Компенсация при сносе дома и участка в СНТ под застройку ЖК: на что можно рассчитывать?

Изъятие участка и дома для гос/мунд нужд: право на возмещение, а не на «ничего»

Ключевой вывод: если снос домов и участков в СНТ действительно связан с публичным проектом (ЖК, дорога, иной объект), это не «конфискация», а изъятие для государственных или муниципальных нужд, при котором закон прямо гарантирует вашему участку и дому возмещение. Основа — ст. 281 ГК РФ.

1. За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. 2. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. 3. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок. 4. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
   — ст. 281 ГК РФ, п. 1

Эта норма означает для вас следующее: право собственности на участок и дом (подтверждённое выписками из ЕГРН) не может быть прекращено без денежного возмещения. Причём возмещение — это не просто «кадастровая цена» участка: в него входят и рыночная стоимость вашего дома, и все убытки. Тот же состав возмещения продублирован в п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ, а правила отчуждения дома вместе с участком — в ст. 239.2 ГК РФ.

1. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
   — п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ

1. Отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно. 3. Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
   — ст. 239.2 ГК РФ, п. 1

Это значит, что оценивают (и оплачивают) не только «сотки», но и садовый/жилой дом, иные строения на участке: они изымаются одновременно с землёй и по тем же правилам изъятия. Формулировка «планируемое изъятие не учитывается при определении размера возмещения» (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ) прямо защищает вас от занижения цены из-за того, что «застройщик всё равно всё снесёт».

Оценка. Размер возмещения определяется по правилам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», на день, предшествующий дню решения об изъятии.

1. Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
   — п. 1 ст. 56.8 ЗК РФ

Заказчиком работ по оценке выступает орган, принявший решение об изъятии, и он же обязан провести с вами переговоры об условиях изъятия (подп. 5, 6 п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ):

1. выступают заказчиком работ по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; 6) осуществляют переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия;
   — подп. 5, 6 п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ

Практический смысл для вас: отчёт об оценке вам должны представить, и вы вправе возражать против него, требовать пересмотра, приобщать свой независимый отчёт. Если вы не согласны с оценкой — вы не обязаны подписывать соглашение, а условия изъятия в этом случае устанавливает суд (п. 6 ст. 279 ГК РФ):

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
— п. 6 ст. 279 ГК РФ

Вывод. При подтверждённом изъятии для государственных или муниципальных нужд собственник участка и расположенного на нём дома в СНТ имеет право на возмещение, в которое включаются: (1) рыночная стоимость участка; (2) рыночная стоимость дома и иных объектов недвижимости; (3) убытки, включая упущенную выгоду. «Остаться ни с чем» законной процедуры не допускает: право собственности прекращается только после предоставления возмещения. Вам нужно, прежде всего, письменно зафиксировать наличие выписок ЕГРН на участок и дом, не подписывать ничего до получения отчёта об оценке и при несогласии с суммой — готовить судебный спор об условиях изъятия.

Изъятие возможно только по официальной процедуре, а не «по слухам о застройке»

Второй правовой вопрос: законность самого изъятия. Пока нет письменного решения уполномоченного органа — нет и изъятия.

Решение об изъятии принимают: федеральные органы (по федеральным нуждам), органы субъекта РФ (по региональным) и органы местного самоуправления (по муниципальным нуждам) — ст. 56.2 ЗК РФ; изъятие должно быть обосновано утверждёнными документами территориального планирования или проектом планировки территории (п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ). В решении указываются конкретные изымаемые участки, объекты и цель изъятия (п. 4 ст. 56.6 ЗК РФ), а сам орган размещает его на своём сайте, публикует и направляет копию правообладателю (п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ).

Принудительно (то есть помимо вашего согласия) участок изымается только по решению суда:

1. Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 2. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.
   — ст. 282 ГК РФ, п. 1

Это означает конкретную защиту для вас: ни застройщик, ни администрация не могут «выселить» вас из дома вне судебной процедуры. Принудительный иск возможен не ранее чем через 90 дней после получения вами проекта соглашения об изъятии, и он допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения (п. 4 ст. 281 ГК РФ). То есть сначала — деньги (или равноценный участок/помещение), потом — прекращение вашего права.

