Можно ли построить дом на участке с обременением по статье 56 в охранной зоне газораспределительных сетей?

Что означает запись об ограничении по ст. 56 ЗК РФ и что это за зона

Ссылка «ст. 56» в выписке из ЕГРН означает ограничение прав на земельный участок, установленное в связи с расположением участка в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) — в вашем случае в охранной зоне газораспределительных сетей.

Статья 56. Ограничение прав на землю 1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. 2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами. 3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом. (В редакции федеральных законов от 21.07.2011 № 257-ФЗ; от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. 5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. 6.
— ст. 56 ЗК РФ

Для вашего участка это принципиально важно, потому что ограничения прав на землю, установленные как ЗОУИТ, сохраняются при переходе права собственности к другому лицу (п. 5 ст. 56 ЗК РФ). Это значит: купив участок, вы получите его с тем же обременением, что было у продавца, и «снять» охранную зону нельзя — она связана с самим газопроводом, а не с личностью собственника.

Сама охранная зона газораспределительных сетей — это территория с особыми условиями использования, которая устанавливается вдоль трасс газопроводов. Её размер зависит от характеристик газопровода:

1. Для газораспределительных сетей устанавливаются следующие охранные зоны: а) вдоль трасс наружных газопроводов - в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метров с каждой стороны газопровода; б) вдоль трасс подземных газопроводов из полиэтиленовых труб при использовании медного провода для обозначения трассы газопровода - в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 3 метров от газопровода со стороны провода и 2 метров - с противоположной стороны; в) вдоль трасс наружных газопроводов на вечномерзлых грунтах независимо от материала труб - в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 10 метров с каждой стороны газопровода; г) вокруг отдельно стоящих газорегуляторных пунктов - в виде территории, ограниченной замкнутой линией, проведенной на расстоянии 10 метров от границ этих объектов. Для газорегуляторных пунктов, пристроенных к зданиям, охранная зона не регламентируется; д) вдоль подводных переходов газопроводов через судоходные и сплавные реки, озера, водохранилища, каналы - в виде участка водного пространства от водной поверхности до дна, заключенного между параллельными плоскостями, отстоящими на 100 м с каждой стороны газопровода; е) вдоль трасс межпоселковых газопроводов, проходящих по лесам и древесно-кустарниковой растительности, - в виде просек шириной 6 метров, по 3 метра с каждой стороны газопровода. Для надземных участков газопроводов расстояние от деревьев до трубопровода должно быть не менее высоты деревьев в течение всего срока эксплуатации газопровода
   — п. 7 Правил охраны газораспределительных сетей, утв. Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878

Ключевой вопрос для вас — попадает ли место, где вы планируете построить дом, в границы этой охранной зоны. Распределительный (уличный, посёлковый) газопровод, как правило, даёт охранную зону 2 метра с каждой стороны (пп. «а»), но для подземных полиэтиленовых труб с медным проводом-маркером — до 3 м с одной стороны, а для участков на вечномерзлых грунтах — 10 м. Точную границу зоны (и факт её регистрации) нужно смотреть в выписке из ЕГРН и на кадастровом плане территории.

Вывод: запись о ст. 56 ЗК РФ — это не «техническая пометка», а реальное ограничение, которое перейдёт к вам вместе с участком и будет действовать постоянно, пока существует газопровод.

Можно ли строить дом в охранной зоне газораспределительных сетей — прямой запрет

Продавец, по сути, вводит вас в заблуждение. Строительство жилого дома непосредственно в границах охранной зоны газораспределительных сетей прямо запрещено законом.

1. На земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил: а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения; б) сносить и реконструировать мосты, коллекторы, автомобильные и железные дороги с расположенными на них газораспределительными сетями без предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями; в) разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения, предохраняющие газораспределительные сети от разрушений; г) перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно-измерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей; д) устраивать свалки и склады, разливать растворы кислот, солей, щелочей и других химически активных веществ; е) огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей; ж) разводить огонь и размещать источники огня; з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра; и) открывать калитки и двери газорегуляторных пунктов, станций катодной и дренажной защиты, люки подземных колодцев, включать или отключать электроснабжение средств связи, освещения и систем телемеханики; к) набрасывать, приставлять и привязывать к опорам и надземным газопроводам, ограждениям и зданиям газораспределительных сетей посторонние предметы, лестницы, влезать на них; л) самовольно подключаться к газораспределительным сетям
   — п. 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утв. Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878

Пункт 14 Правил охраны газораспределительных сетей прямо относит к запрещённым действиям «строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения» (подпункт «а»). Жилой дом — это как раз объект жилищно-гражданского назначения, то есть. Правила прямо называют его строительство в охранной зоне запрещённым.

Важно, что эти Правила обязательны не только для тех, чей участок уже находится в охранной зоне, но и для тех, кто «проектирует объекты жилищно-гражданского назначения»:

Настоящие Правила действуют на всей территории Российской Федерации и являются обязательными для юридических и физических лиц, являющихся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей, либо проектирующих объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, либо осуществляющих в границах указанных земельных участков любую хозяйственную деятельность
— п. 2 Правил охраны газораспределительных сетей, утв. Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878

Из этого следует: если пятно застройки, где вы собираетесь ставить дом, попадает в охранную зону (пусть даже частично, углом фундамента), строить там жилой дом нельзя. Согласие эксплуатационной (газовой) организации в данном случае не «легитимизирует» строительство жилого дома: подпункт «а» п. 14 Правил — это абсолютный запрет, в отличие, например, от земляных работ (п. 16 Правил), которые можно проводить по письменному разрешению газовой организации.

