Что означают ограничения прав на земельный участок по статье 56 Земельного кодекса РФ, если они не зарегистрированы в реестре?

Что означает запись «ограничения прав, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ»

Статья 56 ЗК РФ — это общая («рамочная») норма обо всех ограничениях прав на землю. Ссылка на неё в выписке не описывает конкретный запрет, а лишь указывает на юридический факт: ваши права на участок ограничены, потому что участок попал в границы зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

Статья 56. Ограничение прав на землю 1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. 2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами. 3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом. (В редакции федеральных законов от 21.07.2011 № 257-ФЗ; от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. 5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. 6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 21.07.2011 № 257-ФЗ) 7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
— ст. 56 ЗК РФ

Для вашей ситуации ключевое — подп. 1 п. 2 («ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий») и п. 3: ограничение вводится в результате установления ЗОУИТ актом органа власти. Именно такой акт и издан — приказ Нижне-Волжского БВУ от 30.10.2023 № 686. Запись «ст. 56 ЗК РФ» сама по себе ничего не запрещает — конкретные запреты содержатся в том виде ЗОУИТ, который этим приказом установлен, а сведения о его содержании есть в реестре границ ЕГРН.

Важно, что ограничение на землю переживает смену собственника (п. 5 ст. 56: «сохраняются при переходе права собственности») и подлежит государственной регистрации (п. 6), что и произошло — сведения внесены в ЕГРН. Одновременно п. 7 даёт лицу, чьи права ограничены, право обжаловать ограничение в суде.

Вывод: запись «ограничения, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ» — это не самостоятельный запрет, а маркер того, что участок находится в границах одной или нескольких ЗОУИТ, установленных приказом Нижне-Волжского БВУ № 686. Конкретный правовой режим надо смотреть по виду зоны, указанному в приказе.

Какие зоны мог установить приказ бассейнового водного управления и почему записей две

Нижне-Волжское бассейновое водное управление — территориальный орган Росводресурсов, ведающий водными объектами бассейна р. Волги. Для Самары характерны два вида ЗОУИТ, которые могут стоять за приказом № 686: водоохранная зона/прибрежная защитная полоса и зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. Оба этих вида прямо названы в перечне ЗОУИТ:

1. водоохранная зона; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 445-ФЗ) 14) прибрежная защитная полоса; 15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов; (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 469-ФЗ) 16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации , в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;
   — пп. 13, 14, 16 ст. 105 ЗК РФ

Различие принципиально и для режима, и для органа-правопредшественника:

1. Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы возникают в силу самого закона (ст. 65 ВК РФ) — отдельного «решения об установлении» для них не требуется.

1. Правительство Российской Федерации утверждает положение в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий, за исключением зон с особыми условиями использования территорий, которые возникают в силу федерального закона (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия), в котором должны быть определены: (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 445-ФЗ) 1) порядок подготовки и принятия решений об установлении, изменении, о прекращении существования указанных зон; 2) исчерпывающий перечень объектов, территорий, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается зона с особыми условиями использования территории, или критерии таких объектов, виды территорий; 3) срок, на который устанавливаются указанные зоны, за исключением случаев установления зон бессрочно; 4) требования к предельным размерам указанных зон и (или) правила определения размеров зон, за исключением случаев, если требования к таким предельным размерам и (или) правилам определения размеров зон установлены федеральным законом. При этом данным положением может быть предусмотрен перечень мероприятий, которые направлены на обеспечение безопасной эксплуатации объектов, в связи с размещением которых устанавливается зона с особыми условиями использования территории, при выполнении которых могут быть изменены такие предельные размеры ;
   — п. 1 ст. 106 ЗК РФ (в части водоохранных зон, прибрежных полос)

1. Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения устанавливаются решением исполнительного органа субъекта РФ при наличии санитарно-эпидемиологического заключения:

Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются, изменяются, прекращают существование по решению исполнительного органа субъекта Российской Федерации. При этом решения об установлении, изменении зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения принимаются при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии границ таких зон и ограничений использования земельных участков в границах таких зон санитарным правилам. Положение о зонах санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения утверждается Правительством Российской Федерации.
— ст. 18 ФЗ № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», п. 5

Две записи с разницей в один день (срок с 23.11.2023 и с 24.11.2023) при одном и том же приказе-основании, как правило, означают, что приказом установлены две разные ЗОУИТ либо разные пояса/подзоны одной зоны — например, водоохранная зона и прибрежная защитная полоса одного водного объекта, или разные пояса ЗСО (первый и второй-третий), вводимые отдельными позициями. Поскольку документом-основанием выступает именно акт бассейнового водного управления (а не исполоргана субъекта РФ), наиболее вероятен вариант с водоохранной зоной и прибрежной защитной полосой поверхностного водного объекта либо зонами, связанными с водным объектом.

