Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Закажите выписку из ЕГРН на ваши 9 соток и запросите в местной администрации сведения о статусе смежных 2 соток.
  2. 2
    Уточните в администрации муниципального района, кто распоряжается спорной землей, и подтвердите, что она не принадлежит частным лицам.
  3. 3
    Проверьте по правилам землепользования и застройки, что итоговая площадь 11 соток не превышает предельный максимальный размер для вашего вида разрешенного использования.
  4. 4
    Подайте заявление о перераспределении земель в уполномоченный орган местного самоуправления, приложив правоустанавливающие документы и схему расположения участка.descriptionЗаявление о перераспределении земельного участка, находящегося в государственной собственности, в администрацию (свободная форма)
  5. 5
    После утверждения схемы закажите межевой план у кадастрового инженера для образования участка площадью 11 соток.
  6. 6
    Заключите соглашение о перераспределении и зарегистрируйте право собственности на образованный участок в Росреестре.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на ваш участок (подтверждает право на 9 соток и границы).
  • Межевой план и документы-основания покупки 2023 года (фиксируют отсутствие 2 соток).
  • Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (для присоединения).
  • Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета (подтверждают предельный размер 11 соток).
  • Справка/письмо администрации о статусе земель (публичные/неразграниченные, отсутствие прав третьих лиц).
  • Фотофиксация единого ограждения и использования всей территории (для подтверждения фактических границ).

  • Срочно: первые шаги

    • Срочно закажите выписку из ЕГРН на ваши 9 соток и проверьте, не пересекаются ли границы со смежными участками.
    • Немедленно направьте в местную администрацию запрос о правовом статусе спорных 2 соток (публичная земля или частная).
    • Не подписывайте никаких документов о признании самовольного занятия, пока не получите официальный ответ о статусе земли.
    • Зафиксируйте фактическое состояние: фото и видео всего участка под единым забором с привязкой к местности.
    • Проверьте в правилах землепользования и застройки предельный максимальный размер участка — итог в 11 соток не должен его превышать.
    • Не пытайтесь оформить 2 сотки по приобретательной давности — для публичных земель этот механизм не работает.

  • Сроки и риски

    • До легализации вы рискуете получить штраф по ст. 7.1 КоАП РФ: от 1 до 1,5% кадастровой стоимости (не менее 5 000 руб.), пропорционально площади самовольного занятия.
    • Приобретательная давность (15 лет) к публичным землям неприменима: владение не является добросовестным, так как вы знали о невхождении 2 соток в документы.
    • Самовольно занятые 2 сотки могут быть возвращены муниципалитету, а забор и постройки на них — снесены за ваш счет (ст. 60, 76 ЗК РФ).
    • Подайте заявление о перераспределении в орган местного самоуправления муниципального района; срок рассмотрения — до 20 дней (до 35 при согласовании схемы).
    • Увеличение площади до 11 соток возможно только если это не превышает предельный максимальный размер по ПЗЗ вашего муниципалитета.
    • Отказ в перераспределении возможен при наличии на присоединяемых 2 сотках объектов, находящихся в собственности третьих лиц или публичной собственности.

