Какие последствия, если гражданка соседнего государства, проживающая в России, не продаст в течение года унаследованные 1/3 доли недвижимости и земельного участка в приграничной зоне?

Запрет для иностранного гражданина владеть приграничным земельным участком

Согласно п. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранный гражданин не может обладать на праве собственности земельным участком, находящимся на приграничной территории. Это и есть ключевое ограничение в вашей ситуации: значение имеет не факт наследования, а то, что как гражданка иностранного государства вы не вправе сохранять в собственности земельный участок, если он входит в приграничную зону из установленного Президентом РФ перечня.

1. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
   — п. 3 ст. 15 ЗК РФ

Перечень приграничных территорий, на которые распространяется этот запрет, утверждён Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. № 26; он периодически корректируется (в частности, Указом Президента РФ № 666 он дополнялся и менялся). Поэтому правовой режим вашего участка определяется не самим фактом наследования, а тем, включено ли муниципальное образование, где находится участок, в этот перечень.

1. Внести в перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 9 января 2011 г. № 26 "Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, № 2, ст. 268; 2016, № 16, ст. 2199; 2020, № 12, ст. 1747), следующие изменения: а) пункты 194 и 197 признать утратившими силу; б) дополнить пунктом 2001 следующего содержания: "2001. Стародубский муниципальный округ."; в) пункт 201 изложить в следующей редакции: "201. Новозыбковский городской округ."; г) из примечания цифры "201," исключить. 2. Настоящий Указ вступает в силу со дня его официального опубликования. Президент Российской Федерации В.Путин Москва, Кремль 23 ноября 2021 года № 666
   — Указ Президента РФ № 666 (перечень приграничных территорий, утв. Указом № 26), п. 1

Пока участок числится за вами, оформление права само по себе санкции не влечёт — это лишь исходная ситуация, из которой вытекает обязанность отчуждения в срок (об этом в следующем вопросе). Если же участок в перечень приграничных территорий не включён, запрет п. 3 ст. 15 ЗК РФ на него не распространяется.

Вывод: норма п. 3 ст. 15 ЗК РФ исключает возможность иностранного гражданина обладать на праве собственности земельным участком, расположенным на приграничной территории из перечня, утверждённого Указом Президента РФ № 26, — следовательно, ваша доля в таком участке подлежит отчуждению. Установление того, включён ли конкретно ваш участок в указанный перечень, является решающим фактом; если участок в перечень не входит, ограничение не применяется и обязанность продажи не возникает.

Срок отчуждения и последствия, если в течение года участок не продан

Общее правило для имущества, которое не может принадлежать собственнику, установлено п. 1 ст. 238 ГК РФ: отчудить его нужно в течение года с момента возникновения права собственности. Именно этот годичный срок вы имеете в виду в вопросе.

1. Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. 2. В случаях, когда имущество не отчуждено собственником в сроки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, такое имущество, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества. В случае передачи в государственную или муниципальную собственность земельного участка, на котором расположено здание, сооружение или другое строение, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, вычитаются также затраты на выполнение работ по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями, определяемые в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 238 ГК РФ

Если год прошёл, а доля не отчуждена, включается механизм п. 2 ст. 238 ГК РФ: государственный орган или орган местного самоуправления обращается в суд, и по решению суда имущество принудительно продаётся либо передаётся в государственную (муниципальную) собственность, а вам как бывшему собственнику передаётся вырученная сумма либо возмещается стоимость, определённая судом (за вычетом затрат на отчуждение).

1. В случаях, когда имущество не отчуждено собственником в сроки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, такое имущество, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества. В случае передачи в государственную или муниципальную собственность земельного участка, на котором расположено здание, сооружение или другое строение, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, вычитаются также затраты на выполнение работ по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями, определяемые в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3. Если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано, эта вещь подлежит отчуждению в порядке, установленном для имущества, которое не может принадлежать данному собственнику.
   — п. 2 ст. 238 ГК РФ

Это значит: автоматической утраты права на следующий день после истечения года не происходит — закон требует судебной процедуры по заявлению уполномоченного органа. Практический риск не в мгновенном лишении, а в том, что по иску органа суд принудительно продаст вашу долю, а вы получите деньги без контроля над сделкой и по цене, определённой судом. Для земель сельскохозяйственного назначения действует такой же годичный срок, но со своей процедурой: если собственник не отчуждает участок или долю, орган регистрации извещает орган власти субъекта РФ, а тот в течение месяца обращается в суд с заявлением о понуждении к продаже на торгах (п. 1, 2 ст. 5 ФЗ-101).

Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок. В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Абзац.
— п. 1 ст. 5 ФЗ-101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Таким образом, «не продать в течение года» — это не безобидное промедление, а основание для принудительного прекращения вашего права через суд. До истечения года ваше право защищено, и вы распоряжаетесь долей добровольно.

Вывод: в течение года с даты возникновения права собственности (дня открытия наследства) вы вправе сами продать долю; если этого не сделать, по заявлению госоргана или органа местного самоуправления суд вынесет решение о принудительной продаже имущества с передачей вам вырученной суммы либо о передаче его в государственную (муниципальную) собственность с возмещением стоимости. Для земель сельскохозяйственного назначения срок также годичный, а орган власти субъекта РФ обращается в суд о понуждении к продаже на торгах. Дело рассматривает суд по правилам искового производства по месту нахождения имущества.

Альтернативная ветка: если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения

Если ваш участок — из земель сельскохозяйственного назначения, то помимо приграничного режима действует самостоятельный запрет ст. 3 ФЗ-101: иностранные граждане могут обладать такими участками только на праве аренды. То есть собственность иностранца на сельхозземлю не допускается независимо от приграничного статуса.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды , за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 503-ФЗ, от 28.06.2021 № 226-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ)
— ст. 3 ФЗ-101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Для такого участка срок и порядок отчуждения детализированы в ст. 5 ФЗ-101: участок или доля подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности.

Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок. В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Абзац.
— п. 1 ст. 5 ФЗ-101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Поэтому, если участок — сельхозземля, ограничение двойное (приграничная территория + категория земель), а годичный срок тот же. Отчуждение возможно в пользу лица, которое вправе владеть такой землёй на праве собственности (гражданин РФ или российское юридическое лицо); субъект РФ имеет преимущественное право покупки при продаже.

Вывод: если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, иностранный гражданин в любом случае не может быть его собственником и обязан отчудить долю в течение года со дня возникновения права; при неотчуждении применяется судебная процедура понуждения к продаже на торгах по ст. 5 ФЗ-101 (обращение в суд органа власти субъекта РФ). Если участок к сельхозземлям не относится, действует только приграничное ограничение (блок 1).

Налог при продаже доли: минимальный срок владения

Если вы продадите долю до истечения минимального срока владения, доход облагается НДФЛ. Для имущества, полученного в порядке наследования, п. 3 ст. 217.1 НК РФ устанавливает минимальный предельный срок владения три года — то есть при продаже по истечении трёх лет с даты возникновения права собственности доход от продажи освобождается от налога.

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку право собственности у вас возникло со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя), трёхлетний срок считается именно с этой даты, а не с даты выдачи свидетельства о праве на наследство или регистрации в ЕГРН. Практический вывод: продажа в течение первого года (как того требует п. 1 ст. 238 ГК РФ для приграничного участка) не даст налогового освобождения, и с полученного дохода придётся уплатить НДФЛ; освобождение наступает только после трёх лет владения.

Вывод: минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже унаследованной доли в недвижимости составляет три года с даты открытия наследства (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Поскольку для приграничного участка вы обязаны отчудить долю в течение года, продажа произойдёт до истечения трёхлетнего срока и доход будет облагаться НДФЛ; налоговое освобождение достижимо лишь в ветке, когда участок не является приграничным и вы владеете им более трёх лет.

Порядок продажи доли (со-собственники и объект недвижимости)

Если вы решили продать свою 1/3 долю в праве собственности, нужно соблюсти преимущественное право покупки других участников долевой собственности. По п. 1 и 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли постороннему лицу остальные со-собственники имеют преимущественное право покупки по цене продажи; продавец обязан письменно известить их о намерении продать долю с указанием цены и условий. Если они не приобретут долю в течение месяца со дня извещения (для недвижимости), вы вправе продать её любому лицу.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Это важно именно для вашей ситуации: доля продаётся не свободно «на рынке», а сначала предлагается остальным со-собственникам, и только после их отказа или истечения месячного срока — посторонним лицам. Нарушение этого порядка даёт другим участникам право в течение трёх месяцев требовать в суде перевода прав и обязанностей покупателя на них.

Отдельно отмечу: ограничение по приграничному статусу и по сельхозземлям касается земельного участка, а не иного объекта недвижимости (например, жилого дома), если только его статус сам не ограничен в обороте. Поэтому обязательному отчуждению подлежит именно доля в земельном участке, попадающем под ограничение; долю в ином объекте, не ограниченном в обороте, вы вправе сохранить. Это ветвление зависит от того, как объект и участок соотносятся по вашей выписке ЕГРН.

Вывод: продажу 1/3 доли в праве на земельный участок вы проводите с обязательным письменным извещением остальных со-собственников и соблюдением их месячного преимущественного права покупки (п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ); при нарушении они вправе в течение трёх месяцев требовать в суде перевода прав и обязанностей покупателя. Обязательному отчуждению подлежит доля в земельном участке, попадающем под приграничный (или сельскохозяйственный) запрет; доля в объекте недвижимости, не ограниченном в обороте, сохраняется.