Вывод: чтобы установить конкретный вид зоны, пояс и перечень запретов, нужно запросить сам приказ № 686 от 30.10.2023 (он содержит описание границ и ограничений) либо заказать выписку о ЗОУИТ из реестра границ ЕГРН — реквизиты акта и содержание ограничений вносятся туда в силу ст. 10 ФЗ-218. Сами по себе две записи со ссылкой на ст. 56 ЗК РФ конкретный запрет не раскрывают.

Правовые последствия: участок не изымается, само право собственности сохраняется

Наличие ЗОУИТ не означает изъятия или прекращения вашего права на участок:

1. Земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.
   — п. 3 ст. 104 ЗК РФ

Иными словами, вы остаётесь собственником и вправе владеть и пользоваться участком, но в пределах тех ограничений, которые установлены режимом конкретной зоны. Запись в ЕГРН не является запретом на сделки с участком — участок остаётся в обороте, права на него свободно переходят, а ограничение (в силу п. 5 ст. 56 ЗК РФ) следует за участком и обязывает нового собственника.

Конкретные ограничения в реестре границ фиксируются как «содержание ограничений использования объектов недвижимости»:

1. В реестр границ вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, территориальных зонах, территориях объектов культурного наследия, территориях опережающего развития, об игорных зонах, о лесничествах, об особо охраняемых природных территориях, о сельскохозяйственных угодьях в составе земель сельскохозяйственного назначения, лесопарковых зеленых поясах, об особых экономических зонах, охотничьих угодьях , о Байкальской природной территории и ее экологических зонах : (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 538-ФЗ , от 18.07.2019 № 194-ФЗ , от 14.07.2022 № 271-ФЗ , от 18.03.2023 № 66-ФЗ , от 23.11.2024 № 392-ФЗ , от 15.12.2025 № 478-ФЗ ) 1) индивидуальные обозначения таких сельскохозяйственных угодий, зон, территорий и лесничеств (вид, тип, номер, индекс и другие обозначения); (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ , от 15.12.2025 № 478-ФЗ ) 2) описание местоположения границ таких сельскохозяйственных угодий, зон (границ территорий (подзон) в случае, если в границах зоны с особыми условиями использования территории выделяются две или более территории (подзоны), в отношении которых устанавливаются различные ограничения использования земельных участков) и территорий , а также лесничеств ; (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 342-ФЗ , от 30.04.2021 № 120-ФЗ , от 15.12.2025 № 478-ФЗ ) 3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон, лесничеств, о создании таких территорий; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон, о создании или об изменении таких территорий и источники официального опубликования этих решений или указания на положения нормативных правовых актов, на основании которых установлены зоны с особыми условиями использования территорий, в случае, если такими нормативными правовыми актами не предусмотрено принятие решений об установлении зон с особыми условиями использования территорий; (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 222-ФЗ ) 5) реквизиты соглашения о создании особой экономической зоны, территории опережающего развития; (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 271-ФЗ , от 23.11.2024 № 392-ФЗ ) 6) содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон
   — п. 1 ст. 10 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Правильность внесения сведений обеспечивается тем, что орган, принявший решение о зоне, в силу ФЗ-218 направляет документы в орган регистрации, и сведения вносятся в реестр границ с указанием вида зоны, реквизитов акта и содержания ограничений (подп. 3, 4, 6 п. 1 ст. 10).

Вывод: записи об ограничениях по ст. 56 ЗК РФ не лишают вас права собственности, не изымают участок и не запрещают распоряжаться им (продавать, дарить, сдавать в аренду). Они обязывают вас и любых последующих правообладателей соблюдать режим ЗОУИТ, установленный приказом № 686. Фактический объём запретов определяется видом зоны и поясом/подзоной, в которые попал участок.

