Правовой режим земель общего пользования: могут ли они находиться в частной собственности
Исходным для всей ситуации является правовой статус участка. Если архивная выписка достоверна и участок действительно входит в состав земель общего пользования (общего назначения) СНТ, то он изъят из частного оборота и не может находиться в собственности физического лица.
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации
— п. 12 ст. 85 ЗК РФ
Для садоводческого товарищества действует специальная норма — земли общего назначения могут быть переданы только в ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ собственность всех собственников садовых участков, а не в индивидуальную собственность одного лица:
Земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков
— ч. 4 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ
Из этих норм следует: участок общего назначения в принципе не мог быть «перераспределён в собственность физического лица» в 1995 году в смысле возникновения индивидуального права собственности на него, и не может быть сейчас оформлен в индивидуальную собственность ни в порядке «дачной амнистии», ни в порядке судебного признания права. Участки общего назначения предназначены для общего пользования всех владельцев садовых участков — для прохода и проезда:
Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы
— ч. 5 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ
Вывод по вопросу: если участок действительно относится к землям общего пользования (общего назначения) СНТ, он не подлежит приватизации и не может быть признан собственностью физического лица. Возможность индивидуальной собственности на такой участок имеется ТОЛЬКО в одном случае — если доказано, что участок фактически НЕ является землёй общего пользования (соответствующая запись/квалификация ошибочна). Прежде чем делать дальнейшие шаги, необходимо проверить достоверность архивной справки.
Действительность сделки: было ли у СНТ право продавать участок
Предметом продажи был участок, право собственности на который не оформлено ни за продавцом, ни за каким-либо частным лицом, а сам участок, по архивной выписке, относится к землям общего пользования. Распоряжаться вещью может только её собственник:
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом
— ст. 209 ГК РФ, п. 2
Поскольку в ЕГРН право собственности на участок не зарегистрировано ни за СНТ, ни за продавцом-председателем, а участок в силу п. 12 ст. 85 ЗК РФ вообще не подлежит приватизации, СНТ не имело права его отчуждать. Сделка по продаже участка, распоряжаться которым продавец не был уполномочен и который не может быть объектом частной собственности, противоречит закону и является недействительной (ничтожной). Последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция:
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость
— ст. 167 ГК РФ, п. 1
Возникшие на участке постройки сами по себе ситуации не меняют: самовольная постройка на участке, вид разрешённого использования которого не допускает строительства и который расположен в границах территории общего пользования, подлежит сносу по решению органа местного самоуправления, а лицо, её осуществившее, не приобретает на неё права собственности:
решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования
— п. 4 ст. 222 ГК РФ пп. 1
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки
— п. 2 ст. 222 ГК РФ
Вывод по вопросу: председатель СНТ не имел права продавать участок, который не принадлежал СНТ и который (как земля общего пользования) не может быть частной собственностью. Сделка ничтожна (п. 2 ст. 209, ст. 167 ГК РФ). Покупатель вправе требовать возврата уплаченных денег и возмещения убытков от того, кто получил деньги по сделке.
Возможно ли признать участок своей собственностью (приобретательная давность, дачная амнистия)
Заявитель хочет понять, как признать участок своей собственностью. Необходимо разделить две возможные квалификации.
Приобретательная давность. По общему правилу давностное владение «как своим собственным» в течение 15 лет порождает право собственности:
Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность
— п. 1 ст. 234 ГК РФ
Однако приобретательная давность возможна только в отношении имущества, которое В ПРИНЦИПЕ может находиться в собственности данного лица. Поскольку по п. 12 ст. 85 ЗК РФ земли общего пользования не подлежат приватизации и не могут быть переданы в индивидуальную частную собственность, на такой участок приобретательная давность не распространяется — «давностное» владение самовольно занятым участком общего пользования не создаёт права собственности.
