Как купить садовый участок умершей должницы с запретом на регистрационные действия и не вступившей в наследство дочерью

Возможна ли покупка участка на торгах ФССП, пока наследник не вступил в права

Нет, пока наследник не вступил в наследство (или имущество не признано выморочным), торги недвижимости по долгу умершей хозяйки проводиться не могут. Исполнительное производство, возбуждённое против умершей, не развивается вплоть до замены должника правопреемником:

1. Исполнительное производство подлежит приостановлению судебным приставом-исполнителем полностью или частично в случаях: 1) смерти должника, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим, если установленные судебным актом, актом другого органа или должностного лица требования или обязанности допускают правопреемство; 2) утраты должником дееспособности; 3) если должник-гражданин, в том числе индивидуальный предприниматель: а) участвует в боевых действиях в составе Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, в проведении контртеррористической операции; б) призван на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации; в) принимает участие в специальной военной операции; г) является военнослужащим органов федеральной службы безопасности, непосредственно выполняющим задачи по обеспечению безопасности Российской Федерации на участках, примыкающих к районам проведения специальной военной операции; д) является военнослужащим или лицом, имеющим специальное звание полиции, проходящим военную службу (службу) в войсках национальной гвардии Российской Федерации, сотрудником органов внутренних дел Российской Федерации, выполняющим задачи по оказанию содействия органам федеральной службы безопасности на участках, примыкающих к районам проведения специальной военной операции;
   — п. 1 ч. 1 ст. 40 ФЗ № 229-ФЗ

Это означает: само по себе наличие ИП и долга более 1 млн при смерти должника не позволяет приставу сразу выставить участок на торги — исполнение остановлено, пока не определён правопреемник (наследник, вступивший в права, либо публично-правовое образование в случае выморочного имущества).

Смена должника происходит только через замену стороны:

1. В случае выбытия одной из сторон исполнительного производства (смерть гражданина, реорганизация организации, уступка права требования, перевод долга) судебный пристав-исполнитель производит замену этой стороны исполнительного производства ее правопреемником. 2. Судебный пристав-исполнитель производит замену стороны исполнительного производства: 1) на основании судебного акта о замене стороны исполнительного производства правопреемником по исполнительному документу, выданному на основании судебного акта или являющегося судебным актом; 2) на основании правоустанавливающих документов, подтверждающих выбытие стороны исполнительного производства, по исполнительному документу, выданному иным органом или должностным лицом, в случае, если такое правопреемство допускается законодательством Российской Федерации, с передачей правопреемнику прав и обязанностей, установленных законодательством Российской Федерации. 3. О замене стороны исполнительного производства правопреемником судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем и копия которого не позднее дня, следующего за днем его вынесения, направляется взыскателю и должнику, а также в суд, другой орган или должностному лицу, выдавшим исполнительный документ. 4.
   — ч. 1 ст. 52 ФЗ № 229-ФЗ

Правопреемником должника в силу материального права может стать только наследник, принявший наследство, либо лицо, к которому перешло выморочное имущество. Пока дочь юридически не вступила в наследство, должник по ИП не заменён, а потому пристав не может вести реализацию имущества.

Дополнительно, даже после определения собственника, продажа земельного участка в счёт долга допустима лишь по решению суда:

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
— ст. 278 ГК РФ

1. Реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов). 2. Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 3. Ценные бумаги, обращающиеся на организованных торгах, подлежат реализации на таких торгах. Ценные бумаги подлежат продаже на торгах брокером или управляющим (если ценные бумаги переданы ему в управление), являющимся участником соответствующих торгов. (В редакции Федерального закона от 21.11.2011 № 327-ФЗ) 4. Организованные торги, проводимые организаторами торговли, осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об организованных торгах, без применения положений статей 90 - 92 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 21.11.2011 № 327-ФЗ) 5. Ценные бумаги выставляются на организованных торгах по цене не ниже средневзвешенной цены этих ценных бумаг за последний час торгов предыдущего торгового дня. (В редакции Федерального закона от 21.11.2011 № 327-ФЗ) 6. Заявка на продажу ценных бумаг на организованных торгах может выставляться неоднократно в течение двух месяцев со дня получения постановления судебного пристава-исполнителя.
   — ч. 1 ст. 89 ФЗ № 229-ФЗ

Таким образом, последовательность для покупки через торги такова: вступление наследника в права → замена стороны ИП → отдельное решение суда об обращении взыскания на земельный участок → публичные торги по ст. 89 ФЗ-229. Пока этого нет, купить участок на торгах ФССП нельзя — такой лот не появится.

