Может ли гражданин Казахстана купить дом с участком в России и постоянно проживать в нём: документы, ВНЖ и прописка

Может ли гражданин Казахстана купить дом с земельным участком в собственность

Общее правило: иностранные граждане вправе иметь в частной собственности жилые дома и земельные участки, если участок не находится на приграничной территории и не относится к землям сельскохозяйственного назначения. Ограничения установлены п. 3 ст. 15 ЗК РФ и ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

1. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
   — п. 3 ст. 15 ЗК РФ

Для ваших фактов это означает: чтобы определить, сможете ли вы оформить участок в собственность, критично, в каком именно регионе/деревне расположен участок (входит ли населённый пункт в перечень приграничных территорий, утверждённый Указом Президента № 26) и к какой категории отнесена земля. Перечень приграничных территорий охватывает в целом ряде субъектов РФ приграничные муниципальные районы — на них распространяется запрет.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды
— ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Ключевой нюанс: ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» распространяет запрет лишь на земли сельскохозяйственного назначения (сельхозугодья вне границ населённых пунктов). Если участок — это земля населённого пункта (вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» или «для ведения личного подсобного хозяйства» в границах деревни), он не является землёй сельхозназначения в смысле этого закона, и гражданин Казахстана может приобрести его в собственность. Если же земельный участок под домом территориально относится к категории сельхозземель либо находится на приграничной территории — в собственность его оформить нельзя, участок доступен только в аренду.

Вывод: Вы вправе купить дом с участком, если участок расположен вне приграничных территорий и отнесён к землям населённых пунктов (ИЖС/ЛПХ). Если участок попадёт под запрет (приграничье или сельхозназначение) — купить его в собственность невозможно, но дом можно приобрести отдельно, а участок взять в долгосрочную аренду.

Форма сделки, документы и государственная регистрация

Купля-продажа жилого дома и приусадебного участка оформляется единым письменным договором (или в специально оговорённых случаях — нотариально удостоверенном), а право собственности подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Требования к форме установлены ст. 550 ГК РФ.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
   — п. 1 ст. 551 ГК РФ

Для вас это означает: одного согласия и передачи денег недостаточно — право собственности на дом и участок возникает только с момента внесения записи в ЕГРН. Для иностранного гражданина дополнительных разрешений/допусков (например, «согласования ФСБ») сделка по приобретению участка не на приграничной территории не требует.

Документы для сделки и регистрации (практический перечень): паспорт гражданина Казахстана с нотариально заверенным переводом на русский язык (свидетельство легализации); документы продавца на дом и участок (выписка из ЕГРН, документы-основания права); подписанный сторонами договор купли-продажи; заявление о государственной регистрации перехода права (подаётся через Росреестр/МФЦ); квитанция об уплате госпошлины за регистрацию. Гражданство и гражданство РФ, а также наличие РВП/ВНЖ не являются условием для самой сделки и регистрации права собственности — это подтверждается и ст. 168 ГК, и пп. 3 ст. 15 ЗК, которые связывают ограничения только с местоположением и категорией земли, а не со статусом покупателя-собственника дома.

Вывод: Сделка оформляется единым письменным договором и подлежит госрегистрации в Росреестре; оформить право собственности на дом и участок (не приграничный, категория земель населённого пункта) можно и без РВП/ВНЖ — статус постоянного проживания для сделки не обязателен.

Если участок всё же куплен с нарушением запрета — правовые последствия

Приобретение иностранцем участка на приграничной территории или земель сельскохозяйственного назначения в собственность нарушает прямой законный запрет. Такая сделка посягает на установленный законом порядок (публичный интерес в земле- и нацбезопасности) и в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной.

