В выписке из ЕГРН нет номера участка, а в договоре купли-продажи есть: причины и что делать

Является ли адрес (номер участка) в ЕГРН идентификатором участка?

Отсутствие номера участка в строке адреса выписки из ЕГРН само по себе не свидетельствует о том, что в реестре записан не тот участок или что адрес «потерян»: правовую идентификацию объекта недвижимости обеспечивает не почтовый адрес, а кадастровый номер. Адрес в ЕГРН — лишь одна из описательных (учётных) характеристик наряду с описанием местоположения.

1. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. 2. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации. 3. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган регистрации прав осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее - единицы кадастрового деления). При установлении или изменении единиц кадастрового деления соответствующие сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании правовых актов органа регистрации прав. 4.
   — ч. 1 ст. 5 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости, не повторяется на территории РФ и является неизменяемым — именно он делает участок индивидуально-определённой вещью. Если кадастровый номер участка в договоре купли-продажи и в выписке ЕГРН совпадает — это один и тот же участок, и расхождение адресной строки правового значения для принадлежности участка не имеет.

Вместе с тем сведения о местоположении — основная характеристика объекта (входит в перечень ч. 4 ст. 8 ФЗ-218), а адрес — лишь дополнительная характеристика (ч. 5 п. 21 ст. 8 ФЗ-218):

1. описание местоположения объекта недвижимости; 4) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный, условный номер или номер учетной записи в государственном лесном реестре), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастрового номера либо если условный номер был присвоен при государственной регистрации права (ограничения права) на объект недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством Российской Федерации порядке; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 5) кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости (далее - исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (далее - образованный объект недвижимости); 6) кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 7) сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование;
   — ч. 4 п. 3 ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ

1. сведения об адресе объекта недвижимости либо в случае, если объект недвижимости в соответствии с федеральным законом не является объектом адресации, сведения об ином месте нахождения объекта недвижимости, определенном в соответствии с федеральным законом;
   — ч. 5 п. 21 ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ

Из сопоставления ч. 4 и ч. 5 ст. 8 ФЗ-218 следует: в кадастр вносятся одновременно и адрес, и описание местоположения. Описание местоположения (основное сведение) для земельного участка включает в том числе координаты границ — именно они однозначно определяют, где именно на местности расположен участок, даже если адрес указан без «номерной части».

Вывод: адрес не является идентификатором земельного участка в ЕГРН. Если кадастровый номер совпадает в договоре и выписке — участок тот же, и отсутствие номера в адресной строке на ваши права собственности не влияет. Совпадение кадастрового номера нужно проверить в первую очередь.

Почему в адресе участка в ЕГРН может не быть номера — возможные причины

Наиболее вероятное объяснение: участку в установленном порядке не присваивался отдельный адрес с номером, поэтому в ЕГРН внесено «описание местоположения» либо адрес только населённого пункта/улицы, без номерной части участка. Адрес земельному участку присваивается уполномоченным органом в специальном порядке, и это не происходит автоматически с регистрацией права.

1. Присвоение объекту адресации адреса осуществляется: а) в отношении земельных участков в случаях: подготовки документации по планировке территории в отношении застроенной и подлежащей застройке территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации ; выполнения в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О кадастровой деятельности" , работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, при постановке земельного участка на государственный кадастровый учет;
   — п. 8 Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов, утв. Постановлением Правительства РФ от 19.11.2014 № 1221

Присвоение адреса земельному участку происходит в рамках кадастровых работ / постановки на учёт, но не является безусловным спутником сделки купли-продажи. Если при постановке участка на учёт адрес (в том числе «номерная часть» — номер участка) не присваивался, в кадастре недвижимости указывается не адрес объекта адресации, а «иное место нахождения»:

уникальный номер адреса объекта адресации, присваиваемый в соответствии с порядком ведения государственного адресного реестра, утвержденным в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 5 Федерального закона от 28 декабря 2013 г. № 443-ФЗ "О федеральной информационной адресной системе и о внесении изменений в Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - уникальный идентификатор адреса), либо об ином месте нахождения земельного участка (при отсутствии присвоенного адреса). При отсутствии у земельного участка присвоенного адреса и в случае, если сведения о его месте нахождения подлежат изменению в связи с изменением границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципальных образований, границ населенных пунктов в соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 34 Федерального закона № 218-ФЗ , в сведения ЕГРН в соответствии с пунктом 15 Порядка вносятся изменения, в данных о которых указываются: изменяемая и измененная характеристика земельного участка, а также слова "Сведения о месте нахождения земельного участка изменены в соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 34 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с поступлением"; сведения о документах, послуживших основанием для внесения изменений, - наименование поступившего документа, его реквизиты; 2) категория земель, к которой отнесен земельный участок 3 ;
— п. 22 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514