  • Чего не делать

    • Не оформляйте и не используйте 2 сотки как свои до перераспределения — это самовольное занятие.
    • Не начинайте стройку или установку новых объектов на спорных сотках до легализации.
    • Не скрывайте факт использования 2 соток при подаче заявления о перераспределении.
    • Не игнорируйте предписания и не препятствуйте проверкам — это усугубит ответственность.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если администрация откажет в перераспределении: потребуется оспаривание отказа в районном суде.
    • Адвокат нужен при наличии на спорных 2 сотках построек или прав третьих лиц — это основание для отказа.
    • Привлеките юриста для проверки, не превышает ли итоговая площадь 11 соток предельный максимум по ПЗЗ.
    • Без адвоката сложно обжаловать предписание о сносе забора и возврате земли, если его вынесут.
    • Юрист обязателен, если кадастровая стоимость 2 соток высока: штраф по ст. 7.1 КоАП РФ достигнет значительной суммы.
    • Адвокат потребуется для досудебной подготовки, если соседи заявят права на огороженную территорию.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте в местной администрации, не числится ли спорная земля в чьей-либо собственности или аренде.
    • Уточните в администрации, не входит ли участок в зону, где перераспределение запрещено.
    • Рассмотрите вариант выкупа земли через перераспределение, если итоговая площадь не превышает предельный размер.
    • Уточните в администрации, не предусмотрена ли в вашем регионе льгота по плате за перераспределение.
    • Не рассчитывайте на приобретательную давность: владение публичной землей не является добросовестным.
    • Не пытайтесь оформить участок как бесхозяйный: у неразграниченных земель есть публичный собственник.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Вы приобрели в 2023 году земельный участок площадью 9 соток, право на который зарегистрировано, границы установлены в ЕГРН. Фактически под единым забором используется территория примерно на 2 сотки больше; эти 2 сотки не имеют кадастрового номера, не входили в межевое дело и в документы при покупке. Из этого следует, что на 9 соток у вас возникло право собственности, а на 2 сотки — только фактическое владение без правового основания. Такое владение образует самовольное занятие части земельного участка, пока не будет проведена легализация через перераспределение.

Затронутые правоотношения:

  • Право собственности на земельный участок (9 соток) — зарегистрированное право даёт вам статус собственника и право инициировать перераспределение земель по ст. 39.28–39.29 ЗК РФ; без этого статуса административный механизм был бы недоступен.
  • Фактическое владение и пользование спорными 2 сотками — использование земли без правового основания влечёт квалификацию по ст. 7.1 КоАП РФ и гражданско-правовые последствия по ст. 60, 76 ЗК РФ; это создаёт длящийся риск штрафа и принудительного освобождения земли.
  • Правоотношения по распоряжению публичными землями — спорные 2 сотки в сельском населённом пункте относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена; распоряжение ими осуществляет орган местного самоуправления муниципального района (абз. 4 п. 2 ст. 3.3 ФЗ-137), что определяет адресата заявления о перераспределении.
  • Правоотношения по образованию земельных участков — перераспределение частного участка с публичными землями образует новый участок увеличенной площади; это меняет объект права собственности и требует кадастрового учёта и регистрации права.
  • Административно-деликтные правоотношения — самовольное занятие части земельного участка влечёт административную ответственность; легализация устраняет состав правонарушения и прекращает длящийся риск.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Правовой статус спорных 2 соток — если земля публичная (неразграниченная или муниципальная), применяется перераспределение по ст. 39.28–39.29 ЗК РФ; если земля частная, перераспределение неприменимо и требуется сделка с собственником с последующим объединением участков.
  • Вид разрешённого использования вашего участка — перераспределение по подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ допускается для участков, предназначенных для ведения ЛПХ, ИЖС или садоводства; при ином назначении механизм не применяется.
  • Предельный максимальный размер участка по ПЗЗ муниципалитета — итоговая площадь 11 соток не должна превышать установленный градостроительным регламентом максимум; превышение является основанием для отказа.
  • Отсутствие прав третьих лиц на спорные 2 сотки — наличие обременений или прав иных лиц исключает перераспределение и требует иного способа урегулирования.
  • Плата за увеличение площади — перераспределение возмездное; размер платы для неразграниченных земель устанавливает субъект РФ, расчёт ведётся от кадастровой стоимости пропорционально присоединяемой площади; регион вправе освободить отдельные категории граждан от платы.
  • Срок фактического владения и добросовестность — владение с 2023 года при осведомлённости о невхождении 2 соток в документы исключает приобретательную давность (ст. 234 ГК РФ); публичная земля по давности владения не приобретается.
  • Наличие самовольного занятия — до легализации использование 2 соток под забором образует состав ст. 7.1 КоАП РФ и влечёт риск штрафа, исчисляемого пропорционально площади занятой части, а также риск принудительного освобождения земли по ст. 60, 76 ЗК РФ.

Правовой статус спорных 2 соток и надлежащий способ легализации

Ваш участок (9 соток) имеет кадастровый номер и зарегистрированное право; спорные ~2 сотки кадастрового номера не имеют и в ваши документы не вошли. Ключевой предварительный вопрос — чьи это земли. В сельском населённом пункте такие земли в подавляющем большинстве случаев относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена; распоряжается ими орган местного самоуправления муниципального района:

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального округа в отношении земельных участков, расположенных на территории муниципального округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 13.06.2023 № 228-ФЗ) органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района
— абз. 4 п. 2 ст. 3.3 ФЗ-137

Это означает: права третьих частных лиц на спорных 2 сотках, скорее всего, отсутствуют (что и надо проверить первым шагом — запросить выписку из ЕГРН / публичную кадастровую карту). Если выяснится, что земля частная (принадлежит соседу или иному лицу), механизм перераспределения неприменим — тогда потребуется гражданско-правовая сделка с её собственником (купля-продажа/мена с последующим объединением). Если же земля публичная (неразграниченная/муниципальная), применяется специальный механизм.

Для частного собственника, который фактически использует примыкающую публичную полосу к участку под ЛПХ/ИЖС/садоводство, закон предусматривает приоритетный способ — перераспределение земель (присоединение полосы к вашему участку с образованием одного участка увеличенной площади):

  1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в следующих случаях: 1) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах территории , в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о ее комплексном развитии в случае, если для реализации указанного решения не требуется заключения договора о комплексном развитии территории , осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории; (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 194-ФЗ) 2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
    — пп. 2, 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

{cite по пп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ — условие именно для граждан ЛПХ/ИЖС/садоводства — включено в c1 частично; ниже разобран вывод}

Из процитированного следует: если ваш участок предназначен для ведения ЛПХ, ИЖС или садоводства (подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ), перераспределение допускается при единственном условии — итоговая площадь (9 + 2 = 11 соток) не превышает предельный максимальный размер, установленный градостроительным регламентом (ПЗЗ) вашего муниципалитета. Именно это условие надо проверить в местных ПЗЗ до подачи заявления.

Вывод: при публичном статусе земли основной и, как правило, единственный легальный способ узаконить 2 сотки — перераспределение по ст. 39.28–39.29 ЗК РФ с образованием единого участка; при частном статусе — сделка с собственником и последующее объединение участков. Защитной «бесплатной» альтернативы в виде приобретательной давности на публичную землю в данном случае нет (см. блок 3).

Порядок, сроки и плата за перераспределение

Процедура инициируется заявлением собственника в уполномоченный орган (в сельском поселении — администрация муниципального района):

  1. В целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган.
    — п. 1 ст. 39.29 ЗК РФ

К заявлению прилагаются правоудостоверяющие документы на ваш участок и схема расположения образуемого участка на кадастровом плане территории (если нет утверждённого проекта межевания). Уполномоченный орган в течение десяти дней возвращает заявление при его несоответствии требованиям, а по существу рассматривает в срок не более двадцати дней: утверждает схему и направляет её заявителю либо выносит мотивированный отказ. После подготовки межевого плана кадастровым инженером (по утверждённой схеме) заключается соглашение о перераспределении, и образованный участок ставится на кадастровый учёт с регистрацией права собственности.

Присоединение публичной земли к вашему участку — возмездное:

  1. Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется: 1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 5 1 . Расчет размера платы, предусмотренной пунктом 5 настоящей статьи, может осуществляться на основании кадастровой стоимости исходного или образуемого земельного участка пропорционально увеличению площади земельного участка, находящегося в частной собственности. Органы государственной власти и органы местного самоуправления, указанные в пункте 5 настоящей статьи, вправе определить категории граждан, с которых такая плата не взимается при перераспределении земельных участков, находящихся в собственности этих граждан, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случае, предусмотренном подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи.
    — п. 5, 5.1 ст. 39.28 ЗК РФ (плата за увеличение площади)

Для земель с неразграниченной госсобственностью (ваш случай в деревне) размер платы устанавливает субъект РФ, а расчёт, как правило, ведётся от кадастровой стоимости пропорционально увеличению площади. Регион вправе определить категории граждан, с которых плата за перераспределение (подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ) не взимается — уточните это в администрации.

Вывод: процедура административная (без суда) и состоит из трёх шагов: заявление в администрацию района → утверждение схемы и подготовка межевого плана кадастровым инженером → заключение соглашения о перераспределении и регистрация права в Росреестре. Срок рассмотрения заявления — до 20 дней (при согласовании схемы — до 35); за увеличение площади взимается плата, рассчитываемая от кадастровой стоимости пропорционально присоединяемым 2 соткам.

Почему приобретательная давность и «оформление как бесхозяйной вещи» здесь не сработают

Нередко при самовольно занятой публичной полосе рассчитывают на приобретательную давность. Однако для вашей ситуации это путь нереализуемый и рискованный.

  1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
    — п. 1 ст. 234 ГК РФ

Право в порядке приобретательной давности требует добросовестного, открытого и непрерывного владения «как своим собственным» в течение 15 лет. Владение землёй, не отведённой вам и не указанной в ваших документах, добросовестным не признаётся: приобретая участок в 2023 году по документам на 9 соток, вы знали, что огороженные 2 сотки в них не входят. Кроме того, земельные участки, находящиеся в публичной собственности, не могут быть приобретены в собственность по давности владения — земельное законодательство устанавливает для их получения исключительно административный порядок (в частности, перераспределение). Следовательно, ожидание давности не создаст права.

Аналогично неприменим и «бесхозяйный» механизм: земля, не разграниченная от иных собственников, не является бесхозяйной — у неё есть публичный собственник (государство/муниципалитет), и она лишь ждёт оформления через публичные процедуры. Бесхозяйным (п. 3 ст. 225 ГК РФ) может быть признан только объект, у которого вообще нет собственника:

  1. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления
    — п. 3 ст. 225 ГК РФ

Напротив, до легализации использование 2 соток под забором квалифицируется как самовольное занятие — нарушенное право публичного собственника подлежит восстановлению:

  1. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка;
    — пп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ

Вывод: применительно к вашим 2 соткам приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) и институт бесхозяйных вещей (ст. 225 ГК РФ) не служат способами легализации: публичная земля не приобретается по давности владения, а добросовестность владения с 2023 года отсутствует. Единственный допустимый путь — перераспределение (блоки 1–2).

Риски промедления: административная ответственность и гражданско-правовые последствия

До оформления 2 соток их фактическое использование под единым забором образует состав административного правонарушения — самовольное занятие части земельного участка:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей
— абз. 1 ст. 7.1 КоАП РФ

Штраф рассчитывается от кадастровой стоимости и, поскольку занята лишь часть, исчисляется пропорционально площади занятой части:

  1. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.
    — прим. 2 к ст. 7.1 КоАП РФ, п. 2

Для граждан штраф при самовольном занятии составляет от 1 до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка (но не менее 5 000 руб.), пропорционально доле занятой площади; если кадастровая стоимость не определена — от 5 000 до 10 000 руб. Помимо штрафа закон предусматривает гражданско-правовое последствие самовольного занятия — возврат самовольно занятого участка без возмещения затрат на «незаконное пользование», а при наличии на этих сотках построек или забора — их снос за счёт нарушителя (ст. 76 ЗК РФ).

Вывод: сохранение 2 соток под забором без оформления создаёт длящуюся административную ответственность (ст. 7.1 КоАП РФ) и риск принудительного освобождения земли с возмещением вреда за ваш счёт (ст. 60, 76 ЗК РФ). Легализация перераспределением устраняет и штраф, и риск истребования.

Что делать при отказе органа: основания отказа и судебный порядок

Орган вправе отказать в заключении соглашения о перераспределении только по исчерпывающим основаниям, среди которых для вашей ситуации имеют значение два:

  1. заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных пунктом 1 статьи 39 28 настоящего Кодекса; 2) не представлено в письменной форме согласие лиц, указанных в пункте 4 статьи 11 2 настоящего Кодекса, если земельные участки, которые предлагается перераспределить, обременены правами указанных лиц; 3) на земельном участке, на который возникает право частной собственности, в результате перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будут расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственности других граждан или юридических лиц, за исключением сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено), размещение которого допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекта, размещенного в соответствии с пунктом 3 статьи 39 36 настоящего Кодекса;
    — пп. 1, 8 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ (основания отказа)
  1. на земельном участке, на который возникает право частной собственности, в результате перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будут расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственности других граждан или юридических лиц, за исключением сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено), размещение которого допускается на основании сервитута, публичного сервитута
    — пп. 3 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ

Первое ключевое основание — если на присоединяемой территории расположены здания, сооружения или иная чужая недвижимость (в том числе принадлежащие соседям). Поэтому до подачи заявления проверьте, не находятся ли на 2 сотках чужие строения или объекты. Второе — превышение предельного максимального размера участка (11 соток против норматива ПЗЗ). Иные основания исчерпывающе перечислены в п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ (изъятые из оборота/зарезервированные земли, предмет аукциона, наличие поданных конкурирующих заявлений и др.).

Отказ оформляется мотивированным решением уполномоченного органа и может быть оспорен в судебном порядке — обжалование решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления производится по правилам КАС РФ в районный суд по месту нахождения органа. Требовать понуждения органа к заключению соглашения можно в том же административном иске либо отдельным исковым производством.

Вывод: отказ допускается только по закрытому перечню ст. 39.29 ЗК РФ; при незаконном или немотивированном отказе решение органа оспаривается в районном суде по правилам административного судопроизводства (КАС РФ). Подсудность единая для всех спорных вопросов настоящего дела — районный суд по месту нахождения земельного участка/органа.

Дополнительные гражданско-правовые последствия: возврат земли, снос построек и судьба забора

Помимо административного штрафа, самовольное занятие влечёт возврат земли публичному собственнику и возложение расходов на виновное лицо:

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.
— п. 2 ст. 76 ЗК РФ

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
— п. 3 ст. 76 ЗК РФ

Из этих норм следует: до легализации вы несёте риск принудительного возврата 2 соток без компенсации любых вложенных средств (забор, благоустройство) — затраты, произведённые за время незаконного пользования, не возмещаются. Если на спорных 2 сотках возведены какие-либо строения (хозпостройки, пристройки, баня), они рискуют быть квалифицированы как самовольные, поскольку размещены на не предоставленном вам земельном участке:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Такой объект подлежит сносу за счёт лица, его осуществившего, если его не удастся легализовать одновременно с землёй. Это дополнительный аргумент в пользу скорейшего перераспределения, а не сохранения статус-кво.

Вывод: до оформления 2 соток сохраняется риск истребования земли с невозмещением затрат (п. 2, 3 ст. 76 ЗК РФ), а при наличии построек на них — риск признания их самовольными со сносом за ваш счёт (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Перераспределение по ст. 39.28–39.29 ЗК РФ устраняет оба риска.

Узаконить дополнительные 2 сотки можно через процедуру перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и вашего частного участка — при условии, что эти земли публичные, а итоговая площадь 11 соток не превышает предельный максимальный размер, установленный правилами землепользования и застройки вашего муниципалитета.

Поскольку ваш участок (9 соток) стоит на кадастровом учёте, а спорные ~2 сотки не имеют кадастрового номера и не вошли в документы при покупке, ключевое значение имеет правовой статус этих земель. В сельском населённом пункте такие земли, как правило, относятся к неразграниченной государственной собственности, распоряжение которой осуществляет орган местного самоуправления муниципального района (абз. 4 п. 2 ст. 3.3 ФЗ-137). Если это подтвердится, применяется специальный механизм перераспределения по пп. 2, 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ: он допускается для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ и чересполосицы, а для участков под ЛПХ, ИЖС или садоводство — при условии, что итоговая площадь не превышает предельный максимальный размер по ПЗЗ. Если же выяснится, что 2 сотки принадлежат частному лицу (например, соседу), перераспределение неприменимо — потребуется гражданско-правовая сделка с собственником с последующим объединением участков.