Вывод

Купить данный садовый участок напрямую через торги ФССП сейчас, пока дочь не вступила в наследство, невозможно: ИП приостановлено в связи со смертью должника (ст. 40 ФЗ-229), сторона не заменена правопреемником (ст. 52 ФЗ-229), а обращение взыскания на участок требует отдельного решения суда (ст. 278 ГК). Сначала должен решиться наследственный вопрос.

Законный путь: вступление дочери в наследство и её ответственность по долгу

Законный (и единственный жизнеспособный) канал к покупке — сначала оформление прав на участок на наследника (дочь), который затем станет должником в исполнительном производстве. Если дочь вступит в наследство, титул возникает у неё ретроактивно — со дня открытия наследства:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Важно: наследник, вступив, наследует не только имущество, но и долг матери — однако ответственность ограничена стоимостью унаследованного имущества, а не распространяется на личное имущество наследника сверх этой суммы:

Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. 2. Наследник, принявший наследство в порядке наследственной трансмиссии (статья 1156), отвечает в пределах стоимости этого наследственного имущества по долгам наследодателя, которому это имущество принадлежало, и не отвечает этим имуществом по долгам наследника, от которого к нему перешло право на принятие наследства. 3. Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к наследственному имуществу, в целях сохранения которого к участию в деле привлекается исполнитель завещания или нотариус. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. (В редакции федеральных законов от 29.11.2007 № 281-ФЗ; от 29.07.2017 № 259-ФЗ) При предъявлении требований кредиторами наследодателя срок исковой давности, установленный для соответствующих требований, не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению. Глава 65. НАСЛЕДОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА
— п. 1 ст. 1175 ГК РФ

Для дочери это означает следующее: её опасение «у матери долг более 1 млн, потому вступать боюсь» юридически неточно — она отвечает по долгу лишь в пределах стоимости переходящего к ней наследства (стоимости садового участка с постройками). Если стоимость участка меньше задолженности, за счёт личного имущества дочери взыскание не пойдёт.

Вступив, дочь становится ответчиком по долгу матери и правопреемником-должником в ИП (ст. 52 ФЗ-229); далее возможна реализация участка с торгов только после вынесения судом решения об обращении взыскания на земельный участок (ст. 278 ГК). Для покупателя сценарий «купить на торгах у уже вступившей наследницы-должницы» правомерен.

Срок принятия наследства составляет шесть месяцев со дня открытия наследства:

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи.
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Наряду с подачей заявления нотариусу наследство может считаться принятым фактически — в частности, если наследник вступил во владение участком, сохранял его, нёс расходы на содержание:

1. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. 3. Принятие наследства наследственным фондом осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 123 20-8 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 259-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 287-ФЗ)
   — п. 2 ст. 1153 ГК РФ

Поскольку хозяйка умерла два года назад, шестимесячный срок уже истёк. Если дочь не совершала действий по фактическому принятию (не пользовалась участком, не оплачивала взносы, не охраняла имущество), единственный путь легализовать титул — восстановление срока в суде по уважительным причинам:

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства (пункт 3 настоящей статьи). Ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными. 2. Наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство. Если такое согласие в письменной форме дается наследниками не в присутствии нотариуса, их подписи на документах о согласии должны быть засвидетельствованы в порядке, указанном в абзаце втором пункта 1 статьи 1153 настоящего Кодекса. Согласие наследников является основанием аннулирования нотариусом ранее выданного свидетельства о праве на наследство и основанием выдачи нового свидетельства.
— п. 1 ст. 1155 ГК РФ

Пока титул не оформлен (ни нотариально, ни по решению суда), дочь не может ни продать участок, ни выступать должником в ИП после замены стороны.