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171.
   — п. 2 ст. 168 ГК РФ

Последствия ничтожной сделки — двусторонняя реституция, предусмотренная п. 2 ст. 167 ГК РФ:

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2.
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

Для вас это означает: если вы всё же заключите и зарегистрируете такую сделку, впоследствии она может быть признана недействительной, каждая сторона будет обязана вернуть другой всё полученное (вам — участок/дом обратно продавцу, продавцу — уплаченную цену). Поэтому до подписания договора целесообразно проверить по кадастровым документам участка: (1) категорию земли (для покупки в собственность иностранцем она не должна относиться к сельхозземлям), (2) местонахождение относительно приграничной территории, перечень которой утверждён Указом Президента РФ. Если выяснится, что участок в собственность оформить нельзя, законная альтернатива — приобрести жилой дом, а земельный участок взять в аренду (это прямо допускается ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» для сельхозземель).

Вывод: Покупка участка в нарушение ограничений — ничтожная сделка с риском двусторонней реституции; до сделки проверьте категорию земли и расположение участка относительно приграничной территории.

Что нужно для постоянного проживания: РВП, ВНЖ и регистрация (прописка)

Покупка дома сама по себе не даёт право постоянно проживать в России — владение недвижимостью и миграционный статус регулируются разными законами. Гражданин Казахстана въезжает в РФ без визы, но срок его временного пребывания ограничен 90 сутками суммарно в календарный год (п. 1 ст. 5 ФЗ № 115-ФЗ):

Срок временного пребывания в Российской Федерации иностранного гражданина, прибывшего в Российскую Федерацию в порядке, не требующем получения визы, не может превышать девяносто суток суммарно в течение одного календарного года, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом или международными договорами Российской Федерации , а также в случае, если такой срок не продлен в соответствии с настоящим Федеральным законом. При этом непрерывный срок временного пребывания в Российской Федерации указанного иностранного гражданина не может превышать девяносто суток. (В редакции федеральных законов от 28.12.2013 № 389-ФЗ, от 30.12.2015 № 466-ФЗ, от 08.08.2024 № 260-ФЗ) Срок временного пребывания в Российской Федерации иностранного гражданина, прибывшего в Российскую Федерацию в порядке, не требующем получения визы, и являющегося высококвалифицированным специалистом, и срок временного пребывания в Российской Федерации членов его семьи определяются сроком действия разрешения на работу, выданного такому высококвалифицированному специалисту в соответствии со статьей 13 2 настоящего Федерального закона.
— п. 1 ст. 5 ФЗ № 115-ФЗ

Для законного постоянного проживания и регистрации по месту жительства (прописки) нужен статус временно или постоянно проживающего. Здесь у гражданина Казахстана есть важная льгота: для него разрешение на временное проживание (РВП) выдаётся без учёта квоты — это прямо предусмотрено пп. 11 п. 3 ст. 6 ФЗ № 115-ФЗ, тогда как в общем случае РВП выдаётся только в пределах ежегодной квоты (п. 1 ст. 6):

1. являющемуся гражданином Республики Казахстан, Республики Молдова или Украины; (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 274-ФЗ) 12) переселяющемуся в Российскую Федерацию на постоянное место жительства в соответствии с международными договорами Российской Федерации о регулировании процесса переселения и защите прав переселенцев. (Пункт в редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 257-ФЗ) 3 1 . Без учета утвержденной Правительством Российской Федерации квоты разрешение на временное проживание может быть выдано лицу без гражданства, имеющему временное удостоверение личности лица без гражданства в Российской Федерации, а также лицу без гражданства, постоянно проживавшему на территории Украины, признанному беженцем либо получившему временное убежище на территории Российской Федерации. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 24.02.2021 № 22-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 274-ФЗ) 4.
   — пп. 11 п. 3 ст. 6 ФЗ № 115-ФЗ