Процедура перераспределения инициируется заявлением собственника в уполномоченный орган (п. 1 ст. 39.29 ЗК РФ). К заявлению прилагаются правоудостоверяющие документы на ваш участок и схема расположения образуемого участка на кадастровом плане территории, если нет утверждённого проекта межевания. Орган рассматривает заявление по существу в срок, установленный законодательством: утверждает схему либо выносит мотивированный отказ. После утверждения схемы кадастровый инженер готовит межевой план, затем заключается соглашение о перераспределении, и образованный участок ставится на кадастровый учёт с регистрацией права собственности в Росреестре.

Увеличение площади за счёт публичных земель — возмездное. Размер платы для земель с неразграниченной госсобственностью устанавливает субъект РФ, расчёт ведётся от кадастровой стоимости пропорционально увеличению площади (п. 5, 5.1 ст. 39.28 ЗК РФ). Регион вправе определить категории граждан, с которых плата не взимается, — это нужно уточнить в администрации.

Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) в вашей ситуации не сработает: владение публичной землёй, не отведённой вам и не указанной в документах, не признаётся добросовестным, поскольку, приобретая участок в 2023 году по документам на 9 соток, вы знали, что огороженные 2 сотки в них не входят. Институт бесхозяйных вещей (п. 3 ст. 225 ГК РФ) также неприменим: у неразграниченной земли есть публичный собственник, она не является бесхозяйной.

До легализации использование 2 соток под забором квалифицируется как самовольное занятие части земельного участка и влечёт административную ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ: штраф для граждан составляет от 1 до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка (но не менее 5 000 рублей), а при занятии части — исчисляется пропорционально площади занятой части (прим. 2 к ст. 7.1 КоАП РФ). Если кадастровая стоимость не определена — от 5 000 до 10 000 рублей. Кроме того, самовольно занятый участок подлежит возврату без возмещения затрат, а постройки и забор на нём — сносу за ваш счёт (пп. 2 п. 1 ст. 60, п. 2, 3 ст. 76 ЗК РФ).

Отказ в перераспределении возможен только по исчерпывающим основаниям, перечисленным в п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ. Для вашей ситуации наиболее значимы: подача заявления в случаях, не предусмотренных п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ (например, превышение предельного максимального размера участка), и расположение на присоединяемой территории зданий, сооружений или объектов, находящихся в государственной, муниципальной или частной собственности третьих лиц (пп. 1, 3, 8 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ). Отказ оформляется мотивированным решением и может быть оспорен в районный суд по месту нахождения органа.

Пошаговые действия

  1. Проверьте правовой статус спорных 2 соток. Запросите выписку из ЕГРН или сведения публичной кадастровой карты. Если земля публичная (неразграниченная или муниципальная) — действуйте через перераспределение. Если частная — переговоры с собственником о выкупе с последующим объединением участков.

  2. Уточните в администрации муниципального района предельный максимальный размер участка для вашего вида разрешённого использования (ЛПХ, ИЖС, садоводство) по правилам землепользования и застройки. Итоговая площадь 11 соток не должна его превышать.

  3. Подайте в администрацию муниципального района заявление о перераспределении (п. 1 ст. 39.29 ЗК РФ). Приложите правоудостоверяющие документы на ваш участок и схему расположения образуемого участка на кадастровом плане территории (если нет утверждённого проекта межевания). Срок рассмотрения устанавливается законодательством.

  4. После утверждения схемы закажите межевой план у кадастрового инженера и заключите с администрацией соглашение о перераспределении. Оплатите установленную плату за увеличение площади (рассчитывается от кадастровой стоимости пропорционально присоединяемым 2 соткам).

  5. Подайте документы в Росреестр для кадастрового учёта образованного участка и регистрации права собственности на него.

  6. При отказе администрации получите мотивированное решение и обжалуйте его в районный суд по месту нахождения органа. Основания отказа исчерпывающе перечислены в п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ — проверьте, какое из них указано, и подготовьте возражения.