Покупка земельного участка с долей несовершеннолетнего: риски, разрешение органов опеки и возможные последствия

Требуется ли предварительное разрешение органа опеки на отчуждение доли ребёнка в земельном участке

Да, разрешение органа опеки и попечительства обязательно. Для сделки по отчуждению принадлежащей несовершеннолетнему доли действуют нормы о распоряжении имуществом подопечного, которые распространяются и на случаи, когда ребёнок не находится под формальной опекой, а живёт с родителями.

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследства, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного
— п. 1 ст. 20 ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве»

Поскольку распоряжение имуществом ребёнка подчинено правилам об имуществе подопечного, для отчуждения доли ребёнка нужно предварительное разрешение органа опеки:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве»

Вывод: сделка по продаже земельного участка, в котором несовершеннолетнему принадлежит доля, возможна только после получения продавцом (родителем/законным представителем ребёнка) предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. Условием его выдачи обычно является сохранение имущественных прав ребёнка — как правило, одновременное встречное наделение ребёнка равноценной долей в другом объекте либо зачисление средств от продажи на счёт ребёнка. Продавать долю ребёнка без разрешения нельзя.

Последствия сделки, совершённой без разрешения органа опеки

Сделка по отчуждению доли несовершеннолетнего без предварительного разрешения опеки посягает на права и охраняемые законом интересы ребёнка и потому ничтожна:

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки
— п. 2 ст. 168 ГК РФ

К ничтожной сделке применяются последствия недействительности — двусторонняя реституция:

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ

С точки зрения процедуры, Росреестр не зарегистрирует такую сделку: отсутствие подтверждения согласия (органа опеки) прямо названо основанием для приостановления регистрации, равно как и ничтожность сделки:

в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна
— п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 «О госрегистрации недвижимости»

сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; 14) представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона; 15) в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна; 16) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 17) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки; 18) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица;
— п. 13 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 «О госрегистрации недвижимости»

Кроме того, если сделка всё же будет совершена, орган опеки по факту обнаружения обязан обратиться в суд с требованием о расторжении договора, а имущество подлежит возврату:

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством
— ч. 4 ст. 21 ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве»

Вывод: сделка без разрешения опеки ничтожна с момента её совершения. Росреестр приостановит регистрацию по п. 13 и п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218. Если сделка всё же прошла и оформлена, орган опеки обязан оспорить её в суде, после чего участок возвращается ребёнку (доля восстанавливается), а проданные деньги возвращаются покупателю по правилам реституции. Поэтому рассчитывать, что «продавец как-нибудь всё уладит после», нельзя — риски ложатся и на покупателя.

Риски покупателя: добросовестность, сроки оспаривания и что делать

Главный риск для покупателя — его защита как «добросовестного приобретателя» практически исключена, поскольку покупатель из выписки знал о доле ребёнка и знал/должен был знать, что сделка требует разрешения опеки. Ст. 302 ГК защищает только того, кто не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Из-за осведомлённости покупателя о доле ребёнка продавец в глазах закона совершал ничтожную сделку без воли законного представителя в той части, а сам покупатель не является добросовестным (он видел выписку). Поэтому ребёнок (через родителя/опеку) вправе истребовать свою долю обратно.

Сроки оспаривания ничтожной сделки — 3 года с начала исполнения, но для лица, не являющегося стороной сделки (ребёнок), — до 10 лет; ребёнок защищён по достижении совершеннолетия, и по делам о защите прав несовершеннолетних на сроках действуют особые правила:

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Дополнительный слой защиты ребёнка — обязательное нотариальное удостоверение сделки по отчуждению доли в праве общей собственности (если отчуждается не весь участок одним договором всеми сособственниками):

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— п. 1 ч. 1 ст. 42 ФЗ-218 «О госрегистрации недвижимости»

Нотариус вправе и обязан проверить законность сделки и наличие разрешения опеки, что снижает вероятность «проскочившей» незаконной сделки, но не отменяет ничтожности при отсутствии разрешения.

