Прекращает ли смена фамилии право собственности на участок
Перемена фамилии при заключении брака — это перемена имени гражданина, и она не затрагивает права, приобретённые под прежней фамилией. Вы остаётесь тем же самым правообладателем, что и до брака.
Гражданин вправе переменить свое имя в порядке, установленном законом. Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем. Гражданин обязан принимать необходимые меры для уведомления своих должников и кредиторов о перемене своего имени и несет риск последствий, вызванных отсутствием у этих лиц сведений о перемене его имени. Гражданин, переменивший имя, вправе требовать внесения за свой счет соответствующих изменений в документы, оформленные на его прежнее имя. 3. Имя, полученное гражданином при рождении, а также перемена имени подлежат регистрации в порядке, установленном для регистрации актов гражданского состояния. 4. Приобретение прав и обязанностей под именем другого лица не допускается. Имя физического лица или его псевдоним могут быть использованы с согласия этого лица другими лицами в их творческой деятельности, предпринимательской или иной экономической деятельности способами, исключающими введение в заблуждение третьих лиц относительно тождества граждан, а также исключающими злоупотребление правом в других формах. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 5. Вред, причиненный гражданину в результате нарушения его права на имя или псевдоним, подлежит возмещению в соответствии с настоящим Кодексом.
— п. 2 ст. 19 ГК РФ
Применительно к вашей ситуации это означает: запись в ЕГРН о праве собственности, внесённая на добрачную фамилию, продолжает действовать и удостоверяет право именно вас — одного и того же физического лица. Переоформление записи по этой причине законом не требуется: право не прекращалось, и оснований для его «переноса» не возникает. Смена фамилии сама по себе не является ни реестровой, ни технической ошибкой, которую надо исправлять по правилам ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ: в реестр были внесены верные на тот момент сведения, и они лишь устарели в части ФИО правообладателя.
Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
— ч. 1 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ
Вывод: смена фамилии после замужества не прекращает и не изменяет ваше право собственности на участок. Продавать его вы можете без предварительной «перерегистрации» права на новую фамилию.
Можно ли продать без предварительного изменения записи, приложив свидетельство о браке
Да. При регистрации перехода права регистратор проводит правовую экспертизу и устанавливает тождество заявителя-продавца лицу, указанному правообладателем в ЕГРН под прежней фамилией. Для этого к заявлению о регистрации прилагается документ — основание перемены фамилии (свидетельство о заключении брака, а при необходимости и свидетельство о перемене имени), подтверждающий, что вы — то же лицо.
Приостановление регистрации по мотивам «ненадлежащего лица» или «противоречий между заявленными и зарегистрированными правами» здесь не применяется, поскольку права заявленного продавца и уже зарегистрированного правообладателя — это права одного и того же лица, а не двух разных.
Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
— ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ
Перечень оснований приостановления, приведённый в ст. 26, не включает в себя такое основание, как «несоответствие фамилии правообладателя в ЕГРН фамилии в паспорте заявителя». Расхождение в фамилии при наличии документа о перемене имени (свидетельства о браке) снимается самим регистратором при правовой экспертизе, поэтому сделка юридически не «висит» и покупатель сможет зарегистрировать переход права.
Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав: 1) в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и, если иное не предусмотрено федеральным законом, дополнительных сведений об объекте недвижимости, указанных в пункте 4 части 5 статьи 8 настоящего Федерального закона, а также сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2) в порядке межведомственного информационного взаимодействия - при внесении дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества, при внесении сведений в реестр границ, а также в установленных настоящим Федеральным законом случаях сведений о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, а также лице, в пользу которого установлены ограничения права, обременения объекта недвижимости; 3) в уведомительном порядке - при внесении в установленных настоящим Федеральным законом случаях дополнительных сведений, внесение которых в Единый государственный реестр недвижимости не влечет за собой переход, прекращение права, ограничение права или обременение объекта недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) Глава 3.
— ст. 13 ФЗ № 218-ФЗ
Фактически при регистрации перехода права орган регистрации одновременно приводит сведения о ФИО правообладателя-продавца в актуальное состояние, поэтому параллельное «отдельное» обращение за изменением записи перед сделкой не обязательно.
Вывод: продавать участок можно сразу, приложив к договору и заявлению о регистрации свидетельство о заключении брака (оригинал). Предварительное внесение изменений в ЕГРН — право, а не обязанность; оно ускоряет проверку, но не является условием действительности сделки или регистрации.
Развилка: согласие супруга — зависит от того, когда приобретён участок
Хотя вопрос о фамилии не связан с режимом имущества, для сделки принципиально, когда вы приобрели участок.
Если участок куплен до вступления в брак — это ваше личное имущество, совместная собственность на него не возникает, и нотариальное согласие мужа для продажи не требуется.
Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 СК РФ
Если участок приобретён во время брака — по общему правилу он относится к совместной собственности супругов независимо от того, на кого оформлен.
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ
В этом случае на продажу участка требуется нотариально удостоверенное согласие супруга, а его отсутствие даёт супругу право оспорить сделку в суде в течение года.
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ
Обратите внимание: даже если ваша фамилия теперь фамилия мужа, это не отменяет и не подменяет требование о нотариальном согласии супруга на распоряжение общим имуществом — это разные правовые механизмы.
Вывод: если участок приобретён до брака, согласие мужа не нужно; если в браке — получите нотариально удостоверенное согласие супруга до подачи документов на регистрацию, иначе сделка может быть оспорена.
Процедура, сроки и состав документов при продаже
При купле-продаже государственная регистрация перехода права осуществляется по заявлению обеих сторон сделки (продавца и покупателя) с приложением документов — оснований перехода права и документов, удостоверяющих личность заявителей.
Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав: 1) в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и, если иное не предусмотрено федеральным законом, дополнительных сведений об объекте недвижимости, указанных в пункте 4 части 5 статьи 8 настоящего Федерального закона, а также сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2) в порядке межведомственного информационного взаимодействия - при внесении дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества, при внесении сведений в реестр границ, а также в установленных настоящим Федеральным законом случаях сведений о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, а также лице, в пользу которого установлены ограничения права, обременения объекта недвижимости; 3) в уведомительном порядке - при внесении в установленных настоящим Федеральным законом случаях дополнительных сведений, внесение которых в Единый государственный реестр недвижимости не влечет за собой переход, прекращение права, ограничение права или обременение объекта недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) Глава 3.
— ст. 13 ФЗ № 218-ФЗ
Для установления тождества продавца правообладателю, записанному в ЕГРН под прежней фамилией, к заявлению прилагается документ о заключении брака (свидетельство о браке), а при нескольких последовательных переменах фамилии — цепочка соответствующих документов (свидетельства о браке и/или перемене имени), выстраивающая связь от прежней фамилии к нынешней.
Сведения о праве вносятся в ЕГРН органом регистрации прав по итогам правовой экспертизы; именно при внесении записи о переходе права регистратор приводит сведения о правообладателе (ФИО) в актуальное состояние, поэтому отдельное «предварительное» обращение за сменой фамилии в реестре не является обязательным этапом перед сделкой.
Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
— ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ
Что касается сроков: государственная регистрация прав осуществляется в пределах установленных ФЗ № 218-ФЗ сроков (по общему правилу при подаче через МФЦ — до 9 рабочих дней, в случае нотариально удостоверенной сделки — быстрее). Эти сроки исчисляются по общим правилам ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ и применяются к рассматриваемой сделке на общих основаниях независимо от расхождения в фамилии.
Вывод: практический порядок — заключить договор купли-продажи, подать через МФЦ (или Росреестр) одновременно заявления продавца и покупателя о регистрации перехода права, приложив паспорта, договор и свидетельство о браке. Отдельно «переделывать» запись в ЕГРН на новую фамилию заранее не требуется; при желании это можно сделать до сделки, но это не влияет на её действительность и регистрируемость.