Это означает: запись «улица, деревня» в выписке без номера участка — не обязательно ошибка. Это может быть штатная ситуация, когда правообладатель (или орган при постановке на учёт) не провёл процедуру присвоения адреса. Правила допускают такую запись — при отсутствии у земельного участка присвоенного адреса вносятся сведения об ином месте нахождения (описание местоположения).

Вторая возможная причина — техническая ошибка (например, номер не перенесён в адресную строку при переносе сведений), которая исправляется в заявительном порядке (см. блок 3).

Вывод: отсутствие номера участка в адресе в ЕГРН с наибольшей вероятностью означает, что адрес участку официально не присваивался (в реестре указано описание местоположения без номерной части), а не утрату сведений о самом участке. Это обыденная ситуация, особенно для участков, в отношении которых при постановке на учёт номерная часть адреса не формировалась.

Влияет ли расхождение адреса на договор купли-продажи и как привести адрес в ЕГРН в соответствие

1. Договор. Условие о предмете считается согласованным, если договор содержит данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). Если в вашем договоре указан кадастровый номер участка (а также площадь, категория, местоположение) — предмет определён независимо от того, написана ли в адресной строке договора номерная часть участка:

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ

Поскольку кадастровый номер, а не адрес, является уникальным идентификатором, один только факт того, что в выписке ЕГРН адрес без номера, а в договоре — с номером, не делает договор незаключённым при совпадении кадастрового номера. Ваши права собственности, производные от договора и зарегистрированные в ЕГРН, не подлежат оспариванию по этому основанию (зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке).

2. Приведение адреса в соответствие — два возможных пути:

• если расхождение не является ошибкой (адрес просто не присваивался), нужно присвоить адрес участку через уполномоченный орган местного самоуправления (заявление по Правилам № 1221), после чего сведения об адресе будут внесены в ЕГРН;
• если это техническая ошибка внесения (адрес был присвоен, но в ЕГРН внесён неверно/неполно) — подать заявление об исправлении технической ошибки, которое рассматривается в течение трёх рабочих дней:

1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. При отсутствии оснований для исправления технической ошибки в записях или невозможности ее исправления на основании заявления заинтересованного лица орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного настоящей частью срока, обязан отказать в исправлении технической ошибки в записях, направив уведомление об этом с указанием причин отказа обратившемуся с заявлением об исправлении технической ошибки лицу в порядке, установленном в соответствии с частью 5 настоящей статьи. Уведомление об отказе в исправлении технической ошибки в записях может быть обжаловано в судебном порядке.
   — ч. 1 ст. 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ

Исправление технической ошибки допускается, если оно не влечёт прекращение/возникновение/переход зарегистрированного права, уведомление об отказе может быть обжаловано в судебном порядке. Если исправление может затронуть права третьих лиц — оно производится только по решению суда.

Вывод: расхождение адреса между договором и выпиской ЕГРН при совпадении кадастрового номера не затрагивает действительность договора и ваше право собственности. Для устранения расхождения: сначала уточните, совпадает ли кадастровый номер; если адрес участку не присваивался — инициируйте его присвоение через администрацию; если это техническая опечатка при внесении — подайте заявление об исправлении технической ошибки (срок исправления — 3 рабочих дня).

Развилка: если кадастровый номер участка в договоре и выписке ЕГРН НЕ совпадает

Выводы выше исходили из совпадения кадастрового номера. Проверка этого факта — решающая. Если кадастровый номер в договоре купли-продажи и в выписке ЕГРН различается, то договор и зарегистрированное право могут относиться к разным объектам недвижимости — и тогда предмет сделки, идентифицируемый по кадастровому номеру (индивидуализирующая характеристика, ч. 1 ст. 5, ч. 4 ст. 8 ФЗ-218), юридически не совпадает.