Порядок действий по процедуре для вас: (1) письменно запросить в администрации сведения о том, принято ли решение об изъятии в отношении вашего участка, и получить его копию (либо мотивированный ответ об отсутствии решения); (2) если решение принято — не препятствовать кадастровым работам и оценке, но требовать присутствия при осмотре и получения отчёта; (3) вести переговоры о соглашении об изъятии; (4) при несогласии — оспаривать решение об изъятии либо заявлять свои условия в суде по иску о принудительном изъятии. Региональные особенности КРТ устанавливаются законами субъектов; например, в Московской области действует Закон от 26.01.2021 № 2/2021-ОЗ о комплексном развитии территорий муниципальных образований, а порядок приобретения помещений большей площади — Постановление Правительства МО от 26.05.2022 № 540/17.

Вывод. Изъятие вашего участка и дома законно только при наличии: (а) решения уполномоченного органа об изъятии, (б) вашего письменного уведомления, (в) соглашения об изъятии либо вступившего в силу решения суда о принудительном изъятии. Если официального решения нет — сноса и прекращения права быть не может, а любые «планы застройщика» правовых последствий для вас не создают. Если решение есть — вы имеете полное право не подписывать соглашение на неприемлемых условиях: суд будет определять условия изъятия.

Если проект реализуется как комплексное развитие территории (КРТ) — механизм иной, но возмещение сохраняется

Если под «новым ЖК» имеется в виду не изъятие под один объект, а расчистка территории под застройку, речь почти всегда о комплексном развитии территории (КРТ) по гл. 6.1 ГрК РФ. Это принципиально другой механизм, и он тоже построен на возмещении, а не на потере имущества.

КРТ осуществляется РФ, субъектами, муниципалитетами или лицами, с которыми заключён договор о КРТ:

1. В соответствии с настоящим Кодексом комплексное развитие территории осуществляется самостоятельно Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридическим лицом, определенным Российской Федерацией, юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации (далее - юридические лица, определенные Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации), или лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории.
   — ч. 1 ст. 66 ГрК РФ

Причём по договору о КРТ орган прямо принимает на себя обязательство принять решение об изъятии участков и объектов в целях КРТ:

1. обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления принять решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии с земельным законодательством;
   — п. 8 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ

Важная деталь для СНТ: КРТ жилой застройки допускается, если на территории расположены МКД, признанные аварийными, либо дома, соответствующие региональным критериям, а по недавнему регулированию — также дома блокированной застройки и объекты ИЖС, признанные аварийными или отвечающие региональным критериям износа (п. 3 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ):

1. дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения.
   — п. 3 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ

Здесь важен статус вашего объекта: «садовый дом» или «жилой дом». Если ваш дом — обычный садовый дом (и особенно если он не признан аварийным и не соответствует региональным критериям износа), включить вас в КРТ по п. 3 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ нельзя, но вас могут включить в границы КРТ как «иной» объект на территории, где есть подпадающие под критерии объекты (ч. 3 ст. 65 ГрК РФ):

В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в части 2 настоящей статьи, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах элемента планировочной структуры поселения, муниципального округа, городского округа (за исключением района), в котором расположены объекты капитального строительства, указанные в части 2 настоящей статьи.
— ч. 3 ст. 65 ГрК РФ

Для собственников жилых помещений в МКД механизм КРТ жилой застройки урегулирован специально: им предоставляется равноценное возмещение либо (по заявлению) другое жилое помещение с зачётом стоимости (ст. 32.1 ЖК РФ), причём возможно и равнозначное помещение по региональным правилам. В Московской области это дополнительно регулируется Законом МО от 29.12.2021 № 309/2021-ОЗ.

