Может ли гражданка РФ зарегистрировать в Росреестре право собственности на земельный участок в Украине по документам сестры

Компетенция Росреестра: можно ли зарегистрировать украинские документы на участок, находящийся в Украине

Ключевая норма определяет территориальные границы действия российской системы государственной регистрации недвижимости.

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. 2. Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. 3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 4.
— п. 1 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Из этой нормы прямо следует, что Федеральный закон № 218-ФЗ регулирует регистрацию прав только на недвижимое имущество, государственная регистрация прав на которое осуществляется на территории Российской Федерации. ЕГРН ведётся исключительно в отношении объектов, учтённых в нём в соответствии с российским законодательством.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. 3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
— п. 2 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Для фактов клиента это означает следующее. Земельный участок, расположенный в городе на юге Украины, который не входит в состав территории Российской Федерации, не подлежит ни государственному кадастровому учёту, ни государственной регистрации прав в ЕГРН. Росреестр в принципе не вправе внести запись о праве на такой объект, поскольку объект находится вне территории действия Закона № 218-ФЗ и не «учтён» в российском реестре. Свидетельство на право собственности, кадастровый план и выписка из украинского реестра, какими бы полными они ни были, не могут быть «зарегистрированы» в Росреестре и не превращаются в российское право собственности.

Вывод: если участок расположен на территории, оставшейся под юрисдикцией Украины (не в ДНР, ЛНР, Запорожской или Херсонской областях, принятых в состав РФ), зарегистрировать переданные сестрой украинские документы в Росреестре нельзя — это находится вне компетенции органа регистрации РФ.

Какое право регулирует вещные права на участок и сделки с ним

Применимое право для недвижимости, находящейся за рубежом, устанавливают коллизионные нормы ГК РФ.

Право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ) Статья 1205 1 . Сфера действия права, подлежащего применению к вещным правам Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, правом, подлежащим применению к вещным правам, определяются, в частности: 1) виды объектов вещных прав, в том числе принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам; 2) оборотоспособность объектов вещных прав; 3) виды вещных прав; 4) содержание вещных прав; 5) возникновение и прекращение вещных прав, в том числе переход права собственности; 6) осуществление вещных прав; 7) защита вещных прав. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.09.2013 № 260-ФЗ) Статья 1206. Право, подлежащее применению к возникновению и прекращению вещных прав 1. Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом. 2. Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав по сделке, заключаемой в отношении находящегося в пути движимого имущества, определяются по праву страны, из которой это имущество отправлено, если иное не предусмотрено законом. 3.
— п. 1 ст. 1205 ГК РФ

Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом. 2. Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав по сделке, заключаемой в отношении находящегося в пути движимого имущества, определяются по праву страны, из которой это имущество отправлено, если иное не предусмотрено законом. 3. Стороны могут договориться о применении к возникновению и прекращению права собственности и иных вещных прав на движимое имущество права, подлежащего применению к их сделке, без ущерба для прав третьих лиц. 4. Возникновение права собственности и иных вещных прав на имущество в силу приобретательной давности определяется по праву страны, где имущество находилось в момент окончания срока приобретательной давности. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ) Статья 1207. Право, подлежащее применению к вещным правам на суда и космические объекты Право собственности и иные вещные права на воздушные суда, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации, определяются по праву страны, где эти суда и объекты зарегистрированы. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ) Статья 1208.
— п. 1 ст. 1206 ГК РФ

Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество. (В редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ) 2. К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право. (В редакции Федерального закона от 03.06.2006 № 73-ФЗ) Статья 1214. Право, подлежащее применению к договору о создании юридического лица и к договору, связанному с осуществлением прав участника юридического лица 1. Выбор права, подлежащего применению к договору о создании юридического лица и к договору, связанному с осуществлением прав участника юридического лица, не может затрагивать действие императивных норм права страны места учреждения юридического лица по вопросам, указанным в пункте 2 статьи 1202 настоящего Кодекса. 2. При отсутствии соглашения сторон о подлежащем применению праве к договору о создании юридического лица и к договору, связанному с осуществлением прав участника юридического лица, применяется право страны, в которой учреждено или подлежит учреждению юридическое лицо. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ) Статья 1215. Сфера действия права, подлежащего применению к договору 1.
— п. 1 ст. 1213 ГК РФ

Из приведённых норм следует, что право собственности и иные вещные права на участок, находящийся в Украине, определяются по праву Украины как страны места нахождения имущества. Возникновение и прекращение прав, а также договор в отношении такой недвижимости (при отсутствии соглашения сторон об ином) также подчиняются украинскому праву, а не российскому.

Это означает, что:

1. сами украинские документы (свидетельство о праве собственности, кадастровый план, выписка из реестра) оцениваются и «работают» именно в украинской правовой системе — именно там они удостоверяют права сестры;
2. любые действия с участком — отчуждение (дарение, продажа), залог, регистрация перехода права — должны совершаться по праву Украины, с обращением в украинские органы регистрации недвижимости, а не в Росреестр;
3. российская регистрация (ЕГРН) для такого объекта невозможна, поскольку объект не входит в территориальную сферу действия российского регистрационного законодательства.

Вывод: право на участок существует и защищается по украинскому праву; российское законодательство не является здесь применимым правом, и переносить «документы на владение» в российский реестр правового основания не имеет.

Юридическая сила апостилированной украинской доверенности в России и действия по ней

Доверенность, выданная в Украине и заверенная апостилем, — это иностранный официальный документ, правовой режим которого на территории РФ определяет Гаагская конвенция 1961 г. (Россия и Украина — её участницы).

