Как забрать или выкупить заброшенный соседний участок, если собственник умер и участок не в реестре: пошаговая инструкция

Определение правового статуса участка: выморочное имущество или неразграниченная государственная земля

Первый и решающий вопрос — что юридически представляет собой соседний участок. От этого зависит, к кому обращаться и по какой процедуре действовать. Возможны два принципиально разных сценария, и различаются они тем, было ли у умершего человека когда-либо оформлено право на эту землю.

Ветка А — у умершего собственника право на участок было оформлено (либо он владел им на законном основании). Тогда при отсутствии наследников имущество становится выморочным и переходит публичному образованию в силу закона:

В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. 2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 333-ФЗ) Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.
— п. 1, 2 ст. 1151 ГК РФ

Ключевое в этой норме для вашей ситуации: выморочный земельный участок переходит в собственность муниципального образования (поселения, района или муниципального округа, на территории которого находится земля) автоматически — для этого, в отличие от обычных наследников, даже не требуется «принятия» наследства. Поэтому «забрать» такой участок напрямую, минуя муниципалитет, вы не можете: у него уже есть законный собственник — публичное образование. Единственный легальный путь — после того как муниципалитет оформит участок на себя, получить его у муниципалитета (в аренду, выкупить или перераспределить — об этом блоки 3–4).

Важно: выморочность наступает только если наследников действительно нет либо никто не принял наследство. Если хотя бы один наследник (например, дальний родственник) принял наследство фактически — жил в доме, пользовался участком, оплачивал налоги, подавал нотариусу заявление — то участок не выморочный, и он принадлежит этому наследнику (ст. 1152, 1153 ГК РФ), а вы сможете приобрести участок только у него по сделке.

Ветка Б — права на участок никогда не были оформлены, участок не стоит на кадастровом учёте и отсутствует в ЕГРН. Это ваша фактическая ситуация: «соседнего участка в реестре не нашла, кадастрового номера у него нет». В таком случае участок, скорее всего, является землёй, государственная собственность на которую не разграничена, и распоряжается ею орган местного самоуправления:

предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется, в частности: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных данным пунктом; органом местного самоуправления муниципального округа в отношении земельных участков, расположенных на территории муниципального округа, за исключением случаев, предусмотренных данным пунктом; органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных данным пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных данным пунктом; статьи 8.32 КоАП Российской Федерации , устанавливающей административную ответственность за: нарушение правил пожарной безопасности в лесах (часть 1); выжигание хвороста, лесной подстилки, сухой травы и других лесных горючих материалов с нарушением требований правил пожарной безопасности на земельных участках, непосредственно примыкающих к лесам, защитным и лесным насаждениям и не отделенных противопожарной минерализованной полосой шириной не менее 0,5 метра (часть 2);
— п. 2 ст. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ (содержание)

Это значит, что распоряжение такой землёй (предоставление в аренду, в собственность, перераспределение) относится к полномочиям органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования — для посёлка Крестцы это администрация муниципального округа (района) или поселения, на территории которого расположен участок. Именно туда и нужно обращаться с заявлением о предоставлении участка, а не искать наследников.

Как установить, какая именно ветка имеет место:

1. Запросить в Росреестре (через МФЦ или на сайте) выписку из ЕГРН как на ваш участок (чтобы увидеть смежные и понять, учтён ли соседний), так и сведения о ранее учтённых земельных участках по адресу — выяснить, был ли участок когда-либо поставлен на кадастровый учёт.
2. Запросить в органе местного самоуправления (архив, отдел по управлению имуществом) сведения о том, предоставлялся ли этот участок кому-либо, имеются ли постановления о выделении земли, похозяйственные книги.
3. Если известны ФИО предполагаемого умершего собственника — обратиться к нотариусу по месту открытия наследства и/или в нотариальную палату Новгородской области с запросом, открывалось ли наследственное дело.

Вывод: при отсутствии кадастрового номера и записи в ЕГРН, но при условии, что собственник (или его наследники) не имели оформленных прав, земля является неразграниченной государственной собственностью, распоряжение которой возложено на орган местного самоуправления. Вам следует начинать не с «поиска наследников», а с обращения в муниципалитет, одновременно уточнив через Росреестр и администрацию, не числился ли участок за умершим лицом. Если окажется, что право было оформлено и наследников нет — участок выморочный и вы «берёте» его только через муниципалитет.

Чего делать нельзя: самовольное занятие и его последствия

Прежде чем описывать законные инструменты, важно зафиксировать границу допустимого. Вы не вправе самостоятельно «забрать», занять или начать использовать соседний участок (косить, огораживать, возводить что-либо), пока у вас нет прав на него:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Для вашей ситуации это означает: любое использование участка (покос, посадка, огораживание, хоздеятельность) до оформления прав квалифицируется как самовольное занятие и влечёт штраф. Поскольку кадастровая стоимость у участка, скорее всего, не определена (нет кадастрового номера), применяется фиксированный штраф для граждан от 5 000 до 10 000 рублей. Кроме штрафа, предусмотрено приведение участка в первоначальное состояние за счёт нарушителя.

