Как узаконить дом на дачном участке, если администрация отказывает, а соседи претендуют на часть дома, купленного по расписке?

Расписка не породила прав у «новых хозяев» на часть дома

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ

Расписка, по которой прежняя хозяйка «продала» треть дома новым хозяевам, не является договором продажи недвижимости в требуемой законом форме: договор продажи недвижимости должен быть оформлен как единый документ, подписанный сторонами. Простая расписка не отвечает этому требованию, поэтому сделка является ничтожной по ст. 168 ГК РФ (недействительной независимо от признания её судом).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ)
— ст. 551 ГК РФ, п. 1

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 2 ст. 223 ГК РФ

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Положение третьего основания для вашего дела прямо следует из п. 2 ст. 223 ГК (c3): даже если считать расписку сделкой, право собственности на недвижимость у «приобретателя» возникает только с момента государственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК, c2). Поскольку никакой регистрации на треть дома не было и быть не могло (форма сделки нарушена), право собственности у соседей не возникло. Пункт 2 ст. 551 прямо устанавливает: исполнение договора (в данном случае — вселение) до регистрации не меняет отношений с третьими лицами. Соответственно, у соседей нет никакого титула на часть дома, который можно было бы противопоставить вам.

Вывод: расписка бывшей хозяйки юридически ничтожна и не создала у «новых хозяев» ни права собственности, ни иного законного основания владения частью дома; весь дом принадлежит лицу, имеющему право на земельный участок.

Дом следует судьбе вашего земельного участка: признание права собственности

1. единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; 6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий; (В редакции федеральных законов от 21.12.2004 № 172-ФЗ; от 04.12.2006 № 201-ФЗ) 7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации; 8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с требованиями законодательства;
   — пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ

1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2023 № 370-ФЗ) Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
   — п. 4 ст. 35 ЗК РФ

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ)
— п. 1 ст. 552 ГК РФ

1. возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов
   — пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ

Поскольку дом прочно связан с землёй и стоит на земельном участке, принадлежащем вам (право на участок подтверждено судом), он следует судьбе участка — его собственником является лицо, владеющее участком (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК, c5). Правило п. 4 ст. 35 ЗК (c6) и п. 1 ст. 552 ГК (c4) дополняют: не допускается «отчуждение» строения отдельно от участка, а при продаже недвижимости право на неё передаётся вместе с правами на участок. Это означает, что «продажа трети дома» в отрыве от вашей земли на вашем же участке не могла произойти правомерно.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— ст. 222 ГК РФ, п. 3

Однако для регистрации права важна ст. 219 ГК: право на вновь создаваемую недвижимость возникает с момента регистрации. Если дом по документам не числится, он может рассматриваться как объект, право на который требует регистрации. Вместе с правом на участок и подтверждённым его использованием под дом вам предоставлен механизм «дачной амнистии» (см. следующий блок), а если амнистия не применима — судебное признание права на постройку по п. 3 ст. 222 ГК (квалификация дома как самовольной постройки возможна, но право на неё признаётся за лицом, имеющим право на земельный участок, при соответствии требованиям и отсутствии нарушений прав третьих лиц). Здесь земля у вас в собственности с видом разрешённого использования «садоводство», что допускает размещение садового/жилого дома.

Вывод: вы как собственник земельного участка вправе претендовать на признание права собственности на весь дом (в том числе на его часть, формально отчуждённую по ничтожной расписке); для этого достаточно либо регистрации по «дачной амнистии», либо судебного акта о признании права.

Легализация дома: отказ администрации необоснован, действует «дачная амнистия»

допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". 13.
— ч. 1 ст. 24 ФЗ № 218-ФЗ

Ссылка администрации на «отсутствие правоустанавливающих документов на строение» как на основание отказа в постановке дома на учёт противоречит прямому указанию закона: кадастровый учёт и регистрация права на садовый дом, созданный на земельном участке для садоводства, осуществляются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (ч. 1 ст. 24 ФЗ № 218-ФЗ в действующей редакции, c22). Правоустанавливающие документы на само строение для «дачной амнистии» не требуются — сведения о доме вносятся на основании декларации, а не разрешительной документации на строительство.