Вывод. Если ваш проект идёт по линии КРТ, само по себе включение в границы КРТ не лишает вас права на возмещение — оно рассчитывается по правилам изъятия земельного участка и жилищного законодательства. Однако у вас появляется важный аргумент-ветка: возможность оспаривать само решение о КРТ, если ваш садовый дом не является аварийным и не соответствует региональным критериям (ч. 2 ст. 65 ГрК РФ), а также требовать предоставления взамен изымаемого имущества другого недвижимого имущества (п. 3 ст. 281 ГК РФ, п. 3 ст. 56.9 ЗК РФ). Вам нужно выяснить точный статус вашего объекта и вид территории по правилам землепользования и застройки.

Ветка «жилой дом»: расчет возмещения по жилищным правилам, включая убытки от переезда

Если ваш объект оформлен как жилой дом (а с 2019 г. садовый дом можно признать жилым — сведения об этом вносятся в ЕГРН), а тем более если это дом в многоквартирном/блокированном доме, к возмещению применяется дополнительный, более щедрый стандарт жилищного законодательства.

Возмещение (выкупная цена) за жилое помещение включает не только рыночную стоимость, но и все убытки, связанные с изъятием, включая расходы на переезд, поиск и оформление нового жилья, досрочное расторжение обязательств, упущенную выгоду:

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

По соглашению с вами вместо денег вам может быть предоставлено другое жилое помещение с зачётом его стоимости:

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. (В редакции федеральных законов от 31.12.2014 № 499-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
— ч. 6, 8 ст. 32 ЖК РФ

Кроме того, для собственника, у которого нет в собственности иных жилых помещений, сохраняется право пользования изымаемым помещением до 6 месяцев после получения возмещения — существенное подспорье, если новое жильё ещё не куплено.

Обратите внимание на предел, установленный ч. 5 ст. 32 ЖК РФ: с момента уведомления об изъятии и до прекращения права вы владеете и распоряжаетесь имуществом по своему усмотрению, но сами несёте риск отнесения на вас затрат и убытков, связанных с новым строительством, реконструкцией и неотделимыми улучшениями (аналогично ст. 280 ГК РФ). То есть после уведомления об изъятии вкладывать деньги в капитальный ремонт и пристройки к дому нельзя — эти расходы могут вам не возместить.

Вывод. Для ветки «жилой дом» вы вправе требовать либо денежное возмещение, включающее рыночную стоимость дома и участка плюс все убытки от переезда, либо по соглашению — другое жилое помещение. Это тот же вывод по существу, что и в блоке 1, но с более широким составом убытков. Практический шаг: если дом фактически был и остаётся жилым, а в ЕГРН он числится садовым домом, — зафиксировать это и заявить о жилом статусе при оценке, поскольку это прямо влияет на размер возмещения.

Денежное последствие и момент выплаты: возмещение выплачивается ДО прекращения права

Пятый вопрос — самое важное с точки зрения «останемся ни с чем?». Закон устанавливает правило о том, что при денежной форме возмещения все правовые последствия изъятия (переход права, снос) наступают только после фактического предоставления возмещения:

1. В случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения. Предоставление возмещения за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме подтверждается платежным поручением о внесении денежных средств на расчетный счет правообладателя изымаемой недвижимости или о внесении таких денежных средств в депозит нотариуса, иными документами, подтверждающими в соответствии с законодательством Российской Федерации выплату таких денежных средств.
   — п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ

Это означает: пока на ваш счёт не поступили деньги (или они не внесены в депозит нотариуса), право собственности на участок и дом за вами сохраняется, и снести дом до выплаты вам не вправе. Именно так снимается страх «сначала снесут, потом судитесь».

Срок передачи недвижимости по соглашению об изъятии ограничен: он не может превышать шесть месяцев со дня прекращения прав прежнего правообладателя (подп. 6 п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ), а условия, сроки и размер возмещения определяются соглашением, при споре — судом (п. 6 ст. 279 ГК РФ).

Вывод. Денежное возмещение — предварительное условие изъятия: право прекращается и объект передаётся изъятелю только после фактической выплаты. Если вам предлагают сначала снести дом и «передать участок», а деньги обещают позже — это прямо противоречит п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ, и такое условие подписывать нельзя. Если выплата задержана уже после заключения соглашения, у вас возникает право требовать проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) и убытки; при неисполнении соглашения — обращаться в суд.