Рушащийся старый дом на участке также трогать нельзя: это чужое имущество (потенциально выморочное или принадлежащее наследникам). Самовольный снос или разбор строения — это уже не административная, а гражданская ответственность (ущерб собственнику, ст. 1064 ГК РФ) и при определённых обстоятельствах уголовная (уничтожение чужого имущества).

Наследование выморочного имущества для муниципалитета происходит без необходимости «принимать» наследство — из этого следует, что рушащийся дом, если он принадлежал умершему, вместе с участком уже принадлежит (или с момента открытия наследства принадлежит) публичному образованию, даже если оно это ещё не оформило. Поэтому любые самостоятельные действия с домом — риск предъявления к вам требований о возмещении ущерба.

Вывод: до получения прав на участок вы обязаны воздерживаться от любого его использования и от любых действий с расположенным на нём домом. Начинать нужно с юридического оформления (блоки 1, 3, 4), а не с «хозяйственного освоения».

Как получить участок у муниципалитета: заявление о предварительном согласовании

Основной рабочий инструмент для смежного свободного участка, который не разграничен и не имеет собственника, — обращение в орган местного самоуправления с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка (с подготовкой схемы расположения участка, поскольку кадастрового номера у него нет и участок предстоит образовать):

В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ) 1) размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) на официальном сайте уполномоченного органа, на официальном сайте; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39 15 или статьей 39 16 настоящего Кодекса. 2. В извещении указываются: 1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления;
— п. 1, 5 ст. 39.18 ЗК РФ

Как это работает применительно к вам:

1. Готовите схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (поможет кадастровый инженер — это ключевой документ, поскольку участок не отмежёван и не имеет номера).
2. Подаёте в администрацию муниципального образования (по месту нахождения участка) заявление о предварительном согласовании предоставления участка для цели, соответствующей его виду разрешённого использования — индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта или садоводство.
3. В течение 20 дней с даты поступления заявления уполномоченный орган обязан либо разместить извещение о предоставлении участка (публичное объявление), либо отказать.
4. Если в течение 30 дней со дня размещения извещения не поступят заявления других заинтересованных граждан о намерении участвовать в аукционе, участок предоставляется вам — заключается договор аренды или купли-продажи без торгов (в зависимости от цели и наличия у вас права на льготное предоставление).
5. Если другие граждане заявятся — участок уйдёт на аукцион, и вы сможете участвовать в нём на общих основаниях.

Основания для отказа перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ, и одно из них прямо относится к вашей ситуации: если на испрашиваемом участке расположено здание (в вашем случае — рушащийся дом), принадлежащее гражданам или юридическим лицам, предоставление земли другому лицу невозможно, кроме как собственнику этого строения. Поэтому наличие на участке остатков дома — принципиальный вопрос: если дом учтён как объект недвижимости с собственником (или выморочным статусом), вам сначала придётся решить вопрос с домом (через муниципалитет, которому участок с домом переходит как выморочное имущество), и только потом претендовать на саму землю.

Вывод: при неразграниченном участке без кадастрового номера правильный первый шаг — заказывать у кадастрового инженера схему расположения участка и подавать в администрацию заявление о предварительном согласовании его предоставления. Участок предоставят вам без торгов, только если в 30-дневный срок не объявятся другие претенденты, и только если не будет препятствия в виде учтённого на участке строения с собственником.

Альтернатива: перераспределение (присоединение части участка к вашему)

Поскольку участок граничит с вашим, для вас доступен ещё один способ — перераспределение земель, при котором часть смежной земли присоединяется к вашему участку, а его площадь увеличивается:

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в следующих случаях: 1) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах территории , в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о ее комплексном развитии в случае, если для реализации указанного решения не требуется заключения договора о комплексном развитии территории , осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории; (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 194-ФЗ) 2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
— п. 1-5 ст. 39.28 ЗК РФ

Перераспределение допускается, в частности, для участков граждан, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ИЖС или садоводства, при условии, что площадь вашего участка в результате увеличится не более чем до установленных предельных максимальных размеров (которые задаются правилами землепользования и застройки конкретного поселения). Осуществляется оно по соглашению с уполномоченным органом (п. 2 ст. 39.28 ЗК РФ) на основании вашего заявления о перераспределении (ст. 39.29 ЗК РФ).

Увеличение площади участка в результате перераспределения осуществляется за плату, размер которой определяется органом государственной власти субъекта РФ (для неразграниченных земель — Новгородской области) либо органом местного самоуправления (для муниципальной собственности), как правило, исходя из кадастровой стоимости.

Сравнение с блоком 3: перераспределение — более «точечный» инструмент, когда вам нужна именно часть соседней земли (прирезка), а не весь участок целиком; предоставление в аренду/собственность целиком (блок 3) — когда вы хотите весь участок. Оба пути начинаются с обращения в один и тот же орган — администрацию муниципального образования — и с подготовки схемы/межевания кадастровым инженером.