Ограничения хозяйственной деятельности и ответственность за их нарушение

Если участок попал в водоохранную зону водного объекта, действует специальный режим, запрещающий, в частности:

1. В границах водоохранных зон запрещаются: 1) использование сточных вод в целях повышения почвенного плодородия ; (В редакции федеральных законов от 21.10.2013 № 282-ФЗ, от 01.05.2022 № 122-ФЗ) 2) размещение кладбищ, объектов уничтожения биологических отходов , объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ (за исключением специализированных хранилищ аммиака, метанола, аммиачной селитры и нитрата калия на территориях морских портов, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации, за пределами границ прибрежных защитных полос) , пунктов захоронения радиоактивных отходов , а также загрязнение территории загрязняющими веществами, предельно допустимые концентрации которых в водах водных объектов рыбохозяйственного значения не установлены ; (В редакции федеральных законов от 11.07.2011 № 190-ФЗ, от 29.12.2014 № 458-ФЗ, от 30.12.2021 № 445-ФЗ, от 12.12.2023 № 582-ФЗ, от 19.12.2023 № 613-ФЗ) 3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами; (В редакции Федерального закона от 21.10.2013 № 282-ФЗ) 4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие , а также движения транспортных средств автомобильного транспорта на период создания объектов, предназначенных для осуществления рекреационной деятельности, в соответствии с частью 16 4 настоящей статьи ; (В редакции Федерального закона от 29.12.2025 № 558-ФЗ) 5) строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов
   — пп. 1–5 ч. 15 ст. 65 ВК РФ

Следует учитывать, что перечень ч. 15 ст. 65 ВК РФ этим не исчерпывается — далее в той же части запрещены, в частности, размещение складов ГСМ, химических веществ, а также (ч. 16) в границах прибрежных защитных полос дополнительно запрещены распашка земель, выпас скота и др. Если же приказом установлена зона санитарной охраны источника питьевого водоснабжения, режим ещё строже и зависит от пояса (первый — наиболее ограниченный, фактически запрещено любое хозяйственное использование и строительство).

За нарушение режима и водоохранных зон, и ЗСО предусмотрена административная ответственность по ст. 8.42 КоАП РФ:

1. Использование прибрежной защитной полосы водного объекта, водоохранной зоны водного объекта с нарушением ограничений хозяйственной и иной деятельности - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до четырех тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от восьми тысяч до двенадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.
   — ч. 1 ст. 8.42 КоАП РФ

1. Использование территории второго пояса зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения с нарушением санитарно-эпидемиологических требований - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до сорока тысяч рублей; на индивидуальных предпринимателей - от двадцати тысяч до сорока тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до шестисот тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
   — ч. 3 ст. 8.42 КоАП РФ

1. Использование территории третьего пояса зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения с нарушением санитарно-эпидемиологических требований - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от десяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
   — ч. 2 ст. 8.42 КоАП РФ

Обратите внимание на дифференциацию штрафов: нарушение режима водоохранной зоны (ч. 1) наказывается мягче, чем нарушение санитарного режима второго (ч. 3) и третьего (ч. 2) поясов ЗСО, а за первый пояс ЗСО (ч. 4 ст. 8.42) предусмотрены самые крупные штрафы — вплоть до приостановления деятельности юрлица.

Вывод: до уточнения вида зоны нельзя точно сказать, что именно вам запрещено. При водоохранной зоне запрет касается ограниченного круга объектов и действий (размещение отходов, кладбищ, движение/стоянка транспорта вне дорог, АЗС, склады ГСМ и т.п.) — обычное дачное/садовое использование, как правило, допустимо, если не попадает под прибрежную защитную полосу. При ЗСО (особенно 1-го и 2-го поясов) ограничения значительно шире, вплоть до запрета строительства и любой хоздеятельности. Точный перечень — в приказе № 686 и в записи реестра границ ЕГРН.

