Могу ли я вернуть земельный участок с садовыми насаждениями, которым пользуюсь 15 лет, если его передали другому лицу без моего ведома, а документы о праве собственности на дом оформлены с другим кадастровым номером участка?

Статус спорного участка: земли лесного фонда — ограничены в обороте и не подлежат приватизации

Спорная придомовая территория, по вашим словам, относилась к землям, принадлежавшим Министерству лесного хозяйства, то есть к землям лесного фонда. Правовой режим таких земель прямо определяет их непригодность для перехода в частную собственность граждан без специального перевода в другую категорию, осуществляемого исключительно уполномоченным органом.

1. Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. 2. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством. Статья 9. Постоянное (бессрочное) пользование лесным участком, ограниченное пользование чужим лесным участком (сервитут, публичный сервитут), аренда лесного участка и безвозмездное пользование лесным участком 1. Право постоянного (бессрочного) пользования лесным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, право безвозмездного пользования таким лесным участком, а также право аренды такого лесного участка возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации , если иное не установлено настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 2. Установление и прекращение сервитута в отношении лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации , если иное не установлено настоящим Кодексом. 3. Установление и прекращение публичного сервитута в отношении лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации .
   — п. 1 ст. 8 ЛК РФ

{block}

1. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: 1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи , если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 505-ФЗ) 2) из состава земель лесного фонда
   — п. 5 пп. 2 ст. 27 ЗК РФ

Из этих норм для вашей ситуации следует: лесной участок, находящийся в составе земель лесного фонда, принадлежит на праве собственности Российской Федерации, а находящиеся в публичной собственности земельные участки из состава земель лесного фонда «ограничиваются в обороте» и по общему правилу не предоставляются в частную собственность. Следовательно, такой участок в принципе не мог быть передан в собственность ни вам, ни «неизвестному лицу» без предварительного перевода в иную категорию земель.

Далее, сам перевод земель лесного фонда в другие категории — процедура, которую не может совершить частное лицо по собственному заявлению. По общему правилу он разрешён только в исчерпывающем перечне случаев, ключевой из которых для жилой застройки — «установление или изменение границы населённого пункта» (включение участка в границы города), то есть решение публичной власти, а не волеизъявление гражданина:

1. Если иное не предусмотрено частью 3 настоящей статьи, перевод земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель в земли других категорий разрешается в случае: (В редакции Федерального закона от 02.07.2021 № 301-ФЗ) 1) организации особо охраняемых природных территорий; 2) установления или изменения границы населенного пункта
   — п. 1 ст. 11 ФЗ № 172-ФЗ

Важно: то, что вы «перевели земли из лесных в нелесные», юридически означает, что перевод либо был осуществлён надлежащим решением органа власти (включение территории в границы населённого пункта), либо вообще не состоялся в том смысле, который даёт право на приватизацию. Само по себе обращение гражданина не порождает смену категории земель; категория изменяется актом органа и считается изменённой с даты внесения сведений в ЕГРН (ст. 5 ФЗ № 172-ФЗ).

Вывод по вопросу. Спорный участок, будучи землями лесного фонда либо производной от них территорией, ограничен в обороте и по общему правилу не мог законно передаваться в частную собственность ни вам, ни третьему лицу. Значит, если участок действительно относился к лесному фонду и не был в установленном порядке включён в границы населённого пункта, его бесплатная передача третьему лицу юридически ничтожна — однако это обстоятельство ещё не даёт права именно вам требовать участок, что разобрано ниже.

Приобретательная давность (15 лет пользования): почему она не даёт вам право собственности на этот участок

Пятнадцатилетнее фактическое пользование само по себе не создаёт права требования участка. Основание давностного приобретения установлено ст. 234 ГК РФ:

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность
— пп. 1 абз. 1 ст. 234 ГК РФ

Однако к вашей ситуации приобретательная давность неприменима сразу по нескольким независимым причинам, и каждая из них самостоятельна.

Первая причина — отсутствие добросовестности. Добросовестность давностного владельца означает, что, получая владение, он «не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности»:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.). 16.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010 (абз. 2)

Вы, пользуясь территорией, которая, по вашим же словам, относилась к землям лесного фонда (государственная федеральная собственность), не могли добросовестно заблуждаться относительно отсутствия у вас титула: пользование происходило «без оформления» (протокол уличного комитета не является актом о предоставлении земельного участка уполномоченным органом). Такое владение не является добросовестным.

Вторая причина — публичные земли приобретаются по земельному законодательству, а не по давности. Пленум ВС № 10 прямо указывает, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством:

В силу пункта 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть 8 истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством
— п. 16 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Третья причина — земли лесного фонда ограничены в обороте. На участки, изъятые из оборота либо ограниченные в обороте (к которым относятся земли лесного фонда, п. 5 пп. 2 ст. 27 ЗК РФ), приобретательная давность не распространяется, а приватизация таких земель не допускается.

Вывод по вопросу. Пятнадцатилетнее (и даже более длительное) фактическое пользование спорным придомовым участком не даёт вам ни права собственности, ни преимущественного права на его приобретение: владение не было добросовестным, объектом выступает публичная земля ограниченного оборота (лесной фонд), а такие земли приобретаются только в административном порядке по земельному законодательству, который для лесного фонда по общему правилу закрыт. Ссылка на давность владения в вашем споре бесперспективна.

Можно ли вернуть участок: две взаимоисключающие правовые развилки

Ответ зависит от одного решающего фактического обстоятельства, которое в вопросе не раскрыто: входит ли спорный участок в границы уже оформленного на вас (12.07.2023) земельного участка, либо он лишь примыкает к нему, имея самостоятельный кадастровый номер за пределами вашей собственности.