Вывод: если соседний участок относится к неразграниченным землям и вы хотите присоединить его (или его часть) к своему — используйте перераспределение по ст. 39.28–39.29 ЗК РФ: заказывайте межевание, подавайте заявление о перераспределении в администрацию. Присоединённая площадь оплачивается, кроме случаев, когда регион/муниципалитет освободил отдельные категории граждан от платы.

Долгий путь: приобретательная давность и бесхозяйные вещи

Существуют ещё два механизма, но оба для вашей ситуации малоперспективны или требуют многолетнего ожидания.

Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ). Право собственности на недвижимость можно приобрести, если добросовестно, открыто и непрерывно владеть ею как своей собственной в течение 15 лет:

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

При этом срок давностного владения течёт со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного лица (п. 4 ст. 234 ГК РФ, цитировано выше). Для вас это означает: чтобы когда-либо претендовать на участок по давности, вы должны начать открыто и непрерывно владеть им как своим и владеть так 15 лет, причём такое владение прямо конфликтует с запретом на самовольное занятие (блок 2) — самовольное занятие не порождает «добросовестного» владения, поэтому путь давности для самовольно захваченной земли практически закрыт. Кроме того, срок отсчитывается от начала именно добросовестного владения, каковым самовольный захват не является.

Бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ). Признание участка бесхозяйным и обращение его в муниципальную собственность — это процедура, инициируемая органом местного самоуправления, а не вами:

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 315-ФЗ) Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. 4. В городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов.
— п. 3 ст. 225 ГК РФ

Из этой нормы следует принципиальная деталь: заявление о постановке бесхозяйной вещи на учёт подаёт орган местного самоуправления, а не гражданин. То есть вы сами не можете «поставить на учёт» соседний участок и затем «забрать» его — вы можете только побудить администрацию запустить этот процесс. Причём, как показывает п. 3 Порядка, на учёт принимаются объекты, сведения о которых уже внесены в ЕГРН (здания, сооружения), а для земельного участка без кадастрового учёта механизм бесхозяйной вещи фактически не работает — вместо него действует режим неразграниченной государственной земли (блоки 1 и 3).

Настоящий Порядок устанавливает единый для Российской Федерации порядок принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ). 2. Принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей осуществляют федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, его территориальные органы (далее - орган регистрации прав). 3. На учет принимаются здания (строения), сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства (далее - объекты недвижимого имущества), сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) и которые не имеют собственников или собственники которых неизвестны, либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которые собственники отказались. 4.
— п. 1, 4, 5, 10 Порядка, утв. Приказом Росреестра от 15.03.2023 № П/0086

Кроме того, рушащийся дом (а не земля) может быть признан бесхозяйным и передан муниципалитету, после чего муниципалитет, став собственником, может распорядиться им — но всё это опять-таки идёт через администрацию, а не через вас.

Вывод: приобретательная давность требует 15 лет непрерывного добросовестного владения, которое нельзя начать с самовольного захвата, поэтому она для вас практически неприменима. Процедура бесхозяйных вещей инициируется только органом местного самоуправления и к неучтённой земле без кадастрового номера не применяется. Реальные инструменты — предоставление участка муниципалитетом (блок 3) или перераспределение (блок 4).

Если муниципалитет отказал: основания и порядок обжалования

Отказ в предоставлении участка или в перераспределении должен быть мотивированным и соответствовать перечню оснований ст. 39.16 ЗК РФ (для предоставления без торгов) и п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ (для перераспределения). Наиболее вероятные для вашего случая основания отказа:

• на испрашиваемом участке расположено здание/сооружение, принадлежащее другим лицам (рушащийся дом, если он учтён) — тогда нужно сначала решать судьбу дома;
• участок уже обременён правами третьих лиц (если выяснится, что наследник всё-таки есть и принял наследство);
• испрашиваемый участок не соответствует требованиям к образованию (например, вклинивание, изломанность границ) или цель использования не соответствует его разрешённому использованию;
• увеличение площади при перераспределении превышает предельные максимальные размеры участков в данном поселении.

Порядок оспаривания: отказ органа местного самоуправления — это ненормативное решение, которое обжалуется в суд по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ (гл. 22 КАС РФ) в районный суд по месту нахождения органа (ст. 19, 22 КАС РФ). Срок обращения — три месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении прав (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Важный практический момент, вытекающий из цитат блоков 1 и 3: прежде чем обжаловать отказ, убедитесь, что вы обратились в правильный орган. Для неразграниченных земель это орган местного самоуправления городского округа/муниципального округа/поселения/района (в зависимости от типа муниципального образования, в границах которого находится участок). Если вы ошиблись с адресатом (например, обратились в район, когда земля в границах поселения), отказ будет правомерен по формальному основанию, и его легко исправить переадресацией заявления.

Вывод: отказ администрации должен быть мотивированным и соответствовать ст. 39.16 / п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ. При незаконном отказе он обжалуется в районный суд в порядке КАС РФ в течение трёх месяцев. Перед обжалованием проверьте правильность адресата обращения и отсутствие препятствий (учтённое строение на участке, права третьих лиц).