Земельный участок под МКД не сформирован, администрация отказывает в установке детской площадки: что делать

Правовой статус земли под МКД и обязанность администрации сформировать участок

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общим имуществом собственников помещений и входит в состав общей долевой собственности в силу прямого указания закона:

1. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 .
   — п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Для Вашего случая ключевое значение имеет, что участок под домом не образован и не поставлен на кадастровый учёт. Закон прямо предусматривает, что в такой ситуации любой собственник помещения вправе обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об образовании участка, и образование участка является именно обязанностью органа власти, а не его правом:

1. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2018 № 191-ФЗ, от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
   — ч. 3 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ

1. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законом, проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета. С заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа. (В редакции федеральных законов от 02.08.2019 № 267-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 30.12.2021 № 478-ФЗ) 4 1 .
   — ч. 4 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ

При этом после кадастрового учёта участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений бесплатно и автоматически, без отдельного решения администрации о «передаче»:

1. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации . Статья 17 (Статья утратила силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Статья 18 1.
   — ч. 5 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ

Вывод: довод администрации «земля не муниципальная» юридически несостоятелен в качестве основания для отказа завершить оформление участка. Если участок под домом не сформирован, администрация (как орган местного самоуправления, распоряжающийся землями, госсобственность на которые не разграничена) обязана по Вашему заявлению совершить все действия по его образованию и кадастровому учёту. Ссылка на прежний передаточный акт в пользу строительного управления не освобождает администрацию от этой обязанности, поскольку права на участок у СУ не зарегистрированы в ЕГРН.

Юридическая ничтожность прежней «передачи» земли в уставный капитал СУ

Приведённый Вами факт — в передаточном акте указан только кадастровый номер квартала, а сам участок не выделен и не состоит на кадастровом учёте — означает, что предмет сделки (передачи в уставный капитал) не индивидуализирован. Земельный участок как объект недвижимости, постановка которого на кадастровый учёт и является моментом его возникновения как индивидуально-определённой вещи, в этом случае фактически отсутствует. Соглашение о предмете — существенное условие любого договора:

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 432 ГК РФ

Кроме того, по смыслу закона единственным доказательством существования зарегистрированного права является запись в ЕГРН, а её у СУ нет:

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: передаточный акт с указанием лишь кадастрового квартала без выделения участка не порождает у строительного управления права на конкретный земельный участок под Вашим домом. Такой «объект» не прошёл кадастровый учёт, его право в ЕГРН не зарегистрировано, поэтому ссылки администрации на принадлежность земли СУ не имеют под собой зарегистрированного титула. Это подтверждает, что администрация является надлежащим органом, обязанным сформировать и поставить участок на учёт.

Кто вправе распоряжаться землёй и почему отказ администрации неправомерен

Даже если исходить из того, что права на землю не зарегистрированы ни за муниципалитетом, ни за СУ, это характеризует землю как участок, государственная собственность на который не разграничена. Распоряжение такими участками (в том числе их формирование и предоставление) осуществляется органом местного самоуправления городского округа (муниципального района — для территорий сельских поселений):

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального округа в отношении земельных участков, расположенных на территории муниципального округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 13.06.2023 № 228-ФЗ) органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;
— п. 2 ст. 3.3 ФЗ № 137-ФЗ

Вывод: администрация города — именно тот орган, который в силу закона распоряжается неразграниченными землями на своей территории. Её отказ со ссылкой на то, что «земля не муниципальная», противоречит её же полномочиям: отсутствие зарегистрированного права муниципалитета не лишает её обязанности сформировать участок под МКД и не является основанием для отказа в благоустройстве. Право собственников на участок под домом возникает в силу закона (ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ), а не зависит от зарегистрированного титула муниципалитета.

Размещение детской игровой площадки и БМК: решение собрания и порядок для БМК

Установка детской игровой площадки и иных элементов благоустройства на придомовой территории относится к компетенции общего собрания собственников и не требует разрешения администрации — соответствующие решения принимают сами собственники:

1. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2 1 ) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 20.12.2017 № 416-ФЗ) 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
   — п. 2, 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Вывод по площадке: детская игровая площадка размещается на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Согласование с администрацией не требуется; после формирования участка площадка располагается на общем имуществе, которым собственники распоряжаются самостоятельно.

