Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Закажите выписку из ЕГРН на дом и обе квартиры, чтобы определить статус дома: МКД или жилой дом.
  2. 2
    Если дом — МКД, подайте в местную администрацию заявление об образовании земельного участка под домом.descriptionЗаявление в администрацию о формировании земельного участка под многоквартирным домом и постановке на кадастровый учет (свободная форма)
  3. 3
    Если дом — жилой дом, договоритесь со вторым собственником о совместном обращении в администрацию за выкупом участка.
  4. 4
    При отказе второго собственника от выкупа, подайте заявление о предоставлении участка в аренду с множественностью лиц.descriptionЗаявление в администрацию города о предоставлении земельного участка в аренду с множественностью лиц под многоквартирным домом (свободная форма)
  5. 5
    Проверьте, не стоит ли участок на кадастровом учете: тогда право собственности уже возникло в силу закона.
  6. 6
    При бездействии администрации обжалуйте его в районный суд по месту нахождения органа власти.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на дом — подтверждает статус объекта (МКД или жилой дом).
  • Выписки из ЕГРН на обе квартиры — подтверждают право собственности и площади.
  • Документы о переводе дома в статус двух квартир (решение, акт, техпаспорт).
  • Кадастровый паспорт или технический план дома (при наличии).
  • Документы о правах прежних владельцев дома (для подтверждения перехода прав).
  • Справка о составе общего имущества дома (для подтверждения признаков МКД).

  • Срочно: первые шаги

    • Срочно закажите выписку из ЕГРН на дом и обе квартиры: от статуса дома (МКД или жилой) зависит вся процедура.
    • Если дом — МКД, немедленно подайте в местную администрацию заявление об образовании участка: это их обязанность, расходы — за бюджет.
    • Если дом — жилой, не пытайтесь оформить участок в одиночку: потребуется совместное обращение обоих собственников.
    • Не соглашайтесь на выкуп участка, если дом — МКД: он переходит в общую долевую собственность бесплатно в силу закона.
    • Зафиксируйте дату обращения в администрацию письменно: при бездействии это станет основанием для жалобы в суд.
    • Не подписывайте никаких соглашений о перераспределении долей на землю без проверки статуса дома в ЕГРН.

  • Сроки и риски

    • Если дом — МКД, участок перейдёт вам бесплатно в общую долевую собственность с момента его кадастрового учёта.
    • Если дом — жилой дом, участок можно выкупить только совместно со вторым собственником, иначе — только аренда.
    • При бездействии администрации по формированию участка под МКД вы вправе обжаловать это в суде.
    • Риск: без оформления земли вы не сможете свободно распоряжаться участком, а его границы останутся спорными.
    • Риск: если второй собственник откажется от выкупа, вы не сможете оформить участок в единоличную собственность.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если администрация откажет в формировании участка или будет бездействовать: потребуется судебное обжалование.
    • Адвокат обязателен, если второй собственник отказывается совместно выкупать участок и возникнет спор о порядке пользования землей.
    • Наймите юриста для проверки статуса дома в ЕГРН: ошибка в квалификации (МКД или жилой дом) определит всю стратегию.
    • Привлеките специалиста для составления совместного заявления в администрацию, чтобы избежать отказа по формальным основаниям.
    • Адвокат потребуется, если возникнет спор о размере долей в праве на участок между вами и вторым собственником.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте по выписке ЕГРН статус дома: если он числится многоквартирным, участок под ним уже принадлежит вам и второму собственнику бесплатно.
    • Если дом — МКД, не выкупайте землю: образование участка — обязанность администрации за счёт бюджета, вам достаточно подать заявление.
    • Если дом — жилой (не МКД), договоритесь со вторым собственником о совместном выкупе участка в общую долевую собственность.
    • При недостижении согласия со вторым собственником подайте заявление о предоставлении участка в аренду с множественностью лиц.
    • Не пытайтесь оформить участок только на себя: закон предусматривает только общую долевую собственность обоих владельцев.
    • До оформления земли вы сохраняете право пользования участком на прежних условиях — это не препятствует проживанию.

  • Региональные особенности

    • Уточните в местной администрации, утверждены ли правила землепользования и застройки для вашей территориальной зоны.
    • Проверьте в Росреестре, не образован ли участок под домом ранее — от этого зависит порядок действий.
    • Запросите в администрации схему расположения участка на кадастровом плане территории.
    • Уточните в местном органе власти, кто уполномочен принимать решение о предоставлении участка.
    • Учитывайте, что в Сибири возможны особенности межевания из-за северных климатических условий.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является собственником одной из двух квартир в доме, который до начала 2000-х годов находился в долевой собственности двух владельцев, а затем был переведён в статус двух квартир. Второй квартирой владеет иное лицо. Земельный участок под домом до настоящего времени не оформлен: право на него не зарегистрировано, сведения о его образовании и кадастровом учёте отсутствуют. Дом расположен в городе, то есть распоряжение землёй относится к компетенции органа местного самоуправления.

