Как подать заявление в администрацию на выделение земельного участка под ИЖС по кадастровой стоимости: документы, порядок и шансы на получение

Можно ли получить участок под ИЖС по кадастровой стоимости без аукциона: ключевая развилка

Ваш слух про обязательность аукциона справедлив лишь частично. Закон предусматривает два разных режима для предоставления участка под ИЖС, и какой из них сработает — зависит от наличия конкурирующих претендентов и вашей категории.

Режим 1 (общий случай). Подав заявление, вы запускаете процедуру ст. 39.18 ЗК РФ: администрация обязана разместить извещение и дать другим гражданам 30 дней заявить о намерении участвовать в аукционе. Только если такие заявления поступили — проводится аукцион. Если их нет — участок предоставляется вам без торгов:

1. В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ) 1) размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) на официальном сайте уполномоченного органа, на официальном сайте; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39 15 или статьей 39 16 настоящего Кодекса. 2. В извещении указываются: 1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления;
   — п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ

1. Граждане, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте . (В редакции федеральных законов от 08.08.2024 № 319-ФЗ, от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 5. Если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ, от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39 15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" , и направляет указанное решение заявителю
   — п. 4, 5 ст. 39.18 ЗК РФ

Из п. 5 ст. 39.18 следует, что при отсутствии иных заявлений в 30-дневный срок уполномоченный орган готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю — это прямое указание на предоставление без торгов при единственном заявителе.

Цена без торгов — не выше кадастровой стоимости. Именно это подтверждает ваш расчёт:

1. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом
   — п. 2, 3 ст. 39.4 ЗК РФ

1. земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39 18 настоящего Кодекса
   — п. 10 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Связка п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ (ограничение цены кадастровой стоимостью при продаже без торгов) и п. 10 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ (отнесение участков под ИЖС «в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18» к продаже без проведения торгов) означает, что при отсутствии конкурирующих заявок участок продаётся вам без аукциона и по цене, не превышающей кадастровую стоимость.

Вывод. При единственном заявителе (по истечении 30 дней иных заявлений нет) уполномоченный орган в силу прямого указания п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ обязан подготовить проект договора купли-продажи по цене не выше кадастровой стоимости (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ). Аукцион становится обязательным только при поступлении конкурирующих заявок за этот 30-дневный срок.

Какие документы подать и содержание заявления

Для сформированного участка (стоит на кадастровом учёте, свободен) вы подаёте заявление о предоставлении без торгов по ст. 39.17 ЗК РФ; если участок предстоит образовать — сначала заявление о предварительном согласовании по ст. 39.15 ЗК РФ с приложением схемы расположения участка. Содержание заявления по ст. 39.15:

1. В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указываются: 1) фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); 2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 3) кадастровый номер земельного участка, заявление о предварительном согласовании предоставления которого подано (далее - испрашиваемый земельный участок), в случае, если границы такого земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" ; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 4) реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории, если образование испрашиваемого земельного участка предусмотрено указанным проектом; 5) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, из которых в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков предусмотрено образование испрашиваемого земельного участка, в случае, если сведения о таких земельных участках внесены в Единый государственный реестр недвижимости; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 206-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 6) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39 3 , статьей 39 5 , пунктом 2 статьи 39 6 или пунктом 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса оснований; 7) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка возможно на нескольких видах прав; 8) цель использования земельного участка;
   — п. 1 ст. 39.15 ЗК РФ (содержание заявления)

Из п. 1 ст. 39.15 ЗК РФ следует, что в заявлении обязательно указываются персональные данные, кадастровый номер или сведения о том, из какого участка образуется испрашиваемый, основание предоставления без торгов, желаемый вид права (собственность/аренда) и цель использования — здесь прямо укажите «индивидуальное жилищное строительство».

Документы, которые прилагаются:

1. К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются: 1) документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия; 2) схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать
   — п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ (документы, прилагаемые к заявлению)

По п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ ключевой документ — схема расположения земельного участка, если участок предстоит образовать (её изображение и площадь по ст. 11.10 ЗК РФ):

1. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера
   — п. 1 ст. 11.10 ЗК РФ

Практический вывод: для конкретного сформированного участка достаточно заявления с указанием кадастрового номера; для несформированного — заявление + схема расположения участка. Паспорт и документы, которые администрация получает по межведомственному взаимодействию (выписки из ЕГРН), сами прикладывать не нужно — вы их не собираете. Заявление подаётся в администрацию (обычно через МФЦ или портал госуслуг) — в любом случае направление заявления в уполномоченный орган закон предусматривает.

Сроки рассмотрения и что будет, если появятся конкуренты (подводный камень)

Сроки по ст. 39.17 ЗК РФ (для сформированного участка) — рассмотрение не более 20 дней:

1. В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа
   — п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ

А по ст. 39.15 и 39.18 для несформированного участка: 10 дней на возврат заявления при формальных недостатках (п. 3 ст. 39.15), 20 дней на размещение извещения (п. 1 ст. 39.18), 30 дней ожидания иных заявителей и 10 дней на подготовку договора при отсутствии таковых (п. 5 ст. 39.18).

