Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте в местной администрации градостроительный регламент: допускает ли он два жилых дома на участке ИЖС.
  2. 2
    Установите, подавали ли вы уведомление о планируемом строительстве до начала работ; без него дом — самовольная постройка.
  3. 3
    Если уведомление не подавалось, готовьте иск о признании права собственности на новый дом в районный суд.
  4. 4
    Если уведомление подавалось, направьте в администрацию уведомление об окончании строительства с техпланом в месячный срок.
  5. 5
    Не сносите старый дом до выяснения допустимого количества домов: его снос не гарантирует регистрацию нового.
  6. 6
    Учитывайте: пока оба дома зарегистрированы, налог на имущество начисляется на каждый из них.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на земельный участок и старый жилой дом
  • Если уведомление направлялось: Уведомление о планируемом строительстве с отметкой о подаче (если направлялось)
  • Если уведомление подавалось: Уведомление об окончании строительства нового дома (если подавалось)
  • Технический план нового жилого дома
  • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) или выписка из ПЗЗ
  • Если старый дом снесён: Акт обследования, подтверждающий снос старого дома (если снесёте)

  • Срочно: первые шаги

    • Запросите в местной администрации выписку из правил землепользования и застройки (ГПЗУ).
    • Уточните в выписке, допускает ли градостроительный регламент размещение двух жилых домов на одном участке.
    • Если уведомление не подавалось, не пытайтесь регистрировать дом через Росреестр — это приведет к отказу.
    • При отсутствии уведомления готовьтесь к судебному порядку признания права на новый дом.
    • Не сносите старый дом до выяснения допустимого количества домов на участке по регламенту.

  • Сроки и риски

    • Снос старого дома не является обязательным условием для регистрации нового, если соблюдены уведомительный порядок и градостроительный регламент.
    • Если уведомление о планируемом строительстве не подавалось, новый дом считается самовольной постройкой, и регистрация через Росреестр невозможна.
    • При отсутствии уведомления легализация возможна только через суд при соблюдении условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ.
    • Если уведомление подавалось, подайте уведомление об окончании строительства с техпланом в орган местного самоуправления в течение 1 месяца.

  • Чего не делать

    • Не сносите старый дом до регистрации нового: закон не требует этого как предварительного условия.
    • Не рассчитывайте на регистрацию нового дома, если не подавали уведомление о планируемом строительстве до начала работ.
    • Не игнорируйте градостроительный регламент: если он допускает только один жилой дом на участке, регистрацию второго приостановят.
    • Не пропускайте месячный срок подачи уведомления об окончании строительства нового дома — он исчисляется со дня окончания работ.
    • Не пытайтесь оформить новый дом как самовольную постройку в обход уведомительного порядка — это путь только через суд.
    • Не оставляйте оба дома на учёте без учёта налоговых последствий: каждый зарегистрированный дом — отдельный объект налогообложения.

  • Когда нужен адвокат

    • Если уведомление о планируемом строительстве не подавалось: Обратитесь к адвокату, если уведомление о планируемом строительстве не подавалось: новый дом может быть признан самовольной постройкой.
    • Если градостроительный регламент допускает только один жилой дом на участке: Адвокат необходим для судебного спора о признании права собственности, если градостроительный регламент допускает только один жилой дом на участке.
    • Привлеките юриста для анализа градостроительного плана и правил землепользования и застройки: от этого зависит допустимость двух домов.
    • Если уполномоченный орган отказал в регистрации или направил уведомление о несоответствии: Без адвоката не обойтись, если уполномоченный орган уже отказал в регистрации или направил уведомление о несоответствии нового дома.
    • Консультация специалиста нужна для оценки риска судебного сноса нового дома как самовольной постройки при наличии старого.
    • Если другая сторона оспаривает законность строительства: Адвокат потребуется для представления ваших интересов в суде, если другая сторона оспаривает законность строительства.

  • Альтернативные пути

    • Если регламент допускает только один дом, рассмотрите вариант перевода старого дома в нежилое здание.
    • Если уведомление не подавалось, оцените перспективу признания права на новый дом через суд.
    • При судебном порядке подготовьтесь подтвердить соответствие нового дома всем градостроительным нормам.
    • Учтите: до сноса старого дома налог на имущество будет начисляться на оба объекта.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является собственником земельного участка площадью 700 кв. м с видом разрешённого использования «индивидуальное жилищное строительство». На участке расположен старый жилой дом, который поставлен на государственный кадастровый учёт и право на который зарегистрировано в ЕГРН. Рядом со старым домом клиент возвёл новый жилой дом, который на момент обращения не поставлен на кадастровый учёт и право на который не зарегистрировано. Из обращения не следует, что до начала строительства нового дома клиент направлял уведомление о планируемом строительстве в уполномоченный орган. Юридически значимым является то, что на одном земельном участке ИЖС фактически находятся два жилых дома, один из которых уже учтён, а второй — вновь созданный объект, в отношении которого решается вопрос о допустимости кадастрового учёта и регистрации права без сноса ранее учтённого дома.

