Покупаю участок с домом, который продавец обещает снять с учёта после сделки: какие риски и что делать, если не успеет

Риск отчуждения участка, пока дом числится в ЕГРН и право на него не погашено

Главный юридический риск сделки — запрет отчуждать земельный участок отдельно от находящегося на нём здания, когда они принадлежат одному лицу. Пока дом не снят с кадастрового учёта и право собственности на него не прекращено, продавец остаётся собственником и дома, и участка.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)
— п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Для вашей ситуации это означает: пока снятие дома с учёта не завершено, продать «только участок» юридически нельзя — предмет сделки искажается, а Росреестр вправе приостановить регистрацию, увидев, что на продаваемом участке ещё стоит зарегистрированный объект.

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243);
   — п. 1 ст. 235 ГК РФ

Право собственности на уничтоженный объект прекращается в силу закона (гибель/уничтожение), но в ЕГРН запись о праве и сам объект «гасятся» только после процедуры снятия с кадастрового учёта по акту обследования, который готовит кадастровый инженер.

Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 315-ФЗ ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Акт обследования подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой акт. Акт обследования, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой акт кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда. 3.
— ч. 1 ст. 23 Закона № 218-ФЗ

1. собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; 4 1 ) собственника земельного участка, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение, помещения или машино-места в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости и государственной регистрации прекращения зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости прав на такие объекты недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости ликвидирован (в отношении юридического лица) или его правоспособность прекращена в связи со смертью и право на данные объекты недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица);
   — пп. 4, 4.1 ч. 1 ст. 15 Закона № 218-ФЗ

Из этого следует практическое правило: подавать основной договор на регистрацию перехода права можно только после того, как дом полностью снят с учёта и запись о праве погашена — а не после простого подписания договора. Само по себе подписание договора завтра проблемы не создаёт, но если вы подадите его на регистрацию до завершения снятия (а оно «к концу августа»), регистрация, скорее всего, будет приостановлена. Поэтому ключевой вопрос — не «когда подписывать», а «когда подавать на регистрацию»: это должно быть после снятия дома с учёта.

Вывод по вопросу: Покупать участок, пока дом числится в ЕГРН, юридически рискованно — сделка нарушает п. 4 ст. 35 ЗК РФ. Основной договор можно подписать, но подача его на регистрацию допустима только после завершения снятия дома с учёта (конец августа). Без этого Росреестр приостановит, а затем откажет в регистрации.

Последствия подачи на регистрацию до снятия дома — приостановка и отказ Росреестра

Если документы на регистрацию перехода права поданы, пока в ЕГРН ещё числится дом и живое право на него у продавца, государственный регистратор вправе приостановить регистрацию по основаниям, предусмотренным ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

1. имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;
   — п. 3 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ

Если в срок приостановления причина не устранена (то есть дом так и не снят с учёта), следует отказ в регистрации.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
— ч. 1 ст. 27 Закона № 218-ФЗ

Для вашей ситуации это означает, что при подаче на регистрацию до конца августа существует реальный риск приостановления, а если продавец к истечению срока приостановления (3 месяца по ч. 2 ст. 26 закона) так и не снимет дом — возможен отказ. Это, в свою очередь, запускает вопрос о судьбе внесённых денег (см. следующий блок). Наиболее безопасный сценарий — не подавать на регистрацию, пока дом не снят с учёта, либо заключить договор с отлагательным условием, при котором регистрация права не может быть истребована до наступления этого обстоятельства.

Вывод по вопросу: Подача договора на регистрацию до полного снятия дома с учёта приведёт к приостановлению (п. 3, 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ), а при неустранении причины в течение срока приостановления — к отказу в регистрации (ч. 1 ст. 27 того же закона). Регистрировать переход права нужно строго после завершения процедуры снятия дома.

Если продавец не успеет снять дом с учёта: судьба предварительного договора и задатка

Условие предварительного договора о том, что дом должен быть снят с учёта, — это условие о предмете и готовности основного договора. По предварительному договору стороны обязаны заключить основной на согласованных условиях в срок.

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
   — ст. 429, 445, 445 ГК РФ (пп. 4-6)

Если продавец не выполнил своё обязательство (не снял дом в срок) и основной договор надлежащего содержания не заключён, встаёт вопрос о судьбе уплаченных денег и возможности понуждения к заключению основного договора. Требование о понуждении может быть заявлено в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства (п. 5 ст. 429 ГК РФ), но понуждение возможно лишь к тому, что предмет сделки реально готов — то есть к регистрации можно понудить, лишь когда дом уже снят. За неисполнение, произошедшее по вине продавца, применяются нормы о задатке как способе обеспечения обязательства заключить основной договор (п. 4 ст. 380 ГК).

