Согласие супруга не требовалось, поскольку участок — личное (добрачное) имущество продавца
Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ
Участок был куплен продавцом в 2015 году, а брак заключён в 2019 году — то есть участок принадлежал продавцу до вступления в брак и в силу п. 1 ст. 36 СК РФ является её личной собственностью, а не общим имуществом супругов. Это же подтверждает п. 2 ст. 256 ГК РФ.
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.
— п. 2 ст. 256 ГК РФ
- Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной
— п. 3 ст. 35 СК РФ
Пункт 3 ст. 35 СК РФ требует нотариально удостоверенного согласия супруга на сделку по отчуждению общего имущества супругов. Поскольку участок не является общим имуществом (он — личная собственность продавца), требования супруга-мужа о согласии на эту сделку юридически отсутствовали — продавец, а значит, и вы, не были обязаны получать согласие. Отметка о «непредставлении согласия супруга» в ЕГРН внесена ошибочно, по формальным требованиям регистратора, и не отражает реальной правовой обязанности.
**Вывод: согласие супруга продавца на продажу участка не требовалось — участок куплен продавцом до брака и является её личным имуществом. Отметка в ЕГРН о его непредставлении внесена необоснованно и подлежит снятию.
Правовая природа отметки и порядок её снятия во внесудебном порядке
Сначала установим, что именно за «отметка» числится на вашем участке. Запись о регистрации сделки, совершённой без «необходимого в силу закона согласия», предусмотрена п. 3 ч. 3 ст. 9 ФЗ-218:
- сведения об осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными; 5) размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, собственников помещений в здании, если объектом недвижимости является помещение в здании, общее имущество в котором в соответствии с федеральным законом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком здании; 6) размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников комнат в жилом помещении, если объектом недвижимости является комната; 7) адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с лицом, чье право на объект недвижимости зарегистрировано, а также лицом, в пользу которого зарегистрировано ограничение права или обременение объекта недвижимости;
— п. 3 ч. 3 ст. 9 ФЗ-218
Важно, что это дополнительное сведение в реестре прав, которое — по ч. 1 ст. 9 ФЗ-218 — «не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости». То есть сама по себе запись не лишает вас права собственности и не обременяет участок; фактически зарегистрированный переход права на вас (участок оформлен) остаётся действительным.
Поскольку согласие супруга в вашем случае не требовалось в силу закона (участок — добрачное личное имущество продавца), условие «совершённой без необходимого в силу закона согласия» не выполнено — запись внесена без правового основания и должна быть исключена.
Практический путь снятия во внесудебном порядке. Запись о непредставлении согласия, внесённая ошибочно, может быть исправлена как техническая ошибка в записях ЕГРН по заявлению заинтересованного лица на основании ст. 61 ФЗ-218:
Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней
— ч. 1 ст. 61 ФЗ-218
Заявление об исправлении технической (реестровой) ошибки вправе подать заинтересованное лицо — в том числе вы как новый правообладатель (собственник участка), либо сам бывший продавец. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие добрачное приобретение участка продавцом: договор купли-продажи участка от 2015 года, выписка/свидетельство о праве собственности, справка ЗАГС или свидетельство о браке 2019 года. Логично, чтобы заявление подала именно бывший продавец (она владеет всеми этими документами), но вы вправе обратиться и самостоятельно, приложив имеющиеся у вас копии.
**Вывод: отметка о непредставлении согласия супруга является дополнительным сведением ЕГРН, не обременяющим ваш участок; она внесена без правового основания и подлежит исключению путём подачи заявления об исправлении технической ошибки в записях (ст. 61 ФЗ-218) в Росреестр/МФЦ — бывшим продавцом либо вами как правообладателем, с приложением документов о добрачном приобретении участка.