Затронутые правоотношения:

  • Градостроительные отношения по строительству объекта ИЖС — строительство жилого дома на участке ИЖС осуществляется в уведомительном порядке, предусмотренном ст. 51.1 ГрК РФ; от соблюдения этого порядка зависит, может ли новый дом быть оформлен в административном порядке или он приобретает признаки самовольной постройки.
  • Отношения по государственному кадастровому учёту и регистрации права на вновь созданный объект — каждый объект недвижимости является самостоятельным объектом учёта, поэтому наличие на участке ранее учтённого старого дома само по себе не является основанием для отказа в учёте нового дома; основания приостановления и отказа определяются ст. 26 и 27 ФЗ № 218-ФЗ применительно к заявляемому объекту.
  • Отношения по соблюдению предельных параметров застройки земельного участка — допустимость размещения двух жилых домов на одном участке ИЖС определяется градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны; если регламент допускает только один индивидуальный жилой дом, наличие уже учтённого старого жилого дома становится препятствием для оформления второго жилого дома.
  • Отношения, связанные с квалификацией постройки как самовольной — если новый дом возведён без уведомления о планируемом строительстве, он подпадает под признаки самовольной постройки по п. 1 ст. 222 ГК РФ, и право на него может быть признано только в судебном порядке при соблюдении условий п. 3 ст. 222 ГК РФ.
  • Налоговые отношения — каждый зарегистрированный жилой дом является самостоятельным объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц в соответствии со ст. 401 НК РФ, поэтому сохранение на учёте обоих домов влечёт налогообложение каждого из них.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Направлялось ли уведомление о планируемом строительстве нового дома до начала работ. Если уведомление подавалось и уполномоченный орган не направил уведомление о несоответствии объекта предельным параметрам, новый дом может быть оформлен по уведомлению об окончании строительства с приложением технического плана. Если уведомление не подавалось, построенный дом является самовольной постройкой, и его регистрация возможна только через суд по п. 3 ст. 222 ГК РФ.

  2. Соответствие нового дома предельным параметрам застройки, установленным градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой находится участок. Именно регламент определяет допустимое количество жилых домов на участке ИЖС. Если регламент допускает размещение двух жилых домов, наличие старого учтённого дома не препятствует регистрации нового. Если регламент допускает только один жилой дом, второй жилой дом не соответствует установленным требованиям, и его оформление невозможно без изменения статуса или снятия с учёта старого дома.

  3. Статус старого дома как жилого. Поскольку старый дом учтён и зарегистрирован именно как жилой дом, при решении вопроса о регистрации второго жилого дома на том же участке оценивается допустимость существования двух жилых домов с точки зрения градостроительного регламента. Снос старого дома не является самостоятельным юридическим условием регистрации нового, но фактическое сохранение старого жилого дома на учёте может создавать несоответствие предельным параметрам застройки.

  4. Соблюдение порядка кадастрового учёта вновь созданного объекта. Для регистрации нового дома необходимы технический план и — при соблюдении уведомительной процедуры — уведомление об окончании строительства. Для последующего снятия старого дома с учёта после его сноса потребуется акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта, в порядке ст. 40 ФЗ № 218-ФЗ.

Является ли снос старого дома обязательным условием регистрации нового жилого дома на том же участке ИЖС

Прямого требования «снести старый дом и снять его с учёта, прежде чем регистрировать новый» ни градостроительное законодательство, ни закон о регистрации недвижимости не содержат. Государственный кадастровый учёт и регистрация каждого вновь созданного здания — это самостоятельное регистрационное действие в отношении конкретного объекта, а не «условие об очистке участка от прежних построек»: основания для приостановки и отказа (ст. 26, 27 ФЗ № 218-ФЗ) связываются с параметрами самого заявляемого объекта и полнотой документов о нём, а не с фактом существования на участке иного учтённого дома.

