Какие документы проверить перед покупкой участка со старым домом под снос: выписка ЕГРН, межевание, техпаспорт и другие важные нюансы

Какие документы запросить у продавца и что смотреть в выписке из ЕГРН

Прежде чем подписывать договор, нужно проверять не один документ, а пакет. Старый техпаспорт — документ технической инвентаризации (БТИ), он описывает физические характеристики дома, но НЕ подтверждает права на недвижимость и не заменяет сведений ЕГРН. Основной документ для проверки прав и характеристик объекта — выписка из ЕГРН.

1. В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид); (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 2) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; 3) описание местоположения объекта недвижимости; 4) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный, условный номер или номер учетной записи в государственном лесном реестре), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастрового номера либо если условный номер был присвоен при государственной регистрации права (ограничения права) на объект недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством Российской Федерации порядке; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 5) кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости (далее - исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (далее - образованный объект недвижимости);
   — ч. 4 ст. 8 ФЗ-218 (основные сведения кадастра)

Для покупателя в выписке критично сверить: (1) кадастровый номер и площадь участка; (2) категорию земель и вид разрешённого использования — от этого зависит, можно ли вообще строить жилой дом; (3) кто правообладатель и на каком основании; (4) отметки об ограничениях (ипотека, аренда, сервитут, арест); (5) установлены ли границы (раздел «описание местоположения»), либо есть отметка, что границы не установлены.

1. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными в пределах, установленных законом. (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 266-ФЗ ) 6. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения сохраняются. 7. Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, в том числе объем вносимых в реестры Единого государственного реестра недвижимости сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования. 8. Порядок ведения, порядок и сроки хранения реестровых дел, книг учета документов , а также документов, подлежащих выдаче заявителям после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом, но не полученных ими, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования . (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 9. В целях ведения Единого государственного реестра недвижимости создается федеральная государственная информационная система ведения Единого государственного реестра недвижимости, функционирование которой обеспечивается в том числе в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 года № 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации".
   — ч. 5 ст. 7 ФЗ-218 (общедоступность сведений ЕГРН)

Практический вывод: вы вправе и вам настоятельно рекомендуется самостоятельно заказать свежую (актуальную) выписку из ЕГРН на участок И на дом, а не полагаться на ту, что показал продавец, — она может быть устаревшей. Обратите внимание: продавец должен владеть и участком, и домом; если в ЕГРН дом за одним лицом, а участок за другим либо дом вообще не стоит на учёте — это риск, который надо снять до сделки.

Вывод: запрашивайте у продавца не только выписку ЕГРН и техпаспорт, но и правоустанавливающий документ (как продавец приобрёл объект), данные о семейном положении, а также самостоятельно закажите выписку ЕГРН на оба объекта и проверьте категорию земель, ВРИ, обременения и статус границ.

Проверка межевания и отсутствия наложений границ

Чтобы убедиться, что участок «правильно размежёван», смотрите в выписке ЕГРН раздел с описанием местоположения — там должны быть координаты характерных точек границ. Если границ нет (старый участок без межевания), перед покупкой нужно провести кадастровые работы по уточнению границ.

1. Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости. (В редакции федеральных законов от 21.12.2009 № 334-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе. (В редакции федеральных законов от 22.07.2008 № 141-ФЗ, от 21.12.2009 № 334-ФЗ) 3.
   — ч. 1 ст. 39 ФЗ-221 «О кадастровой деятельности»

Местоположение границ считается согласованным только при подписях всех смежных собственников в акте согласования (либо при соблюдении порядка их извещения).

1. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая. Реквизиты документов, удостоверяющих личность таких заинтересованных лиц или их представителей, с указанием реквизитов документов, подтверждающих полномочия представителей заинтересованных лиц, указываются в акте согласования местоположения границ. Местоположение границ земельного участка при их согласовании в индивидуальном порядке в электронном виде считается согласованным с заинтересованными лицами в случае, если акт согласования местоположения границ заверен усиленной квалифицированной электронной подписью каждого из заинтересованных лиц (их представителей), включая правообладателя земельного участка, местоположение границ которого уточняется. (В редакции федеральных законов от 23.07.2013 № 250-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3. Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись.
   — ч. 2 ст. 40 ФЗ-221

Если при уточнении границ выявляется пересечение с границами другого учтённого участка, Росреестр приостановит кадастровый учёт — это прямое основание.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
— п. 20 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Ошибка в координатах, допущенная кадастровым инженером (наложение границ), — реестровая ошибка; она исправляется по заявлению правообладателя или по решению суда.

1. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).
   — ч. 3 ст. 61 ФЗ-218 (реестровая ошибка)

Практический вывод по фактам: если в выписке есть координаты, сверьте их с фактическим расположением забора. Если границ нет — обязательство провести межевание до сделки либо заложите время на него после. Наложение границ устраняется как реестровая ошибка (внесудебно через Росреестр или через суд при споре).

Вывод: межевание проверяется по координатам границ в выписке ЕГРН; отсутствие координат означает неотмежёванный участок и риск наложений. Пересечение границ — основание для приостановления учёта, но устранимое через исправление реестровой ошибки (внесудебно или через суд).

Правовой статус старого дома и риски самовольной постройки

Главный риск при доме «под снос» — зарегистрирован ли он в ЕГРН. Если дом не стоит на кадастровом учёте и не имеет зарегистрированного права, он может оказаться самовольной постройкой, которую нельзя продавать, а её наличие может помешать регистрации нового дома.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— ст. 222 ГК РФ, п. 1

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
   — п. 2 ст. 222 ГК РФ

Защитная ветка для покупателя: старый дом, построенный задолго до введения ограничений и состоявший на техническом/хозяйственном учёте (запись в похозяйственной книге, домовая книга, старый техпаспорт), далеко не всегда квалифицируется как «самовольная постройка» по ст. 222 ГК, если он возведён на законно предоставленном участке и право возникло по ранее действовавшему законодательству. Но если дома нет в ЕГРН и нет правоустанавливающего документа — юридически такой объект «не существует», и это нужно прямо отражать в договоре.

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ)
   — ст. 263 ГК РФ, п. 1

1. При снятии с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на здание, сооружение в связи с прекращением их существования одновременно осуществляются снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на все помещения и машино-места в таких здании, сооружении. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства в связи с прекращением его существования осуществляется одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на него. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 7 1 . После государственной регистрации права собственности на здание, сооружение допускается снятие с учета всех помещений и (или) машино-мест, расположенных в таких здании, сооружении, на основании заявления собственника здания, сооружения. При этом представление акта обследования, предусмотренного пунктом 7 4 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, не требуется. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 207-ФЗ) 7 2 . При государственной регистрации права собственности на квартиру орган регистрации прав одновременно снимает с государственного кадастрового учета комнаты в такой квартире и осуществляет государственную регистрацию прекращения прав на комнаты без соответствующего заявления. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 7 3 .
   — ч. 7 ст. 40 ФЗ-218 (снятие с учёта при прекращении существования)

Для покупателя: снос зарегистрированного дома — правомерное распоряжение своей недвижимостью; он оформляется актом обследования и снятием с кадастрового учёта, чтобы старый объект не «висел» на участке и не мешал регистрации нового.

Вывод: выясните, стоит ли дом на кадастровом учёте и зарегистрировано ли право. Если дом в ЕГРН есть — снос оформляется актом обследования и снятием с учёта. Если дома в ЕГРН нет и правоустанавливающих документов тоже — фиксируйте в договоре, что продаётся участок, а ветхое строение подлежит сносу, чтобы не приобретать самовольную постройку и не отвечать за неё.

Допустимость строительства нового дома: категория, ВРИ, градостроительный регламент

Ключевой вопрос — разрешённое использование участка. Как и в ранее разобранном вопросе о сельхозземлях, категория и вид разрешённого использования определяют судьбу застройки.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 234-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) сохранять геодезические пункты государственной геодезической сети, нивелирные пункты государственной нивелирной сети, гравиметрические пункты государственной гравиметрической сети, геодезические пункты геодезических сетей специального назначения, лесохозяйственные, лесоустроительные и иные специальные информационные знаки, установленные на земельных участках; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (В редакции федеральных законов от 14.07.2008 № 118-ФЗ; от 29.12.2010 № 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 307-ФЗ) своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования;
— ст. 42 ЗК РФ

Для деревни критично: если участок относится к землям населённых пунктов с видом «для индивидуального жилищного строительства» или «для ведения личного подсобного хозяйства» (приусадебный участок в границах населённого пункта) — строительство жилого дома допустимо. Если это земли сельскохозяйственного назначения — строительство жилого дома, как правило, не допускается, даже при «ИЖС»-формулировке в документах (юридический дефект, приоритет за категорией). Это согласуется с ранее данным нами выводом.

