Как оформить пристройку, которая выступает на муниципальную землю на 1,5 метра: выкуп или аренда

Правовой статус пристройки, частично выходящей на муниципальную землю

Пристройка к жилому дому, увеличивающая его площадь и выходящая за границы вашего участка, юридически является результатом реконструкции здания (расширение объекта капитального строительства):

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства
— п. 14 ст. 1 ГрК РФ

Поскольку часть такой «расширенной» постройки находится за пределами границ вашего участка — на земле, которая вам не предоставлена, — она подпадает под признаки самовольной постройки. Правовой статус определяет ст. 222 ГК РФ:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Применительно к вашему случаю это означает следующее. Часть пристройки (полоса шириной ≃1,5 м) возведена на земельном участке, не предоставленном вам в установленном порядке, а потому на эту часть право собственности у вас не возникает, распоряжаться ею (в том числе фиксировать как часть дома в ЕГРН) нельзя. При этом важно отличать: если пристройка капитальная (имеет фундамент, неразрывно связана с домом и увеличивает его контур — это реконструкция), она самовольна в части выхода за границу; если это некапитальное строение (навес, лёгкая конструкция без фундамента, которую можно переместить), то ст. 222 ГК РФ к ней не применяется — но тогда самовольное занятие земли всё равно образует административное правонарушение. Так, для ИЖС реконструкция осуществляется в уведомительном порядке, и именно отсутствие уведомления (наряду с отсутствием прав на землю под выступающей частью) делает постройку самовольной:

а в отношении объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов – уведомление о планируемой реконструкции (часть 1 статьи 511 ГрК РФ). В течение срока, установленного решением суда для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, должник вправе произвести необходимые работы по реконструкции и обратиться в уполномоченный орган публичной власти за выдачей разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (части 1, 2 статьи 55 ГрК РФ), а в отношении объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома – с уведомлением об окончании реконструкции (часть 16 статьи 55 ГрК РФ). Решение суда о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, по общему правилу, считается исполненным с момента получения должником разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности. 14 До 1 марта 2031 года должник, осуществивший исполнение решение суда путем приведения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствие с установленными требованиями, вправе обратиться за государственной регистрацией права собственности с приложением технического плана и правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок.
— п. 33 Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Ключевой вывод по статусу: формальное отсутствие соседей и «неиспользуемая» земля не меняют квалификации — правоустанавливающих документов на выступающую полосу у вас нет, поэтому до её оформления это самовольное занятие муниципальной земли. Задача оформления состоит не в том, чтобы «возвратить» землю, а в том, чтобы легализовать её занятие законным механизмом (перераспределением), после чего пристройка перестанет считаться самовольной в части выхода за границу.

Правильный механизм оформления: перераспределение земельных участков (присоединение полосы)

Для вашей ситуации — небольшой полосы муниципальной земли, примыкающей к участку с домом и занятой пристройкой — закон предусматривает специальный механизм, а не «выкуп» и не «аренду» как самостоятельную сделку. Это перераспределение земель по ст. 39.28 ЗК РФ, которое позволяет присоединить прирезаемую полосу к вашему участку с увеличением его площади за плату:

перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков; 3) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 3 1 ) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности и не указанных в подпункте 3 настоящего пункта, в целях обеспечения соблюдения требований, предусмотренных статьей 11 9 настоящего Кодекса;
— пп. 2 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Для граждан, чей участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (а также ЛПХ, садоводства, огородничества), действует прямое основание — подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ:

1. перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 3 1 ) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности и не указанных в подпункте 3 настоящего пункта, в целях обеспечения соблюдения требований, предусмотренных статьей 11 9 настоящего Кодекса; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 30.01.2026 № 12-ФЗ) 4) земельные участки образуются для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, в том числе в целях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ) 2.
   — пп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Главное ограничительное условие, которое для вас решает исход дела: увеличить участок перераспределением можно только до предельного максимального размера, установленного градостроительным регламентом для вашей территориальной зоны. Сам предельный размер устанавливается именно регламентами (ПЗЗ), а не произвольно:

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. 2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами муниципальных образований и (или) границами городских либо сельских населенных пунктов устранение такого пересечения осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6.
— п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ

Практический вывод: «полтора метра» — это, как правило, полоса, не превышающая допустимый прирост, но решающим является не «метраж», а то, останетесь ли вы в пределах максимального размера участка для вашей зоны. Если итоговая площадь участка после присоединения превысит этот максимум — в перераспределении откажут. Поэтому до подачи заявления нужно сверить площадь вашего участка и предельные размеры по ПЗЗ вашего муниципалитета.

Порядок оформления и основания отказа

Перераспределение оформляется соглашением с уполномоченным органом по заявлению собственника участка:

В целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган. 2. В заявлении о перераспределении земельных участков указываются: 1) фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); 2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 3) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, перераспределение которых планируется осуществить; 4) реквизиты утвержденного проекта межевания территории, если перераспределение земельных участков планируется осуществить в соответствии с данным проектом; 5) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем. 3.
— п. 1 ст. 39.29 ЗК РФ

Процедура урегулирована ст. 39.29 ЗК РФ: заявление подаётся в уполномоченный орган (орган местного самоуправления, распоряжающийся муниципальной землёй) с приложением схемы расположения земельного участка и копий правоустанавливающих документов. Срок рассмотрения — не более 20 дней (с возможным продлением до 35 дней). Орган либо утверждает схему расположения и готовит соглашение, либо отказывает.