Однако допустимость именно двух жилых домов на одном участке ИЖС — вопрос не о сносе, а о градостроительном регламенте конкретной территориальной зоны (правилах землепользования и застройки муниципалитета). Градостроительный кодекс определяет, что предельные параметры застройки (в том числе предельное количество и площадь зданий жилого назначения) устанавливаются градостроительным регламентом:

  1. В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома
    — ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

Для строительства жилого дома на участке ИЖС действует уведомительный порядок: застройщик до начала работ подаёт уведомление о планируемом строительстве, и только если уполномоченный орган не направил уведомление о несоответствии объекта предельным параметрам, строительство считается согласованным, а по окончании работ происходит регистрация через технический план и уведомление об окончании строительства:

  1. В случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее - уведомление об окончании строительства). Уведомление об окончании строительства должно содержать сведения, предусмотренные пунктами 1 - 5, 7 и 8 части 1 статьи 51 1 настоящего Кодекса, а также сведения о параметрах построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, о способе направления застройщику уведомления, предусмотренного пунктом 5 части 19 настоящей статьи. К уведомлению об окончании строительства прилагаются: 1) документы, предусмотренные пунктами 2 и 3 части 3 статьи 51 1 настоящего Кодекса;
    — ч. 16 ст. 51.1 ГрК РФ

Для фактов клиента это означает следующее. Сам по себе стоящий и учтённый старый дом юридически не препятствует постановке на учёт построенного нового жилого дома — закон не требует предварительно снести старое строение и снять его с кадастрового учёта. Законность регистрации нового дома определяется соответствием его параметров градостроительному регламенту и соблюдением уведомительного порядка. Если старый дом зарегистрирован как жилой, а новый также заявляется как второй жилой дом, Росреестр и орган местного самоуправления могут счесть наличие двух жилых домов на одном участке ИЖС несоответствием предельным параметрам той зоны (обычно такие зоны допускают один индивидуальный жилой дом) — тогда регистрацию приостановят, и вопрос придётся решать либо через приведение застройки в соответствие (например, перевод/снятие с учёта одного из объектов), либо через суд. Если же по регламенту зоны такое расположение допустимо либо один из объектов оформляется не как основной жилой дом, регистрация нового происходит без какого-либо сноса старого.

Вывод: снос старого дома и его снятие с учёта не является законным предварительным условием регистрации нового объекта — никакая норма этого не требует. Решающее значение имеют (1) соответствие параметров нового дома градостроительному регламенту вашей зоны (в том числе допустимое количество жилых строений на участке — узнать это можно в выписке из ПЗЗ или ГПЗУ вашего муниципалитета) и (2) соблюдение уведомительного порядка. Если регламент допускает такое размещение — новый дом можно зарегистрировать, не трогая старый.

Процедура регистрации нового дома, риски постройки без уведомления и порядок снятия старого дома с учёта после сноса

Для жилого дома на участке ИЖС уведомительный порядок является обязательным: разрешение на строительство не требуется, но до начала работ подаётся уведомление о планируемом строительстве, а по окончании — уведомление об окончании строительства с приложением технического плана (ч. 16 ст. 51.1 ГрК РФ, > 16. В случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее - уведомление об окончании строительства). Уведомление об окончании строительства должно содержать сведения, предусмотренные пунктами 1 - 5, 7 и 8 части 1 статьи 51 1 настоящего Кодекса, а также сведения о параметрах построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, о способе направления застройщику уведомления, предусмотренного пунктом 5 части 19 настоящей статьи. К уведомлению об окончании строительства прилагаются: 1) документы, предусмотренные пунктами 2 и 3 части 3 статьи 51 1 настоящего Кодекса;

— ч. 16 ст. 51.1 ГрК РФ; обязанность направления уведомления до строительства — ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ). Отличие от гаражей и хозяйственных построек, которые в уведомительном порядке не нуждаются, принципиально: жилой дом строится строго в уведомительной процедуре.

Если новый дом уже построен, но уведомление о планируемом строительстве не направлялось (или не соответствовало регламенту), такой объект, возведённый «без получения на это необходимых… разрешений», подпадает под определение самовольной постройки и не порождает права собственности до его легализации:

  1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
    — п. 1 ст. 222 ГК РФ

Право собственности на такую постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении трёх условий: наличие права на земельный участок, допускающего строительство данного объекта; соответствие постройки установленным требованиям (в том числе градостроительному регламенту) на день обращения в суд; отсутствие нарушения прав других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Именно соответствие регламенту — та точка, где ситуация «два жилых дома на одном участке ИЖС» может стать препятствием: если зона допускает один жилой дом, а на учёте уже стоит старый жилой дом, суд, вероятнее всего, сочтёт второй жилой дом несоответствующим установленным требованиям, если старое строение сохраняет статус жилого дома.

