Как оформить земельный участок под купленной частью дома, если он не вошел в договор купли-продажи, а бывший собственник умер

Правовой режим земельного участка и право покупателя помещения на его оформление

Ключевая особенность ситуации — участок прежнему собственнику (продавцу) был предоставлен не в собственность, а на праве постоянного (бессрочного) пользования. В земельном законодательстве из этого следует два важных юридических вывода.

Во-первых, несмотря на то что участок в договор купли-продажи не вошёл, к покупателю жилого помещения перешло право пользования участком на тех же условиях, что были у продавца:

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности
— п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ

Пояснение к фактам: продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, прямо допускается (п. 3 ст. 552 ГК РФ — участок продавцу не принадлежал, он владел им на праве постоянного (бессрочного) пользования). Поэтому само по себе то, что участок не был включён в договор купли-продажи и прав на него письменно не передавалось, не лишило покупателя права пользования землёй — оно перешло в силу закона (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ). Именно поэтому покупатель вправе претендовать на оформление участка.

Во-вторых, поскольку участок был предоставлен прежнему собственнику здания до введения в действие Земельного кодекса РФ (30.10.2001) на праве постоянного (бессрочного) пользования, он в силу закона приравнен к предоставленному на праве собственности, а гражданин, к которому перешли права на расположенное на нём здание, вправе зарегистрировать право собственности на сам участок:

9 1 . Если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 478-ФЗ) В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации , не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
— абз. 1 п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ

Условие применимости к вашему случаю: постоянное (бессрочное) пользование должно было возникнуть у прежнего владельца дома до 30.10.2001 (дня введения в действие ЗК РФ). Отметка в техпаспорте о том, что участок принадлежал ему на праве постоянного пользования, подтверждает такое предоставление. Если участок не может предоставляться в частную собственность (изъят из оборота, входит в особо охраняемые территории и т.п.), действует исключение, но обычный приусадебный участок сельского дома под это ограничение не подпадает.

Вывод по праву на землю: вы как собственник части жилого дома вправе использовать земельный участок на условиях постоянного (бессрочного) пользования, перешедшего от продавца, а сам участок, предоставленный продавцу до 30.10.2001, юридически считается предоставленным на праве собственности — основание для его оформления на ваше имя имеется.

Прямая регистрация права собственности на участок без решения администрации (основной путь)

Поскольку участок «считается предоставленным на праве собственности», для его оформления не требуется ни решения органа местного самоуправления о предоставлении, ни уплаты выкупной цены — участок переходит в собственность на основе документов о его прежнем предоставлении. Это прямо предусмотрено:

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ) Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 23.11.2007 № 268-ФЗ) 9 2 .
— абз. 4 п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ

Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется
— абз. 5 п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ

Абзац четвёртый п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ называет вас («граждане, к которым перешли по иным основаниям права собственности на здания») прямо уполномоченными на регистрацию, а сама норма подчёркивает: «принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется», а регистрация производится именно в порядке ст. 49 Закона № 218-ФЗ. Это означает, что обращаться за «выделением» участка в административном порядке не нужно — достаточно подать заявление на регистрацию права на земельный участок в орган регистрации прав (Росреестр), к компетенции которого Закон № 218-ФЗ относит государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав.

Порядок и перечень документов для такой регистрации установлены ФЗ № 218-ФЗ:

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов: (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 05.04.2021 № 79-ФЗ, от 24.07.2023 № 338-ФЗ) 1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания; 2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания; 3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства) , форма которой устанавливается органом нормативно-правового регулирования ; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок
— ч. 1 ст. 49 Закона № 218-ФЗ

Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы: 1) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение; 2) один из документов, предусмотренных частью 1 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок. 3. Представление предусмотренных пунктом 1 части 2 настоящей статьи документов не требуется в случае, если право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
— ч. 2 ст. 49 Закона № 218-ФЗ

Разбор документов применительно к вашей ситуации: регистрация права собственности на участок осуществляется на основании документа о праве прежнего (любого прежнего) собственника дома на этот участок. В вашем случае таким документом может быть:

• отметка в техническом паспорте на дом о предоставлении участка прежнему владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования (как «иной документ», пп. 4 ч. 1 ст. 49);
• то же, что упоминается: если часть дома ранее принадлежала прежнему собственнику, документ следует истребовать из архива БТИ/органа местного самоуправления;
• выписка из похозяйственной книги о наличии права на участок (сельская местность, личное подсобное хозяйство) — пп. 3 ч. 1 ст. 49 Закона № 218-ФЗ; это наиболее типичный для сельских домов документ, его выдаёт администрация поселения.

Право собственности гражданина на само здание должно быть зарегистрировано в ЕГРН — тогда по ч. 3 ст. 49 Закона № 218-ФЗ дополнительно представлять правоустанавливающий документ на дом не требуется.

Вывод: основной путь — обращение в орган регистрации прав (Росреестр) с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ и ст. 49 Закона № 218-ФЗ, с приложением документа о вашем праве на дом (выписка ЕГРН/договор купли-продажи) и документа о предоставлении участка прежнему владельцу (выписка из похозяйственной книги / акт / отметка в техпаспорте). Решения администрации и платы за землю при этом не требуется — участок оформляется бесплатно в силу закона.

Развилка: несколько собственников помещений / несколько частей дома

Формулировка вопроса («купили часть дома… жилое помещение») не исключает, что у жилого дома есть и другие собственники других частей. От этого зависит, на что именно вы вправе претендовать.

Ветка А — вы единственный собственник всего жилого дома / блок-секции с отдельным кадастровым номером. Тогда участок (оформляемый по п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ) регистрируется на вас единолично на всю площадь, необходимую для эксплуатации дома. Покупатель здания, помещения как собственник объекта имеет исключительное право на участок под ним:

исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Ветка Б — в здании (блоке) есть иные собственники других помещений/частей. Тогда применяется правило о неделимом земельном участке: такие собственники вправе приобрести участок в общую долевую собственность пропорционально долям в праве на здание, либо в аренду с множественностью лиц, и обращаются они в уполномоченный орган совместно:

эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора
— п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 36. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков 1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 2.
— п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Пояснение: норма п. 4 ст. 35 ЗК РФ требует, чтобы отчуждение помещения сопровождалось передачей доли в праве на участок. Если у прежнего владельца была только часть дома, участок под всем домом — общий для всех сособственников, и правильно оформлять его в общую долевую собственность всех владельцев частей дома. Здесь потребуется сначала выяснить в ЕГРН, кто и в каких долях владеет остальными частями дома.

Вывод: при единоличном владении всем домом участок оформляется на вас одного (прямая регистрация по ФЗ № 218-ФЗ); при наличии иных сособственников других частей дома участок подлежит оформлению в общую долевую собственность всех владельцев пропорционально их долям (совместное обращение по п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ) — иным путём оформить только «свой кусок» земли закон не позволяет.

Последствия смерти прежнего собственника: притязания наследников не препятствуют оформлению

Смерть бывшего владельца дома не создаёт препятствий, а напротив — упрощает дело: после его смерти право собственности на земельный участок за ним (как за «первоначальным» правообладателем по п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ) не регистрировалось, а сами права на приусадебную землю, которыми он владел как постоянным (бессрочным) пользованием, не образуют самостоятельной наследственной массы. Участок в собственность умершего не оформлен, его наследникам переходить по наследству нечего.

Ответ на вопрос «нужны ли наследники умершего»: нет. Регистрация вашего права на участок опирается на документ о предоставлении участка любому прежнему собственнику дома (ч. 2 ст. 49 Закона № 218-ФЗ процитирована выше) — то есть на документ умершего владельца, а не на оформление наследства. Наследники умершего (если он не был вашим наследодателем) волевым участием в процедуре не требуются — им нечего подписывать или уступать, поскольку искомый участок в их наследственную массу как объект права собственности не входил.

Если же умерший продавец является, например, вашим родственником — вопрос решается ещё проще через принятие наследства, но и по чистому "покупательскому" пути (по п. 9.1 ст. 3, ст. 49 Закона № 218-ФЗ) регистрация допустима без вовлечения наследников.

Вывод: смерть прежнего владельца не блокирует оформление — вас ничто не обязывает получать согласие или действия наследников, достаточно документа о самом факте предоставления участка умершему на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Если Росреестр/администрация откажет: судебный путь и запасные основания

Прямая регистрация по ст. 49 Закона № 218-ФЗ возможна, когда земельный участок уже учтён в ЕГРН (стоит на кадастровом учёте и имеет установленные границы). Эти факты в вопросе не названы, поэтому следует предусмотреть развилку.

Если участок не сформирован (нет кадастрового номера / не установлены границы). Тогда сперва потребуется образование участка: обращение в уполномоченный орган по правилам гл. V.1 ЗК РФ. Собственник здания имеет исключительное право (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ — процитирован выше), поэтому администрация обязана либо предоставить участок без торгов (ст. 39.17 ЗК РФ — срок рассмотрения заявления), либо выполнить кадастровые работы. Затягивание или отказ органа оспариваются в суде.

Если орган откажет или бездействует, у вас остаются два пути:

1. Обжалование отказа в суде (глава 22 КАС РФ — трёхмесячный срок на оспаривание решения/бездействия органа, либо в порядке искового производства признание права собственности на участок на основании п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ и ст. 49 Закона № 218-ФЗ). Поскольку само материальное право на участок ваше (нормы процитированы выше), суд, установив факт предоставления участка прежнему владельцу, вправе признать за вами право собственности.
2. Приобретательная давность — запасной путь, если утрачены документы о предоставлении участка прежнему владельцу, но вы длительно владеете землёй добросовестно:

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Разбор: приобретательная давность действует только при добросовестном, открытом и непрерывном владении недвижимостью как своей в течение 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Она даёт защиту только при невозможности оформить участок по специальным земельным правилам (приоритет имеет изложенный выше путь по п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ — он не требует 15-летнего срока). К приобретательной давности следует прибегать лишь как к крайнему средству, если документально подтвердить предоставление участка умершему продавцу не удаётся.

Вывод: при отказе или бездействии органа ваше право на участок защищается в суде (признание права собственности на основании п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ и ст. 49 Закона № 218-ФЗ); запасной путь — иск о признании права в силу приобретательной давности по ст. 234 ГК РФ (15 лет добросовестного владения, время владения умершего продавца и ваше суммируются лишь в порядке правопреемства).

Документы, подтверждающие право прежнего владельца на участок (алиментная база)

Главная практическая трудность в вашей ситуации — собрать доказательства факта предоставления участка умершему продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. По ст. 49 Закона № 218-ФЗ (процитирована в блоке 2) такими документами могут быть: акт о предоставлении участка (решение/постановление администрации, выделявшей землю до 2001 г.), свидетельство/госакт о праве на землю, выписка из похозяйственной книги (сельская местность, личное подсобное хозяйство — пп. 3 ч. 1 ст. 49), либо иной документ (включая отметку в техпаспорте БТИ).

Порядок их получения применительно к ситуации:

• если дом ранее стоял в похозяйственном учёте сельской администрации — запросить в администрации поселения выписку из похозяйственной книги о наличии у прежнего владельца права на участок (это легитимный документ-основание для регистрации);
• технический паспорт БТИ с отметкой о праве постоянного пользования участком — сохранившаяся у вас копия, которую можно использовать как «иной документ» по пп. 4 ч. 1 ст. 49 Закона № 218-ФЗ;
• если оба недоступны (администрация не выдаёт, вся документация утрачена) — запросить архив органа местного самоуправления/архивный отдел муниципалитета о наличии постановления о предоставлении земельного участка прежнему владельцу.

Вывод: основанием для регистрации вашего права на участок служит документ о предоставлении участка умершему (любому прежнему) владельцу дома — типично это выписка из похозяйственной книги; её получение от сельской администрации — первый практический шаг. При её отсутствии используются техпаспорт, архивные выписки или суд.