«Дачная амнистия». Регистрация по ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ возможна только для участка, который был ПРЕДОСТАВЛЕН гражданину до введения ЗК РФ актом органа власти:
Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов: (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 05.04.2021 № 79-ФЗ, от 24.07.2023 № 338-ФЗ) 1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания; 2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;
— п. 1 ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ
Ключевое условие здесь — наличие АКТА ОРГАНА ВЛАСТИ о предоставлении участка гражданину. В описанной ситуации такого акта нет: было «перераспределение в собственности физического лица» без приватизации, а по архивной выписке участок относится к землям общего пользования и находится в аренде у муниципалитета. Без подтверждающего акта о предоставлении участка физическому лицу «дачная амнистия» неприменима, а для земли общего пользования — неприменима в принципе (п. 12 ст. 85 ЗК РФ, ч. 4 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ — цитированы выше).
Вывод по вопросу: при подтверждении статуса «земли общего пользования» признать участок индивидуальной собственностью заявителя НЕВОЗМОЖНО — ни в порядке приобретательной давности, ни в порядке «дачной амнистии», ни через суд (п. 12 ст. 85 ЗК РФ). Признание права собственности допустимо только если будет доказано, что участок фактически не является землёй общего пользования и что на него имеется (или был) законный акт предоставления физическому лицу.
Куда обращаться и какие действия предпринять
Юридически значимая развилка — достоверность архивной выписки и действительный статус участка. От неё зависят два принципиально разных сценария действий.
Ветка А — архивная выписка достоверна, участок действительно относятся к землям общего пользования. В этом случае права собственности у заявителя нет и не возникнет. Рекомендуемые действия:
- Запросить в Росреестре (через МФЦ) сведения ЕГРН о земельном участке и в администрации муниципалитета — сведения об участке, договоре аренды, отнесении к землям общего пользования.
- Заявить в суд (районный суд по месту нахождения участка) иск о признании сделки купли-продажи недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности — взыскании с лица, получившего деньги (председателя/СНТ), уплаченной суммы и убытков (ст. 167 ГК РФ). Ответчики — лицо, получившее деньги по сделке (продавец), при необходимости — СНТ.
- Параллельно рассмотреть вопрос об ответственности продавца (мошенничество — ст. 159 УК РФ) — подать заявление в полицию о продаже заведомо не принадлежащего ему имущества.
Ветка Б — выяснится, что участок фактически НЕ является землёй общего пользования (ошибка в архивной справке, либо участок образован из земель, ранее предоставленных под садоводство, и Правилами землепользования отнесён к землям садовых/жилых, а не общего пользования). В этом случае возможны: восстановление прав по первоначальному акту предоставления 1995 года (если такой акт сохранился или восстановим в архиве), «дачная амнистия» по ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ, либо иск о признании права собственности в районный суд. Но для этого нужен документ-основание — акт органа власти о предоставлении участка конкретному лицу.
Риск сноса построек. Постройки на земле, отнесённой к территории общего пользования и без правоустанавливающих документов, рискуют быть снесены по решению органа местного самоуправления (пп. 1 п. 4 ст. 222 ГК РФ, цитировано выше). Техпаспорт на дом права на землю не подтверждает и от этого риска не защищает.
Денежные последствия. Во всех ветках заявитель сохраняет право требовать возврата уплаченного за участок и возмещения убытков; при подтверждении, что продавец заведомо продал не принадлежащее ему имущество — взыскание с него (ст. 167, 15 ГК РФ).
Вывод по вопросу: первым шагом нужно достоверно установить статус участка (запросить выписки ЕГРН и сведения муниципалитета). Если подтвердится статус «земли общего пользования» — обращаться не за признанием собственности (она невозможна), а в районный суд по месту нахождения участка с иском о признании сделки недействительной и возврате денег; одновременно — заявление в полицию о мошенничестве. Путь признания участка своей собственностью реально открыт только в ветке Б, при доказательстве ошибочности квалификации участка как земли общего пользования и наличии/восстановлении акта о его предоставлении.
