Можно ли несовершеннолетнему иностранцу купить участок или дом в России дистанционно без присутствия ребенка

Вправе ли несовершеннолетний иностранец купить земельный участок и жилой дом в России

Сама по себе недвижимость (жилой дом, квартира) может находиться на праве собственности несовершеннолетнего иностранного гражданина без ограничений: ЗК РФ признаёт иностранных граждан субъектами частной собственности, а ФЗ № 218-ФЗ прямо включает иностранных граждан в круг участников отношений по государственной регистрации прав. Ограничения касаются не личности, а категории и местонахождения земли.

1. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Статья 16. Государственная собственность на землю 1. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. 2. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ) Статья 17. Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю 1. В федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 17.04.2006 № 53-ФЗ) Статья 18.
   — п. 3 ст. 15 ЗК РФ

Это означает, что земельный участок под домом не может быть оформлен в собственность иностранца (в том числе ребёнка), если он расположен на приграничной территории — перечень таких территорий утверждён Указом Президента РФ № 26 от 09.01.2011. Если участок находится НЕ на приграничной территории и его категория не относится к землям сельскохозяйственного назначения — препятствий для регистрации участка на имя ребёнка-иностранца нет.

могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды , за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 503-ФЗ, от 28.06.2021 № 226-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 1. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 13.05.2008 № 66-ФЗ) Абзац.
— ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», п. 2

Соответственно, дополнительное ограничение: если приобретаемый земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, иностранный гражданин (включая несовершеннолетнего) может обладать им только на праве аренды, а не собственности. Поэтому критически важны местонахождение участка (приграничная территория или нет) и его категория/вид разрешённого использования.

Вывод по вопросу владения: несовершеннолетний иностранец (Ирак) вправе приобрести в собственность жилой дом и земельный участок под ним, если участок расположен вне приграничных территорий и не относится к землям сельскохозяйственного назначения. В противном случае регистрация участка на его имя будет невозможна (в отношении сельхозземель — только аренда), и сделку придётся пересматривать.

Кто и как должен подписать договор и подать документы, если ребёнок за границей

Порядок зависит от возраста ребёнка — это решающая развилка.

Если ребёнку меньше 14 лет (малолетний): сделки от его имени совершают только законные представители (родители). Значит, личная явка ребёнка для подписания договора не требуется — договор купли-продажи подписывает родитель как законный представитель.

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

Если ребёнку от 14 до 18 лет: сделку совершает сам несовершеннолетний с письменного согласия законных представителей, то есть договор подписывает сам ребёнок, а родители дают письменное согласие. В этом случае личная явка ребёнка (или его надлежащее представительство по нотариальной доверенности) принципиально необходима.

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
   — п. 1 ст. 26 ГК РФ

1. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6. Правила настоящей статьи соответственно применяются также в случаях, если доверенность выдана несколькими лицами совместно.
   — п. 2 ст. 185 ГК РФ

Подача заявления на государственную регистрацию и подписание договора требуют полномочий. Доверенность на подачу заявления о госрегистрации прав и на распоряжение зарегистрированными правами должна быть нотариально удостоверена; доверенности от имени малолетних выдают их законные представители. Это означает: даже если ребёнок «физически» отсутствует в России, юридически действовать может только его законный представитель (родитель), подтверждающий свой статус надлежащими документами о происхождении ребёнка.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

При отсутствии полномочий действовать от имени ребёнка сделка не создаёт для него прав вплоть до последующего одобрения:

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 183 ГК РФ

Вывод по вопросу о подписании сделки: если ребёнок младше 14 лет — договор от его имени вправе подписать родитель (законный представитель), находящийся в России, и личная явка ребёнка не требуется, достаточно документов, подтверждающих родство и статус ребёнка. Если ребёнку 14–18 лет — договор должен подписать сам ребёнок (с письменного согласия родителей), что при его нахождении за границей делает сделку без его явки невозможной без нотариальной доверенности, выданной ребёнком.

Можно ли оформить сделку купли-продажи на имя ребёнка дистанционно, и принимается ли нотариальное согласие матери, выданное за границей

Дистанционное удостоверение сделки. Перечень нотариальных действий, которые нотариус вправе совершать удалённо (без личной явки), исчерпывающий и закрытый — это удостоверение равнозначности электронного документа, свидетельство о передаче документов, отдельные действия (ст. 81, 85.1, 86, 87, 88.1, 89, 97, 103, 103.7, 103.9-1, 103.14 Основ). Удостоверение договора купли-продажи недвижимости и удостоверение доверенности на недвижимость в этот перечень НЕ входят.

Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия, предусмотренные статьями 81, 85 1 , 86, 87, 88 1 , 89, 97 (в части хранения электронных документов), 103, 103 7 , 103 9-1 , 103 14 настоящих Основ. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 266-ФЗ , от 14.07.2022 № 339-ФЗ , от 28.04.2023 № 145-ФЗ ) Нотариус совершает нотариальное действие удаленно и регистрирует его в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами, единой информационной системы нотариата. По просьбе заявителя или его представителя, обратившихся за совершением нотариального действия удаленно, нотариальный документ, изготовленный в электронной форме, выдается на бумажном носителе с учетом требований, установленных статьей 45 1 настоящих Основ. В целях совершения нотариального действия удаленно заявитель или его представитель направляет в Федеральную нотариальную палату через единую информационную систему нотариата, в том числе с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, заявление о совершении нотариального действия удаленно с приложением установленных законодательством Российской Федерации документов в электронной форме.
— ст. 44.3 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Из этого следует, что перечисленные в ст. 44.3 Основ удалённые нотариальные действия не охватывают удостоверение договора купли-продажи недвижимости и доверенности на подачу заявления о госрегистрации — то есть эти действия нотариус совершить без личной явки обратившегося лица не вправе. Практический путь — сделка от имени малолетнего (до 14 лет) через законного представителя в России, как описано в предыдущем блоке; для ребёнка 14–18 лет потребуется либо его личное участие, либо доверенность, удостоверенная в признаваемом в РФ порядке.

Иностранное нотариальное согласие матери. Российский нотариус и Росреестр принимают документы, выданные компетентными органами иностранных государств, при условии их легализации (апостиль для государств — участников Гаагской конвенции 1961 года либо консульская легализация), а документы, составленные на иностранном языке, — только с переводом на русский язык, верность которого засвидетельствована нотариусом. Если такое удостоверение отсутствует, документ не будет принят.

1. форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам; 11) ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее);
   — п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

При этом Росреестр приостанавливает регистрацию, если форма и содержание документов не соответствуют требованиям закона или документы подписаны неуполномоченными лицами. Поэтому при отсутствии правильно легализованного и переведённого согласия матери регистрация права на ребёнка будет приостановлена.

Вывод по вопросу о дистанционности и согласии матери: удостоверение договора купли-продажи недвижимости и доверенности на неё не входит в закрытый перечень удалённых нотариальных действий (ст. 44.3 Основ), поэтому указанные действия требуют личной явки. Однако для малолетнего (до 14 лет) сделку от его имени совершает находящийся в России родитель-законный представитель, и явка ребёнка не обязательна. Нотариальное согласие матери, выданное в Ираке, должно быть апостилировано (или легализовано консульским путём, если Ирак не участник Гаагской конвенции 1961 года) и переведено на русский язык с нотариальным заверением перевода — иначе Росреестр приостановит регистрацию.