Как оформить землю под домом на одного собственника, если дом приватизирован на троих без выделения долей, а другие собственники не участвуют?

Вправе ли один из трёх сособственников дома оформить землю под ним только на себя

Право на земельный участок под зданием производно от права на само здание. Поскольку дом приватизирован на троих и остаётся в общей собственности, участок не может быть оформлен только на вас одного — он следует судьбе дома и оформляется на всех сособственников.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 4. В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 5.
— п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ

Из этих норм следует: собственники дома — вы, сестра и брат — обладают исключительным правом приобрести участок совместно, то есть в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц). Один лишь факт, что вы готовы действовать, а сестра и брат — нет, не превращает участок в вашу личную собственность: право на него принадлежит всем троим в силу закона.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком
— ч. 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Поскольку доли в доме при приватизации не выделялись, применяется презумпция равенства долей.

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными
— п. 1 ст. 245 ГК РФ

Вывод по вопросу: оформить участок только на себя в одиночку, минуя сестру и брата, нельзя. Участок под домом должен быть оформлен на всех троих в общую долевую собственность (по 1/3 доли каждому), пропорционально долям в праве на дом. Единственный способ стать единоличным собственником земли — сначала получить в свою собственность доли сестры и брата в доме и (соответственно) в земле.

Как оформить участок под домом (процедура) и что для этого нужно

Само оформление земли возможно и без добровольного участия сестры и брата в «рабочих» действиях, если действовать в интересах всех сособственников. Право приобретения у вас троих — но реализовать его за всех может и один (подав документы), если остальные согласны либо их согласие заменено в порядке, описанном ниже.

Земельный участок должен: (1) пройти образование и межевание (определение границ кадастровым инженером), (2) быть поставлен на кадастровый учёт, (3) затем право на него регистрируется в Росреестре. Так как участок вообще не стоит на учёте, первым этапом является схема расположения участка на кадастровом плане территории и межевой план.

Размер долей в земле привязывается к долям в доме:

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком
— ч. 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Принцип неразрывности дома и земли действует и в обратную сторону — при продаже/переходе доли в доме переходит и соответствующая доля в земле:

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 36. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков 1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 2.
— п. 4 ст. 35 ЗК РФ (абз.)

Вывод по вопросу: процедура оформления участка — межевание (кадастровый инженер) → постановка на кадастровый учёт → подача заявления о регистрации права в Росреестр (через МФЦ) с приложением документов о праве на дом. Доли в земле распределяются пропорционально долям в доме, то есть по 1/3 на каждого. Заявление от имени всех трёх сособственников можно подать совместно либо от имени каждого — через представителей или законного представителя (для брата, если он признан недееспособным).

Что делать с братом (лежачий, в доме престарелых) и сестрой (отказывается участвовать)

Брат. Ключевой факт — признан ли он судом недееспособным. Если да — назначен опекун, который действует от его имени без доверенности:

Опекуны являются законными представителями своих подопечных и вправе выступать в защиту прав и законных интересов своих подопечных в любых отношениях без специального полномочия. 3. Попечитель может выступать в качестве законного представителя своего подопечного в случаях, предусмотренных федеральным законом. Попечители несовершеннолетних граждан оказывают подопечным содействие в осуществлении ими своих прав и исполнении своих обязанностей, а также охраняют их от злоупотреблений со стороны третьих лиц. 4. В интересах подопечного орган опеки и попечительства в акте о назначении опекуна или попечителя либо в договоре об осуществлении опеки или попечительства может указать отдельные действия, которые опекун или попечитель совершать не вправе, в том числе может запретить опекуну или попечителю изменять место жительства подопечного, а также в целях учета индивидуальных особенностей личности подопечного установить обязательные требования к осуществлению прав и исполнению обязанностей опекуна или попечителя, в том числе такие требования, которые определяют конкретные условия воспитания несовершеннолетнего подопечного. 5. Опекуны или попечители обязаны извещать органы опеки и попечительства о перемене места жительства подопечных не позднее дня, следующего за днем выбытия подопечных с прежнего места жительства. 6.
— п. 2 ст. 15 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Однако отчуждение (продажа, дарение) доли брата в недвижимости возможно только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства:

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона. Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного 1.
— п. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Если брат не признан недееспособным (инсульт сам по себе не лишает дееспособности), он вправе сам выдать нотариальную доверенность на вас или иное лицо для оформления. Физическая невозможность двигаться не препятствует выдаче доверенности — нотариус может выехать в дом престарелых. Если же брат не может понимать значение своих действий, потребуется обращение в суд о признании его недееспособным и назначении опекуна (через орган опеки) — только после этого его долей можно распоряжаться, и то с разрешения органа опеки.

Сестра. Её отказ «ехать и платить» не лишает её права на долю и не даёт вам права оформить всё на себя. Два рабочих пути:

1. Выкуп её доли (и доли брата). Вы вправе предложить ей продать долю; при этом соблюдается преимущественное право — поскольку покупатель вы (другой сособственник), а не постороннее лицо, извещение по ст. 250 ГК РФ не требуется (вы не «постороннее лицо»):

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

1. Выдел/раздел через суд. Если договориться не удаётся, единственный способ прекратить общую долевую собственность — судебный раздел или выдел, либо выплата компенсации за незначительную долю:

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 3 ст. 252 ГК РФ

Вывод по вопросу: ни недееспособность-лёжачесть брата, ни нежелание сестры «ехать» не дают вам права обойти их. Для единоличного оформления земли нужно сначала приобрести их доли в доме: у сестры — по договору купли-продажи (или через суд), у брата — через его опекуна с разрешения органа опеки (если он недееспособен) либо по его нотариальной доверенности (если дееспособен). При полном отказе сестры — только суд (раздел/выдел или компенсация).

Риски и ограничения: что мешает оформить участок только на себя

Попытка оформить участок на себя втайне от сестры и брата создаёт прямые правовые риски. Право на участок, возникшее в обход исключительного права других сособственников дома, оспоримо: сестра и брат смогут в суде потребовать восстановления их долей в земле, поскольку по закону участок под их общим домом должен принадлежать им совместно.

Отдельный риск — со стороны брата. Если он признан недееспособным и его доля (в доме и в земле) будет оформлена без предварительного разрешения органа опеки, сделка по отчуждению его недвижимости ничтожна:

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона. Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного 1.
— п. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Точно так же любая сделка с долей сестры, совершённая без её ведома и согласия, подлежит оспариванию по общим положениям о распоряжении общей собственностью — распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Вывод по вопросу: легального способа оформить участок «тихо» на себя одного нет. Любая такая сделка будет оспорена и, скорее всего, признана недействительной в части долей сестры и брата. Единственная устойчивая конструкция — оформить участок в общую долевую собственность троих (по 1/3), а затем легально приобрести доли сестры и брата (выкуп/дарение с согласия органа опеки или по доверенности), после чего вы станете единоличным собственником. Все процессуальные действия (межевание, подача в Росреестр, иски о признании права или разделе) ведутся в районном суде по месту нахождения участка и через территориальный орган Росреестра / МФЦ.

Условия упрощённого (бесплатного) оформления участка и его привязка к дому

Для вашей ситуации принципиально, предоставлялась ли земля под домом кому-либо до введения в действие Земельного кодекса (30.10.2001) и есть ли на неё какой-либо документ. Если участок под домом был предоставлен до этой даты (например, по похозяйственной книге, акту о выделении и т.п.), действует «льготная» норма — участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, даже если вид права в документе не указан:

не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ) Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ) Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 23.11.2007 № 268-ФЗ) 9 2 .
— п. 9.1 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Из этой нормы следуют два важных для вас следствия. Во-первых, для регистрации права собственности на такой участок не требуется принятия решения органа власти о предоставлении — регистрация идёт в упрощённом порядке через Росреестр (ст. 49 Закона № 218-ФЗ). Во-вторых, право закрепляется за гражданином, которому земля предоставлялась, и за лицами, к которым перешло право на дом «в порядке наследования или по иным основаниям» — то есть за всеми тремя сособственниками дома совместно, а не за вами одним.

Эта норма даёт ответ и на вопрос о процедуре: если участок был фактически закреплён за домом до 2001 года (даже без отдельного документа на землю — достаточно записи в похозяйственной книге или иного документа на дом/землю), оформление идёт без торгов и без решения о предоставлении — через подготовку межевого плана и подачу заявления о кадастровом учёте и регистрации в Росреестр.

Вывод по вопросу: если земля под домом закреплялась за семьёй до 30.10.2001, участок оформляется в упрощённом (бесплатном) порядке без решения органа власти — на всех троих сособственников дома, с регистрацией в Росреестре на основании имеющихся документов на дом/землю. Доли остаются равными (по 1/3), пока соглашением или судом не установлено иное.

Процедура оформления и риски нарушения прав сособственников

Процедура состоит из трёх этапов, каждый реализуется через кадастрового инженера и Росреестр (подача через МФЦ): (1) подготовка схемы расположения участка на кадастровом плане территории (если участок не образован) и межевого плана кадастровым инженером; (2) государственный кадастровый учёт участка; (3) государственная регистрация права собственности на участок. Зависимость долей в земле от долей в доме установлена ст. 35 ЗК РФ, приведённой выше.

Что касается рисков: попытка оформить участок на себя одного в обход сестры и брата даёт им не только право оспорить сделку, но и конкретный механизм восстановления — перевод прав и обязанностей покупателя в судебном порядке в течение 3 месяцев:

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Кроме того, для доли брата (если он недееспособен) любое отчуждение без предварительного разрешения органа опеки ничтожно (ст. 20, ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), что влечёт не только оспоримость регистрации, но и, при необходимости, применение соответствующих последствий недействительности сделки.

Вывод по вопросу: процедура оформления — межевание, кадастровый учёт, регистрация в Росреестре (через МФЦ) по месту нахождения участка; все споры о праве (раздел, выдел, признание права, перевод прав покупателя) рассматриваются районным судом по месту нахождения недвижимости. Оформление участка в обход сестры и брата оспоримо, а в части доли недееспособного брата — ничтожно, поэтому единственно надёжный путь — оформление на троих с последующим легальным приобретением их долей.