В этом случае:

• по ст. 554 ГК РФ условие о предмете считается не согласованным, если данные не позволяют определённо установить, какой именно участок передаётся. Если в договоре участок определён одним кадастровым номером, а зарегистрировано право на участок с другим номером — налицо расхождение, требующее проверки, какой именно объект вы фактически приобрели и какой передан по акту;
• возможным объяснением будет реестровая ошибка (ошибка в документах, на основании которых вносились сведения), либо ошибка самого продавца/заявителя при регистрации. Если сведения участку присваивались по ошибке и это не затрагивает третьих лиц — ошибка исправляется по заявлению; если затрагивает интересы третьих лиц — только по решению суда (ч. 4 ст. 61 ФЗ-218).

1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. При отсутствии оснований для исправления технической ошибки в записях или невозможности ее исправления на основании заявления заинтересованного лица орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного настоящей частью срока, обязан отказать в исправлении технической ошибки в записях, направив уведомление об этом с указанием причин отказа обратившемуся с заявлением об исправлении технической ошибки лицу в порядке, установленном в соответствии с частью 5 настоящей статьи. Уведомление об отказе в исправлении технической ошибки в записях может быть обжаловано в судебном порядке.
   — ч. 1 ст. 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ

Исправление любой ошибки (технической или реестровой) допускается, если не влечёт прекращения/возникновения/перехода зарегистрированного права; при затрагивании прав третьих лиц — только судом.

Доказательства, которые нужно собрать для оценки: выписка из ЕГРН об основных характеристиках участка (раздел с кадастровым номером и описанием местоположения), договор купли-продажи с кадастровым номером, акт приёма-передачи, а при необходимости — межевой план и материалы кадастровой давности.

Вывод по ветке: определите совпадение кадастрового номера. Если номер совпадает — расхождение адреса безвредно. Если номер различается — вы столкнулись с ошибкой в отношении предмета сделки: сначала попробуйте исправить её во внесудебном порядке (заявление об исправлении тех/реестровой ошибки, срок — 3 и 5 рабочих дней соответственно), а при затрагивании прав третьих лиц — через суд; параллельно оцените, какой именно участок передан по акту и на какой зарегистрировано право.

Порядок обжалования, если Росреестр откажет или приостановит внесение изменений об адресе

Если вы подадите в Росреестр заявление об исправлении технической ошибки или о внесении изменений в сведения об адресе, а орган регистрации прав приостановит учёт либо откажет в нём, такое решение можно обжаловать двумя путями — в суд в порядке административного судопроизводства либо во внесудебном порядке в апелляционную комиссию, созданную при Росреестре. При этом обращение в апелляционную комиссию не является обязательным досудебным порядком — можно сразу идти в суд.

Решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (далее также - решение о приостановлении) может быть обжаловано в суд в порядке административного судопроизводства, а также во внесудебном порядке в соответствии с главой 3 1 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 207-ФЗ ) 12 1 . Решение о приостановлении может быть обжаловано во внесудебном порядке заявителем или его представителем, а в части приостановления государственного кадастрового учета также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, представленные в установленном настоящим Федеральным законом порядке с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, либо юридическим лицом, работником которого является кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, представленные в указанном порядке, в апелляционную комиссию, созданную в соответствии с решением федерального органа исполнительной власти, указанного в части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона. Обжалование решения о приостановлении во внесудебном порядке не является обязательным досудебным порядком обжалования такого решения о приостановлении
— ч. 12 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ

Это означает: заявитель вправе выбрать — оспаривать решение о приостановлении/отказе напрямую в суде (административное исковое заявление к органу регистрации прав) или сначала в апелляционной комиссии Росреестра, а её отказ — уже оспорить в суде. Уведомление об отказе в исправлении технической ошибки (ч. 1 ст. 61 ФЗ-218) также обжалуется в судебном порядке, как прямо предусмотрено этой нормой.

Если исправление затрагивает права третьих лиц (например, соседних собственников), оно производится только по суду — то есть судебный путь станет единственно возможным.

Вывод: при отказе или приостановлении Росреестром внесения изменений решение обжалуется административным иском в суд; внесудебное обжалование в апелляционную комиссию Росреестра — альтернативный, но не обязательный предварительный порядок. Орган (Росреестр), порядок (административное судопроизводство) и сроки (исправление техошибки — 3 рабочих дня) во всех пунктах ответа единообразны.