Вывод: если купить участок, зная о доле ребёнка, но без разрешения опеки, покупатель не признаётся добросовестным, и ребёнок вправе в судебном порядке возвратить долю (валюту сделки) в течение длительного срока (до 10 лет), что делает покупку крайне рискованной и юридически нестабильной. Единственный безопасный путь — потребовать от продавца (и проверить) предварительное письменное разрешение органа опеки, а при его отсутствии либо отказаться от сделки, либо заключить её с условием одновременного предоставления ребёнку равноценного имущества, получив разрешение опеки до подписания договора. Продавец, заверяющий, что «всё нормально», при отсутствии разрешения опеки — вводит покупателя в заблуждение.

Ветвление: если на участке стоит жилой дом, где проживает ребёнок, и если земля — сельхозназначения

Если на участке расположен жилой дом и ребёнок проживает в нём, добавляется ещё одно самостоятельное основание, требующее согласия органа опеки, даже помимо факта доли в собственности:

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

То есть при наличии жилого дома согласие опеки нужно дважды: как на отчуждение доли ребёнка-сособственника (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ-48) и как на отчуждение жилого помещения, в котором проживает/зарегистрирован несовершеннолетний (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот регулируется ФЗ-101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: действует преимущественное право субъекта РФ на покупку такого участка и ограничения по сделкам с земельными долями. Нотариальное удостоверение сделки с земельной долей, напротив, не требуется (это прямое исключение в п. 3 ч. 1 ст. 42 ФЗ-218), однако это не отменяет обязанности получить разрешение опеки на отчуждение доли ребёнка.

Вывод: при покупке необходимо заранее выяснить по выписке ЕГРН и документам: (1) есть ли на участке жилой дом с проживающим/зарегистрированным ребёнком — тогда помимо разрешения опеки на долю требуется согласие опеки по п. 4 ст. 292 ГК РФ; (2) к какой категории относится земля (сельхозназначение ли) — тогда дополнительно проверяется соблюдение ФЗ-101 (преимущественное право субъекта РФ). Отсутствие этих проверок повышает риск оспаривания и отказа в регистрации.

Добросовестность покупателя и денежные последствия недействительной сделки

Добросовестность приобретателя недвижимости связана с тем, полагался ли он на данные ЕГРН; но осведомлённость об обстоятельствах, исключающих право на отчуждение, исключает статус добросовестного:

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него
— абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Здесь ключевая развилка: покупатель, видевший долю ребёнка в выписке, знал и должен был знать, что отчуждение доли требует разрешения опеки. Поэтому ссылаться на данные реестра «я не знал» он не может, а значит, не признаётся добросовестным и не защищён от истребования доли ребёнком (ст. 302 ГК РФ — c8).

Денежные последствия при признании сделки недействительной — двусторонняя реституция: покупателю возвращаются уплаченные деньги, а ребёнку (продавцу) — доля в участке; при невозможности возврата в натуре возмещается стоимость:

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ

Обратите внимание на практический риск: если деньги выплачены продавцу-родителю и израсходованы, возврата покупателю в полном объёме можно добиваться в суде в порядке реституции, но взыскание зависит от платёжеспособности продавца, а нередко — ещё и от добросовестности самого покупателя. Суд вправе применить последствия ничтожной сделки по своей инициативе, защищая интересы ребёнка как третьего лица.

Вывод: покупатель, осведомлённый о доле ребёнка, не признаётся добросовестным; при ничтожности сделки ему возвращаются деньги по реституции (ст. 167 ГК РФ), но участок (доля) возвращается ребёнку, что ставит покупателя в рискованное положение взыскателя по возврату денег с продавца. Юридически и экономически безопасный вариант — не платить и не оформлять сделку до получения продавцом предварительного разрешения органа опеки.