Как продать долю земли с частью дома, если дом разделен и один собственник пропал без вести: варианты и порядок

Продажа доли в праве на дом и землю: порядок и форма

Продать свою долю в праве общей собственности вы вправе свободно, но с соблюдением преимущественного права покупки остальных сособственников и обязательной нотариальной формы сделки.

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю либо распорядиться ею иным образом, но с соблюдением при возмездном отчуждении правил ст. 250 ГК РФ. Это означает, что согласие других сособственников на саму продажу получать не нужно, однако их необходимо письменно известить и выдержать срок на реализацию преимущественного права.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Для вашей ситуации это значит: вы обязаны письменно известить родственницу и управляющего имуществом безвестно отсутствующей бабушки (о нём — ниже) о намерении продать долю постороннему лицу, указав цену и условия. Если в течение месяца с момента извещения они не выкупят долю, вы вправе продать её любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Срок для перевода прав (3 месяца) — это риск для покупателя при нарушении порядка извещения, поэтому корректное уведомление критично.

Что касается формы — сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость требует обязательного нотариального удостоверения:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Ваша доля дома и доля земли не относятся к исключениям (это не продажа всеми участниками одной сделкой и не земельная доля сельхозназначения), поэтому договор купли-продажи вашей доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Наконец, единство судьбы дома и земли: отчуждение доли в праве на дом идёт только вместе с отчуждением соответствующей доли в праве на земельный участок, на котором дом расположен.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 36. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков 1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 2.
— ст. 304 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ — отчуждение доли дома вместе с долей земли, п. 4

Это означает: продать «только часть дома» без доли земли, либо только земельную долю без доли в доме вы не можете — доли в доме и земле отчуждаются вместе, единым предметом сделки.

Вывод. Продать свою долю в праве на дом вместе с долей в праве на земельный участок вы можете без согласия остальных сособственников, но обязаны: (1) письменно известить их о продаже с ценой и условиями и выждать месяц (если откажутся письменно — раньше); (2) удостоверить договор у нотариуса; (3) продать долю в доме только вместе с долей земли. Что касается бабушки, признанной безвестно отсутствующей, — извещение направляется управляющему её имуществом, назначенному органом опеки.

Выдел доли земли в натуре по меже стен вашей части дома

Вы вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, в том числе выделить часть земельного участка, соответствующую вашей доле и примыкающую к вашей части дома.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 2 ст. 252 ГК РФ

Выдел возможен двумя путями — по соглашению всех участников долевой собственности либо через суд при недостижении согласия:

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 3 ст. 252 ГК РФ

Применительно к земле специальная норма прямо допускает выдел земельного участка из участка, находящегося в долевой собственности:

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). 2. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. 3. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" . Статья 11 6 . Объединение земельных участков 1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. 2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. 3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. 4.
— п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. 3. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" . Статья 11 6 . Объединение земельных участков 1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. 2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. 3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. 4. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством. 5.
— п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ

Однако выдел возможен не всегда. Он подчинён требованиям к образуемым участкам (ст. 11.9 ЗК РФ): образуемый участок не должен быть меньше установленного местными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) минимального размера, а границы не должны вклиниваться, пересекать территориальные зоны и приводить к невозможности использования дома.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, за исключением земельного участка, образуемого в целях осуществления пользования недрами, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, их неотъемлемых технологических частей, гидротехнических сооружений, в том числе образующих водохранилища и иные искусственные водные объекты, а также размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов.
— п. 4, 6 ст. 11.9 ЗК РФ

Ключевой факт для вас: ваша доля в праве на землю — 1/6, тогда как в доме вам причитается (по описанию) 1/4 половины, то есть 1/8 всего дома (половина, поделенная пополам), либо 1/4 — это нужно уточнить по документам. Если доля в земле (1/6) меньше доли, соответствующей вашей части дома, выдел строго «по стенам» может оказаться невозможен без соразмерного ущерба другим сособственникам, поскольку вы претендовали бы на большую площадь, чем ваша доля. В этом случае несоразмерность устраняется денежной компенсацией (п. 4 ст. 252 ГК РФ) либо выдел в натуре не производится и вы получаете стоимость доли.