Ветка А — участок фактически входит в границы вашего оформленного участка (наложение границ, реестровая ошибка).

Если переданный третьему лицу участок на местности пересекает или накрывает территорию, которая уже принадлежит вам в составе вашего участка, вы выступаете собственником и можете защищаться виндикационным и негаторным исками. По ст. 301 ГК РФ «собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения»; по ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения. Это же основание закреплено в земельном законодательстве — нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе при самовольном занятии:

Статья 60. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения 1. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем
— ст. 60 ЗК РФ

В этой ветке решающими будут два обстоятельства, на которые вы указали: геосъёмка и согласование границ со «смежными соседями» не проводились. Если ваш участок при объединении с придомовой территорией является смежным по отношению к переданному участку, отсутствие согласования границ с вами — самостоятельный порок межевания. Одновременно, если границы переданного участка внесены в ЕГРН с ошибкой (пересекают вашу фактическую и юридическую границу), речь идёт о реестровой ошибке, которая исправляется по решению суда или по обращению в орган регистрации прав (ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ). Иски о правах на земельные участки рассматриваются районным судом по месту нахождения участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010).

Ветка Б — участок имеет отдельный кадастровый номер и лишь примыкает к вашей земле, в вашу собственность никогда не входил.

В этом случае у вас нет ни титула, ни законного основания владения спорной территорией: ваш оформленный в 2023 г. участок и «придомовой» участок — разные объекты. Ваши права на придомовую территорию, бывшую в федеральной собственности (лесной фонд), не возникли, поскольку вы не являетесь ни собственником, ни арендатором, ни обладателем иного оформленного права на неё (протокол уличного комитета 1990-х годов правоустанавливающим документом не является). В этой ветке предъявить иск о возврате участка именно вам нечем: нет нарушенного субъективного права на этот конкретный участок, а приобретательная давность, как показано выше, неприменима.

Здесь уместно подчеркнуть различие в правовых последствиях передачи третьему лицу. Если участок из земель лесного фонда передан частному лицу бесплатно без надлежащего перевода в иную категорию — такая передача незаконна (ограничение оборота, п. 5 пп. 2 ст. 27 ЗК РФ). Однако признание этой передачи недействительной вернёт землю не вам, а государству (Российской Федерации), поскольку собственником земель лесного фонда является именно Российская Федерация, а не вы.

Вывод по вопросу. Вернуть участок в свою пользу вы можете только в ветке А — и только в объёме территории, которая уже вошла в границы вашего оформленного участка; тогда защищайтесь иском об истребовании/об установлении границ (реестровой ошибке) в районном суде по месту нахождения участка. Если же участок находится за границами вашей собственности (отдельный кадастровый номер, на который у вас нет никакого титула), права требовать его «возврата» у вас нет независимо от длительности фактического пользования, а оспоренная передача (если она вообще незаконна) повлечёт возврат земли государству, а не вам.

Судьба насаждений и понесённых затрат, риски ответственности, сроки и процедура

Судьба насаждений и компенсация затрат. Возмещение затрат и стоимости улучшений при возврате имущества из чужого незаконного владения урегулировано ст. 303 ГК РФ. Право на возмещение произведённых затрат и оставление/компенсацию улучшений предоставлено владельцу — причём право на неотделимые улучшения имеет только добросовестный владелец, который вправе «требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества». Поскольку ваше владение придомовой территорией лесного фонда, использовавшейся без оформления, вряд ли будет признано добросовестным, права на возмещение стоимости многолетних насаждений (плодовые деревья, кустарники) у вас, по общему правилу, не возникает. Отдельно отмечу: самовольно занятые участки возвращаются собственнику именно «без возмещения затрат», произведённых лицом, виновным в нарушении земельного законодательства:

1. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками
   — п. 2 ст. 76 ЗК РФ

То есть затраты на закладку сада и уход за насаждениями на самовольно занимаемой публичной земле возмещению не подлежат.

Риск административной ответственности. Ваше длительное пользование чужой землёй без правоустанавливающих документов содержит признаки самовольного занятия земельного участка, за которое ст. 7.1 КоАП РФ установлена административная ответственность (штраф в размере от 1 до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 5000 руб., а при отсутствии определённой кадастровой стоимости — от 5000 до 10 000 руб.). Это означает, что активное отстаивание в суде права на участок, законным владельцем которого вы не являетесь, сопряжено с встречным риском привлечения вас к ответственности и требования о приведении земли в первоначальное состояние.

Сроки оспаривания. Если вы решите оспаривать решение (акт) о безвозмездной передаче участка третьему лицу как ненормативный акт органа власти — срок обращения в суд составляет три месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении прав (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Если же вы защищаетесь как собственник (иск о праве на участок, об установлении границ, об истребовании) — применяются правила об исковой давности (общий срок три года, ст. 196 ГК РФ), причём на негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ), что выгодно при длящемся нарушении границ.

Вывод по вопросу. Ветка А (участок в границах вашей собственности) — единственный реально работающий путь: иск в районный суд по месту нахождения участка об истребовании/установлении границ со ссылкой на отсутствие согласования границ и реестровую ошибку. Вопрос о компенсации насаждений и затрат в вашей ситуации по общему правилу не возникает (владение недобросовестное, земля самовольно занята), а потому делать на него ставку не следует; напротив, существует встречный риск административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ и требования освободить землю без возмещения затрат. Для точной квалификации (наложение/примыкание, наличие реестровой ошибки, законность перевода в категорию и самой передачи) необходимо получить документы: кадастровую выписку на оба участка, решение о переводе категории земель, основание передачи участка третьему лицу — без них окончательный выбор между ветками невозможен.