Можно ли «оформить все сотки на себя» в рамках одной сделки купли-продажи
Нет. Дополнительные сотки не могут быть предметом той же сделки купли-продажи, что и дом с 6 сотками, потому что они до сих пор не стали земельным участком как объектом права: не сформированы, не поставлены на кадастровый учёт и не принадлежат продавцу на праве собственности.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Указанные требования применяются также к договору мены. 3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка , о виде или видах его разрешенного использования и об ограничениях прав на земельный участок, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
— п. 1 ст. 37 ЗК РФ
Это означает: продавец в принципе не вправе «продать» сотки, которые находятся у него лишь в фактическом пользовании по бумаге администрации. Такие сотки — это земля, которая юридически продолжает оставаться в государственной или муниципальной собственности. Включить их в договор купли-продажи и зарегистрировать на покупателя переход права невозможно: для регистрации нужен сформированный, отмежёванный и поставленный на кадастровый учёт участок (объект недвижимости), а его пока нет.
Поэтому «оформить все сотки сразу, в одной сделке» нельзя. Есть два реальных сценария, оба требуют отдельного оформления дополнительных соток — либо продавцом до сделки, либо покупателем после переходного «моста» (см. блоки 2–4).
Вывод: в одной сделке купли-продажи передать можно только дом и участок 6 соток (прошедшие кадастровый учёт и принадлежащие продавцу). Дополнительные сотки оформляются отдельно — до или после, но не «внутри» той же сделки.
Основания, по которым продавец (или вы после покупки) может оформить дополнительные сотки бесплатно
Ключевой вопрос — содержание «бумаги от администрации» и дата предоставления соток. От этого зависит, есть ли у владельца право получить их бесплатно в собственность.
Ветка А — бумага выдана до 30.10.2001 (дня введения в действие ЗК РФ).
Если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность
— п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ
не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности
— абз. 2 п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ
Это «дачная амнистия» (п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ). Если участок был предоставлен владельцу до введения в действие Земельного кодекса на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования — он считается предоставленным уже на праве собственности, и право остаётся лишь зарегистрировать. Если же в старом акте/свидетельстве вообще не указано, на каком праве предоставлена земля (или вид права невозможно определить) — земля тоже считается предоставленной на праве собственности. Это прямо закрывает типичную ситуацию «есть какая-то бумага от администрации, что разрешено»: если в ней не назван вид права, норма работает в пользу владельца.
Ограничение: норма не действует, если такой участок по федеральному закону не может предоставляться в частную собственность (например, земли, изъятые или ограниченные в обороте, земли общего пользования).
Ветка Б — на дополнительных сотках расположен жилой дом, право на который возникло у продавца до введения в действие ЗК РФ (или перешло к нему по наследству от лица, владевшего домом до этой даты).
Гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации
— п. 4 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ
Здесь важно расположение дома относительно 6 соток. Если дом стоит частично или полностью на «дополнительных» сотках (а не только на оформленных 6), то применяется п. 4 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ — владелец дома вправе бесплатно приобрести в собственность участок, который находится в его пользовании и на котором стоит дом. Это мощное основание именно потому, что дом следует судьбе участка.
Ограничение сроков отсутствует:
Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается. (В редакции федеральных законов от 30.06.2006 № 93-ФЗ; от 18.07.2011 № 214-ФЗ) 3 1 . В случае, если на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта (за исключением территорий субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и предназначенном для сельскохозяйственного производства, отсутствуют здания или сооружения и такой земельный участок предоставлен сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, указанные лица вправе приобрести земельный участок в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более пятнадцати процентов его кадастровой стоимости. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 3 2 .
— п. 3 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ
Вывод (ветвление по фактам): если «бумага» администрации выдана до 30.10.2001 и в ней не указан вид права (или указано пожизненное наследуемое владение / постоянное (бессрочное) пользование) — продавец вправе бесплатно зарегистрировать дополнительные сотки в собственность по «дачной амнистии». Если дом расположен на этих сотках и право на дом возникло до введения в действие ЗК РФ — работает п. 4 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ (бесплатное оформление). Если ни одно условие не выполнено (бумага «свежая», вид права — платная аренда, участок ограничен в обороте) — бесплатно оформить нельзя, остаётся выкуп/аренда через ст. 39.20 ЗК РФ.
Исключительное право на землю у того, кто владеет домом (ст. 39.20 ЗК РФ) — как «мост» для покупателя
Если бесплатные основания (п. 9.1 и п. 4 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ) к продавцу или покупателю не применимы, работает общий механизм: право на участок у того, у кого на нём стоит здание.
исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ
Это правило даёт покупателю важный запасной путь. После покупки дома вы как новый собственник дома получите исключительное право приобрести (выкупить или взять в аренду) участок, на котором расположен дом, — в том числе если часть дома или подсобные постройки находятся на «дополнительных» сотках. Но это уже платный (или договорный) порядок по правилам ст. 39.14 ЗК РФ (схема расположения участка, межевание, кадастровый учёт, заявление о предоставлении), а не бесплатная приватизация.
Вывод: если бесплатная приватизация продавцу не светит, вы не лишены возможности оформить сотки на себя — но уже после регистрации права на дом, через исключительное право собственника дома (ст. 39.20 ЗК РФ), то есть выкупом или арендой у администрации, а не «внутри» сделки купли-продажи.
Что переходит к покупателю «автоматически» и как правильно построить оформление
Два практических следствия из земельного законодательства.
1. Дом и оформленный участок в 6 соток — единый объект отчуждения.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)
— п. 4 ст. 35 ЗК РФ
Это означает: нельзя купить дом отдельно от тех 6 соток, на которых он стоит, и наоборот. Дом и уже оформленные 6 соток (если дом на них) отчуждаются вместе.
2. Пока дополнительные сотки не оформлены — за покупателем сохраняется право пользования ими на прежних условиях.
При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ
Если вы купите дом и 6 соток, вы «по наследству» от продавца приобретаете право пользоваться той частью земли, которая занята домом и нужна для его использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник. То есть фактически сложившееся пользование дополнительными сотками к вам не оборвётся — оно продолжится на прежнем, пусть и не зарегистрированном, основании, пока земля не оформлена.
3. Если продавец оформит сотки до сделки — их можно объединить с 6 сотками и продать единым участком.
При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. 2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. 3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. 4. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством. 5. Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования одному лицу. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ) 6. Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
— п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ
Оптимальная схема: (а) продавец по основаниям блока 2 оформляет дополнительные сотки в собственность (межевание → кадастровый учёт → регистрация права); (б) смежные участки объединяются в один (ст. 11.6 ЗК РФ, если они действительно смежные и относятся к одной категории/разрешённому использованию); (в) единый участок с домом продаётся вам одной сделкой. Альтернатива, если продавец оформлять не хочет: вы покупаете дом + 6 соток, за вами сохраняется пользование дополнительными сотками (ст. 35 ЗК РФ), а затем вы дооформляете их на себя через ст. 39.20 ЗК РФ (либо через п. 9.1/п. 4 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ, если условия веток А/Б соблюдены по документам).
Вывод: правильная последовательность — оформить дополнительные сотки на нынешнего правообладателя (продавца) ДО продажи, объединить с 6 сотками и продать единым участком. Если продавец отказывается оформлять — покупайте дом с 6 сотками, сохраняя право пользования сотками, и дооформляйте их на себя после регистрации права, опираясь на ст. 35 и ст. 39.20 ЗК РФ (либо бесплатные основания ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ). «В одну сделку» все сотки оформить невозможно ни при каком варианте.
