Как оформить старый гараж, если председатель кооператива не дает справок и требует список владельцев из регистрационной палаты, которого там нет

Право на бесплатное оформление участка под гаражом («гаражная амнистия») и состав документов

Ваша ситуация охватывается ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ. Если земля под вашим ГСК была предоставлена/выделена кооперативу либо гараж распределён вам решением общего собрания — это случай подп. 2 п. 2; если гараж/участок был выделен лично вам (либо вы вступили вместо прежнего владельца) — случай подп. 1. В обоих случаях право на бесплатное предоставление земли действует до 1 сентября 2031 года:

1. До 1 сентября 2031 года гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ (далее в настоящей статье - Градостроительный кодекс Российской Федерации), имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в следующих случаях: 1) земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) либо иным образом выделен ему либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям, в том числе предусмотренным настоящей статьей; (см.
   — п. 2 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ

Значение для вас: главный критерий — гараж является объектом капитального строительства и возведён до 30.12.2004 (дня введения Градостроительного кодекса). Именно этот факт, а не «список владельцев из регистрационной палаты», определяет право. При решении следуйте ст. 3.7, а не требованиям председателя.

Заключение по вопросу «списка из регистрационной палаты»

Требование председателя о справке из «регистрационной палаты со списком владельцев гаража» незаконно: Федеральный закон исчерпывающе перечисляет документы для предоставления земли и прямо запрещает требовать иные:

1. Не допускается требовать от заявителя иные документы, за исключением документов, предусмотренных настоящей статьей. 11. Законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрен перечень документов, которые могут быть представлены гражданином для подтверждения соответствия земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, условиям, предусмотренным пунктом 2 настоящей статьи, в случае отсутствия у гражданина документов, предусмотренных пунктами 5 - 7 настоящей статьи, подтверждающих такое соответствие. При этом требование дополнительных документов при наличии у гражданина документов, предусмотренных настоящей статьей, не допускается. 12. В принятии решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка, указанного в пункте 2 настоящей статьи, наряду с основаниями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, должно быть отказано, если данный гараж в судебном или ином предусмотренном законом порядке признан самовольной постройкой, подлежащей сносу. 13.
   — п. 10 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ

Разбор для ваших фактов: Росреестр прав — никаких «списков владельцев гаражей» в ЕГРН нет и законом не предусмотрено: ЕГРН содержит только зарегистрированные права, а право на ваш гараж не оформлялось, поэтому ни о какой выписке из него о вас речи быть не может. Перечень документов по ст. 3.7 «список владельцев» не содержит. Следовательно, ни кооператив, ни тем более орган власти не вправе требовать такого документа, а вы не обязаны его предоставлять и можете ссылаться на п. 10 ст. 3.7.

Чем заменить утраченную членскую книжку и отказ председателя выдать справки

Если вы член ГСК и гараж вам распределён (случай подп. 2 п. 2 ст. 3.7), нужны документы кооператива. Но закон прямо допускает их замену документами об инвентаризации гаража либо взаимозаменяемость и непринудительность их представления:

1. В случае, предусмотренном подпунктом 2 пункта 2 настоящей статьи, к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка прилагаются: документ, подтверждающий предоставление или иное выделение земельного участка, из которого образован или должен быть образован испрашиваемый земельный участок, гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для гаражного строительства и (или) размещения гаражей, или документ, подтверждающий приобретение указанными кооперативом либо организацией права на использование такого земельного участка по иным основаниям; решение общего собрания членов гаражного кооператива о распределении гражданину гаража и (или) указанного земельного участка либо иной документ, устанавливающий такое распределение, и (или) документ, выданный гаражным кооперативом, подтверждающий выплату таким гражданином пая (паевого взноса), в том числе без указания на то, что выплата такого пая (паевого взноса) является полной, и (или) подтверждающий факт осуществления строительства гаража данным кооперативом или указанным гражданином; схема расположения земельного участка (в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать); документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя); выписка из единого государственного реестра юридических лиц о гаражном кооперативе, членом которого является заявитель. В случае отсутствия у гражданина одного из документов, указанных в абзаце втором или третьем настоящего пункта, вместо данного документа к заявлению могут быть приложены один или несколько документов, предусмотренных абзацами третьим и четвертым пункта 5 настоящей статьи. В случае, если заявителем не представлена выписка из единого государственного реестра юридических лиц о гаражном кооперативе, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее в настоящей статье - уполномоченный орган), не вправе требовать указанный документ от заявителя и самостоятельно запрашивает необходимые сведения с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные абзацами вторым и третьим настоящего пункта, если ранее они представлялись иными членами гаражного кооператива.
   — п. 6 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ

Разбор: пункт 6 даёт вам три гарантии. (1) Документы, подтверждающие предоставление участка кооперативу и распределение вам гаража (решение общего собрания, справка о пае/строительстве), заменяемы: «вместо данного документа могут быть приложены один или несколько документов» из абз. 3-4 п. 5 — то есть договоры на электроэнергию/коммунальные услуги либо документ технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года с указанием на вас. (2) Выписку из ЕГРЮЛ о кооперативе орган обязан запросить сам, требовать её от вас не вправе. (3) Если ранее иные члены ГСК уже подавали документы кооператива — вы вовсе не обязаны их повторять. Конкретный перечень заменяющих документов:

В случае отсутствия у гражданина документа, подтверждающего предоставление или иное выделение ему земельного участка либо возникновение у него права на использование такого земельного участка по иным основаниям, к заявлению может быть приложен один или несколько из следующих документов: заключенные до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, и (или) документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг; документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года в соответствии с требованиями законодательства, действовавшими на момент таких учета и (или) инвентаризации, в котором имеются указания на заявителя в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки, указывающий на возведение гаража до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.
— п. 5 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ

Практический вывод: утрата членской книжки и отказ председателя выдать справку — не препятствие. Способ действий: восстановите технический/инвентаризационный документ на гараж (если его делали до 01.01.2013 в БТИ — есть архивная копия) либо договор на электроэнергию/оплату коммунальных услуг, закажите технический план (кадастровый инженер) и обращайтесь в орган местного самоуправления напрямую. В заявлении укажите, что гараж возведён до введения Градостроительного кодекса (п. 4 ст. 3.7). Председатель вообще не является лицом, принимающим решение о предоставлении земли, — процедура идёт через уполномоченный орган (администрацию), поэтому его позиция правового значения для регистрации не имеет.

Что делать при отказе председателя и отсутствии каких-либо документов

Даже если председатель полностью отказывает в содействии и восстановить документы кооператива невозможно, «гаражная амнистия» сохраняет за вами право на землю. Пункт 7 распространяет порядок на граждан, прекративших членство в ГСК, в том числе при ликвидации кооператива, а отказ в предоставлении не может быть обоснован отсутствием сведений о кооперативе в ЕГРЮЛ:

1. Порядок предоставления земельных участков, установленный пунктами 2 - 4 и 6 настоящей статьи, распространяется также на граждан, прекративших членство в гаражном кооперативе, в том числе вследствие его ликвидации или исключения из единого государственного реестра юридических лиц в связи с прекращением деятельности юридического лица. При этом в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка должно быть указано о ликвидации гаражного кооператива или об исключении такого кооператива из единого государственного реестра юридических лиц в связи с прекращением деятельности юридического лица. Заявитель вправе представить документ, содержащий сведения единого государственного реестра юридических лиц о ликвидации гаражного кооператива или об исключении такого кооператива из единого государственного реестра юридических лиц в связи с прекращением деятельности юридического лица. В принятии решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка, указанного в пунктах 2 и 20 настоящей статьи, при отсутствии иных оснований, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации и пунктом 12 настоящей статьи, не может быть отказано только на основании отсутствия в едином государственном реестре юридических лиц сведений о гаражном кооперативе.
   — абз. 1-4 п. 7 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ

Разбор: даже если кооператив ликвидирован или председатель скрывается, вы не теряете право оформления: отказ недопустим лишь по мотиву отсутствия ГСК в ЕГРЮЛ, а документы из пп. 5-7 при их полном отсутствии могут быть заменены перечнем, который вправе установить закон вашего субъекта РФ (п. 11 ст. 3.7) — проверьте региональный закон о гаражной амнистии по месту нахождения гаража.

