Относится ли тупиковый проезд (проход) шириной 3 м к землям/территориям общего пользования и подлежит ли он приватизации
Главный юридический вопрос — не в том, отражён ли проход в кадастре и в документах на ваши 5 участков, а в том, каково фактическое правовое назначение этой полосы как проезда к дороге общего пользования. Отсутствие записи «общий» в документах само по себе НЕ делает полосу свободной для выкупа и перекрытия.
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. (В редакции Федерального закона от 03.06.2006 № 73-ФЗ)
— п. 12 ст. 85 ЗК РФ
Земельный кодекс прямо относит проезды к участкам общего пользования, которые «не подлежат приватизации». Это правило носит императивный характер и применяется независимо от того, поставлен ли проезд на кадастровый учёт отдельным объектом и внесён ли статус «общий» в ваши документы — правовой режим определяется фактическим использованием местности как проезда, обслуживающего несколько участков.
территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары); (В редакции Федерального закона от 19.07.2011 № 246-ФЗ ) 13) строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); 14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов; (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ ) 14 1 ) реконструкция линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов;
— п. 12 ст. 1 ГрК РФ
красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории; (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 283-ФЗ ) 12) территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары); (В редакции Федерального закона от 19.07.2011 № 246-ФЗ ) 13) строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); 14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
— п. 11 ст. 1 ГрК РФ
Красные линии обозначают границы территорий общего пользования (в том числе проездов). Если планировка деревни (генплан, ПЗЗ, документация по планировке) предполагает этот тупиковый проезд, он входит в территорию общего пользования даже при отсутствии формальной записи в выписках на конкретные участки.
Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации , а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.06.2006 № 73-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 19.06.2007 № 102-ФЗ)
— п. 8 ст. 27 ЗК РФ
Запрет приватизации участков «в границах территорий общего пользования» — самостоятельное основание, действующее в отношении проезда, обеспечивающего доступ к 5 земельным участкам.
Вывод: Тупиковый проезд шириной 3 м, ведущий от дороги общего пользования к 5 участкам, по своему функциональному назначению является проездом общего пользования. Такие земли не подлежат приватизации (п. 12 ст. 85, п. 8 ст. 27 ЗК РФ, п. 12 ст. 1 ГрК РФ), и «выкупить» эту полосу в частную собственность с целью перекрытия — нельзя независимо от того, отражён ли проход в кадастровой карте и в документах на участки.
Даже если перекрыть полосу, — имеет ли она быть перекрыта, если она обслуживает доступ соседей? (негаторный иск и сервитут)
Даже в той гипотетической ситуации, когда полосу удалось бы оформить в собственность, её перекрытие наглухо лишило бы владельцев остальных 4–5 участков единственного выезда на дорогу общего пользования. Это нарушит их права и повлечёт судебное восстановление проезда.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 4.
— п. 1 ст. 274 ГК РФ
Соседи, у которых тупиковый проезд — единственный доступ к дороге, лишённые его в результате перекрытия, вправе истребовать сервитут (право прохода/проезда) через ваш участок. Важно: сервитут устанавливается по соглашению или решением суда и сохраняется при переходе прав; самостоятельно перекрывший проезд станет ответчиком по такому иску.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ
Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. 2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
— ст. 262 ГК РФ, п. 1
Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
— ст. 76 ЗК РФ, п. 2
Если полоса, которую вы перекрыли, фактически является проездом (неогороженной территорией, ходят и ездят), заграждение будет расценено судом как нарушение, подлежащее устранению независимо от того, вошла ли полоса формально в чей-то кадастр.
Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ
Перекрытие полосы, не оформленной на перекрывающего в собственность, квалифицируется как самовольное занятие земельного участка с наложением штрафа от 5000 рублей на гражданина (при неопределённой кадастровой стоимости), а при состоянии, определяемом муниципалитетом как общий проезд, — повлечёт и обязанность вернуть участок без возмещения затрат на заграждение.