После того как новый дом оформлен и необходимость в старом отпадёт, снос последнего не требует каких-либо разрешений: по окончании сноса дом снимается с кадастрового учёта на основании акта обследования, подтверждающего прекращение существования объекта, и погашается запись о праве на него (ст. 40 ФЗ № 218-ФЗ).

Накладные последствия оставления обоих домов на учёте: каждый жилой дом является самостоятельным объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц (> Статья 401. Объект налогообложения 1. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя , федеральной территории "Сириус" ) следующее имущество: (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 199-ФЗ) 1) жилой дом; 2) квартира, комната; (В редакции Федерального закона от 30.09.2017 № 286-ФЗ) 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение. 2. В целях настоящей главы дома (в том числе многоквар

— ст. 401 НК РФ — объектом налогообложения признаётся «жилой дом»), поэтому, пока оба объекта зарегистрированы на одного собственника, налог исчисляется по каждому из них (с учётом предоставляемых вычетов по жилым помещениям). После погашения записи о праве на снесённый старый дом налог по нему прекратится.

Вывод: если уведомление о планируемом строительстве не подавалось, зарегистрировать уже построенный новый дом напрямую через Росреестр нельзя — он считается самовольной постройкой; путь легализации — признание права в суде по п. 3 ст. 222 ГК РФ (а до этого желательно снять старый жилой дом с учёта либо переоформить его, чтобы не создавать противоречия «два жилых дома на участке ИЖС»). Если уведомление подавалось и орган не уведомил о несоответствии — регистрация нового дома возможна по уведомлению об окончании строительства и техническому плану, и сносить старый дом для этого не требуется. Со временем старый дом можно снести и снять с учёта по акту обследования без разрешения на снос.

Документы для регистрации (основания учёта) и порядок снятия старого дома с учёта после сноса

Государственный кадастровый учёт и регистрация прав осуществляются на основании заявления и прилагаемых документов; основанием для учёта вновь созданного дома служит технический план, а для снятия объекта с учёта при прекращении его существования — акт обследования:

7 3 ) технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 01.05.2022 № 124-ФЗ ) 7 4 ) акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения
— п. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Заявление о постановке на учёт созданного на участке ИЖС жилого дома подаёт собственник земельного участка (лицо, которому участок принадлежит на праве, допускающем строительство), а социально значимая особенность уведомительного порядка состоит в том, что после окончания строительства по итогам уведомления об окончании строительства заявление и документы в орган регистрации прав направляет уполномоченный орган (орган местного самоуправления) вместе с техническим планом:

  1. собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс; (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ , от 22.07.2024 № 187-ФЗ ) 1 1 ) органа государственной власти или органа местного самоуправления, указанных в части 19 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации , - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ ) 1 2 ) органа государственной власти, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом" или Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос", выдавших разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (за исключением многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", многоквартирного дома, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также объекта недвижимости, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места
    — п. 3 ч. 3 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ (аналогично ст. 26 о приостановке)

Для фактов клиента это означает: технический план готовится кадастровым инженером по результатам обмеров построенного нового дома; никакого документа о сносе старого дома в этот пакет не входит, и факт наличия на участке другого учтённого объекта законом в число препятствий к учёту нового не отнесён. Если впоследствии старый дом будет снесён, он снимается с кадастрового учёта и погашается запись о праве на него на основании акта обследования, подтверждающего прекращение существования объекта недвижимости (п. 7.4 п. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ, > 7 3 ) технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 01.05.2022 № 124-ФЗ ) 7 4 ) акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения

— п. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ); разрешение на снос индивидуального жилого дома при этом не требуется.

Вывод: пакет документов для регистрации нового дома — это технический план и (при уведомительном порядке) уведомление об окончании строительства, оформляемое через орган местного самоуправления; документ о демонтаже старого дома не требуется. Риск отказа/приостановки связан не с существованием старого дома как таковым, а с соответствием нового объекта и его параметров градостроительному регламенту зоны и с соблюдением уведомительного порядка; старый дом снимается с учёта отдельно — по акту обследования после фактического сноса.

Прямой ответ: снос старого дома не является обязательным предварительным условием для регистрации нового жилого дома — закон такого требования не содержит. Решающее значение имеет соблюдение уведомительного порядка строительства и соответствие нового дома градостроительному регламенту вашей зоны, в том числе допустимому количеству жилых домов на одном участке ИЖС.