Отдельно проверьте зоны с особыми условиями использования (ЛЭП, газопровод, водоохранная зона) — они могут запрещать или ограничивать размещение жилого дома; сведения о них есть в реестре границ ЕГРН.

1. реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, лесопарковых зеленых поясов, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего развития, игорных зон, лесничеств, территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), границах Байкальской природной территории и ее экологических зон, а также сведений о проектах межевания территорий (далее также - реестр границ); (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ , от 27.12.2018 № 538-ФЗ , от 18.07.2019 № 194-ФЗ , от 30.04.2021 № 120-ФЗ , от 14.07.2022 № 271-ФЗ , от 18.03.2023 № 66-ФЗ , от 23.11.2024 № 392-ФЗ , от 15.12.2025 № 478-ФЗ ) 4) реестровых дел; 5) кадастровых карт; 6) книг учета документов; 7) перечней координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 3.
   — п. 3 ч. 2 ст. 7 ФЗ-218 (реестр границ, ЗОУИТ)

Строительство жилого дома ведётся в уведомительном порядке: разрешение на строительство ИЖС не требуется, но нужно подать уведомление о планируемом строительстве.

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения: (В редакции федеральных законов от 30.12.2021 № 476-ФЗ, от 08.08.2024 № 232-ФЗ) 1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
— ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

Практический вывод: до покупки запросите у продавца или в администрации градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) либо выписку из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) — оттуда видны территориальная зона, предельные параметры, отступы и обременения, что позволяет заранее понять, уместится ли новый дом.

Вывод: допустимость строительства определяется категорией земель и ВРИ (в деревне — земли населённых пунктов с ВРИ для ИЖС или ЛПХ). Проверьте это в выписке ЕГРН и запросите ГПЗУ/ПЗЗ, чтобы убедиться в отсутствии запретных зон и в возможности разместить дом по отступам.

Риски сделки: обременения, согласие супруга, аресты

Самые опасные «сюрпризы» после покупки — обременения и притязания третьих лиц. Главный блок — семейный: если продавец состоит в браке и объект приобретён в браке, для продажи требуется нотариальное согласие супруга.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Для покупателя: если продавец женат/замужем и объект — совместная собственность, то без нотариального согласия второго супруга сделка может быть оспорена в течение года. Запросите заявление о семейном положении, а при браке — нотариальное согласие супруга либо доказательства, что объект — личная собственность (дар, наследство, приобретение до брака).

Что ещё проверять в выписке ЕГРН по разделу ограничений: ипотека (залог), долгосрочная аренда (сохраняется при смене собственника), сервитут, арест/запрет на регистрационные действия. Арест — безусловное препятствие для регистрации перехода права.

1. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными в пределах, установленных законом. (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 266-ФЗ ) 6. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения сохраняются. 7. Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, в том числе объем вносимых в реестры Единого государственного реестра недвижимости сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования. 8. Порядок ведения, порядок и сроки хранения реестровых дел, книг учета документов , а также документов, подлежащих выдаче заявителям после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом, но не полученных ими, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования . (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 9. В целях ведения Единого государственного реестра недвижимости создается федеральная государственная информационная система ведения Единого государственного реестра недвижимости, функционирование которой обеспечивается в том числе в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 года № 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации".
   — ч. 5 ст. 7 ФЗ-218 (общедоступность сведений ЕГРН)

Практический вывод: закажите свежую выписку на оба объекта непосредственно перед сделкой, проверьте раздел «ограничение прав и обременение объекта» на отсутствие ареста, ипотеки, аренды, сервитута; убедитесь, что правообладатель в ЕГРН совпадает с продавцом, а при браке — получите нотариальное согласие супруга.

Вывод: основные скрытые риски — отсутствие нотариального согласия супруга (риск оспаривания сделки в течение года) и записи об обременениях/арестах. Проверьте раздел ограничений в свежей выписке ЕГРН и оформите согласие супруга до подписания договора.