Из указанных фактов следует, что оформление участка невозможно в индивидуальном порядке на одного из собственников: земля подлежит оформлению в общую долевую собственность обоих владельцев помещений пропорционально их долям, а конкретная процедура зависит от правового статуса дома по данным ЕГРН.

Затронутые правоотношения:

  • Земельные правоотношения — участок под домом не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, поэтому необходимо определить порядок его образования и предоставления собственникам помещений. От статуса дома зависит, применяется ли бесплатный механизм перехода участка в общую долевую собственность по ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ либо общий порядок приобретения по ст. 39.20 ЗК РФ.

  • Жилищные правоотношения — правовой режим дома (многоквартирный дом либо жилой дом, в том числе блокированной застройки) определяет состав общего имущества собственников и применимый способ оформления земли. Если дом является МКД, участок входит в состав общего имущества в силу закона; если жилой дом — участок приобретается как неделимый при множественности собственников помещений.

  • Правоотношения по государственной регистрации недвижимости — право на участок возникает либо в силу закона с момента кадастрового учёта (для МКД), либо на основании решения уполномоченного органа и договора (для жилого дома). В обоих случаях требуется внесение сведений в ЕГРН.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Статус дома по данным ЕГРН — назначение «многоквартирный дом» либо «жилой дом». Это главная развилка: от неё зависит, оформляется ли участок бесплатно через механизм ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ и ст. 36 ЖК РФ либо приобретается по ст. 39.20 ЗК РФ.

  2. Факт образования и кадастрового учёта участка — если участок уже образован и стоит на кадастровом учёте, право общей долевой собственности собственников помещений в МКД возникло в силу закона; если не образован — требуется обращение в администрацию с заявлением о его образовании.

  3. Наличие в доме общего имущества — межквартирных лестниц, коридоров, технических помещений, обслуживающих более одного помещения. Их наличие указывает на МКД; отсутствие общих помещений и наличие самостоятельных выходов из каждой квартиры характерно для жилого дома блокированной застройки.

  4. Совместность обращения собственников — для приобретения участка по ст. 39.20 ЗК РФ в собственность требуется совместное обращение обоих собственников помещений; при недостижении согласия возможно оформление аренды с множественностью лиц на стороне арендатора по заявлению одного из них.

Правовой режим земельного участка под домом, переведённым в статус двух квартир: главная развилка

Ключевое для вашего дела — определить, каким объектом в ЕГРН числится дом после перевода. От этого зависит весь порядок оформления земли, поэтому ниже разобраны две ветки.

Ветка А. Дом учтён как многоквартирный (МКД). Если в начале 2000-х дом переведён в статус двух квартир и по документам является многоквартирным, земельный участок под ним следует судьбе общего имущества и оформляется бесплатно в общую долевую собственность собственников квартир.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

  1. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства
    — п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ > 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства
    — п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Земельный участок, на котором расположен МКД, прямо поименован в составе общего имущества собственников помещений (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Для вас это означает: участок не может быть оформлен в собственность кого-то одного — доля каждого следует судьбе его квартиры и не может продаваться отдельно от неё.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
— ч. 1–2 ст. 37 ЖК РФ

Доля в праве на землю пропорциональна общей площади квартиры (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ) и неотделима от права на саму квартиру (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ). Это соответствует ранее сделанному выводу: оформить участок только на одного из владельцев нельзя.

Ветка Б. Дом учтён как жилой дом (не МКД), а «квартиры» — фактически части/помещения в нём. Тогда применяется общий порядок для собственников зданий и помещений.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
— п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ

При такой квалификации оба собственника занимают не «квартиры в МКД», а помещения в одном здании, и приобретают неделимый участок в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Для приобретения в собственность они обращаются совместно (п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ), а не через механизм ст. 16 ФЗ-189.

Как определить ветку. Посмотрите выписку из ЕГРН на дом: назначение «многоквартирный дом» (обычно с общим имуществом — местами общего пользования) либо «жилой дом». Дом с двумя квартирами, разделёнными капитальными стенами и имеющими самостоятельные выходы без общих лестниц и коридоров, как правило, является домом блокированной застройки (жилым домом с квартирами-блоками), а не МКД — от этого зависит, по какому пути оформлять землю.

Вывод по вопросу: режим участка определяется статусом дома в ЕГРН: если дом — МКД, земля оформляется бесплатно в общую долевую собственность по ст. 16 ФЗ-189 и ст. 36 ЖК РФ; если дом — жилой дом (в т.ч. блокированной застройки), участок приобретается собственниками помещений в общую долевую собственность по ст. 39.20 ЗК РФ. В обоих случаях оформление на одного владельца невозможно — только на всех собственников пропорционально их долям.