Развёрнутый вывод по ситуации:

Сам по себе факт наличия на участке зарегистрированного старого жилого дома юридически не препятствует постановке на учёт нового объекта, однако отсутствие прямого запрета не гарантирует регистрацию: решающим является соответствие параметров нового дома градостроительному регламенту. Государственный кадастровый учёт и регистрация каждого вновь созданного здания — это самостоятельное регистрационное действие в отношении конкретного объекта, а не «условие об очистке участка от прежних построек» (ст. 26, 27 ФЗ № 218-ФЗ).

Однако допустимость именно двух жилых домов на одном участке ИЖС определяется градостроительным регламентом вашей территориальной зоны (правила землепользования и застройки муниципалитета). Если регламент допускает только один индивидуальный жилой дом на участке, наличие уже учтённого старого жилого дома может стать основанием для приостановки регистрации нового — но не потому, что старый дом «мешает», а потому, что второй жилой дом не будет соответствовать предельным параметрам застройки.

Ключевой вопрос — соблюдение уведомительного порядка. Для жилого дома на участке ИЖС разрешение на строительство не требуется, но до начала работ вы обязаны были подать уведомление о планируемом строительстве (ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ), а по окончании — уведомление об окончании строительства с техническим планом в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства (ч. 16 ст. 51.1 ГрК РФ).

Если уведомление о планируемом строительстве не подавалось, новый дом подпадает под признаки самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ) — право собственности на него не возникает, и зарегистрировать его напрямую через Росреестр нельзя. В этом случае легализация возможна только через суд по п. 3 ст. 222 ГК РФ при одновременном соблюдении трёх условий: наличие права на земельный участок, допускающего строительство; соответствие постройки установленным требованиям на день обращения в суд; отсутствие нарушения прав других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан. Если зона допускает один жилой дом, а на учёте уже стоит старый, существует вероятность, что суд сочтёт второй жилой дом несоответствующим установленным требованиям — до тех пор, пока старый дом сохраняет статус жилого; однако это является вероятным риском, а не безусловным положением закона.

Если уведомление подавалось и уполномоченный орган не направил уведомление о несоответствии — регистрация нового дома возможна по уведомлению об окончании строительства и техническому плану, без сноса старого дома, при условии, что параметры нового дома соответствуют градостроительному регламенту, в том числе в части количества жилых домов.

Налоговые последствия: пока оба дома зарегистрированы, каждый из них является самостоятельным объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц (ст. 401 НК РФ). После сноса старого дома и погашения записи о праве на него налог по нему прекратится.

Снятие старого дома с учёта после сноса: по окончании сноса дом снимается с кадастрового учёта на основании акта обследования, подтверждающего прекращение существования объекта, с одновременным погашением записи о праве (п. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ). При этом отсутствие требования разрешения на снос процитированными нормами прямо не подтверждено.

Пошаговые действия

  1. Запросите в органе местного самоуправления (по месту нахождения участка) градостроительный регламент вашей территориальной зоны — выписку из правил землепользования и застройки или градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Установите, допускает ли зона размещение двух жилых домов на одном участке ИЖС.

  2. Если уведомление о планируемом строительстве нового дома не подавалось:

    • оцените целесообразность снятия старого дома с учёта (снос + акт обследования) либо перевода его в нежилое — это устранит противоречие «два жилых дома на участке ИЖС»;
    • подайте иск в суд о признании права собственности на новый дом как на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ), приложив документы о праве на земельный участок, технический план нового дома и доказательства его соответствия установленным требованиям;
    • при отказе суда — устраните причины (например, снесите старый дом и снимите его с учёта) и обратитесь повторно.

  3. Если уведомление о планируемом строительстве подавалось и несоответствия не выявлено:

    • в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства подайте в орган местного самоуправления уведомление об окончании строительства с приложением технического плана нового дома (ч. 16 ст. 51.1 ГрК РФ);
    • уполномоченный орган самостоятельно направит заявление и документы в Росреестр для кадастрового учёта и регистрации права;
    • при приостановке регистрации по мотиву несоответствия предельным параметрам (два жилых дома) — устраните причину (снесите и снимите с учёта старый дом либо переведите его в нежилое) и повторите процедуру.

  4. Когда решите снести старый дом: после сноса закажите кадастровому инженеру акт обследования и подайте в Росреестр заявление о снятии старого дома с кадастрового учёта и погашении записи о праве (п. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ).