Можно ли приватизировать земельный участок многоквартирного дома в долевую собственность владельцев квартир и как это сделать

Принадлежность земельного участка под многоквартирным домом: «приватизация» не нужна, участок уже в общей долевой собственности

Ваш дом — многоквартирный (4 квартиры). Ключевой вывод: земельный участок под таким домом НЕ «приватизируется» в привычном смысле — он в силу закона уже принадлежит всем собственникам квартир на праве общей долевой собственности, а оформление сводится к формированию участка (если он не сформирован) и регистрации уже возникшего права.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— п. 1 (пп. 4) ст. 36 ЖК РФ

Пункт 1 (пп. 4) ст. 36 ЖК РФ прямо относит земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, к общему имуществу, принадлежащему собственникам помещений (квартир). Для вашего дома это означает: участок — не отдельная территория, которую можно «взять в свою собственность», а общее имущество всех четырёх квартир, распоряжаться которым можно только сообща.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. 4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3.
— ч. 1 ст. 37 ЖК РФ

Ч. 1 ст. 37 ЖК РФ определяет механизм распределения долей: доля каждого собственника пропорциональна площади его квартиры. Это ответ на вопрос «в долях ли на владельцев квартир» — да, участок оформляется именно в общую долевую собственность с долями пропорционально площадям квартир, а не поровну на квартиру.

1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2018 № 191-ФЗ, от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
   — ч. 1, 3, 4, 5 ст. 16 ФЗ-189 «О введении в действие ЖК РФ»

Ч. 1 ст. 16 ФЗ-189 подтверждает, что в существующей застройке участок под МКД «является общей долевой собственностью собственников помещений» — то есть право уже возникло в силу закона. Ч. 3 даёт любому собственнику право обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об образовании участка, а ч. 4 возлагает на орган местного самоуправления обязанность такой участок образовать (утвердить проект межевания/схему, подготовить межевой план, поставить на кадастровый учёт).

1. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации .
   — ч. 5 ст. 16 ФЗ-189 «О введении в действие ЖК РФ»

Ч. 5 ст. 16 ФЗ-189: со дня кадастрового учёта сформированного участка он бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений. Поскольку у вас участок «до сих пор не оформлен» — он, судя по всему, не сформирован, поэтому первым шагом будет именно обращение в орган местного самоуправления об образовании участка.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
— п. 66 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Пленум ВС РФ № 10 от 29.04.2010, п. 66, разъясняет: участок переходит бесплатно, и «каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности» не требуется — подтверждая, что это не приватизация, а прямое действие закона.

Вывод: участок под вашим 4-квартирным домом уже принадлежит всем собственникам квартир на праве общей долевой собственности в силу закона. Приватизировать его не требуется. Основание для собственника действовать — подача заявления в орган местного самоуправления об образовании участка (по ч. 3-4 ст. 16 ФЗ-189), если он ещё не сформирован; формирование — обязанность органа местного самоуправления, а не ваша закупка кадастровых работ за свой счёт.

Запрет выдела доли и распоряжения участком «двором» без согласия всех собственников

Ваше намерение распоряжаться «двором» и «поставить забор» наталкивается на жёсткое ограничение режима общей долевой собственности на участок под МКД: он неделим, долю в натуре выделить нельзя, а пределы использования участка определяются только решением общего собрания.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. 4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3.
— ч. 1 ст. 37 ЖК РФ

Часть 4 ст. 37 ЖК РФ прямо запрещает собственнику «осуществлять выдел в натуре своей доли» в общем имуществе (включая земельный участок) и отчуждать долю отдельно от квартиры. Значит, «оформить двор в свою отдельную собственность под забор» не получится — двор останется общей территорией всех четырёх квартир.

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2 1 ) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 20.12.2017 № 416-ФЗ) 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— п. 2, 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

П. 2 и 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относят к компетенции общего собрания собственников принятие решений «о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им» и «о благоустройстве земельного участка». Установка забора вокруг общего участка — это и ограничение пользования, и элемент благоустройства, поэтому требует легитимного решения общего собрания.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (во взаимосвязи с п. 2 ч. 2 ст. 44) требует для таких решений большинство не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. При 4 квартирах это означает, что согласия лишь части хозяев недостаточно — нужно минимум 2/3 голосов (с учётом площадей квартир), а по п. 3 ст. 36 ЖК уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — ст. 247 ГК РФ, п. 1

Ст. 247 ГК РФ (п. 1) — при отсутствии согласия спор о пользовании участком решает суд, но в силу ч. 4 ст. 37 ЖК РФ выдел «двора» под забор в фактическое обособление конкретной доли недопустим.

Вывод: оформить отдельные «дворовые куски» под каждой квартирой и поставить собственный забор, разделив участок, нельзя — участок неделим и является общим. Установка забора по периметру либо благоустройство двора допустимы только по решению общего собрания собственников (не менее 2/3 голосов по п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ); всякие конструкции, изымающие часть общей территории в пользование одной квартиры, требуют согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Кому, с чего начать и что делать при бездействии органа местного самоуправления или отказе Росреестра

Первый практический шаг в описанной ситуации — обращение любого собственника квартиры в орган местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка под домом, если участок ещё не сформирован (не имеет кадастрового номера). Если же участок в ЕГРН уже числится как сформированный — переходят сразу к регистрации права.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
— п. 66 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Разъяснение Пленума ВС РФ: для возникновения права актов органов власти не требуется — значит, отказ даже не требуется преодолевать для «приватизации»; требуется лишь сформировать и поставить участок на учёт.

1. При государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется. Положения настоящей части о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости применяются также в отношении общего имущества в здании или сооружении, которое в соответствии с законом принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений и (или) машино-мест в таких здании или сооружении. (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 06.12.2021 № 408-ФЗ, от 29.10.2024 № 370-ФЗ)
   — ч. 5 ст. 40 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Ч. 5 ст. 40 ФЗ-218 устанавливает, что при регистрации права собственности на помещения в МКД одновременно, без отдельного заявления, регистрируется право общей долевой собственности собственников на земельный участок, составляющий общее имущество, если сведения о нём уже содержатся в ЕГРН. Это подтверждает, что отдельная платная «приватизация» с обращением в орган за предоставлением участка не нужна — закон сам закрепляет переход права на участок за собственниками квартир.

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
   — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

П. 1 и 2 ст. 39.20 ЗК РФ: исключительное право на приобретение участка в собственность или аренду имеют собственники зданий (помещений), а при неделимом участке под помещениями нескольких собственников — право на приобретение в общую долевую собственность. Для участка под МКД это механизм является факультативным, поскольку переход права происходит в силу ст. 16 ФЗ-189, а не через платную приватизацию по ЗК.

Если орган местного самоуправления не исполняет обязанность образовать участок (ч. 4 ст. 16 ФЗ-189) либо Росреестр приостанавливает регистрацию — такие решения/бездействие обжалуются в порядке административного судопроизводства в суд по месту нахождения органа.

Вывод: начинайте с проверки в ЕГРН, сформирован ли участок. Если нет — любой собственник квартиры подаёт заявление об образовании участка в орган местного самоуправления (его обязанность — ч. 4 ст. 16 ФЗ-189); после кадастрового учёта участок переходит в общую долевую собственность в силу закона (ч. 5 ст. 16 ФЗ-189, п. 66 Пленума ВС № 10), а при регистрации прав на помещения право на участок зарегистрируется одновременно без отдельной процедуры «приватизации» (ч. 5 ст. 40 ФЗ-218). Стоимость самой земли — бесплатно; при раздельном обращении за регистрацией доли госпошлина для физлица составляет 4000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, при кадастровой стоимости доли до 20 млн руб.).

Развилка: если дом на самом деле — дом блокированной застройки (не МКД), и сроки оформления

Всё изложенное в блоках 1–3 применимо к многоквартирному дому. Однако дом на 4 квартиры старой постройки может оказаться не МКД, а домом «блокированной застройки» — от этого зависит режим земли.

блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался приведенными правовыми нормами и исходил из того, что данный одноэтажный жилой дом состоит из двух блоков, являющихся самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.
— п. 5 Обзора ВС РФ от 30.11.2016 (о домах блокированной застройки)

По разъяснению Обзора ВС РФ от 30.11.2016 (п. 5) дом блокированной застройки — это дом не более трёх этажей из нескольких блоков (до десяти), каждый из которых предназначен для одной семьи, имеет общую стену без проёмов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет отдельный выход на территорию общего пользования. Решающий признак для отграничения от МКД — наличие у каждого блока своего отдельного земельного участка и самостоятельного выхода, а также отсутствие помещений общего пользования (общих лестниц, коридоров).

Если ваш дом отвечает этим признакам (у каждой квартиры — свой изолированный вход на свой участок, нет общих тамбуров/лестниц), то он является домом блокированной застройки, и конструкция «единый неделимый участок на весь дом в общую долевую собственность» не применяется: блоки могут ставиться на кадастровый учёт как самостоятельные объекты, каждый со своим земельным участком. Если же квартиры сообщаются через общие лестницы/коридоры и общий двор — это МКД, и действует механизм из блоков 1–3 (участок общий, неделимый, доли пропорциональны площадям квартир).

Что касается сроков оформления:

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
— ч. 1 ст. 16 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Ч. 1 ст. 16 ФЗ-218 устанавливает сроки учётно-регистрационных действий: 7–9 рабочих дней на регистрацию права, 5–7 рабочих дней на кадастровый учёт, 10–12 рабочих дней при одновременном кадастровом учёте с регистрацией. Это ориентир по срокам самого Росреестра; срок формирования участка органом местного самоуправления определяется регламентом соответствующего органа и не должен превышать разумные пределы — при его затягивании бездействие органа обжалуется в суд.

Вывод: перед началом оформления определите правовой статус дома. Если у каждой квартиры есть отдельный вход на отдельный участок и нет помещений общего пользования — дом блокированной застройки (режим земли иной, каждый блок со своим участком). Если квартиры связаны общими лестницами/коммуникациями и общим двором — это МКД, и применяется бесплатный переход участка в общую долевую собственность по ст. 16 ФЗ-189 с последующей регистрацией по срокам ч. 1 ст. 16 ФЗ-218.