Поэтому вам следует не заново обращаться в администрацию, а подать в орган регистрации прав (Росреестр/МФЦ) заявление о кадастровом учёте и регистрации права на дом с приложением технического плана (составляется кадастровым инженером) и документа, подтверждающего ваше право на земельный участок (свидетельство/решение суда). Если в ЕГРН ваше право на участок уже зарегистрировано — достаточно технического плана и декларации. Полученное свидетельство на дом станет бесспорным доказательством вашей собственности на всё строение.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
— ст. 219 ГК РФ

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов: (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 05.04.2021 № 79-ФЗ, от 24.07.2023 № 338-ФЗ) 1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания; 2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания; 3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства) , форма которой устанавливается органом нормативно-правового регулирования ; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок.
— ч. 1 ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: отказ администрации, основанный на отсутствии документов на строение, не соответствует «дачной амнистии»: регистрация садового дома проводится по техническому плану + документу на землю без документов на само строение. Рекомендуется оформлять дом через Росреестр/МФЦ по упрощённому порядку; при отказе регистрирующего органа — оспаривать его в суде по правилам КАС РФ (гл. 22) либо просить признать право в исковом порядке.

Освобождение дома от соседей: виндикация и негаторный иск

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304)
— ст. 208 ГК РФ

В вашей ситуации две группы требований. Первая — виндикация (ст. 301 ГК, c7): истребование части дома из незаконного владения лиц, не имеющих титула (расписка ничтожна). Вторая — негаторный иск (ст. 304 ГК, c8): требование об устранении нарушений права собственника, не связанных с лишением владения (занятие части строения, приведение её в непригодное состояние, препятствия в пользовании). На негаторные требования исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК, c9), тогда как на виндикацию действует общий трёхлетний срок (ст. 196, 200 ГК) — он исчисляется с момента, когда вы узнали о нарушении.

Важно — развилка по исковой давности. По виндикации срок считается с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о выбытии имущества и о надлежащем ответчике. Если момент «продажи по расписке» и вселения вы узнали лишь при покупке участка, срок стоит исчислять от этой даты. Однако на требование об устранении нарушений (ст. 304) давность не течёт вообще, поэтому даже в случае спора о давности вы можете защититься через негаторный иск. Суд удовлетворит виндикационный иск независимо от давности, если будет доказано, что владение соседей незаконно (отсутствие титула), особенно с учётом подтверждённого вами права на участок в предыдущем судебном деле.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Вывод: соседи занимают треть дома незаконно; вы вправе истребовать её по ст. 301 ГК и (или) потребовать устранения нарушений по ст. 304 ГК. Иски о правах на здание и земельный участок подаются по месту нахождения этих объектов (исключительная подсудность, ч. 1 ст. 30 ГПК) — в районный суд по месту нахождения участка.

Приобретательная давность соседей: условия не соблюдены

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя
— п. 4 ст. 234 ГК РФ

Чтобы приобрести право на часть дома по приобретательной давности, соседи должны добросовестно, открыто и непрерывно владеть ею как своей в течение 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК, c12). Ключевой блокирующий элемент — добросовестность: владение признаётся добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии у него основания приобретения права. Здесь соседи знали (или должны были знать), что приобрели часть дома по расписке без государственной регистрации и без передачи земли, а само строение стоит на чужом участке — такое владение добросовестным не является. Кроме того, п. 4 ст. 234 ГК (c13) прямо связывает течение срока давности с моментом начала «открытого владения добросовестного приобретателя»: при недобросовестности давность не течёт.

Дополнительно: пока действует право на защиту владения и предъявлен ваш иск об истребовании по ст. 301/304 ГК, давность не могла набежать, так как владение оспаривалось. Соседи также не могут ссылаться на давность, поскольку ваше право на участок подтверждено судебным решением, и строение следует судьбе земли.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 196 ГК РФ, п. 1

Вывод: у соседей нет оснований для приобретения права на часть дома по ст. 234 ГК — отсутствует обязательная добросовестность владения, а срок давностного владения при оспаривании не течёт. Риск применения приобретательной давности против вас не подтверждается, если владение соседей изначально недобросовестное.

