Статус участка и правовое положение клиента-ссудополучателя
Клиент получил участок в безвозмездное пользование на 5 лет — это договор ссуды, регулируемый гл. 36 ГК РФ и (при предоставлении из гос/муниципальной собственности в рамках программы) ст. 24, 39.10 ЗК РФ, а применительно к «дальневосточному/арктическому гектару» — специальным ФЗ № 119-ФЗ от 01.05.2016. Суть права ссудополучателя и его пределов:
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором
— п. 1 ст. 689 ГК РФ
Ссудополучатель пользуется чужой вещью временно и безвозмездно и обязан вернуть её в исходном состоянии. Это не вещное право, а обязательственное (личное) право пользования. Поэтому для клиента принципиально: его положение на участке производно от договора, а само строение на участке к его титулу не относится, пока не доказано иное.
Гражданин, с которым в соответствии с настоящим Федеральным законом заключен договор безвозмездного пользования земельным участком, вправе до дня окончания срока действия указанного договора подать в уполномоченный орган заявление о предоставлении такого земельного участка в собственность или в аренду на срок до сорока девяти лет, а в отношении предоставленного в безвозмездное пользование лесного участка из состава земель лесного фонда заявление о предоставлении такого земельного участка в аренду на срок до сорока девяти лет. Указанное в настоящей части заявление о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду не может быть подано ранее чем за шесть месяцев до дня окончания срока действия договора безвозмездного пользования таким земельным участком
— ч. 1 ст. 10 ФЗ № 119-ФЗ от 01.05.2016
Это норма определяет главный «срок» для самого клиента: до истечения 5 лет он вправе (но не ранее чем за 6 месяцев до окончания срока договора) подать в уполномоченный орган заявление о предоставлении участка в собственность или в аренду на срок до 49 лет. Если он этого не сделает, договор прекращается — и у него больше не будет никаких прав ни на участок, ни на то, что на нём стоит.
Вывод по вопросу: клиент является титульным ссудополучателем с зарегистрированным в ЕГРН правом безвозмездного пользования участком (на него и дочь). Пока договор действует, он единственный законный землепользователь на этом участке. Его главная «слабость»: право срочное и обязательственное, и чтобы закрепить участок (и будущий дом) за собой, нужно уложиться в заявительные сроки по ст. 10.
Юридическая судьба незарегистрированного строения на участке
Строение не отражено в ЕГРН — в выписке нет ни объекта недвижимости, ни отметки о праве на него. Это ключевой факт: независимо от того, кто его возвёл, до государственной регистрации права собственности такое строение не имеет легального собственника, и лицо, его создавшее, не приобрело на него право собственности автоматически.
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки
— п. 1 ст. 222 ГК РФ
По всем признакам строение, возведённое прежним ссудополучателем после прекращения его договора, либо самозахватчиком без каких-либо прав, — это самовольная постройка: она создана на участке, который в момент строительства не был предоставлен возводившему лицу в установленном порядке (либо без необходимых согласований/разрешений).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки
— п. 2 ст. 222 ГК РФ
Правовое последствие едино для обеих версий из вопроса клиента («опоздал оформить, но построился» и «захватил, но построился»): одно только фактическое возведение строения не даёт прав — ни права собственности, ни права на участок. Разница между этими двумя ситуациями лишь в том, кто будет отвечать за снос (возводившее лицо), но не в том, появилось ли у него какое-либо «право сильнее» прав клиента.
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса. 2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. 3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. 4.
— п. 1 ст. 218 ГК РФ
Отдельно: только лицо, построившее с соблюдением закона, приобретает право собственности на новую вещь. У прежнего пользователя (не оформившего) и у самозахватчика такого основания нет — стройка велась в нарушение закона.
Вывод по вопросу: у «предыдущего пользователя, не успевшего оформить» и у «самозахватчика» прав на строение и на участок нет — оба не приобрели право собственности, а клиент как единственный титульный землепользователь имеет преимущество. Строение подлежит сносу или приведению в соответствие за счёт возводившего его лица.
Специальное правило «гектара»: почему прежний пользователь потерял право и как это влияет на предоставление участка клиенту
Если участок предоставлен по ФЗ № 119-ФЗ (5 лет безвозмездного пользования с правом последующего оформления), то версия «прежний пользователь не успел в срок подать на оформление» имеет прямое регулирование:
Договор безвозмездного пользования земельным участком считается прекратившим свое действие в случае, если гражданин, с которым заключен указанный договор, не подал в уполномоченный орган заявление о предоставлении такого земельного участка в собственность либо в аренду до дня истечения срока действия указанного договора
— ч. 6 ст. 9 ФЗ № 119-ФЗ от 01.05.2016
То есть, если прежний ссудополучатель не подал заявление о предоставлении участка в собственность/аренду до истечения 5 лет, его договор прекратился автоматически. После этого он полностью утратил права на участок — и любое строение, оставленное им, оказалось на чужом участке без правового основания.
Однако здесь же кроется и главный риск для клиента:
Договор безвозмездного пользования земельным участком может быть признан судом недействительным в случае, если такой договор был заключен в отношении земельного участка, предоставленного ранее гражданину или юридическому лицу, и при этом права на землю этих лиц не были выявлены до заключения указанного договора. Срок исковой давности для признания договора безвозмездного пользования земельным участком недействительным по основаниям, предусмотренным настоящей частью, составляет шесть месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о предоставлении гражданину земельного участка в безвозмездное пользование
— ч. 7 ст. 9 ФЗ № 119-ФЗ от 01.05.2016
Эта норма означает: если участок ранее уже был предоставлен прежнему гражданину (по той же программе), и его права на землю не были своевременно выявлены органом, — договор клиента может быть признан судом недействительным. Причём законодатель даёт этому прежнему лицу спусковой механизм: 6-месячный срок исковой давности течёт с момента, когда оно узнало о предоставлении участка клиенту.
Но важно разделять: норма ч. 7 ст. 9 защищает лицо, у которого сохранилось право на землю, а не просто на самовольно оставленное строение. Если прежний пользователь уже пропустил срок и его договор прекратился (ч. 6), то защищать в суде ему уже нечего — наоборот, он сам стал нарушителем (подпадает под ст. 7.1 КоАП, см. ниже).
на испрашиваемом земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам, юридическим лицам либо находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на условиях сервитута, или объекты, виды которых установлены Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 3 статьи 39 36 Земельного кодекса Российской Федерации ; 5) испрашиваемый земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд; 6) в отношении испрашиваемого земельного участка принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка и срок действия такого решения не истек; 7) выявлено полное или частичное совпадение местоположения испрашиваемого земельного участка, образование которого предусмотрено схемой размещения земельного участка, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым уполномоченным органом решением об утверждении схемы размещения земельного участка или схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, срок действия которого не истек;
— п. 4 ст. 7 ФЗ № 119-ФЗ от 01.05.2016
Кроме того, участки, на которых расположены здания/сооружения, принадлежащие иным лицам, вообще не подлежат предоставлению по программе. Это значит: строение было выявлено органом при предоставлении — но в ЕГРН объект не числится, поэтому орган его «не увидел» и формально нарушений не было. Фактически же клиент получил участок, обременённый чужим самовольным строением.
Вывод по вопросу: если строение возвёл прежний «гектарщик», пропустивший срок — у него нет ни прав, ни защиты, и он не конкурент клиенту. Но клиент должен учитывать обратный риск: если у такого лица сохранялись права на землю (например, договор не был прекращён надлежащим образом), договор клиента может быть оспорен по ч. 7 ст. 9 ФЗ № 119-ФЗ в течение 6 месяцев с момента, когда это лицо узнало о предоставлении участка клиенту.
Защита клиента: как освободить участок от чужого строения
Клиент как титульный землепользователь вправе требовать устранения нарушения своего права на участок.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения
— ст. 304 ГК РФ
Негаторный иск доступен не только собственнику, но и всякому законному владельцу (землепользователю), чьё право нарушено без лишения владения. Это правовое средство клиента против чужого строения на его участке.
Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка
— п. 1 ст. 60 ЗК РФ
Право клиента подлежит восстановлению при самовольном занятии участка — а размещение чужого строения и есть самовольное занятие.
Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками
— п. 2 ст. 76 ЗК РФ
Важное следствие: самовольно занятый участок возвращается без возмещения затрат тому, кто его занял. То есть прежний пользователь/самозахватчик не вправе требовать от клиента компенсации стоимости своего строения. Напротив, затраты на снос/освобождение ложатся на нарушителя.
Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей
— ст. 7.1 КоАП РФ
Дополнительный рычаг: самозахватчик (лицо, использующее участок без прав) подлежит административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ — его можно и нужно фиксировать через муниципальный земельный контроль/Росреестр.
Вывод по вопросу: клиент вправе требовать освобождения участка от чужого строения через негаторный иск (ст. 304 ГК, ст. 60, 76 ЗК РФ) — суд по месту нахождения участка, ответчик — возводившее лицо (при неизвестности — по п. 2 ст. 222 ГК РФ это судьба сноса за счёт наличного землепользователя, что делает выяснение личности строителя приоритетом). Параллельно — обращение в муниципальный земельный контроль и Росреестр для фиксации самовольного занятия.
Почему «срочно застроиться» — опасная стратегия, и судьба собственного будущего дома клиента
Идея «срочно застроиться», чтобы опередить чужое строение, юридически ошибочна и рискованна по двум причинам.