Возмещение убытков и порядок проверки/оспаривания

Установление ЗОУИТ может повлечь право на возмещение убытков — в том числе при правомерных действиях органов власти, ограничивших права:

1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц; 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков; 4 1 ) ограничением прав собственников расположенных на земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, лиц, с которыми заключены договоры социального найма или договоры найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, режим которых не допускает размещение данных объектов; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ) 1 1 . Убытки, причиненные правомерными действиями органов государственной власти
   — п. 1, п. 1.1 ст. 57 ЗК РФ

Это означает: если ограничение снижает стоимость участка или делает невозможным прежнее использование (в том числе размещение уже существующих построек по правилам подп. 4.1 п. 1 ст. 57 ЗК РФ), собственник вправе требовать возмещения убытков, включая упущенную выгоду, за счёт лиц, в пользу которых ограничены права, либо за счёт бюджета. Размер определяется по рыночной стоимости на день, предшествующий принятию решения о зоне (п. 4 ст. 57 ЗК РФ), а порядок определения состава и размера убытков устанавливается Правительством РФ (п. 5 ст. 57 ЗК РФ) — применительно к ЗОУИТ действуют специальные правила ст. 57.1 ЗК РФ.

Одновременно закон прямо предоставляет право обжаловать само ограничение:

…7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. — ст. 56 ЗК РФ (п. 7)

Практическая последовательность действий:

1. Запросить приказ Нижне-Волжского БВУ № 686 от 30.10.2023 (наименование зон, описание границ, перечень ограничений) — в самом БВУ либо через официальные источники опубликования.
2. Заказать выписку о ЗОУИТ из реестра границ ЕГРН, чтобы сверить, попадает ли участок в зону целиком или частично и в какой пояс/подзону.
3. При несогласии с границами или режимом — оспарить приказ в суд по правилам гл. 22 КАС РФ (оспаривание нормативного/ненормативного акта органа власти) в областной суд Самарской области либо соответствующий суд по месту нахождения органа, а при наличии убытков — отдельным требованием заявить их возмещение.

Вывод: записи от 23.11.2023 и 24.11.2023 действительны с момента внесения в ЕГРН и обязывают вас соблюдать режим соответствующей ЗОУИТ. Право собственности сохраняется, участок не изымается, но при существенном ограничении использования вы вправе требовать возмещения убытков по ст. 57 ЗК РФ, а при несогласии — обжаловать приказ № 686 в судебном порядке (п. 7 ст. 56 ЗК РФ, гл. 22 КАС РФ).

Сроки действия записи и сроки судебного оспаривания

Когда запись начинает действовать. Ограничение прав на землю, установленное в результате создания ЗОУИТ, действует с даты вступления в силу соответствующего акта органа власти и сохраняется до прекращения существования зоны либо на срок, указанный в решении. В вашей выписке срок действия указан прямо — с 23.11.2023 и с 24.11.2023, то есть ограничения действуют с этих дат. При этом:

Статья 56. Ограничение прав на землю 1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. 2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами. 3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом. (В редакции федеральных законов от 21.07.2011 № 257-ФЗ; от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. 5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. 6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 21.07.2011 № 257-ФЗ) 7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
— ст. 56 ЗК РФ

Пункты 4 и 5 ст. 56 ЗК РФ означают, что ограничение может быть установлено как на определённый срок, так и бессрочно, а при продаже участка оно автоматически переходит на нового собственника — снять его «продажей» нельзя. Пока приказ № 686 не отменён и зона существует, ограничение продолжает действовать в отношении любого правообладателя.

Срок оспаривания. Право обжаловать ограничение закреплено п. 7 ст. 56 ЗК РФ («может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке»). Процессуально оспаривание приказа об установлении ЗОУИТ ведётся в порядке гл. 22 КАС РФ. По общему правилу ч. 1 ст. 219 КАС РФ административное исковое заявление подаётся в суд в течение трёх месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов (что подтверждается и практикой ВС РФ, отражённой в Обзоре № 1/2022). Поскольку даты внесения записей — ноябрь 2023 года, а сам приказ датирован 30.10.2023, на момент получения выписки трёхмесячный срок со дня, когда вы узнали об ограничении, мог быть уже пропущен — в таком случае одновременно с иском необходимо заявлять ходатайство о восстановлении пропущенного срока с обоснованием уважительности причин (например, вы узнали об ограничении лишь при получении свежей выписки).

Вывод: ограничения действуют с 23.11.2023 и с 24.11.2023 и следуют за участком при любой смене собственника. Оспаривание приказа № 686 производится по гл. 22 КАС РФ в трёхмесячный срок со дня, когда вы узнали о нарушении права; при пропуске срока необходимо подать ходатайство о его восстановлении с указанием уважительных причин. Подсудность — суд по месту нахождения органа, принявшего акт, либо по месту вашего жительства (по выбору административного истца).