Вывод: Перекрытие прохода, который служит единственным доступом к смежным участкам, недопустимо: соседи вправе через суд потребовать его восстановления (ст. 304 ГК РФ), установления сервитута (ст. 274 ГК РФ) и взыскания штрафа за самовольное занятие (ст. 7.1 КоАП РФ). Даже добросовестному собственнику такой полосы закон предоставляет лишь право на соразмерную плату от пользователей сервитутом, но не право лишить их доступа.
Кто распоряжается полосой под проездом и по какой процедуре её можно было бы приобрести (развилка)
Чтобы понять, кто в принципе мог бы решить вопрос о продаже полосы, надо установить форму её принадлежности. Если полоса не входит в границы ни одного из ваших 5 участков и государственная собственность на землю не разграничена — распоряжение осуществляет орган местного самоуправления поселения/муниципального района, и решение о формировании и отчуждении полосы принимается им, а не жителями деревни самостоятельно.
Если же полоса формально входит в границы чьего-то конкретного участка (например, вашего), то «выкупать» её не у кого — речь пойдёт только о правомерности перекрытия и об установлении сервитута для соседей.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 2. Без проведения торгов осуществляется продажа: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1 1 ) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения , развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2016 № 221-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 14.02.2024 № 17-ФЗ) 2) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 3) садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества;
— п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ
Даже когда полоса не признана территорией общего пользования, покупка земли муниципальной собственности у гражданина/организации в собственность осуществляется через аукцион, а не по прямому выкупу «по заявлению» — то есть получить её именно вам, исключив других претендентов, закон оснований не даёт.
указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка; 7) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования; 8) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о ее комплексном развитии в случае, если для реализации указанного решения не требуется заключения договора о комплексном развитии территории , за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник здания, сооружения, помещений в них, объекта незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке, или правообладатель такого земельного участка;
— п. 6 ст. 39.16 ЗК РФ
Если полосу признают участком, ограниченным в обороте либо расположенным в границах территории общего пользования (проездом), — уполномоченный орган обязан отказать в её предоставлении в собственность, и жизнеспособного способа «выкупить и перекрыть» в таком случае не существует.
Вывод: Распоряжение неразграниченной землёй под проездом принадлежит органу местного самоуправления, продажа земли проводится через аукцион (ст. 39.3 ЗК РФ), а если полоса квалифицирована как проезд общего пользования — любой заявке на выкуп должен последовать отказ по п. 6 ст. 39.16 ЗК РФ. Во всех ветках правомерного «перекрыть» результат недостижим: либо полоса не подлежит приватизации как общий проезд, либо перекрытие восстанавливается по иску соседей и влечёт ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ.
Сроки защиты соседей и легальные альтернативы перекрытию
На иск об устранении препятствий в пользовании проездом давно уже перекрытого прохода соседи могут опереться без ограничения по времени.
требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ
Негаторное требование (ст. 304 ГК РФ) об устранении препятствий в доступе к участкам не подлежит исковой давности: сколько бы ни прошло времени с момента установки заграждения, сосед вправе заявить требование о его сносе и восстановлении проезда. Это лишает «перекрытие на годы» защитного эффекта — рано или поздно проезд будет восстановлен по суду.
Легальные альтернативы. Если цель жителей — упорядочить или благоустроить тупиковый проезд (ограничить сквозной проезд посторонних, навести порядок), допустимые законом варианты не сводятся к выкупу и перекрытию: (1) обратиться в орган местного самоуправления, в чьём ведении находится неразграниченная земля, с предложением об оформлении проезда как элемента улично-дорожной сети общего пользования и его благоустройстве; (2) добиваться установления публичного сервитута либо согласованного со всеми пятью собственниками порядка пользования проездом (например, общий шлагбаум с ключами у всех жителей, без запрета прохода/проезда для владельцев участков). Такие меры не нарушают прав соседей и не влекут ответственности, в отличие от самовольного перекрытия.
Вывод: Иск соседей о восстановлении проезда не ограничен исковой давностью (ст. 208, 304 ГК РФ), поэтому перекрытие в любой перспективе остаётся уязвимым. Правомерным способом добиться целей является обращение в муниципалитет или заключение соглашения всех собственников о совместном использовании проезда — но не его выкуп и перекрытие.