1. Разрешение на временное проживание может быть выдано иностранному гражданину в пределах квоты, утвержденной Правительством Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Срок действия разрешения на временное проживание составляет три года , если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом . (В редакции федеральных законов от 18.07.2006 № 110-ФЗ, от 02.08.2019 № 257-ФЗ) 2. Квота на выдачу иностранным гражданам разрешений на временное проживание ежегодно утверждается Правительством Российской Федерации по предложениям исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации с учетом демографической ситуации в соответствующем субъекте Российской Федерации и возможностей данного субъекта по обустройству иностранных граждан. Правила определения, корректировки и перераспределения между субъектами Российской Федерации квоты на выдачу иностранным гражданам и лицам без гражданства разрешений на временное проживание в Российской Федерации, установления и использования ее резерва, порядок распределения указанной квоты соответствующими комиссиями, формируемыми в субъектах Российской Федерации, утверждаются Правительством Российской Федерации. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.06.2017 № 111-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 15.10.2020 № 329-ФЗ) Комиссии, указанные в абзаце втором настоящего пункта, образуются территориальными органами федерального органа исполнительной власти в сфере внутренних дел.
   — п. 1 и пп. 11 п. 3 ст. 6 ФЗ № 115-ФЗ

РВП выдаётся сроком на 3 года и даёт право жить в регионе выдачи. После года проживания на основании РВП можно обращаться за видом на жительство (ВНЖ) — постоянным статусом (п. 1 ст. 8 ФЗ № 115-ФЗ), а из п. 2 этой же статьи следует, что ВНЖ может выдаваться и без РВП в отдельных случаях (родившимся в РСФСР, имеющим родителя/ребёнка-гражданина РФ и др. — при наличии таких обстоятельств проверьте применимость).

1. Вид на жительство может быть выдан иностранному гражданину, прожившему в Российской Федерации не менее одного года на основании разрешения на временное проживание. 1 1 . Вид на жительство может быть выдан иностранному гражданину, получившему разрешение на временное проживание в целях получения образования, после завершения обучения в государственной образовательной или государственной научной организации по программе бакалавриата, программе специалитета, программе магистратуры, программе ординатуры, программе ассистентуры-стажировки, имеющим государственную аккредитацию, или по программе подготовки научных и научно-педагогических кадров в аспирантуре (адъюнктуре). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 14.07.2022 № 357-ФЗ) 2. Без получения разрешения на временное проживание вид на жительство выдается: 1) иностранному гражданину, родившемуся на территории РСФСР и состоявшему в прошлом в гражданстве СССР; 2) иностранному гражданину, который не достиг возраста восемнадцати лет и родитель (усыновитель, опекун, попечитель) которого является иностранным гражданином и постоянно проживает в Российской Федерации; 3) иностранному гражданину, не достигшему возраста восемнадцати лет, получающему вид на жительство совместно с родителем (усыновителем, опекуном, попечителем) - иностранным гражданином;
   — п. 1 ст. 8 ФЗ № 115-ФЗ

Для получения РВП и ВНЖ иностранец обязан подтвердить владение русским языком, знание истории России и основ законодательства РФ — сертификатом или документом об образовании (п. 1 ст. 15.1 ФЗ № 115-ФЗ), если иное не следует из международного договора РФ:

1. Если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации и настоящей статьей, иностранный гражданин в целях получения разрешения на временное проживание, вида на жительство, разрешения на работу либо патента, указанного в статье 13 3 настоящего Федерального закона, обязан подтвердить владение русским языком, знание истории России и основ законодательства Российской Федерации одним из следующих документов: (В редакции Федерального закона от 08.12.2020 № 412-ФЗ) 1) сертификатом о владении русским языком, знании истории России и основ законодательства Российской Федерации на уровне, соответствующем цели получения разрешения на временное проживание или вида на жительство, разрешения на работу или патента, указанного в статье 13 3 настоящего Федерального закона ; (В редакции Федерального закона от 08.12.2020 № 412-ФЗ) 2) документом государственного образца об образовании (на уровне не ниже основного общего образования), выданным образовательным учреждением на территории государства, входившего в состав СССР, до 1 сентября 1991 года; 3) документом об образовании и (или) о квалификации, выданным лицам, успешно прошедшим государственную итоговую аттестацию на территории Российской Федерации с 1 сентября 1991 года;
   — п. 1 ст. 15.1 ФЗ № 115-ФЗ