Порядок оформления участка под многоквартирным домом: с чего начать и кто формирует участок

Если дом — МКД, участок оформляется бесплатно и без торгов через механизм ст. 16 закона № 189-ФЗ.

  1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
    — ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», п. 1
  1. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
    — ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», п. 3

Если участок не был сформирован и поставлен на кадастровый учёт до введения в действие ЖК РФ (до 1 марта 2005 года), любой собственник квартиры вправе обратиться в орган местного самоуправления (в городе — в администрацию) с заявлением об образовании участка. Обратиться достаточно одному из двух собственников — согласие второго не требуется, участок всё равно образуется в общую долевую собственность всех собственников помещений.

  1. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законом, проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета. С заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка
    — ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», п. 4

Важно: образование участка — это обязанность, а не право администрации. Именно орган МСУ утверждает схему расположения участка или проект межевания, готовит межевой план и сам обращается в Росреестр за кадастровым учётом. Расходы на межевание и кадастровые работы несёт бюджет, а не собственники.

  1. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
    — ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», п. 5

Право общей долевой собственности возникает в силу закона с момента кадастрового учёта участка, то есть для перехода земли к собственникам квартир отдельный акт предоставления и плата не нужны — участок переходит бесплатно автоматически. С этого же момента участок вносится в ЕГРН в составе общего имущества.

Что фактически делать (первые шаги):

  1. Запросить выписку из ЕГРН на дом и квартиры — установить статус дома (МКД или жилой дом) и отсутствие записи о праве на участок.
  2. Подать в администрацию города заявление об образовании земельного участка под многоквартирным домом (в свободной форме, с указанием адреса дома и кадастровых номеров квартир).
  3. Если участок уже образован ранее и стоит на кадастровом учёте — право на него у собственников квартир уже возникло в силу закона; достаточно подтвердить это выпиской.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.
— п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Государственная регистрация права на долю в общем имуществе (включая землю) производится одновременно с регистрацией права на квартиру и отдельного заявления о праве на землю не требует — на практике достаточно зарегистрированного права на квартиры и сведений об участке в ЕГРН.

Вывод по вопросу: начинать нужно с выписки из ЕГРН о статусе дома, затем — с заявления в местную администрацию об образовании участка. Формирование и кадастровый учёт участка под МКД — обязанность органа местного самоуправления за счёт бюджета; участок переходит собственникам квартир бесплатно в общую долевую собственность с момента кадастрового учёта.

Оформление участка, если дом — жилой дом с двумя квартирами (неделимый участок, ст. 39.20 ЗК РФ)

Если дом по ЕГРН является жилым домом (в том числе домом блокированной застройки), а «квартиры» — это помещения/блоки в нём, земельный участок приобретается по общим правилам для собственников зданий и помещений.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
— п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.
— п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ

Для приобретения участка в собственность оба собственника помещений должны обратиться в уполномоченный орган (администрацию) совместно — по п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ обращение подаётся всеми собственниками. Если договориться о совместном приобретении в собственность не удастся, любой из собственников вправе самостоятельно подать заявление о предоставлении участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ).

Независимо от способа оформления, пока участок не оформлен, собственники дома пользуются землёй на тех же условиях, что и прежние владельцы, а порядок пользования определяется с учётом долей в доме или сложившегося порядка пользования.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
— абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
— п. 2 ст. 271 ГК РФ

Это значит: даже до формального оформления земли право пользования занятым домом участком у вас юридически существует и следует судьбе долей в доме (прежнее долевое владение домом трансформировалось в раздельные квартиры, а право пользования землёй сохранилось за обоими).

Вывод по вопросу: если дом не МКД, оба собственника совместно (или один — для аренды) обращаются в администрацию за предоставлением неделимого участка в общую долевую собственность либо в аренду со множественностью лиц; размер долей в праве на землю соразмерен долям в праве на помещения, а до оформления сохраняется право пользования участком, следующим за правом на помещения.

Если администрация бездействует или отказывает: судебная защита

Образование участка под МКД — обязанность органа местного самоуправления, поэтому при отказе или бездействии администрации спор разрешается в суде.

Учитывая, что право общей долевой собственности на участок под многоквартирным домом возникает в силу закона с момента кадастрового учёта, а формирование участка закон возлагает на орган власти, бездействие последнего нарушает право собственников квартир на приобретение земли. Спор с органом местного самоуправления об обязании образовать (сформировать) земельный участок и осуществить его кадастровый учёт является публично-правовым и рассматривается по правилам административного судопроизводства (гл. 22 КАС РФ) в районном (городском) суде по месту нахождения органа либо по месту жительства заявителя.