Иная ситуация с БМК (нестационарным торговым объектом). Размещение НТО на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется только на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов, утверждаемой органом местного самоуправления:

Размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2009 года № 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации". 1 1 . Размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в федеральной собственности и расположенных в границах национальных парков, осуществляется на основании заключенных соглашений об осуществлении рекреационной деятельности в национальных парках в соответствии с Федеральным законом от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях". (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.03.2023 № 77-ФЗ) 2. Установка и эксплуатация рекламных конструкций на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляются на основании договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции в соответствии с Федеральным законом от 13 марта 2006 года № 38-ФЗ "О рекламе". 3.
— п. 1 ст. 39.36 ЗК РФ

Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. 2. Порядок включения в схему размещения, указанную в части 1 настоящей статьи, нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации. 3. Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. 4. Схемой размещения нестационарных торговых объектов должно предусматриваться размещение не менее чем шестьдесят процентов нестационарных торговых объектов, используемых субъектами малого или среднего предпринимательства, осуществляющими торговую деятельность, от общего количества нестационарных торговых объектов. 5.
— ч. 1 ст. 10 ФЗ № 381-ФЗ

Вывод по БМК: до формирования участка и перехода его в общую долевую собственность БМК размещается исключительно в соответствии с муниципальной схемой размещения НТО, утверждённой администрацией. Пока земля формально находится в публичной собственности (не разграничена), «самовольная» установка БМК вне схемы не допускается. После оформления участка в общую долевую собственность размещение БМК становится правом собственников (при решении общего собрания), поскольку касается использования их общего имущества.

Риски самовольной установки и ответственность

Пока участок не сформирован и права не оформлены, установка каких-либо объектов на земле без правоустанавливающих документов влечёт риск квалификации как самовольного занятия земельного участка:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ) Статья 7.2.
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

Кроме того, возведение на такой земле капитального строения без прав на участок может быть признано самовольной постройкой с последствиями по ст. 222 ГК РФ:

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Вывод: не рекомендуется устанавливать БМК и иные объекты до завершения оформления прав на участок. Самовольная установка создаёт для Вас (и для СУ, если оно будет действовать без документов) риск административных штрафов по ст. 7.1 КоАП РФ и сноса объекта как самовольной постройки. Безопасная последовательность: сначала решение общего собрания → заявление в администрацию об образовании участка → кадастровый учёт → размещение объектов на уже оформленном общем имуществе.

Что делать при отказе или бездействии администрации: судебная защита

Право собственников на земельный участок под домом и право требовать его образования относятся к вещным правам, защита которых предусмотрена земельным законодательством. Отказ или уклонение администрации от формирования участка может быть оспорено в судебном порядке, а нарушенное право — восстановлено, в том числе путём признания незаконными актов органа местного самоуправления:

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— п. 1 ст. 60 ЗК РФ

Вывод и порядок действий:

1. Провести общее собрание собственников и оформить решение: (а) об обращении в администрацию с заявлением об образовании участка под МКД; (б) о размещении детской площадки на придомовой территории.
2. Направить в администрацию заявление об образовании земельного участка (любой собственник вправе это сделать в силу ч. 3 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ), приложив копии документов о праве на помещение и решение собрания.
3. При отказе или бездействии администрации — обжаловать её решение/бездействие в суд (оспаривание ненормативного акта или бездействия органа местного самоуправления, а при необходимости — требование о понуждении к образованию участка).
4. После постановки участка на кадастровый учёт он автоматически перейдёт в общую долевую собственность (ч. 5 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ), после чего площадка размещается по решению собрания, а БМК — с учётом порядка, установленного для НТО.

Подсудность и сроки обжалования определяются процессуальным законодательством (оспаривание действий/бездействия органа местного самоуправления — по общим правилам административного судопроизводства); конкретный суд определяется по месту нахождения администрации (ответчика).