Можно ли узаконить хозпостройку на землях сельхозназначения или оспорить требование о сносе, если администрация подала иск в суд?

Является ли постройка самовольной и требуется ли разрешение на строительство

Квалификация постройки в качестве самовольной определяется по ст. 222 ГК РФ, причём перечень признаков самовольности — исчерпывающий.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Для вашей ситуации критично то, что норма прямо закрепляет темпоральное правило: признаки самовольности должны существовать «на дату начала возведения или создания» постройки и быть «действующими на дату выявления». Если хозпостройка возводилась в период, когда её размещение на полевом сельхозучастке для обслуживания виноградарства и пчеловодства допускалось (то есть в отношении неё не требовалось разрешения и не существовало ограничивающего ВРИ), она не может быть признана самовольной «задним числом» после ужесточения режима.

Ключевой вопрос — капитальность объекта, поскольку ст. 222 ГК РФ применяется только к недвижимым вещам.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
— п. 1 ст. 130 ГК РФ

Статья 222 ГК РФ не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не 4 являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения).
— п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Акт обследования районной администрации фиксирует фундамент и стены — это довод о прочной связи с землёй, но сам по себе он не предрешает вывода. Окончательную квалификацию (капитальный объект либо некапитальное строение, перемещение/демонтаж которого возможен без несоразмерного ущерба назначению) даёт строительно-техническая экспертиза. Позиция Верховного Суда в аналогичном деле прямо указывает, что некапитальное строение, допускающее демонтаж и сборку без ущерба, «не является самовольным».

В соответствии с частью 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей. В силу пункта 1 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется, в частности, в случае строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества. С учетом норм права, подлежащих применению в рассматриваемом деле, судом первой инстанции на основании заключения судебной экспертизы установлено, что спорное строение расположено в пределах правомерно занимаемого ответчиком земельного участка и не является объектом недвижимости, конструктивные характеристики указанного строения позволяют осуществить их перемещение, демонтаж и последующую сборку без ущерба, а характер возведенного строения не свидетельствует о том, что это строение является самовольным, как возведенное с нарушением правил целевого использования земельного участка.
— п. 2 Обзора ВС РФ от 08.10.2025 № 3/2025

Разрешение на строительство требуется только для объектов капитального строительства (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ), поэтому если экспертиза подтвердит некапитальный характер постройки, основание самовольности по признаку «возведена без разрешения» отпадает вовсе, а требование о сносе по правилам ст. 222 ГК РФ несостоятельно.

Вывод по вопросу. Сама по себе постройка площадью 120 кв. м с фундаментом и стенами на собственном участке не является самовольной автоматически. Признание её самовольной возможно только при доказанности хотя бы одного признака п. 1 ст. 222 ГК РФ на дату возведения; при этом если объект некапитальный (движимый), ст. 222 ГК РФ к нему вообще не применяется, а снос может требоваться лишь по правилам ст. 304 ГК РФ. Определяющее значение имеют дата возведения, точный ВРИ участка и заключение строительно-технической экспертизы о характере постройки.

Допустимость размещения строения на землях сельхозназначения и вспомогательный характер

Земельное законодательство прямо допускает нахождение в составе земель сельхозназначения некапитальных строений и сооружений, обслуживающих сельхозпроизводство.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, агролесомелиоративными насаждениями, агрофитомелиоративными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции
— п. 2 ст. 77 ЗК РФ

Это означает, что некапитальное строение для хранения инвентаря и пасечного оборудования в принципе допускается в составе земель сельхозназначения, если оно используется «для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции». Ваше использование участка (виноградарство, пчеловодство) является сельскохозяйственным производством, а постройка — его обслуживанием.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений , научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей
— п. 1 ст. 78 ЗК РФ

Ограничение, на которое опирается администрация, касается не любых строений, а только объектов капитального строительства и жилых домов, размещаемых на сельскохозяйственных угодьях, которые имеют приоритет в использовании и особую охрану.

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
— п. 1 ст. 79 ЗК РФ

Виноградник относится к многолетним насаждениям (сельхозугодьям), поэтому если ваш участок в ЕГРН учтён как «пашня» или «многолетние насаждения», размещение на нём капитального строения ограничено; если же участок относится к «иным» землям (не угодьям), ограничения мягче. Однако для некапитального строения, обслуживающего само сельхозпроизводство, режим угодий не создаёт абсолютного запрета, поскольку такое строение не является «строительством» в смысле капитального объекта.

По целевому использованию земли действует обязанность, а не запрет строений как таковых:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 234-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) сохранять геодезические пункты государственной геодезической сети, нивелирные пункты государственной нивелирной сети, гравиметрические пункты государственной гравиметрической сети, геодезические пункты геодезических сетей специального назначения, лесохозяйственные, лесоустроительные и иные специальные информационные знаки, установленные на земельных участках; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (В редакции федеральных законов от 14.07.2008 № 118-ФЗ; от 29.12.2010 № 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 307-ФЗ) своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;
— абз. 2 ст. 42 ЗК РФ

Администрация вправе требовать снос только если докажет именно нецелевое использование — то есть что постройка не служит обслуживанию виноградарства и пчеловодства, а используется под иную, не сельскохозяйственную цель (например, под проживание, торговлю, производство посторонней продукции). Учитывая её назначение (хранение инвентаря и пасечного оборудования), позиция клиента юридически обоснована.

