Как выкупить арендованный участок, если построенный гараж не соответствует назначению земли по тендеру и кадастровая стоимость занижена

Исключительное право собственника гаража на выкуп участка без торгов и неправомерность отказа по мотиву несоответствия ВРИ

Вы построили гараж на арендованном участке, зарегистрировали на него право собственности (выдан кадастровый номер). Как собственник здания (объекта недвижимости) вы обладаете исключительным правом на приватизацию земельного участка без проведения торгов:

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Исключительное право из п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ реализуется через механизм продажи без торгов, прямо предусмотренный для собственников расположенных на участке зданий и сооружений:

1. земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39 20 настоящего Кодекса; 7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39 9 настоящего Кодекса; 8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ; 9) земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;
   — пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Это означает: ваше право на выкуп участка (на котором находится ваш гараж) не зависит ни от тендера, ни от способа первичного предоставления в аренду. Администрация обязана продать вам участок без торгов, если отсутствуют основания для отказа, перечень которых является исчерпывающим:

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса;
— пп. 1, 4 ст. 39.16 ЗК РФ

В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. 6. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. 7.
— п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ (срок рассмотрения заявления)

Важнейший вывод: основания отказа в ст. 39.16 ЗК РФ касаются личности заявителя (нет права на приобретение), наличия на участке зданий третьих лиц, изъятия участка из оборота, резервирования и комплексного развития территории — такое основание, как "строение не соответствует виду разрешённого использования земли, оговорённому в тендере", законодательством не предусмотрено, а пп. 4 ст. 39.16 прямо исключает отказ, если заявитель — собственник расположенного на участке здания. Поэтому отказ администрации по этому мотиву является формально незаконным и подлежит обжалованию. Единственная реальная развилка — считать ли ваш гараж соответствующим ВРИ «склады» (разобрано ниже), но даже при несоответствии приватизация при наличии зарегистрированного права не могла бы быть отклонена ссылкой на тендер, поскольку ст. 39.16 исчерпывающая.

Вывод по вопросу: Вы имеете исключительное право выкупить участок без торгов как собственник расположенного на нём гаража (ст. 39.20 п. 1, ст. 39.3 пп. 6 п. 2 ЗК РФ); мотив отказа о несоответствии здания ВРИ, оговорённому в тендере, не предусмотрен исчерпывающим перечнем ст. 39.16 ЗК РФ и потому не может служить законным основанием отказа.

Правомерность цены выкупа — начисление в 100 раз выше кадастровой стоимости неправомерно

Администрация насчитала вам выкупную цену, в сто раз превышающую кадастровую стоимость участка. В случае продажи участка без проведения торгов (а продажа собственнику здания по ст. 39.3 пп. 6 п. 2 — именно без торгов) цена жёстко ограничена законом:

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. 4. Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. Статья 39 5 . Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 2) земельного участка религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке;
— п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ

При этом порядок определения цены при продаже без торгов устанавливается самим субъектом РФ (для земель, государственная собственность на которые не разграничена, и для участков в собственности субъекта) либо органом местного самоуправления — но в пределах федерального ограничения из п. 3 ст. 39.4:

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. 4. Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. Статья 39 5 .
— п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ

Из совокупности п. 2 и п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ следует: регион (или муниципалитет) может установить выкупную цену как процент от кадастровой стоимости, однако п. 3 прямо запрещает, чтобы цена превышала кадастровую стоимость. Начисление вам суммы, в сто раз превосходящей кадастровую стоимость, прямо нарушает п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ. Если администрация рассчитала цену иначе (например, по отчёту о рыночной стоимости), то по п. 3 ст. 39.4 она всё равно не может быть выше кадастровой стоимости; при этом при несогласии с кадастровой стоимостью её можно оспорить и установить в размере рыночной (комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо суд), что дополнительно снизит базу для расчёта цены.

Вывод по вопросу: Цена продажи участка без торгов не может превышать его кадастровую стоимость (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ); начисление выкупной цены в 100 раз больше кадастровой стоимости неправомерно и подлежит оспариванию, при этом конкретный размер выкупной цены (в пределах кадастровой стоимости) определяется порядком вашего региона/муниципалитета — проверьте соответствующий региональный/муниципальный акт.

