается ли охранная зона установленной без внесения сведений в ЕГРН, и значение этого для покупателя 2009 года

Охранная зона магистрального трубопровода считается установленной и действующей, даже если сведения о ней не были внесены в ЕГРН на момент вашей покупки в 2009 году. Согласно переходным положениям Закона № 342-ФЗ, разъяснённым Верховным Судом в п. 1 Обзора от 23.06.2021:

В соответствии с пунктом 3 части 8 статьи 26 Закона № 342-ФЗ до 1 января 2025 г. зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН, если такие зоны установлены до 1 января 2022 г. нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории. Согласно части 9 этой же статьи в случаях, если это предусмотрено законодательством, действовавшим на день установления зоны с особыми условиями использования территории, такая зона считается установленной при условии, что установлено или утверждено описание местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности. Часть 10 статьи 26 Закона № 342-ФЗ предусматривает, что зоны с 5 особыми условиями использования территорий, которые установлены до 1 января 2022 г. нормативными правовыми актами, при соблюдении условий, указанных в частях 8 и 9 названной статьи, считаются установленными вне зависимости от соответствия решений об их установлении требованиям, установленным в соответствии со статьей 106 ЗК РФ
— п. 1 Обзора ВС РФ от 23.06.2021 (части 8-10 ст. 26 ФЗ № 342-ФЗ)

Это означает, что охранная зона нефтепровода (и зона минимальных расстояний) существует юридически независимо от того, зарегистрирована ли она в ЕГРН, если трубопровод введён в эксплуатацию до 01.01.2022, а законодательство того времени (Правила охраны магистральных трубопроводов 1992 г., постановление № 1083 от 08.09.2017) определяло порядок её установления. Собственник трубопровода обязан направить документы для внесения сведений в ЕГРН не позднее 01.01.2025.

1. Убытки, предусмотренные настоящей статьей, возмещают: 1) собственник здания, сооружения, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории
   — п. 8 ст. 57.1 ЗК РФ

Вывод: тот факт, что в 2009 году в ЕГРН/документах купли-продажи могло не быть отметки об охранной зоне, не означает её отсутствия. Зона с особыми условиями уже действовала на момент покупки в силу нормативного акта. Именно поэтому сейчас архитектура отказывает в строительстве, и именно поэтому продавец мог не знать/не сообщить об ограничении — ограничение носило внереестровый характер. Это ключевой фактор, определяющий выбор стратегии: ответственность администрации/архитектуры, выдавшей разрешение в 2009 году, и право на возмещение/выкуп от владельца трубы сохраняются независимо от реестровой записи.