Дом, возведённый в охранной зоне, будет отвечать признакам самовольной постройки:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Строительство без учёта установленного законом запрета (ограничения, установленного ЗОУИТ) означает нарушение требований закона, а следовательно — риск признания дома самовольной постройкой с обязанностью его сноса за ваш счёт либо приведения участка в первоначальное состояние. Кроме того, за нарушение ограничений в охранных зонах газопроводов предусмотрена ответственность:

Органы исполнительной власти и должностные лица, граждане, виновные в нарушении ограничений использования земельных участков, осуществления хозяйственной деятельности в границах охранных зон газопроводов, зон минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов или в умышленном блокировании объектов систем газоснабжения либо их повреждении, иных нарушающих бесперебойную и безопасную работу объектов систем газоснабжения незаконных действиях, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации
— ст. 32 ФЗ от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»

Вывод по этому вопросу: если место под дом попадает в границы охранной зоны газопровода, строить жилой дом нельзя — это прямой запрет пп. «а» п. 14 Правил № 878, и продавец неправ. Получить «разрешение на строительство в охранной зоне жилого дома» в обход этого запрета нельзя.

Развилка: дом ВНЕ охранной зоны, но вблизи газопровода

Возможность строить зависит от того, где именно пролегает газопровод относительно вашего будущего дома. Разберём обе ветки.

Ветка А — дом планируется в охранной зоне (в пределах 2–10 м от оси газопровода в зависимости от типа). Применяется прямой запрет пп. «а» п. 14 Правил № 878 (см. выше) — строить нельзя, независимо от согласия газовой организации. Стройка законна только после физического выноса/переноса газопровода (что затратно и требует инициативы собственника сети), либо если конфигурация пятна застройки позволяет вынести дом за пределы охранной зоны.

Ветка Б — дом планируется за границей охранной зоны, но в пределах «нормативных расстояний». Здесь формальный запрет п. 14 не действует (участок вне охранной зоны), но сохраняется требование соблюдать минимально допустимые расстояния от газопровода до зданий («нормативные расстояния» в терминологии пп. «ж» п. 3 Правил № 878) — они устанавливаются при проектировании для обеспечения безопасности людей при аварийной ситуации. Это технические нормативы (СП 62.13330 и др.), и именно на их соблюдение смотрит газовая организация и проверяющие органы при согласовании размещения объекта. Если дом ставится ближе нормативного расстояния — газовая/эксплуатирующая организация вправе возразить, а размещение такого объекта признаётся создающим угрозу и может быть оспорено.

В обоих случаях значение имеет и фактический тип сети: распределительный газопровод (уличный) даёт небольшую охранную зону (2 м), тогда как магистральный/межпоселковый газопровод высокого давления — существенно большие расстояния и отдельные ограничения (минимальные расстояния до магистральных трубопроводов, где строительство жилья, как правило, вовсе не допускается либо требует согласования с собственником трубопровода).

Вывод: возможность строительства определяется фактическим расположением дома относительно трассы газопровода. Если дом в охранной зоне — запрет безусловный. Если вне её, но близко — нужно соблюдать нормативные расстояния, иначе дом будет под риском оспаривания. Точные координаты трассы газопровода и границы зоны нужно запросить у газораспределительной организации и сверить с кадастровым планом.

Защита покупателя: вы вправе отказаться от сделки или снизить цену

Продавец знает об ограничении (оно отражено в документах), но уверяет, что «строить можно». Такое заверение не соответствует закону, а значит, у вас есть правовые рычаги защиты ещё до покупки — и после, если обременение не было раскрыто.

Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц 1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
— ст. 460 ГК РФ

Обременение участка охранной зоной — это ограничение прав, которое продавец обязан раскрыть, передавая товар свободным от прав третьих лиц. Поскольку вы узнали об ограничении из документов, ключевой вопрос — было ли оно надлежащим образом доведено до вас при заключении договора. Если продавец ввёл вас в заблуждение относительно последствий (например, утверждал, что ограничение не помешает строительству), это даёт вам право требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи (п. 1 ст. 460 ГК РФ).

Дополнительно — если дом, который вы построите, в дальнейшем будет изъят/снесён по основаниям, возникшим до исполнения договора (наличие охранной зоны существовало до покупки):

Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя 1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
— ст. 461 ГК РФ

Практически это означает: если выяснится, что об ограничении вы не были должным образом проинформированы, либо ограничение фактически препятствует застройке, а продавец уверил в обратном, вы можете в судебном порядке требовать от продавца возмещения убытков (расходы на строительство, на снос) либо расторгнуть договор с возвратом цены. Соглашение, освобождающее продавца от такой ответственности, недействительно (п. 2 ст. 461 ГК РФ).

Практическая рекомендация до сделки: до подписания договора получите (1) актуальную выписку из ЕГРН об объекте с разделом об ограничениях, (2) кадастровый/градостроительный план с нанесённой границей охранной зоны, (3) официальный ответ газораспределительной организации о расположении трассы газопровода, размере охранной зоны и возможности размещения дома на конкретном пятне застройки. Внесите в договор условие о том, что продавец гарантирует отсутствие препятствий для строительства жилого дома и обязуется возместить убытки при выявлении обратного.

Вывод: вы не обязаны принимать на себя риск. Уверения продавца «строить можно» противоречат пп. «а» п. 14 Правил № 878; до сделки требуйте документы и согласование с газовой организацией, а при сомнениях вправе требовать снижения цены или отказаться от покупки.