При подготовке иска (административного искового заявления) заявителю нужно подтвердить: (1) статус дома (выписка из ЕГРН), (2) принадлежность квартиры (выписка из ЕГРН о праве собственности), (3) факт обращения в администрацию с заявлением об образовании участка и (4) факт отказа или бездействия (ответ либо истечение разумного/установленного срока без результата).

Вывод по вопросу: при отказе или бездействии администрации в формировании участка под домом собственник квартиры вправе обратиться в районный (городской) суд в порядке административного судопроизводства (гл. 22 КАС РФ) с требованием обязать орган местного самоуправления образовать земельный участок и провести его кадастровый учёт; в обоснование прикладываются выписки из ЕГРН на дом и квартиру, копия заявления в администрацию и документ об отказе/бездействии.

Ключевой момент: оформление земли зависит от того, каким объектом числится дом в ЕГРН — многоквартирным домом (МКД) или жилым домом. От этого зависит, по какой процедуре вы будете действовать, но в обоих случаях оформить участок только на одного из собственников нельзя — земля перейдёт в общую долевую собственность обоих владельцев пропорционально их долям.

Если дом по ЕГРН является многоквартирным (МКД). Земельный участок под таким домом входит в состав общего имущества собственников помещений (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) и принадлежит вам и второму собственнику на праве общей долевой собственности. Доля каждого пропорциональна общей площади его квартиры и неотделима от права на саму квартиру (ч. 1–2 ст. 37 ЖК РФ). Если участок не был сформирован и поставлен на кадастровый учёт до 1 марта 2005 года, любой из собственников квартир вправе обратиться в администрацию города с заявлением об образовании участка (п. 3 ст. 16 ФЗ-189). Образование участка — обязанность органа местного самоуправления, все кадастровые работы выполняются за счёт бюджета (п. 4 ст. 16 ФЗ-189). С момента государственного кадастрового учёта участок переходит в вашу общую долевую собственность бесплатно, без отдельного акта предоставления и без торгов (п. 5 ст. 16 ФЗ-189). Отдельно регистрировать право на землю не требуется: регистрация права на квартиру в МКД одновременно является регистрацией доли в праве на общее имущество, включая участок (п. 1 ст. 42 ФЗ-218).

Если дом по ЕГРН является жилым домом (в том числе домом блокированной застройки), а «квартиры» — это помещения в нём. Тогда применяется общий порядок ст. 39.20 ЗК РФ. Оба собственника помещений имеют исключительное право на приобретение участка (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ). Если участок неделим, он приобретается в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ). Для приобретения участка в собственность оба собственника должны обратиться в администрацию совместно (п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ). Если договориться о совместном выкупе не удастся, любой из вас вправе самостоятельно подать заявление о предоставлении участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ). До момента оформления земли вы сохраняете право пользования участком на тех же условиях, что и прежние владельцы, а порядок пользования определяется с учётом долей в доме или сложившегося порядка (абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271 ГК РФ).

Пошаговые действия

  1. Запросите выписку из ЕГРН на дом и на обе квартиры. Это первый и обязательный шаг: из выписки вы узнаете, каким объектом числится дом (МКД или жилой дом), а также убедитесь, что право на участок до сих пор не зарегистрировано.

  2. Если дом — МКД: подайте в администрацию города заявление об образовании земельного участка под многоквартирным домом. Заявление вправе подать любой из собственников квартир — согласие второго не требуется. К заявлению приложите выписки из ЕГРН на дом и на вашу квартиру. Администрация обязана утвердить схему расположения участка или проект межевания, подготовить межевой план и обратиться в Росреестр за кадастровым учётом (п. 4 ст. 16 ФЗ-189). Расходы несёт бюджет.

  3. Если дом — жилой дом (не МКД): обратитесь в администрацию города совместно со вторым собственником с заявлением о предоставлении участка в общую долевую собственность (п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ). Если второй собственник не хочет выкупать участок, вы вправе подать заявление о предоставлении его в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ).

  4. Если участок уже стоит на кадастровом учёте (образован ранее), отдельное обращение за «оформлением» не требуется: право общей долевой собственности на него уже возникло у вас в силу закона (п. 5 ст. 16 ФЗ-189 для МКД). Достаточно подтвердить это выпиской из ЕГРН.

  5. При отказе или бездействии администрации (например, она не формирует участок под МКД в разумный срок) вы вправе обратиться в районный (городской) суд по месту нахождения администрации или по вашему месту жительства с административным исковым заявлением об обязании образовать участок и осуществить его кадастровый учёт. К иску приложите выписки из ЕГРН на дом и квартиру, а также доказательства вашего обращения в администрацию.