Риски: самовольность постройки и «неучтённые» объекты

Самый опасный сценарий, при котором возмещение может быть уменьшено или неполучено — признание дома самовольной постройкой либо отсутствие зарегистрированного права на него.

Во-первых, участок и дом должны быть вашими по данным ЕГРН. Если объект не зарегистрирован или права «по документам СНТ», оценивать нечего — возмещение получит правообладатель, а не фактический владелец. Во-вторых, оценивают не то, что «вы поставили сами», а правообладаемые объекты. В-третьих, после получения уведомления об изъятии любые вложения в дом и участок — ваш риск (ст. 280 ГК РФ):

Лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных или муниципальных нужд, до дня прекращения данных прав владеют, пользуются и распоряжаются в соответствии с законом таким земельным участком по своему усмотрению. При этом лица, указанные в настоящей статье, несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
— ст. 280 ГК РФ

Также проверьте статус дома: «садовый дом» и «жилой дом» — разные объекты в ЕГРН; назначение меняется по заявлению и решению органа (это отражается в реестре). Это влияет и на квалификацию по КРТ (см. блок 3), и на состав убытков (блок 4).

Вывод. До того, как начнутся переговоры, вам критично проверить: (1) зарегистрированы ли права именно на участок и дом в ЕГРН (выписки у вас есть — убедитесь, что они свежие и на оба объекта); (2) числится ли дом в реестре как садовый или жилой; (3) соответствуют ли параметры дома градостроительным требованиям и документам СНТ. Если есть незарегистрированные пристройки или вторые дома, их судьба — под вопросом, и по возможности их надо легализовать до изъятия; после уведомления вложения в улучшения почти всегда лягут на вас. При спорах о самовольности применяется ст. 222 ГК РФ (важно: если постройка возводилась до введения ограничений и без нарушения правил добросовестно, закон защищает постройку — абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Доказательства: какие документы фиксируют ваше право и размер возмещения

Ваша позиция при любом механизме (изъятие либо КРТ) строится на документальном подтверждении права и стоимости. Первое и главное — выписка из ЕГРН, которой по закону удостоверяются зарегистрированные права:

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
— ч. 1 ст. 28 Федерального закона № 218-ФЗ

Для вас это означает: именно выписки из ЕГРН на участок и дом — основной документ, подтверждающий, что вы — правообладатель, которому положено возмещение. Свежие выписки нужны на оба объекта (сам участок и дом как отдельный объект недвижимости), плюс правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, документы СНТ о выделении участка) как история возникновения права. Второе — отчёт об оценке, который готовит сторона, инициировавшая изъятие (подп. 5 п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ), и ваш собственный независимый отчёт при несогласии с заявленной стоимостью.

По риску «самовольности» (см. блок 6) напомню два защитных правила. Первое: постройка не считается самовольной, если ограничения/требования не действовали на дату её возведения, либо вы добросовестно не знали о них (абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ). Второе: право собственности может быть узаконено судом при нахождении постройки на вашем участке и соблюдении ряда условий:

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. (Пункт в редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ) 3 1 . Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) 3 2 .
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Это означает: если часть дачной застройки возведена без отдельных разрешений, но на вашем участке и без угрозы третьим лицам, её не «спишут» автоматически — есть легальный путь признания права и, соответственно, включения в возмещение. Практически важно собрать: (1) свежие выписки ЕГРН на участок и дом; (2) правоустанавливающие документы и документы СНТ; (3) при необходимости — заключение о соответствии постройки требованиям.

Вывод. Для защиты права на возмещение вам нужны как минимум: актуальные выписки ЕГРН на участок и дом (основание возмещения), правоустанавливающие документы, документы СНТ (история права), а при наличии незарегистрированных построек — материалы для их легализации через суд по ст. 222 ГК РФ. Отчёт об оценке обязан предоставить инициатор изъятия; при разногласиях — закажите независимую оценку. Суд по спорам об изъятии и о самовольных постройках — районный суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ), формулировка о подсудности согласована с блоками 1–6.