Во-первых, клиент сам рискует создать самовольную постройку. Порядок для него — уведомительный (ст. 8 ФЗ № 119-ФЗ допускает строительство индивидуального жилого дома на «гектаре»), но если строить без направления уведомления или при незавершённом споре о чужом строении, постройка может быть квалифицирована как самовольная. Право на неё клиент тогда получит не автоматически, а лишь при соблюдении условий:
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан
— п. 3 ст. 222 ГК РФ
Обратите внимание: в перечне п. 3 ст. 222 ГК РФ фигурируют только вещные права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование). Безвозмездное пользование по ст. 24 ЗК РФ / ФЗ № 119-ФЗ — это не вещное, а обязательственное право, поэтому признать право на самовольную постройку за ссудополучателем по п. 3 ст. 222 ГК РФ напрямую нельзя. Для «гектара» работает иной механизм:
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору
— п. 3² ст. 222 ГК РФ
То есть на гос/муниципальном участке, предоставленном во временное владение и пользование в целях строительства, ссудополучатель может приобрести право собственности на постройку после приведения её в соответствие с требованиями — это укладывается в логику ст. 8 и 10 ФЗ № 119-ФЗ. Но условие жёсткое: строительство должно вестись законно (уведомления, соответствие параметрам), иначе «срочная застройка» останется самовольной.
Во-вторых, с точки зрения улучшений ссуды действует общее правило (через п. 2 ст. 689 к ссуде применяются пп. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ):
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
— ст. 623 (в части, применимой к ссуде через п. 2 ст. 689) ГК РФ
Если клиент возведёт капитальный объект без надлежащего оформления (без согласия/уведомлений и без закрепления права), он рискует остаться без компенсации и без права на него — неотделимые улучшения, сделанные без согласия ссудодателя, возмещению не подлежат.
Вывод по вопросу: «срочная застройка» не укрепляет позицию клиента и не вытесняет чужое строение — наоборот, она создаёт риск собственной самовольной постройки. Правильная последовательность: сначала зафиксировать и устранить чужое строение (через орган/суд), затем строить законно (уведомительный порядок ИЖС, ст. 8 ФЗ № 119-ФЗ) и в срок по ст. 10 подать заявление о предоставлении участка в собственность — тогда дом будет клиента.
Алгоритм действий клиента
-
Зафиксировать факт и статус. Получить актуальную выписку из ЕГРН об участке (у клиента уже есть) и — отдельно — справку об отсутствии/наличии в ЕГРН сведений об объекте недвижимости по координатам. Заказать сведения о наличие зарегистрированных прав третьих лиц. Сохранить спутниковые снимки и при выезде на место выполнить фото-/видеофиксацию с геометкой (дата, координаты).
-
Выяснить личность возводителя. Запросить уполномоченный орган (который предоставлял участок) об истории участка: предоставлялся ли он ранее по ФЗ № 119-ФЗ иному лицу (это критично для оценки риска по ч. 7 ст. 9). Сведения о прежних правообладателях содержит и Росреестр (архивные записи ЕГРН).
-
Направить обращения. В орган местного самоуправления (муниципальный земельный контроль) и в территориальный орган Росреестра — о выявлении признаков самовольного занятия участка и самовольной постройки (ст. 7.1 КоАП РФ, ст. 222 ГК РФ). Фиксация самовольного занятия через надзорный орган усилит позицию в суде.
-
Предъявить негаторный иск об устранении препятствий в пользовании участком и сносе самовольного строения — по месту нахождения участка (районный суд общей юрисдикции, если спор имущественный с оценкой; при необходимости привлечь уполномоченный орган и Росреестр). Основание — ст. 304 ГК РФ, ст. 60, 76 ЗК РФ.
-
Не строить до разрешения спора. После освобождения участка строить в уведомительном порядке (ст. 8 ФЗ № 119-ФЗ — уведомление о планируемом строительстве ИЖС) и в сроки ст. 10 ФЗ № 119-ФЗ (не ранее чем за 6 месяцев и до истечения 5 лет) подать заявление о предоставлении участка в собственность/аренду, зарегистрировав затем право на дом.
Развилки, зависящие от невыясненных фактов:
- Если строение капитальное (недвижимость) — действует полная процедура ст. 222 ГК РФ; если это временное/сборно-разборное сооружение — оно не является недвижимостью, и вопрос решается проще (демонтаж как самоуправное ограничение пользования).
- Если участок предоставлен НЕ по ФЗ № 119-ФЗ, а по общим основаниям (ст. 39.10 ЗК РФ) — специальные правила о 5-летнем сроке оформления (ч. 6 ст. 9, ст. 10 ФЗ № 119-ФЗ) не применяются, действуют общие нормы ГК о ссуде и ЗК; тогда позиция клиента определяется условиями договора ссуды.
- Если у прежнего землепользователя сохранялись права на участок (договор не был прекращён надлежаще) — у него есть 6-месячный срок оспорить предоставление участка клиенту (ч. 7 ст. 9 ФЗ № 119-ФЗ); при пропуске этого срока и при подтверждении прекращения по ч. 6 ст. 9 — он беззащитен.