Судебный порядок снятия отметки и правовое положение наследников умершего супруга
Если Росреестр откажет в исправлении записи во внесудебном порядке либо продавец откажется сотрудничать (как в вашей ситуации), отказ уведомлением подлежит обжалованию в суд (ч. 1 ст. 61 ФЗ-218):
При отсутствии оснований для исправления технической ошибки в записях или невозможности ее исправления на основании заявления заинтересованного лица орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного настоящей частью срока, обязан отказать в исправлении технической ошибки в записях, направив уведомление об этом с указанием причин отказа обратившемуся с заявлением об исправлении технической ошибки лицу в порядке, установленном в соответствии с частью 5 настоящей статьи. Уведомление об отказе в исправлении технической ошибки в записях может быть обжаловано в судебном порядке.
— ч. 1 ст. 61 ФЗ-218 (обжалование отказа)
Кроме обжалования отказа по ст. 61, возможно обращение с иском об устранении нарушения права собственника на основании ст. 304 ГК РФ — снятии незаконно внесённой записи, не связанной с лишением владения:
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ
Развилка по наследникам умершего супруга. Вы упомянули, что супруг-продавец скончался и «наследники не вступали в наследство». Важно: право на оспаривание сделки по п. 3 ст. 35 СК РФ имеет только супруг, чьё согласие требовалось на распоряжение общим имуществом. В вашем случае участок не был общим имуществом (он — личная собственность продавца, п. 1 ст. 36 СК РФ), поэтому у умершего супруга не было ни права, ни доли в этом участке, а значит, и у его наследников нет правопритязаний на него. Требование согласия здесь не возникает, и оспаривание сделки наследниками по мотиву отсутствия согласия супруга необоснованно.
Наконец, статус продавца как опекуна недееспособного супруга на эту сделку не распространяется: ст. 37 ГК РФ ограничивает опекуна в распоряжении имуществом подопечного, а продавался участок, принадлежащий самой опекунше (её личная собственность):
- Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ
К сделке продавца со своим личным имуществом предварительное разрешение органа опеки не требовалось, и наследники опекаемого супруга не имеют на этот участок никаких прав.
**Вывод: при отказе Росреестра запись снимается в суде — обжалованием отказа (ч. 1 ст. 61 ФЗ-218) либо иском об устранении нарушения права собственника (ст. 304 ГК РФ). Наследники умершего супруга не вправе оспаривать сделку и притязать на участок, поскольку он не был общим имуществом; статус продавца как опекуна (ст. 37 ГК РФ) к её личному имуществу не применяется.
Обжалование отказа Росреестра и срок на обращение в суд
Если Росреестр откажет в исправлении записи либо откажет в снятии отметки, его действие (бездействие) — как органа, наделённого публичными полномочиями, — оспаривается в порядке административного судопроизводства. Право на такое обжалование прямо предусмотрено ФЗ-218:
Решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (далее также - решение о приостановлении) может быть обжаловано в суд в порядке административного судопроизводства
— ч. 12 ст. 26 ФЗ-218
Основание и порядок оспаривания установлены КАС РФ:
Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав
— ч. 1 ст. 218 КАС РФ
Обратите внимание на процессуальный срок — он ограничен и составляет три месяца:
административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ
Это значит, что если Росреестр письменно откажет вам в снятии отметки, административное исковое заявление об оспаривании этого отказа нужно подать в суд в течение трёх месяцев со дня, когда вы узнали о нарушении права (получении отказа/уведомления). Пропуск срока без уважительных причин может повлечь отказ в удовлетворении требований.
Наряду с административным иском об оспаривании действий Росреестра (гл. 22 КАС РФ) иск о признании незаконной записи/устранении нарушения по ст. 304 ГК РФ к спору о праве не относится — это гражданско-правовой иск, рассматриваемый районным судом по месту нахождения участка; на него трёхмесячный срок по ст. 219 КАС РФ не распространяется (ст. 208 ГК РФ, на которую ссылается и практика). Подсудность по обоим путям и в административном, и в гражданском производстве — районный суд (по месту нахождения органа регистрации либо по месту нахождения участка соответственно).
**Вывод: отказ Росреестра в снятии отметки оспаривается в порядке административного судопроизводства (ст. 218 КАС РФ, ч. 12 ст. 26 ФЗ-218) путём подачи административного иска в районный суд в течение 3 месяцев со дня, когда вы узнали о нарушении права (ст. 219 КАС РФ).