Денежные последствия: ущерб, убытки и неосновательное обогащение

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)
— ст. 15 ГК РФ, п. 1

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Соседи «запустили свою часть в непотребное состояние», что причиняет вред вашему имуществу. По ст. 1064 ГК (c20) вред, причинённый имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объёме лицом, его причинившим, а ст. 15 ГК (c17) даёт право требовать полного возмещения убытков, включая расходы на восстановление нарушенного права (реальный ущерб) и упущенную выгоду. В рамках иска об освобождении дома вы можете одновременно заявить требование о взыскании стоимости восстановительного ремонта, подтверждённой сметой/оценкой.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Кроме того, за время фактического пользования частью дома без законных оснований соседи сберегли плату, которую должны были бы вносить, — это неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК, c19). Вы вправе взыскать с них плату за пользование частью строения (по аналогии с арендной ставкой) за период, пока они незаконно занимали его.

Вывод: в одном судебном деле с требованием об освобождении части дома целесообразно взыскать (1) ущерб от приведённого в негодность состояния (ст. 15, 1064 ГК), (2) неосновательное обогащение за пользование недвижимостью (ст. 1102 ГК). Это усиливает иск и компенсирует потери от бездействия соседей.

Порядок действий и исполнение решения

Доказательства для дела: технический план дома (составляет кадастровый инженер), декларация об объекте, свидетельство о праве на землю и (или) решение суда, подтвердившее ваше право на участок и установившее границы; копия расписки (для обоснования ничтожности сделки); акт/заключение об оценке стоимости восстановительного ремонта разрушенной части; доказательства фактического занятия соседями части дома (фото, акты, показания свидетелей, переписка).

Если Росреестр откажет в регистрации по «дачной амнистии» — отказ оспаривается в суд общей юрисдикции как незаконное действие (бездействие) органа по правилам гл. 22 КАС РФ, либо одновременно в иске заявляется требование о признании права собственности на дом (п. 3 ст. 222 ГК, c11), которое суд удовлетворяет за лицом, имеющим право на земельный участок. Судебное решение будет основанием для последующей регистрации права.

Исполнение решения: после признания права и удовлетворения иска об освобождении части дома выселение соседей производится через службу судебных приставов; их самовольное удержание и отказ освободить помещение преодолеваются принудительным исполнением. Альтернативы (досудебное урегулирование, выкуп «доли» у соседей, медиация) допустимы по вашему желанию, однако юридически сильная позиция — судебная, поскольку титула у соседей нет, и компромисс не требуется.

Вывод: порядок действий — (1) оформить технический план и подать в Росреестр/МФЦ заявление о кадастровом учёте и регистрации права на дом по «дачной амнистии»; (2) при наличии соседей, удерживающих часть дома, — в том же производстве или отдельным иском истребовать её (ст. 301 ГК) и устранить нарушения (ст. 304 ГК); (3) взыскать ущерб и плату за пользование. Все иски — в районный суд по месту нахождения участка (ст. 30 ГПК).

Защита от произвола: самоуправство, выселение и порядок оспаривания

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред
— ч. 1 ст. 330 УК РФ

В процессе конфликта с соседями вы не должны действовать самовольно (выселять их силой, взламывать, повреждать имущество): такие действия при условии причинения существенного вреда образуют состав самоуправства (ч. 1 ст. 330 УК РФ). И наоборот — если соседи самовольно препятствуют вам в пользовании домом или удерживают часть строения, их действия также могут быть квалифицированы как самоуправство. Вся защита должна идти через суд.

Выселение соседей и освобождение части дома производятся не самостоятельно, а на основании судебного решения об истребовании имущества (ст. 301 ГК) и об устранении нарушений (ст. 304 ГК), после чего исполнение решения осуществляет судебный пристав-исполнитель. Поскольку у соседей отсутствует титул (сделка по расписке ничтожна), оснований для сохранения за ними права пользования частью дома нет.

Отказ администрации (либо впоследствии отказ Росреестра) в постановке дома на учёт оспаривается в порядке гл. 22 КАС РФ — суд проверяет, соответствовал ли отказ закону (наличие/отсутствие правовых оснований). Поскольку «дачная амнистия» (ч. 1 ст. 24 ФЗ № 218-ФЗ) прямо предусматривает регистрацию садового дома только по техническому плану и документу на участок, отказ по мотиву отсутствия документов на строение является незаконным.

Вывод: действовать нужно исключительно правовыми средствами — через иск (виндикация/негаторный) и оспаривание отказов органов по гл. 22 КАС РФ; самовольные действия по выселению исключены и наказуемы (ст. 330 УК РФ), а исполнение решения о выселении производится приставом.