Вывод

Да, дочь может вступить в наследство и после этого стать должником-правопреемником матери — но ответственность по долгу ограничена стоимостью унаследованного имущества (ст. 1175 ГК), а титул появится у неё со дня открытия наследства (ст. 1152 п. 4 ГК). Так как прошло 2 года и шестимесячный срок принятия (ст. 1154 ГК) истёк, требуется либо доказать фактическое принятие (ст. 1153 п. 2 ГК), либо восстановить срок в суде по уважительным причинам (ст. 1155 ГК). После этого против дочери сможет продолжаться ИП, и при наличии решения суда об обращении взыскания участок уйдёт на торги.

Риски «прямой» покупки у председателя/дочери и судьба участка при непринятии наследства

Прямая покупка участка сейчас либо у председателя, либо у ещё не вступившей дочери — юридически несостоятельна и опасна по нескольким независимым основаниям.

Во-первых, на участок наложен запрет регистрационных действий, а арест имущества по ст. 80 включает запрет распоряжаться им:

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ) 5. Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств и драгоценных металлов, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, а также цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73 1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны: (В редакции федеральных законов от 19.07.2009 № 205-ФЗ, от 26.07.2017 № 212-ФЗ, от 24.07.2023 № 340-ФЗ) 1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;
— ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Сделка по распоряжению имуществом, распоряжение которым запрещено, ничтожна:

1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). 2. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 174.1 ГК РФ

В силу п. 1 ст. 174.1 ГК договор купли-продажи участка «из-под ареста» ничтожен, а п. 2 той же статьи сохраняет за кредитором (взыскателем) права, обеспеченные запретом, даже если бы имущество каким-то образом ушло со сделки. Регистрирующий орган при действующем запрете регистрацию перехода права приостановит/откажет:

1. в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации , за исключением случаев, установленных федеральными законами ;
   — п. 37 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Во-вторых, у дочери до вступления в наследство нет титула собственника, поэтому она не вправе распоряжаться участком вообще; председатель же правом собственности на участок не обладает и продать его не может.

В-третьих, если дочь откажется вступать в наследство (в т.ч. из опасения долга), то по истечении сроков участок с постройками признаётся выморочным и переходит в собственность городского/сельского поселения либо муниципалитета:

В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. 2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 333-ФЗ) Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.
— п. 1 и п. 2 ст. 1151 ГК РФ

Это означает, что «подвисшее» наследство за 2 года можно квалифицировать как выморочное: титул на участок перейдёт к муниципальному образованию, которое и станет подлежащим стороне ИП как наследник. Но это тоже не даёт покупателю возможности купить участок напрямую сейчас — потребуются те же стадии (оформление титула, замена стороны, решение суда об обращении взыскания, торги).

Если на участке есть жилой дом и он для правопреемника будет единственным пригодным жильём — действует иммунитет от взыскания на земельный участок под таким жильём:

земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции федеральных законов от 29.12.2004 № 194-ФЗ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ) предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 378-ФЗ) используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания; (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) семена, необходимые для очередного посева;
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Однако это касается лишь ситуации, когда участок с домом оказался бы единственным жильём наследника-должника; для умершей хозяйки этот личный иммунитет не действует, а дочь, не вступив в наследство, должником пока не является.

Вывод

Покупать участок «с рук» (у дочери до вступления, у председателя) нельзя: сделка будет ничтожной как распоряжение имуществом, находящимся под запретом (ст. 174.1 ГК), Росреестр откажет в регистрации (ст. 26 п. 37 ФЗ-218), а у продавцов нет титула. Единственный правомерный путь — продажа на публичных торгах после вступления наследника (или признания участка выморочным), замены стороны исполнительного производства и решения суда об обращении взыскания. Выгоду стоит рассматривать только через участие в таких торгах, дождавшись законной процедуры.