Настоящая Конвенция распространяется на официальные документы, которые были совершены на территории одного из договаривающихся государств и должны быть представлены на территории другого договаривающегося государства. В качестве официальных документов в смысле настоящей Конвенции рассматриваются: a) документы, исходящие от органа или должностного лица, подчиняющихся юрисдикции государства, включая документы, исходящие от прокуратуры, секретаря суда или судебного исполнителя; b) административные документы; c) нотариальные акты; d) официальные пометки, такие, как отметки о регистрации; визы, подтверждающие определенную дату; заверения подписи на документе, не засвидетельствованном у нотариуса. Вместе с тем настоящая Конвенция не распространяется на: a) документы, совершенные дипломатическими или консульскими агентами; b) административные документы, имеющие прямое отношение к коммерческой или таможенной операции. Статья 2 Каждое из договаривающихся государств освобождает от легализации документы, на которые распространяется настоящая Конвенция и которые должны быть представлены на его территории.
— ст. 1 Гаагской конвенции от 05.10.1961

Из нормы следует, что апостилированный официальный (нотариальный) документ, совершённый в Украине, освобождается от консульской легализации и признаётся на территории России — апостиль подтверждает подлинность подписи, качества лица и печати. Поэтому сама доверенность, выданная сестре на имя заявительницы и заверенная апостилем, имеет юридическую силу в России и может приниматься российскими органами и нотариусами как надлежащее подтверждение полномочий представителя.

Однако признание формы доверенности не означает, что по ней можно распорядиться самим участком через российские органы. Объём и содержание правомочий по доверенности, а также допустимость сделок с недвижимостью определяются правом, применимым к объекту. Как показано выше (ст. 1205, 1206, 1213 ГК РФ), для участка в Украине это украинское право. Следовательно:

• по доверенности можно совершать действия в Украине (в украинских органах регистрации, у украинского нотариуса) — то есть именно в той юрисдикции, где недвижимость находится;
• зарегистрировать право на участок или совершить его отчуждение через Росреестр в России по этой доверенности нельзя, поскольку объект находится вне сферы действия российского регистрационного законодательства (см. первый блок);
• внутри России доверенность может использоваться лишь для действий, не связанных с переносом украинской недвижимости в российский реестр (например, представление интересов сестры по иным вопросам).

Вывод: апостилированная доверенность в России действительна как документ о полномочиях, но сама по себе она не даёт возможности ни зарегистрировать участок в Росреестре, ни распорядиться им через российские органы. Реальные действия с участком возможны только по праву Украины и через украинские органы.

Особый случай: если участок находится в Херсонской или Запорожской области (территории, принятой в состав РФ)

Ответ принципиально меняется, если «город на юге Украины» расположен в ДНР, ЛНР, Запорожской или Херсонской областях, принятых в состав Российской Федерации в 2022 году. В этом случае участок считается находящимся на территории РФ, и действует специальный порядок, при котором украинские правоустанавливающие документы признаются основаниями для российской государственной регистрации прав.

являющиеся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, подтверждающие возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на такое имущество, обременение такого имущества, выданные государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области и (или) удостоверенные нотариусами Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, а также выданные органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины и (или) удостоверенные нотариусами Украины (если документы на такое имущество не выданы государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области и (или) не удостоверены нотариусами Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области или не выданы органами, входящими в единую систему публичной власти в Российской Федерации).
— ч. 6 ФЗ об особенностях регулирования на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей

Эта норма прямо устанавливает: документы, выданные органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины и (или) удостоверенные нотариусами Украины, являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на территориях Донецкой и Луганской Народных Республик, Запорожской и Херсонской областей (если документы на такое имущество не выданы органами самого нового субъекта или органами РФ).

Срок действия специального режима увязан с переходным периодом интеграции новых субъектов.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Запорожской области и образования в составе Российской Федерации нового субъекта и до 1 января 2026 года действует переходный период, в течение которого урегулируются вопросы интеграции нового субъекта Российской Федерации в экономическую, финансовую, кредитную и правовую системы Российской Федерации, в систему органов государственной власти Российской Федерации. Отдельными федеральными законами могут устанавливаться особенности регулирования отдельных отношений, не предусмотренные настоящим Федеральным конституционным законом, и сроки применения таких особенностей. (В редакции Федерального конституционного закона от 15.12.2025 № 4-ФКЗ ) Статья 37. Вступление в силу настоящего Федерального конституционного закона Настоящий Федеральный конституционный закон вступает в силу со дня вступления в силу Договора между Российской Федерацией и Запорожской областью о принятии в Российскую Федерацию Запорожской области и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта . Президент Российской Федерации В.Путин Москва, Кремль 4 октября 2022 года № 7-ФКЗ О принятии в Российскую Федерацию Запорожской области. Пункт 12. 12. Подготовка градостроительных планов земельных участков применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
— ст. 36 ФКЗ от 04.10.2022 № 7-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Запорожской области», п. 1

Из данных норм следует:

1. если участок находится в одном из принятых в РФ субъектов (Запорожская область, Херсонская область, ДНР, ЛНР), то украинские свидетельство о праве собственности, кадастровый план и выписка из реестра могут служить основанием для регистрации права в ЕГРН в специальном порядке, а не отвергаются как «иностранные»;
2. регистрация в этом случае ведётся уже по российским правилам (Закон № 218-ФЗ), поскольку территория — часть РФ;
3. переходный период (до 1 января 2026 года) определяет сроки применения таких особенностей, а отдельные федеральные законы могут устанавливать дополнительные особенности регулирования.

Вывод: если участок расположен в Херсонской/Запорожской области или в ДНР/ЛНР, то переданные сестрой украинские документы могут быть признаны российскими органами регистрации, и ситуация решается в рамках специального переходного регулирования для новых субъектов РФ. Точный порядок в этом случае зависит от конкретного местонахождения участка и категории земли — необходимо свериться с региональным/специальным регулированием для соответствующего субъекта.