Вывод. Отделить часть земли по меже стен вашей части дома юридически возможно через выдел доли в натуре — по соглашению всех сособственников или в судебном порядке. Практически это упирается в три условия: (1) согласие либо судебное решение (включая участие управляющего имуществом безвестно отсутствующей бабушки); (2) соответствие образуемого участка минимальному размеру по местным ПЗЗ и требованиям ст. 11.9 ЗК РФ; (3) соответствие площади выделяемого участка вашей доле (1/6), а не фактически занимаемой вашей частью дома площади. Если ваша доля в земле меньше площади, приходящейся на вашу часть дома, выдел именно «по стенам» без доплаты компенсации будет затруднён.

Статус безвестно отсутствующей бабушки и его влияние на выдел и продажу

Бабушка, признанная судом безвестно отсутствующей, не может лично давать согласие на выдел или на реализацию преимущественного права покупки. Её долю представляет управляющий, назначенный органом опеки и попечительства.

Имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим, при необходимости постоянного управления им передается на основании решения суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом. Из этого имущества выдается содержание гражданам, которых безвестно отсутствующий обязан содержать, и погашается задолженность по другим обязательствам безвестно отсутствующего. 2. Орган опеки и попечительства может и до истечения года со дня получения сведений о месте пребывания отсутствующего гражданина назначить управляющего его имуществом. 3. Последствия признания лица безвестно отсутствующим, не предусмотренные настоящей статьей, определяются законом.
— ст. 43 ГК РФ, п. 1

Для ваших целей это означает следующее. Если бабушка признана безвестно отсутствующей вступившим в силу решением суда, её имущество при необходимости постоянного управления передаётся управляющему по договору доверительного управления с органом опеки. Именно этот управляющий: (а) участвует в соглашении о выделе земельного участка от имени бабушки; (б) получает письменное извещение о продаже вашей доли и реализует (или не реализует) её преимущественное право покупки.

Если же бабушка лишь объявлена в розыск, но решением суда безвестно отсутствующей не признана (либо признание ещё не состоялось), то законным представителем её доли никто не назначен. В таком случае соглашение о выделе подписать некому — и единственным путем остаётся судебный порядок выдела (п. 3 ст. 252 ГК РФ), где суд привлечёт к участию орган опеки. Это важная развилка: без вступившего в силу решения о признании безвестно отсутствующей и без назначенного управляющего внесудебное соглашение о выделе практически невозможно.

Вывод. Если бабушка признана безвестно отсутствующей и назначен управляющий её имуществом — согласовывайте выдел и направляйте извещение о продаже именно ему. Если такого управляющего нет (нет вступившего в силу решения суда и назначения по ст. 43 ГК РФ) — единственный реальный путь для выдела доли земли — судебный иск о выделе, с привлечением органа опеки и попечительства.

Отдельный вход на участок: порядок пользования и защита от препятствий

Проблема с доступом (родственница отгородила свою половину, и вы можете попасть только через её калитку) разрешается не через выдел участка, а через установление порядка пользования общим участком и защиту от чинения препятствий.

Прежде всего — пользование участком, находящимся в долевой собственности, определяется соглашением всех участников, а при недостижении согласия — судом:

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Из этого следует: вы вправе требовать предоставления вам в пользование части общего участка, соразмерной вашей доле. Если добровольно соглашение о порядке пользования (в том числе об отдельном входе/проходе к вашей части) с родственницей не достигнуто, спор разрешается в судебном порядке — суд вправе определить порядок пользования участком, выделив вам в пользование часть, примыкающую к вашей части дома и к самостоятельному проходу.

Что касается непосредственно отгороженной калитки: чинение препятствий в доступе к вашей части дома и участка — это нарушение, не связанное с лишением владения, против которого действует негаторный иск:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Сервитут (ст. 274 ГК РФ) как инструмент здесь, как правило, не нужен: он устанавливается в отношении «соседнего» (чужого) участка для обеспечения прохода, тогда как в вашем случае доступ ограничивается в пределах общего участка, совладельцем которого вы являетесь. Сервитут может понадобиться только в случае, если после выдела ваша территория окажется полностью окружённой чужими участками без выхода к землям общего пользования.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 4.
— п. 1 ст. 274 ГК РФ

Вывод. Сделать отдельный вход на участок и обеспечить доступ к вашей части вы вправе двумя взаимодополняющими способами: (1) заключить с родственницей соглашение о порядке пользования общим участком (оно же может стать основой для устройства самостоятельного прохода); (2) при её отказе — обратиться в суд с иском об установлении порядка пользования участком и (при продолжающихся препятствиях) с негаторным иском об устранении препятствий в доступе к вашей части дома и земли. Чинить вам препятствия в доступе к вашей доле родственница не вправе, даже если она «отгородила свою половину».