Регистрация по месту жительства (прописка в купленном доме) возможна только после получения РВП или ВНЖ: её основанием является для иностранца именно наличие права пользования жилым помещением, а закрепляется отметка в документе статуса — РВП/ВНЖ (п. 1 ст. 15 ФЗ «О миграционном учёте»):

1. Основанием для регистрации иностранного гражданина по месту жительства является наличие у данного иностранного гражданина права пользования жилым помещением, находящимся на территории Российской Федерации. Наличие указанного права определяется в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. 2. Регистрация иностранного гражданина по месту жительства включает в себя фиксацию адреса конкретного жилого помещения в виде на жительство , либо в разрешении на временное проживание лица без гражданства, либо в документе, удостоверяющем личность иностранного гражданина или лица без гражданства и признаваемом Российской Федерацией в этом качестве, в котором проставлена отметка о разрешении на временное проживание или отметка о разрешении на временное проживание в целях получения образования , а также в учетных документах органа миграционного учета и в государственной информационной системе миграционного учета. (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 357-ФЗ) Статья 16. Порядок регистрации иностранных граждан по месту жительства 1.
   — п. 1 ст. 15 ФЗ «О миграционном учете»

При регистрации представляются документ, удостоверяющий личность, с отметкой о РВП/ВНЖ, и документы, подтверждающие право пользования помещением — таким основанием в вашей ситуации послужит зарегистрированный договор купли-продажи дома (п. 1 ст. 17 ФЗ «О миграционном учёте»):

1. При подаче иностранным гражданином или лицом без гражданства заявления о регистрации по месту жительства в орган миграционного учета непосредственно - лично или в электронной форме, либо через подведомственное предприятие или уполномоченную организацию, либо через многофункциональный центр представляются: (В редакции Федерального закона от 25.12.2023 № 648-ФЗ) 1) документ, удостоверяющий личность и признаваемый Российской Федерацией в этом качестве, и вид на жительство, либо разрешение на временное проживание лица без гражданства, либо документ, удостоверяющий личность и признаваемый Российской Федерацией в этом качестве, в котором проставлена отметка о разрешении на временное проживание или отметка о разрешении на временное проживание в целях получения образования; 2) документы, подтверждающие право пользования жилым помещением. (Часть в редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 357-ФЗ) 2. Иностранный гражданин или лицо без гражданства вправе не представлять документ, подтверждающий право пользования жилым помещением (прошедшие государственную регистрацию договор или иной документ, выражающие содержание сделки с недвижимым имуществом, свидетельство о государственной регистрации права либо иной документ), если сведения, содержащиеся в указанном документе, находятся в распоряжении государственных органов , органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций .
   — п. 1 ст. 17 ФЗ «О миграционном учете»

Практический вывод: купив дом, вы не можете просто «прописаться» без статуса. Порядок такой: (1) до получения РВП законно находиться в РФ короткими сроками по 90 дней в году (либо с регистрацией по месту пребывания — это учёт проживания, а не постоянная прописка); (2) подать заявление о РВП в регионе нахождения дома — для гражданина Казахстана вне квоты, с медосвидетельствованием и подтверждением знания языка/истории/законодательства; (3) после получения РВП зарегистрироваться по месту жительства в своём доме; (4) через год — оформить ВНЖ для окончательного постоянного проживания.

Вывод: Право собственности на дом и постоянное проживание в нём — разные вещи: сделку можно провести сразу, но проживать постоянно и «прописаться» в доме вы сможете только после получения РВП (для гражданина Казахстана — без квоты), а затем и ВНЖ. Факт покупки недвижимости не заменяет ни РВП, ни ВНЖ.