Резервный путь при невозможности подтвердить выделение через кооператив

Если применить «гаражную амнистию» не удаётся (отказ органа по материальным основаниям), право собственности на гараж и землю можно защитить по приобретательной давности — при добросовестном, открытом и непрерывном владении как своим собственным в течение 15 лет:

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Разбор: при длительном открытом использовании гаража (более 15 лет) вы вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на гараж или на землю в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК). К своему сроку владения можно присоединить время владения правопредшественника (п. 3 ст. 234 ГК) — например, если гараж перешёл от мужа/отца. Решение суда послужит основанием для регистрации права. Если же орган власти откажет вам в предварительном согласовании/предоставлении участка по ст. 3.7, такой отказ обжалуется в суд (административное исковое заявление в районный суд по месту нахождения органа) либо предъявляется иск о признании права — суды рассматривают такие споры по существу независимо от позиции председателя.

Процедура предоставления земли и пределы отказа органа (ЗК РФ)

«Гаражная амнистия» лишь уточняет общий порядок гл. V.1 ЗК РФ (на это прямо указано в п. 1 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ). Предоставление земли без торгов идет через уполномоченный орган (орган местного самоуправления), а не через председателя. Орган по итогам заявления бесплатно предоставляет вам участок в собственность, либо отказывает строго по исчерпывающим основаниям с указанием всех причин:

1. принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
   — п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ

Разбор для вас: орган обязан рассмотреть заявление и в срок не более 20 дней принять решение о предоставлении вам земли в собственность бесплатно либо об отказе с перечнем всех оснований. Отказ по основаниям ст. 39.16 ЗК РФ возможен только в части, прямо не исключённой «гаражной амнистией» (п. 3 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ прямо изъял подп. 8, 14 и 20 ст. 39.16, а также ряд положений ст. 39.15, 39.17, 39.19). Это означает, что те основания, которые обычно преграждают бесплатное получение земли (например, ранее реализованное право на бесплатный участок по ст. 39.19, либо комплексное развитие территории), к вашему случаю не применяются:

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса;
— ст. 39.16 ЗК РФ (вводная часть), п. 17

Вывод по процедуре: в решении об отказе орган обязан перечислить все причины, и если среди них он сошлётся на непредставление «списка владельцев» или иного документа, не предусмотренного ст. 3.7, — такой отказ противозаконен (п. 10 ст. 3.7) и подлежит обжалованию. Позиция председателя в этой процедуре юридического значения не имеет.

Денежные и смежные аспекты оформления и последовательность действий

Расходы. Само предоставление земельного участка в собственность по ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ — бесплатно (п. 2: «право на предоставление в собственность бесплатно»). Ваши фактические затраты сводятся к кадастровым работам: подготовке схемы расположения участка (если участок предстоит образовать — п. 3.1 ст. 3.7) и технического плана гаража (п. 8 ст. 3.7, если кадастровый учёт гаража ранее не проводился). Государственная пошлина за регистрацию права собственности на гараж и землю в «гаражную амнистию» уплачивается в общем порядке (если не применяются льготы), но сам участок под гаражом вы получаете без выкупа.

Порядок действий (пошагово):

1. Восстановите подтверждающий документ без участия председателя: архивную справку/копию технического паспорта или инвентарного дела БТИ (если техинвентаризация была до 01.01.2013, что подтвердится), либо договор на электроэнергию/коммунальные услуги и квитанции об оплате, выписку из ЕГРЮЛ о ГСК (орган запросит её сам).
2. Закажите у кадастрового инженера технический план гаража и (при необходимости) схему расположения участка.
3. Подайте в орган местного самоуправления (уполномоченный орган по ст. 39.2 ЗК РФ) заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, указав, что гараж возведён до дня введения Градостроительного кодекса (до 30.12.2004).
4. При получении отказа — обжалуйте его в районный суд (административное исковое заявление) либо предъявите иск о признании права собственности на гараж/землю (ст. 234 ГК РФ — при 15-летнем владении).

Если председатель активно препятствует (не выдаёт справки, требует несуществующие документы): его действия незаконны, поскольку п. 10 ст. 3.7 запрещает требовать иные документы сверх перечня, а сам председатель не является субъектом процедуры предоставления земли. Зафиксируйте отказ письменно (запрос с отметкой о вручении либо заказным письмом с уведомлением) — это понадобится как доказательство в суде при необходимости. Обязанность председателя активно вам «способствовать» законом напрямую не установлена, поэтому ваша задача — не зависеть от его позиции, а оформить права через орган МСУ и, при сопротивлении органа, через суд.