Выкуп арендованного участка под ИЖС без аукциона: приоритетное право арендатора по ст. 39.3 ЗК РФ

Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ к вашему участку под ИЖС НЕ применяется

Ваш расчёт на «приоритетное право арендатора без торгов при надлежащем использовании» основан на подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Однако эта норма прямо ограничена по целевому назначению земли — она распространяется только на участки, предназначенные для сельскохозяйственного производства:

1. земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;
   — пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Для вашей ситуации это означает: ваш участок предоставлен под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а не для сельскохозяйственного производства. Поэтому «льготный» выкуп арендатором «по истечении трёх лет при надлежащем использовании» по подп. 9 к вам не применим. Требование администрации об участии в аукционе в этой части правомерно: подп. 9 не даёт вам права выкупить участок под ИЖС без торгов лишь на том основании, что вы арендатор.

Вывод: ссылка на подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ в вашей ситуации не работает — норма касается исключительно участков сельскохозяйственного назначения (производства).

Подпункт 10 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ: порядок для «новых» участков, арендатора с действующим договором он не наделяет правом выкупа

Второе основание, на которое вы ссылаетесь, — подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ — действительно упоминает участки для ИЖС:

1. земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса;
   — пп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Но оно отсылает к пункту 5 статьи 39.18 ЗК РФ, то есть к особой процедуре предоставления участка для ИЖС свободному (не связанному с ним лицу) через публикацию извещения:

Если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;
— пп. 1 п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ

Ключевой момент закреплён в пункте 8 той же статьи: к арендатору, у которого уже действует договор аренды, эта процедура не применяется:

1. Положения настоящей статьи не применяются при предоставлении земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения садоводства для собственных нужд в случае, если: 1) у таких граждан в соответствии с законодательством Российской Федерации имеется право на предоставление земельных участков для указанных целей (в том числе право на первоочередное или внеочередное предоставление земельного участка), на которых отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, без проведения торгов в собственность бесплатно, в аренду или безвозмездное пользование и при этом они обратились в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка или с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов; 2) такие граждане являются собственниками зданий, сооружений, обладающими правом на предоставление земельного участка в соответствии с подпунктами 4 и 5 статьи 39.5 или со статьей 39.20 настоящего Кодекса; 3) такие граждане являются арендаторами указанных земельных участков и имеют право на заключение новых договоров аренды указанных земельных участков в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
   — пп. 3 п. 8 ст. 39.18 ЗК РФ

Для вас это означает: вы не можете использовать механизм подп. 10 п. 2 ст. 39.3 в связке со ст. 39.18, потому что вы уже являетесь арендатором данного участка с действующим договором на 49 лет. Этот порядок рассчитан на «первичное» предоставление свободного участка, а не на выкуп участка, которым вы уже владеете по договору аренды.

Вывод: подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ сам по себе не даёт вам права выкупить участок под ИЖС без торгов, поскольку вы — действующий арендатор, и положения ст. 39.18 в отношении вас прямо исключены (пп. 3 п. 8 ст. 39.18 ЗК РФ).

Реальный путь выкупа без торгов: исключительное право собственника жилого дома (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 + ст. 39.20 ЗК РФ)

Единственное основание, по которому вы как арендатор участка под ИЖС сможете приобрести его в собственность без торгов, — это наличие на участке зарегистрированного за вами жилого дома. Закон устанавливает исключительное право собственника здания на выкуп земли под ним:

1. земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;
   — пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Для вас это означает следующее. Вы фактически проживаете на участке семьёй, но документов на дом не оформили. Если жилой дом построен и вы зарегистрируете на него право собственности (например, через упрощённый порядок — постройку на участке, отведённом для ИЖС, можно зарегистрировать по техническому плану с уведомлением о соответствии параметров, либо в судебном порядке при необходимости), то у вас возникнет исключительное право на выкуп участка без торгов. Тогда участок выкупается по кадастровой стоимости (или по льготной цене, установленной регионом), а не через аукцион.

Если же дом не оформлен в собственность (нет записи в ЕГРН), то права на выкуп без торгов по подп. 6 п. 2 ст. 39.3 у вас пока нет, и администрация вправе настаивать на аукционе.

Вывод: ваш законный путь к выкупу без торгов — сначала оформить в собственность жилой дом, расположенный на участке; после этого открывается исключительное право на выкуп земли по пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Процедура выкупа и основания отказа (ст. 39.17, ст. 39.16 ЗК РФ)

Если у вас появится право на выкуп без торгов (оформлено право на дом), то выкуп осуществляется по заявлению в порядке ст. 39.17 ЗК РФ. То, что участок уже обременён вашей арендой, отказу не препятствует, поскольку подп. 2 ст. 39.16 прямо допускает обращение именно обладателя права аренды:

1. указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса;
   — пп. 2 ст. 39.16 ЗК РФ

Срок рассмотрения заявления — не более 20 дней со дня поступления; по итогам орган либо готовит проект договора купли-продажи, либо выносит мотивированный отказ с указанием всех оснований:

В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. 6.
— п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ

Для вас это означает: после оформления дома подаётся заявление о предоставлении участка в собственность без торгов (указывается основание — подп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ). То обстоятельство, что участок уже находится у вас в аренде, не является основанием для отказа, поскольку вы — обладатель права на этот участок. Отказ возможен только по иным основаниям ст. 39.16 (например, несоответствие цели разрешённому использованию, резервирование для госнужд). Отказ оформляется письменно и может быть оспорен в суде в порядке гл. 22 КАС РФ.

Вывод: при наличии оформленного дома выкупайте участок по письменному заявлению (ст. 39.17 ЗК РФ); действующая аренда не является препятствием (пп. 2 ст. 39.16 ЗК РФ). Решение принимается в течение 20 дней, отказ должен быть мотивирован и обжалуется в суд по КАС РФ.