Соответствие гаража для хранения электропогрузчиков виду разрешённого использования «склады» и защита от квалификации как самовольной постройки

По тендеру участок относится к «складам» (ВРИ). Гараж для хранения электропогрузчиков, обслуживающий складское хозяйство, — это вспомогательное использование, допустимое совместно с основным видом разрешённого использования:

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. 2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 2 1 . Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ) 3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. 4. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 4 1 .
— п. 1, 4 ст. 37 ГрК РФ

Гараж для хранения складской техники (электропогрузчиков) является вспомогательным по отношению к основному виду «склады»: он обслуживает складскую деятельность (хранение и перемещение грузов), а не является самостоятельным, не совместимым со складами видом. Поэтому позиция администрации о том, что здание «не соответствует» кадастровому назначению земли, юридически уязвима — вспомогательный вид разрешённого использования прямо предусмотрен ст. 37 ГрК РФ и осуществляется совместно с основным.

Даже если исходить из наихудшего сценария и считать, что конструкция гаража не в полной мере соответствует ВРИ, риск признания его самовольной постройкой не реализуется, поскольку ваш гараж зарегистрирован в ЕГРН (присвоен кадастровый номер — зарегистрировано право собственности):

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
— п. 4 ст. 222 ГК РФ (защита зарегистрированной постройки)

Ключевая гарантия: п. 4 ст. 222 ГК РФ прямо запрещает органам местного самоуправления принимать решение о сносе (или приведении в соответствие) в отношении объекта, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН. Поскольку ваш гараж поставлен на кадастровый учёт (получен кадастровый номер) и право зарегистрировано, снос ему не грозит, а мотив «здание не соответствует ВРИ» при регистрации не может автоматически лишить вас права собственности на постройку.

Вместе с тем, поскольку вы — арендатор, на вас лежит обязанность использовать участок по назначению (ст. 42 ЗК РФ), но хранение складской техники в гараже при ВРИ «склады» как раз укладывается в рамки разрешённого использования. Если администрация всё же настаивает на формальном несоответствии, законным способом защиты (помимо суда) является изменение/уточнение ВРИ участка с «складов» на более точный, охватывающий хранение техники, — в порядке ст. 37 ГрК РФ и градостроительного регламента.

Вывод по вопросу: Гараж для хранения электропогрузчиков при ВРИ «склады» относится к вспомогательному виду разрешённого использования (п. 1 ст. 37 ГрК РФ) и не образует нецелевого использования; зарегистрированное в ЕГРН право на гараж защищает его от сноса как самовольной постройки (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Процедура: срок рассмотрения заявления и обжалование отказа

Срок и результат рассмотрения заявления о выкупе жёстко регламентированы — уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление в срок не более 20 дней и вправе отказать только при наличии оснований из ст. 39.16 ЗК РФ:

В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. 6. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. 7.
— п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ (срок рассмотрения заявления)

Поскольку единственный мотив вашего отказа («строение не соответствует кадастровому назначению земли») не входит в перечень ст. 39.16 ЗК РФ, отказ подлежит обжалованию в судебном порядке. Подсудность зависит от вашего статуса: если вы — индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, дело об оспаривании отказа (ненормативного акта органа местного самоуправления) рассматривает арбитражный суд (производство по делам об оспаривании ненормативных правовых актов/действий органов, осуществляющих публичные полномочия); если вы — обычный гражданин без статуса ИП — суд общей юрисдикции (правила административного судопроизводства об оспаривании решения органа местного самоуправления). В любом случае одновременно с признанием отказа незаконным арендатор-собственник здания вправе требовать понуждения администрации заключить договор купли-продажи участка (ст. 39.20, 39.3 пп. 6 п. 2 ЗК РФ).

Учитывая, что участок используется вами на протяжении пяти лет, гараж построен по разрешению муниципального предприятия и зарегистрирован, а документы подписаны главой муниципалитета, судебная перспектива понуждения к продаже благоприятна.

Вывод по вопросу: Администрация обязана рассмотреть заявление о выкупе в 20-дневный срок и может отказать только по основаниям, перечисленным в ст. 39.16 ЗК РФ, среди которых мотив несоответствия строения ВРИ отсутствует; отказ подлежит обжалованию — в арбитражный суд (если вы ИП/организация) или в суд общей юрисдикции (если вы гражданин) — с одновременным требованием понудить администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка.