Как купить неразмежёванный участок под строительство дома и оформить его через министерство градостроительства?

Кто распоряжается «неразграниченными» землями и куда подавать заявление

Ключевой момент: «неразмежёванный» (не имеющий границ в ЕГРН) участок между размежёванными — это, как правило, земля, государственная собственность на которую не разграничена. Отсутствие границ и собственника в реестре не мешает распоряжаться такой землёй.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. 2. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального округа в отношении земельных участков, расположенных на территории муниципального округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 13.06.2023 № 228-ФЗ) органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;
— п. 1 ст. 3.1 ФЗ № 137-ФЗ

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального округа в отношении земельных участков, расположенных на территории муниципального округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 13.06.2023 № 228-ФЗ) органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;
— п. 2 ст. 3.3 ФЗ № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»

Это означает: по общему правилу заявление о предоставлении участка подаётся не в региональное министерство, а в орган местного самоуправления того муниципалитета, где расположена земля — администрацию городского округа, муниципального округа, городского поселения либо (для сельских поселений и межселенных территорий) администрацию муниципального района. Региональный орган (в вашем случае «министерство градостроительства») распоряжается такими землями лишь в случаях, прямо указанных в исключениях п. 2 ст. 3.3 ФЗ № 137-ФЗ: это земли городов федерального значения, земли под объектами регионального/федерального значения, а также случаи, когда полномочия были перераспределены между уровнями власти законом субъекта РФ по ст. 17 ФЗ № 131-ФЗ. Поэтому ответ на «боюсь, что не туда обращусь» зависит от региона: если в вашем субъекте не принят закон о перераспределении полномочий и земля не под региональным объектом — обращаться нужно в администрацию муниципалитета (поселения/района/округа), а министерство не является надлежащим адресатом.

Вывод: надлежащий адресат заявления — уполномоченный на распоряжение неразграниченными землями орган местного самоуправления по месту нахождения участка; региональное министерство — только при наличии исключений (город федерального значения, региональный объект, перераспределение полномочий законом субъекта).

Как именно оформляется участок под ИЖС: процедура образования и предоставления

Для неразмежёванного участка сначала нужно его образовать — именно для этого подаётся заявление о предварительном согласовании. Порядок установлен ст. 39.14 ЗК РФ.

1. подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39 15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" ;
   — п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ

Из этой нормы следует: если участок ещё не образован (границ нет), обязательны подготовка схемы расположения участка на кадастровом плане территории (её готовит заявитель либо она прикладывается) и заявление о предварительном согласовании предоставления. Если границы есть, но требуют уточнения — также заявление о предварительном согласовании. Только после решения о согласовании выполняются кадастровые работы, участок ставится на кадастровый учёт (для неразграниченных земель регистрация права публичной собственности не требуется — п. 5 ст. 39.14), затем подаётся заявление о предоставлении и заключается договор купли-продажи или аренды.

Специально для ИЖС действует ст. 39.18 ЗК РФ: получив заявление, орган обязан разместить публичное извещение.

1. В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ) 1) размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) на официальном сайте уполномоченного органа, на официальном сайте; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39 15 или статьей 39 16 настоящего Кодекса. 2. В извещении указываются: 1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления;
   — п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ

1. Граждане, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте . (В редакции федеральных законов от 08.08.2024 № 319-ФЗ, от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 5. Если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ, от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39 15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" , и направляет указанное решение заявителю.
   — ч. 4-7 ст. 39.18 ЗК РФ

Смысл для вас: это конкурентная процедура с общедоступным извещением. Орган в течение 20 дней публикует на своём сайте извещение о возможности предоставления участка; любой другой гражданин в течение 30 дней вправе подать заявление о намерении участвовать в аукционе. Если такие заявления поступили — участок уйдёт на аукцион (и тогда вы купите его только с торгов, а не без торгов). Если за 30 дней никто не заявился — участок предоставляется вам без торгов: либо сразу проект договора купли-продажи/аренды (когда границы не требуют образования), либо решение о предварительном согласовании (когда участок нужно образовать). Без торгов продажа участка гражданину под ИЖС прямо разрешена пп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ — именно этим путём идёт «сосед, купивший участок в деревне».

Вывод: оформление неразмежёванного участка под ИЖС юридически возможно и проходит через предварительное согласование → образование участка → извещение (30 дней на заявления) → предоставление без торгов (покупка) либо аукцион, если появятся другие претенденты.

Основания отказа, проверка «свободно/занято» и риски

Право на участок не является безусловным — орган проверяет наличие оснований для отказа (ст. 39.16 ЗК РФ).

1. принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39 15 или статьей 39 16 настоящего Кодекса. 2. В извещении указываются: 1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления; 2) информация о праве граждан, заинтересованных в предоставлении земельного участка для указанных в пункте 1 настоящей статьи целей, в течение тридцати дней со дня размещения извещения подавать заявления о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка; (В редакции федеральных законов от 08.08.2024 № 319-ФЗ, от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 3) адрес и способы подачи заявлений, указанных в подпункте 2 настоящего пункта; (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 4) дата окончания приема указанных в подпункте 2 настоящего пункта заявлений, которая устанавливается в соответствии с подпунктом 2 настоящего пункта; 5) адрес или иное описание местоположения земельного участка; 6) кадастровый номер и площадь земельного участка в соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости , за исключением случаев, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать;
   — п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ (выдержка об отказе)

Ключевые основания отказа в предоставлении без торгов (ст. 39.16 ЗК РФ), которые вам нужно оценить до подачи: участок уже предоставлен другому лицу (аренда, бессрочное пользование и т.д.); на нём расположены здания/сооружения, принадлежащие гражданам или организациям; участок изъят или ограничен в обороте, зарезервирован для гос/муни��ипальных нужд; расположен в границах территории комплексного развития. Поэтому «свободен или занят» участок определяется не визуально по кадастровой карте, а по выписке из ЕГРН (об объекте недвижимости и о правах) и по генеральному плану/правилам землепользования и застройки (допускает ли зона ИЖС). Неразмежёванность на публичной кадастровой карте сама по себе не означает ни «свободно», ни наличие/отсутствие ограничений.

Риск самовольного занятия: строить и занимать неоформленную землю нельзя — такая постройка будет самовольной.

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
   — п. 1-2 ст. 222 ГК РФ

Это означает: дом, возведённый на участке, не предоставленном в установленном порядке, — самовольная постройка; право собственности на него не возникает, он подлежит сносу за счёт застройщика. Поэтому «как люди живут» на таких землях — только после официального оформления прав (аренда или собственность через описанную процедуру), а не путём фактического занятия. Кроме того, самовольное занятие участка влечёт административную ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ (штраф).

Вывод: перед подачей заявления закажите выписку из ЕГРН и проверьте ПЗЗ/генплан муниципалитета (допустимость ИЖС); строить дом можно только после оформления права на участок, иначе — самовольная постройка со сносом и штраф за самозахват.

Дальнейший выкуп и строительство на оформленном участке

После получения участка в аренду и постройки дома действует исключительное право выкупа без торгов — этот механизм объясняет, как люди «получают землю с дальнейшим выкупом».

1. земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39 18 настоящего Кодекса; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ) 11) земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 01.05.2016 № 119-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 226-ФЗ) 3. Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу. Статья 39 4 .
   — пп. 10 п. 2 ст. 39.3 и пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ

По пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без торгов продаются участки, на которых расположены здания/сооружения, их собственникам — то есть, построив на арендованном участке дом и зарегистрировав на него право (ст. 219 ГК, ст. 271 ГК), вы получаете исключительное право выкупить участок в собственность без торгов и без аукциона. Цена выкупа в этом случае — по правилам субъекта РФ. Первично же собственно «голый» участок под ИЖС без прохождения извещения/аукциона купить нельзя — он либо продаётся по ст. 39.18 (с извещением, при отсутствии конкурентов — без торгов), либо с торгов.

Для самого строительства разрешение на строительство ИЖС не требуется — действует уведомительный порядок.

1. В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома
   — ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

Это означает: после оформления права на участок вы направляете в уполномоченный орган (по месту участка) уведомление о планируемом строительстве ИЖС — разрешения не нужно; орган лишь проверяет соответствие параметров дома градостроительным регламентам. Только после завершения строительства подаётся уведомление об окончании, а право на дом регистрируется в ЕГРН.

Вывод: цепочка «получить участок — построиться — выкупить» законна и типична: участок под ИЖС получается через извещение (ст. 39.18) в аренду или собственность, дом строится по уведомлению (ст. 51.1 ГрК), а после регистрации права на дом участок выкупается без торгов (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).