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — ст. 380 ГК РФ, п. 1

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — ст. 381 ГК РФ, п. 1

Для вашей ситуации это означает: если за срыв сделки ответственен продавец (он не успел снять дом, хотя обязался), и внесённая сумма является именно задатком — он обязан вернуть её в двойном размере (ст. 381 п. 2 ГК). Если же формулировка о задатке в предварительном договоре «мутная», сумма по п. 3 ст. 380 ГК считается авансом и подлежит возврату только в одинарном размере. Поэтому критически важно, как именно зафиксирован задаток и ответственность продавца за неснятие дома в сроках — при отсутствии прописанной неустойки (ст. 330 ГК) за просрочку снятия вы сможете взыскать только задаток/убытки, а не штраф за задержку. Рекомендую в основной договор включить отлагательное условие (регистрация/передача только после снятия дома) и условие о неустойке за каждый день просрочки снятия.

Вывод по вопросу: Если продавец не успеет снять дом и сделка сорвётся, при доказанном задатке продавец обязан вернуть двойную сумму (ст. 381 ГК); при «мутной» формулировке — только аванс (п. 3 ст. 380 ГК). Требование о понуждении к заключению основного договора возможно в течение 6 месяцев (п. 5 ст. 429 ГК), но только после снятия дома.

Согласие супруга и нотариальное удостоверение сделки

Так как нотариуса и риэлтора в сделке нет, важно не упустить обязательные требования к форме и согласиям. Если земельный участок и/или дом приобретены продавцом в браке и являются общей совместной собственностью, для распоряжения ими требуется нотариально удостоверенное согласие супруга продавца — это прямо предписано законом, а отсутствие согласия делает сделку оспоримой.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Кроме того, если имущество находится в общей долевой собственности нескольких лиц, сделка по отчуждению долей подлежит нотариальному удостоверению — за исключением случая, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— п. 1.1 ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ

Для вашей ситуации: если продавец состоит в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие его супруга(и) — в противном случае супруг вправе оспорить сделку в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней. Если собственников несколько (долевая собственность), но все продают по одному договору — нотариус не обязателен; если продаёт один из сособственников — нотариальное удостоверение обязательно. Это отдельные от снятия дома риски, которые стоит проверить до подписания основного договора: запросите у продавца согласие супруга и свежие выписки из ЕГРН.

Вывод по вопросу: Нотариально удостоверенное согласие супруга продавца обязательно (п. 3 ст. 35 СК РФ), без него сделка оспорима в течение года. Если участок в общей долевой собственности и продаётся не всеми сособственниками по одной сделке — требуется нотариальное удостоверение договора (п. 1.1 ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Налоговые риски покупателя, если дом останется в ЕГРН после покупки

Если к моменту когда вы станете собственником участка, снятие дома с кадастрового учёта так и не завершится и запись о доме перейдёт на вас, вы как собственник будете получать налоговые уведомления на этот объект. Налог на имущество прекращает исчисляться при гибели/уничтожении объекта, но по общему правилу это происходит с месяца гибели на основании заявления налогоплательщика.

В отношении объекта налогообложения, прекратившего свое существование в связи с его гибелью или уничтожением, исчисление налога прекращается с 1-го числа месяца гибели или уничтожения такого объекта на основании заявления о его гибели или уничтожении, представленного налогоплательщиком в налоговый орган по своему выбору. С указанным заявлением налогоплательщик вправе представить документы, подтверждающие факт гибели или уничтожения объекта налогообложения. Рассмотрение налоговым органом заявления о гибели или уничтожении объекта налогообложения, в том числе направление запроса сведений, подтверждающих факт гибели или уничтожения объекта налогообложения, и рассмотрение такого запроса, направление налогоплательщику уведомления о прекращении исчисления налога в связи с гибелью или уничтожением объекта налогообложения либо сообщения об отсутствии основания для прекращения исчисления налога в связи с гибелью или уничтожением объекта налогообложения осуществляются в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному пунктом 3 1 статьи 362 настоящего Кодекса.
— п. 2.1 ст. 408 НК РФ

Для вашей ситуации: пока дом числится в ЕГРН на вашем имени, требования налога будут начисляться, и прекращение их исчисления потребует подачи заявления в налоговую (о гибели/уничтожении) либо завершения процедуры снятия с учёта. Это дополнительный, хоть и не критический риск: чтобы избежать лишнего налога и хлопот, лучше, чтобы дом был снят с учёта до перехода права собственности на участок на вас. Если же налог начислится — вы вправе подать заявление с подтверждающими документами (акт обследования), и исчисление прекратят с 1-го числа месяца гибели объекта.

