Вступила в наследство на землю, в госреестре неверный адрес: номер 12 вместо 10б, как исправить ошибку при продаже

Чем является расхождение адреса: техническая или реестровая ошибка, и почему адрес в ЕГРН почти никогда не «перепутан» регистратором

Адрес объекта недвижимости в ЕГРН — это дополнительное сведение (в отличие от кадастрового номера и описания местоположения границ, которые относятся к основным):

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), сведения , которые в соответствии с частями 2 и 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке , а также иные сведения, предусмотренные настоящим Федеральным законом . Дополнительные сведения об объекте недвижимости могут изменяться в порядке государственного кадастрового учета в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. (В редакции федеральных законов от 30.12.2020 № 518-ФЗ , от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 4. В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид); (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 2) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; 3) описание местоположения объекта недвижимости;
— ч. 3 ст. 8 ФЗ-218

Для вашего случая это означает: объект идентифицируется кадастровым номером и описанием местоположения границ (основные сведения), а не адресом. Само по себе несоответствие номера дома в адресе не ставит под сомнение, что участок ваш.

Росреестр вносит адрес не «с рук», а получая его из государственного адресного реестра, куда его размещает уполномоченный орган местного самоуправления:

Оператор федеральной информационной адресной системы, осуществляющий ведение государственного адресного реестра, в срок не более чем пять рабочих дней со дня внесения в такой реестр сведений о присвоении адресов объектам адресации, об изменении или аннулировании адресов объектов адресации обеспечивает предоставление органу регистрации прав соответствующих сведений для внесения в Единый государственный реестр недвижимости.
— ч. 5 ст. 32 ФЗ-218

Поэтому «12 вместо 10б» — это, как правило, не техническая ошибка (описка регистратора по ч. 1 ст. 61), а вопрос о том, какой адрес вашему участку официально присвоен органом местного самоуправления и передан в ГАР. Техническая ошибка исправляется Росреестром по заявлению в течение 3 рабочих дней, но она означает, что регистратор, внося сведения, написал не то, что было в документах-источниках:

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
— ч. 1 ст. 61 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод по вопросу: прежде чем писать заявление в Росреестр об «ошибке», обязательно запросите актуальную выписку (справку) из ЕГРН и проверьте, какой адрес числится в государственном адресном реестре (ФИАС) за вашим кадастровым номером. Если в ФИАС адрес уже верный (10б), а в ЕГРН стоит 12 — это ошибка воспроизведения/внесения, исправляемая через Росреестр; если же в ФИАС значится 12 или адрес вовсе не присвоен — сначала исправляется адрес через орган местного самоуправления (см. следующий блок). Кадастровый номер и ваше право собственности в любом случае не под сомнением.

Какой маршрут исправления: через орган местного самоуправления (ФИАС/ГАР) — если адрес официально не 10б

Присвоение, изменение и аннулирование адресов — полномочие органа местного самоуправления (уполномоченного органа), и именно его решение является правовым основанием адреса:

Присвоение объекту адресации адреса, изменение и аннулирование такого адреса осуществляются органами местного самоуправления, органами государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения или органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения, уполномоченными законами указанных субъектов Российской Федерации на присвоение объектам адресации адресов , органами публичной власти федеральной территории и (или) учрежденными (созданными) органами государственной власти субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы организациями, определенными высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, в случаях, установленных законодательством Российской Федерации (далее - уполномоченные органы), с использованием федеральной информационной адресной системы. (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 04.09.2020 № 1355 , от 26.11.2021 № 2059 , от 07.04.2025 № 442 ) 60. Составные части наименований элементов планировочной структуры и элементов улично-дорожной сети, представляющие собой имя и фамилию или звание и фамилию употребляются с полным написанием имени и фамилии или звания и фамилии. 61. В структуре адресации для нумерации объектов адресации используется целое и (или) дробное числительное , за исключением арабской цифры "0", с добавлением буквенного индекса (при необходимости).
— п. 6 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 1221 от 19.11.2014

{p6}

Заявление о присвоении (изменении) адреса вправе подать собственник объекта адресации:

1. Заявление о присвоении объекту адресации адреса или об аннулировании его адреса (далее - заявление) подается собственником объекта адресации по собственной инициативе либо лицом, обладающим одним из следующих вещных прав на объект адресации: а) право хозяйственного ведения; б) право оперативного управления; в) право пожизненно наследуемого владения; г) право постоянного (бессрочного) пользования. 28. Заявление составляется лицами, указанными в пункте 27 настоящих Правил (далее - заявитель), по форме, устанавливаемой Министерством финансов Российской Федерации. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 24.04.2015 № 387 ) 29. С заявлением вправе обратиться представители заявителя, действующие в силу полномочий, основанных на оформленной в установленном законодательством Российской Федерации порядке доверенности, на указании федерального закона либо на акте уполномоченного на то государственного органа , органа местного самоуправления или органа публичной власти федеральной территории (далее - представитель заявителя). (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.11.2021 № 2059 ) От имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением вправе обратиться представитель таких собственников, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном законодательством Российской Федерации порядке решением общего собрания указанных собственников.
   — п. 27 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 1221 от 19.11.2014

Орган местного самоуправления принимает решение и обязан разместить сведения об адресе в государственном адресном реестре (ГАР); после этого оператор ФИАС передаёт их в Росреестр, и адрес в ЕГРН автоматически приводится в соответствие (ч. 5 ст. 32 ФЗ-218 выше).

Форма для номера типа «10б» законом допускается — адрес может содержать «целое и (или) дробное числительное с добавлением буквенного индекса (при необходимости)» (п. 61 Правил ПП № 1221).

Вывод: если в их базе объект не значится под адресом 10б, подайте в уполномоченный орган местного самоуправления заявление об изменении адреса объекта адресации с 12 на 10б, приложив правоустанавливающие документы, выписку ЕГРН, документы о том, что фактический адрес именно 10б (документы о присвоении адреса, материалы, кадастровый план). После принятия решения сведения автоматически поступят в ЕГРН в течение 5 рабочих дней (ч. 5 ст. 32). Этот маршрут подходит, когда и в ФИАС, и в исходных документах наследодателя стоял ошибочный адрес 12.

Судебный порядок и риски для сделки (если откажут или есть спор)

Исправление ошибки в ЕГРН производится только по решению суда, если оно может нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, полагавшихся на записи реестра:

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 4 ст. 61 ФЗ-218

Реестровая ошибка (воспроизведение в ЕГРН ошибочных сведений из документов, в т.ч. поступивших в порядке межведомственного взаимодействия — именно так вносится адрес) исправляется Росреестром по решению государственного регистратора в течение 5 рабочих дней либо по решению суда:

Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).
— ч. 3 ст. 61 ФЗ-218

Что касается продажи: расхождение в адресе само по себе не входит в закрытый перечень оснований для приостановления регистрации перехода права по ст. 26 ФЗ-218 (приостановление связано с противоречиями заявленных прав, недостоверностью документов, границами, площадью и т.п.). Однако несовпадение адреса объекта в договоре и в ЕГРН создаёт реальный риск отказа и практически блокирует сделку при ипотеке: покупатель и банк сверяют объект по выписке, а нотариус/регистратор могут усмотреть противоречие заявленных прав (п. 3 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218) между фактическим местоположением и записью.

Вывод: торговать участком с неверным адресом в ЕГРН рискованно — рекомендуем сначала привести адрес в порядок. Обычно это решается во внесудебном порядке (через орган местного самоуправления и/или Росреестр). К суду прибегают, если: (1) внеочередной порядок невозможен, (2) исправление может затронуть права иных лиц (например, адрес «12» уже значится за соседним объектом — появляется спор о том, кому принадлежит каждый номер), (3) орган отказал. Тогда подаётся заявление об установлении юридического факта или об исправлении реестровой ошибки в порядке административного либо гражданского судопроизводства по месту нахождения участка. Перед сделкой обязательно получите у нотариуса/в банке разъяснение — но юридически ваше право собственности на участок, идентифицируемый кадастровым номером, ошибкой в адресе не затрагивается.

Какие документы подтверждают ваш правильный адрес (10б) и что исправить в наследственных бумагах

Фактический адрес участка и ваше право на него подтверждаются несколькими документами, которые проверьте на согласованность:

1. Свидетельство о праве на наследство — основной документ, по которому вы вступили в права. Оно подтверждает состав наследственного имущества и выдаётся нотариусом по месту открытия наследства:

Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом. Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части. В таком же порядке выдается свидетельство и при переходе выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. (В редакции Федерального закона от 29.11.2007 № 281-ФЗ) 2. В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство. Статья 1163. Сроки выдачи свидетельства о праве на наследство 1. Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 2. При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. 3.
— ст. 1162 ГК РФ (свидетельство о праве на наследство), п. 1

Если в самом свидетельстве указан неверный адрес «12», а фактически участок имеет адрес 10б, это ошибка в наследственном документе (в описании объекта). Закон предусматривает выдачу дополнительного свидетельства при выявлении имущества, на которое свидетельство не выдавалось:

В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство. Статья 1163. Сроки выдачи свидетельства о праве на наследство 1. Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 2. При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. 3. Выдача свидетельства о праве на наследство приостанавливается по решению суда, а также при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника. Статья 1164. Общая собственность наследников При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.
— п. 2 ст. 1162 ГК РФ (внесение изменений при неверных сведениях)

По аналогии обратитесь к тому же нотариусу, который выдавал свидетельство, с заявлением об уточнении/исправлении описания участка: он внесёт исправления или выдаст уточнённый документ на основании правоустанавливающих документов наследодателя, выписки ЕГРН и акта органа местного самоуправления о присвоении адреса 10б.

1. Выписка из ЕГРН — отражает актуальные сведения, в том числе адрес (дополнительное сведение). Закажите актуальную выписку: сравните кадастровый номер, границы и адрес. Именно из неё видно расхождение.

2. Правоустанавливающие документы наследодателя (договор купли-продажи, свидетельство/акт о предоставлении земли, акт о присвоении адреса) — первичный источник, из которого видно, какой адрес объекту был присвоен изначально.

3. Решение/справка органа местного самоуправления о присвоении (изменении) адреса — главный документ, подтверждающий правомерность адреса «10б» и служащий основанием для внесения сведений в ГАР (ФИАС) и далее в ЕГРН.

Вывод: начните с получения актуальной выписки ЕГРН и проверки адреса в ГАР (ФИАС). Если неверный адрес стоит и в свидетельстве о праве на наследство — сначала обратитесь к нотариусу за исправлением/уточнением описания объекта, затем через орган местного самоуправления и/или Росреестр приведите адрес в ЕГРН к фактическому 10б. Только после согласования адреса во всех документах приступайте к продаже.