Проверка рамки — обратная ветка. Именно здесь «подводный камень»: если в течение 30 дней после извещения поступит хотя бы одно заявление другого гражданина — аукцион становится обязательным (п. 4 ст. 39.18: «заинтересованные… могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе»), и тогда побеждает не вы, а тот, кто предложит большую цену на торгах. Вероятность этого выше для участков в развитых и востребованных локациях. При единственном заявителе аукциона нет — вы получаете участок по кадастровой стоимости.

Исключение — льготные категории. Если вы относитесь к категории, прямо перечисленной в п. 8 ст. 39.18 ЗК РФ (ветераны, многодетные — при наличии права на бесплатное/без торгов предоставление; собственники зданий на участке; арендаторы; садоводы), то механизм ст. 39.18 (аукционная конкуренция) к вам не применяется — участок предоставляется без торгов напрямую:

1. Положения настоящей статьи не применяются при предоставлении земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения садоводства для собственных нужд в случае, если: 1) у таких граждан в соответствии с законодательством Российской Федерации имеется право на предоставление земельных участков для указанных целей (в том числе право на первоочередное или внеочередное предоставление земельного участка), на которых отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, без проведения торгов в собственность бесплатно, в аренду или безвозмездное пользование и при этом они обратились в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка или с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов; 2) такие граждане являются собственниками зданий, сооружений, обладающими правом на предоставление земельного участка в соответствии с подпунктами 4 и 5 статьи 39 5 или со статьей 39 20 настоящего Кодекса; 3) такие граждане являются арендаторами указанных земельных участков и имеют право на заключение новых договоров аренды указанных земельных участков в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39 6 настоящего Кодекса; 4) такие граждане являются собственниками объектов незавершенного строительства, обладающими правом на предоставление земельного участка в соответствии с пунктом 5 статьи 39 6 настоящего Кодекса; 5) такие граждане являются членами садоводческих некоммерческих товариществ
   — п. 8 ст. 39.18 ЗК РФ (введён ФЗ № 319-ФЗ от 08.08.2024)

Вывод. Для обычного гражданина главный риск — появление конкурирующих заявок в 30-дневный срок извещения: тогда будет аукцион. Если вы относитесь к льготной категории (право на предоставление без торгов, собственник строения на участке и т.п. по п. 8 ст. 39.18) — вы защищены от аукциона и получаете участок напрямую. Уточните свой статус: от него зависит, применима ли защитная ветка п. 8 ст. 39.18.

Основания для отказа и судебная защита

Отказ возможен только по исчерпывающим основаниям ст. 39.16 ЗК РФ. Наиболее частые из применимых к вашему случаю:

1. с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса;
   — п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ

Администрация вправе отказать, в частности, если на участок уже есть права третьих лиц (аренда, бессрочное пользование и т.п.), если участок изъят из оборота или зарезервирован для госнужд, либо если вы не имеете права на приобретение без торгов. Отказ должен быть мотивирован со ссылкой на конкретное основание (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ: «в указанном решении должны быть указаны все основания отказа»).

Обжалование. Незаконный отказ или бездействие администрации оспариваются в суде как административное исковое заявление по правилам гл. 22 КАС РФ:

1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров. 2.
   — ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Вывод. При отказе, который вы считаете незаконным, вы вправе оспорить его в суде по ст. 218 КАС РФ (административное исковое заявление об оспаривании решения органа местного самоуправления). Обязательность конкретных оснований отказа по ст. 39.16 ЗК РФ — ваша защита от произвольного отказа.

Порядок действий: пошаговый алгоритм

1. Определите статус участка. Есть ли уже сформированный свободный участок с кадастровым номером, или участок предстоит образовать (тогда нужна схема расположения по ст. 11.10 и предварительное согласование по ст. 39.15).
2. Проверьте собственный статус. Относитесь ли вы к категории из п. 8 ст. 39.18 ЗК РФ (льготники, собственник строения и т.п.) — от этого зависит, применима ли аукционная процедура (п. 1–5 ст. 39.18).
3. Подайте заявление в администрацию (через МФЦ или портал госуслуг) с указанием цели «индивидуальное жилищное строительство», желаемого права (в собственность за плату по кадастровой стоимости) и кадастрового номера либо приложив схему расположения участка.
4. Следите за извещением на сайте администрации: даётся 30 дней на появление конкурирующих заявок (п. 4 ст. 39.18). Если конкуренты не объявились — администрация готовит проект договора купли-продажи (п. 5 ст. 39.18).
5. Цена — не выше кадастровой стоимости (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).
6. При отказе — оспорьте его в суде по ст. 218 КАС РФ (административное исковое заявление), опираясь на то, что ст. 39.16 ЗК РФ не содержит вашего случая.

Вывод. Механизм получения участка под ИЖС по кадастровой стоимости без аукциона существует и закреплён в связке ст. 39.3, 39.4, 39.18 ЗК РФ: при единственном заявителе и отсутствии конкурирующих заявок за 30 дней участок предоставляется по цене, не превышающей кадастровую. Ключевой подводный камень — возможные конкурирующие заявления, запускающие аукцион; защита от него — льготная категория по п. 8 ст. 39.18 ЗК РФ.