Вывод по вопросу: Пока дом числится в ЕГРН после покупки, покупатель будет платить налог на имущество. Прекращение исчисления возможно по заявлению налогоплательщика с приложением документов о гибели объекта (п. 2.1 ст. 408 НК РФ). Рекомендуется завершить снятие дома до перехода права собственности к покупателю.

Как безопасно провести сделку: альтернативные варианты структуры сделки

Поскольку дом не будет снят с учёта до конца августа, вы находитесь в «окне» между подписанием основного договора завтра и моментом подачи на регистрацию. Возможны следующие варианты действий.

Вариант 1 (наименее рискованный): Не подписывать основной договор до полного снятия дома с учёта. Продлить срок действия предварительного договора либо заключить дополнительное соглашение к нему, перенеся дату основного на сентябрь — когда дом уже будет снят. Это исключает риск приостановки/отказа Росреестра и налоговых последствий.

Вариант 2 (приемлемый): Подписать основной договор завтра, но НЕ подавать его на регистрацию до полного снятия дома. В основной договор включить отлагательное условие: переход права собственности и обязанность покупателя подать на регистрацию возникают только после предоставления продавцом выписки из ЕГРН, подтверждающей снятие дома с кадастрового учёта и погашение записи о праве. Это защитит вас от ситуации, когда деньги уплачены, а регистрация невозможна.

Вариант 3 (рискованный): Подписать и подать на регистрацию сейчас, в расчёте что к моменту регистрации дом уже снят. Риск: Росреестр приостановит регистрацию по ст. 26 Закона № 218-ФЗ на срок до 3 месяцев, и если продавец не уложится — отказ (ст. 27 того же закона).

Рекомендуется Вариант 2 с письменной фиксацией неустойки на случай просрочки снятия дома продавцом сверх оговорённой даты (ст. 330 ГК РФ). Для основной сделки запросите у продавца нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) и свежие выписки ЕГРН на участок и дом.

Вывод: Оптимальный вариант — подписание договора с отлагательным условием о снятии дома, без подачи на регистрацию до подтверждения снятия выпиской из ЕГРН, с неустойкой за просрочку и нотариальным согласием супруга.

Подтверждение факта снятия дома с учёта и практические меры для покупателя

Факт снятия дома с кадастрового учёта и погашения записи о праве подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — именно этот документ является официальным подтверждением для целей сделки. Как следует из ч. 1 ст. 23 Закона № 218-ФЗ, акт обследования кадастрового инженера подтверждает прекращение существования здания, а на его основании вносятся изменения в ЕГРН — снятие с учёта и погашение права. Итоговым документом для покупателя является именно выписка из ЕГРН, где дом уже не значится.

Практические меры до подписания основного договора и передачи денег:

1. Запросить у продавца актуальные выписки из ЕГРН на участок и дом. Проверить: обременения (залог, арест, сервитуты), соответствие продавца собственнику, режим собственности (единоличная, совместная или долевая).

2. Проверить семейное положение продавца. Если он в браке и имущество приобретено в браке — получить нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

3. Проверить, зарегистрированы ли в доме граждане. Если дом ещё числится жилым и в нём кто-то прописан — их перечень должен быть включён в договор как существенное условие (ст. 558 ГК РФ).

4. Зафиксировать в основном договоре: отлагательное условие о снятии дома с учёта; сумму задатка/аванса и механизм возврата (ст. 380–381 ГК РФ); неустойку за просрочку снятия (ст. 330 ГК РФ); обязанность продавца предоставить выписку ЕГРН о снятии.

5. Не передавать всю стоимость до получения выписки ЕГРН, подтверждающей снятие дома.

Вывод: Подтверждением снятия дома служит выписка из ЕГРН. До получения такой выписки не рекомендуется передавать полную стоимость и подавать договор на регистрацию. До подписания проверьте согласие супруга, обременения и зарегистрированных в доме лиц.