Ключевое основание отказа прямо указано в п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ: заявление не подлежит удовлетворению, если оно подано в случаях, не предусмотренных п. 1 ст. 39.28 (то есть вне оснований перераспределения), а также по ряду других причин, включая расположение на отрезке самовольных построек. Именно поэтому важно сначала устранить/узаконить саму пристройку, а не «продавливать» землю: если на присоединяемой полосе находится самовольная постройка без легализации, это даёт органу самостоятельное основание для отказа. Итог важен для вас практический: без устранения самовольности пристройки (приведение в соответствие, демонтаж выступающей части или судебная легализация) соглашение о перераспределении получить не удастся.

Поэтому рекомендуемая последовательность: 1) проверить предельные размеры участка по ПЗЗ; 2) при необходимости привести пристройку в границы либо легализовать её (уведомление о реконструкции); 3) подать заявление о перераспределении с приложением схемы; 4) заключить соглашение и оплатить плату за увеличение площади (по правилам, установленным органом местного самоуправления для муниципальных земель, либо регионом — для неразграниченных).

Возможны ли «выкуп» или «аренда» — и риски, если ничего не оформлять

Выкуп (приобретение в собственность). Продажа муниципального участка без торгов возможна только собственнику здания/сооружения, расположенного на таком участке, в порядке ст. 39.20 ЗК РФ:

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Это основание реализуется через ст. 39.3 ЗК РФ:

1. земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39 20 настоящего Кодекса; 7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39 9 настоящего Кодекса; 8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ; 9) земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;
   — пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Однако оно в вашем случае неприменимо: исключительное право по ст. 39.20 возникает у собственника здания лишь в отношении земли, занятой зданием и необходимой для его использования, при том что само здание стоит на законно предоставленной площади. Часть пристройки, самовольно вышедшая за границу, «не даёт» вам исключительного права на муниципальную полосу — она, наоборот, является нарушением. Поэтому «выкупить полтора метра напрямую, потому что на них стоит моя пристройка» не получится.

Аренда. Договор аренды муниципального участка по общему правилу заключается на торгах:

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: 1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации; 2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации; 3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;
— п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ

Самостоятельный торг за аренду узкой полосы (или её выкуп на торгах) практически не реализуем и не является штатным способом узаконить выступающую пристройку. Штатный путь — именно перераспределение (см. предыдущий блок).

Риски бездействия / отказа. Если ничего не оформлять или получить отказ, последствия следующие:

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
— п. 2 ст. 76 ЗК РФ

То есть муниципалитет вправе потребовать освободить полосу и снести выступающую часть пристройки за ваш счёт, без какой-либо компенсации ваших затрат. Дополнительно использование чужой земли без прав образует административное правонарушение:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Штраф для гражданина — от 1 до 1,5% кадастровой стоимости занятой части (при её определении), но не менее 5 000 рублей; при исчислении по части участка — пропорционально площади. Для полосы 1,5 м это, скорее всего, минимальный порог в 5 000 рублей, но сам факт привлечения создаёт преюдицию для последующего требования о сносе и взыскания платы за фактическое пользование землёй.

Вывод

1. Оформить прирезаемую полосу можно — но через перераспределение земельных участков (ст. 39.28–39.29 ЗК РФ), а не через «выкуп» или «аренду» как отдельные сделки. Для участка под ИЖС это прямое законное основание (подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ), осуществляется по соглашению с органом местного самоуправления за плату.

2. Решающее условие — итоговая площадь участка не должна превышать предельный максимальный размер, установленный градостроительным регламентом (ПЗЗ) для вашей зоны (ст. 11.9 ЗК РФ). Если превышает — отказ.

3. Пристройка, вышедшая за границу, формально является самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) в этой части, а занятие полосы — самовольное (ст. 7.1 КоАП РФ, ст. 76 ЗК РФ). Отсутствие соседей этого не меняет.

4. «Выкупить напрямую по ст. 39.20 ЗК РФ» нельзя — исключительное право на землю даёт законно стоящее здание, но не самовольный выход за границу участка; «аренда» без торгов возможна только в исчерпывающих случаях, к вашей ситуации не относящихся.

5. Рекомендуемый порядок действий: (а) сверить площадь участка с предельными размерами по ПЗЗ; (б) устранить самовольность пристройки — привести контур в законные границы или легализовать реконструкцию в уведомительном порядке для ИЖС (ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ); (в) подать в орган местного самоуправления заявление о перераспределении с приложением схемы расположения участка; (г) заключить соглашение и внести плату за увеличение площади. При отказе — обжаловать его в суд (общая практика оспаривания решений об отказе в перераспределении по ст. 39.29 ЗК РФ).

Обратиться к юристу обязательно, если итоговая площадь превышает предельный размер по ПЗЗ, пристройка капитальная и её контур уже зарегистрирован в ЕГРН как часть дома, либо если орган отказал со ссылкой на самовольную постройку — в этих случаях потребуется либо судебная легализация (ст. 222 ГК РФ), либо приведение объекта в соответствие.