Следует также учитывать специальную норму ФЗ «О виноградарстве и виноделии» — на сельхозугодьях допускается строительство объектов для производства и хранения продукции виноградарства (абз. 6.1 ст. 79 ЗК РФ), что дополнительно усиливает позицию, если назначение постройки привязать к хранению продукции виноградарства.

Вывод по вопросу. Размещение некапитальной хозпостройки для обслуживания сельхозпроизводства (хранение инвентаря и пасечного оборудования) на участке, фактически используемом под виноградарство и пчеловодство, само по себе не является нецелевым использованием земли. Для защиты необходимо документально подтвердить сельхозназначение участка и фактическое использование постройки по назначению.

Правомерность требования администрации: внесудебный порядок и его пределы

Требование о сносе, заявленное администрацией в месячный срок, должно быть проверено на соответствие процедуре и компетенции органа местного самоуправления.

Орган местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района в срок, не превышающий двадцати рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия, от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление федерального государственного лесного надзора (лесной охраны), подведомственных им государственных учреждений, должностных лиц государственных учреждений, осуществляющих управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющихся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, или от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации , обязан рассмотреть указанные уведомление и документы и по результатам такого рассмотрения совершить одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 240-ФЗ) 1) принять решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ; 2) обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 3) направить, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается
— п. 2 ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ

Орган МСУ вправе действовать только в форме, установленной законом: либо принять решение о сносе (приведении в соответствие) в случаях, ограниченных п. 4 ст. 222 ГК РФ, либо обратиться в суд. При этом внесудебное решение о сносе в отношении самовольной постройки на участке, находящемся в частной собственности, существенно ограничено:

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом
— абз. 6 п. 4 ст. 222 ГК РФ

Именно ваша ситуация: участок находится в собственности, следовательно, «предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан» (это прямое правило абз. 5 п. 4 ст. 222 ГК РФ). При отсутствии доказанной угрозы жизни и здоровью администрация не вправе принимать внесудебное решение о сносе — она обязана обращаться в суд.

Кроме того, сроки, которые администрация вправе устанавливать в решении о сносе, императивно ограничены:

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев
— абз. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ

Установленный администрацией срок «в течение месяца» меньше минимально допустимых трёх месяцев и потому сам по себе незаконен даже в случае правомерности требования.

Наконец, снос — крайняя мера, а не автоматическое следствие отсутствия разрешения:

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к 11 нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
— п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

{c29}

Вывод по вопросу. Требование снести строение «в течение месяца», предъявленное администрацией к собственнику участка, в отношении которого не доказана угроза жизни и здоровью граждан, с высокой вероятностью незаконно: (1) внесудебный порядок сноса на частном участке по общему правилу не допускается; (2) месячный срок противоречит минимальному трёхмесячному; (3) снос без оценки существенности нарушения и возможности приведения объекта в соответствие противоречит принципу пропорциональности. Требование подлежит оспариванию.

Возможность узаконить постройку и изменить ВРИ

Сохранение (узаконивание) постройки возможно двумя путями — признание права собственности (п. 3 ст. 222 ГК РФ) либо приведение в соответствие с установленными требованиями без сноса.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Для признания права собственности необходимо одновременное соблюдение трёх условий, из которых определяющее для вас — первое: «лицо, осуществившее постройку, имеет права [на участок], допускающие строительство на нём данного объекта». Если ВРИ участка (сельхозпроизводство/растениеводство с вспомогательным пчеловодством) допускает возведение вспомогательной хозпостройки, а постройка соответствует требованиям и не создаёт угрозы, право собственности может быть признано судом.

Ключевой альтернативой сносу является обязанность суда при возможности устранения нарушений указать в решении оба способа — снос ИЛИ приведение в соответствие:

При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в 13 резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 31 статьи 222 ГК РФ, статья 5532 ГрК РФ
— п. 31 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Это означает, что даже признав постройку самовольной, суд должен предоставить возможность её сохранить путём приведения в соответствие (например, путём уточнения ВРИ, оформления некапитального статуса или иных мер), а не сносить.

Что касается изменения ВРИ, для земель сельхозназначения оно регулируется федеральными законами, а не градостроительным регламентом (который на такие земли по общему правилу не устанавливается):

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. 6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса. 7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.
— п. 5 ст. 37 ГрК РФ

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель и земельных участков, в отношении которых виды разрешенного использования устанавливаются иными видами регламентов использования земель. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 6 1 . До установления градостроительных регламентов в отношении земельных участков, включенных в границы населенных пунктов из земель лесного фонда (за исключением лесных участков, которые до 1 января 2016 года предоставлены гражданам или юридическим лицам либо на которых расположены объекты недвижимого имущества, права на которые возникли до 1 января 2016 года, и разрешенное использование либо назначение которых до их включения в границы населенного пункта не было связано с использованием лесов), такие земельные участки используются с учетом ограничений, установленных при использовании городских лесов в соответствии с лесным законодательством. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.07.2017 № 280-ФЗ) 7. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 8.
— ч. 6 ст. 36 ГрК РФ

Однако применительно к сельхозугодьям изменение ВРИ существенно ограничено: для сельхозугодий (пашни, виноградники) градостроительные регламенты не устанавливаются, и изменение ВРИ возможно лишь после перевода земель в другую категорию либо в специально установленных случаях. Перевод сельхозугодий в другую категорию допускается только в исчерпывающем перечне исключительных случаев.

Вывод по вопросу. Узаконивание постройки реально: либо через признание права собственности (п. 3 ст. 222 ГК РФ) при доказанности допустимости её размещения по ВРИ, либо через приведение в соответствие, что суд обязан предпочесть сносу при устранимости нарушений. Изменение ВРИ для полевого сельхозучастка затруднительно (особенно если это сельхозугодье) и не является обязательным условием сохранения обслуживающей постройки.

Риски ответственности и изъятия участка; денежные последствия

Негативные последствия для клиента ограничены теми случаями, когда действительно доказано нецелевое использование либо неиспользование земли.

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом, за исключением случая, предусмотренного частью 2 1 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 0,3 до 0,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее трех тысяч рублей; на должностных лиц - от 0,5 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 10 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двухсот тысяч рублей. 2 1 .
— ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ

Штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ грозит лишь при доказанном нецелевом использовании; при подтверждении сельхозпроизводства он неприменим. Штраф по ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ (за неиспользование) к вам также неприменим, поскольку участок фактически используется (виноград, пчёлы).

Риск изъятия участка увязан законом не с самим фактом наличия строения, а с невыполнением обязанности по сносу/приведению в соответствие после вступившего в силу решения:

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению, или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде, или на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в пункте 2 статьи 222 настоящего Кодекса, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
— ст. 285 ГК РФ

Специальные основания изъятия земель сельхозназначения требуют длящегося нарушения сроком три года и более либо существенного вреда:

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если: 1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет; 2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения; 3) такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде, в том числе вследствие непроведения мероприятий по защите земель от распространения опасных видов инвазивных (чужеродных) растений и уничтожению таких растений; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 294-ФЗ) 4) приобретенный в соответствии с настоящей статьей такой земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения. 2.
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ

Из этого следует, что пока нет вступившего в силу судебного решения о сносе и не истёк трёхлетний срок длящегося нарушения, изъятие участка по ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ невозможно. Процедура изъятия также многоступенчата — предписание, административное наказание, лишь затем обращение в суд:

В случае неустранения правонарушений, указанных в пункте 1 настоящей статьи, в срок, установленный выданным предписанием об устранении выявленного нарушения обязательных требований, уполномоченный орган исполнительной власти по осуществлению федерального государственного земельного контроля (надзора), выдавший такое предписание, после назначения административного наказания за неустранение указанных нарушений в срок не позднее десяти рабочих дней со дня вступления в силу решения о привлечении виновного лица к административной ответственности за неисполнение такого предписания: 1) направляет материалы, подтверждающие неустранение правонарушений, указанных в пункте 1 настоящей статьи, в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации; 2) подает в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или обременения такого земельного участка до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации. 5. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в течение двух месяцев со дня поступления материалов, указанных в подпункте 1 пункта 4 настоящей статьи, обращается в суд с требованием об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
— п. 4-5 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ

Денежные последствия носят двойственный характер: с одной стороны, при признании постройки самовольной и неустранимости нарушений расходы на снос лягут на собственника (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ); с другой стороны, при признании права собственности на постройку за собственником участка либо при приведении в соответствие именно собственник приобретает право на объект с возмещением осуществлённых им расходов (п. 3, 3.2 ст. 222 ГК РФ). Противоправных действий третьих лиц, дающих основание для взыскания убытков в вашу пользу, по фактам вопроса не усматривается.

Вывод по вопросу. При документальном подтверждении фактического сельхозиспользования участка административная ответственность и изъятие участка маловероятны; изъятие возможно лишь после вступившего в силу судебного решения о сносе и длительного неустранения нарушения. Основной имущественный риск — расходы на снос, если постройка будет признана капитальной самовольной с неустранимыми нарушениями; его можно избежать, добившись приведения в соответствие или признания права.

Что делать, если администрация уже подала иск: процессуальная позиция

Иск о сносе самовольной постройки рассматривается судом общей юрисдикции (для гражданина) по правилам исключительной подсудности — по месту нахождения объекта.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: – возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; – возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; – возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; – возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

В данном деле постройка нежилая, спор имущественного характера в связи с недвижимостью, поэтому применяется исключительная подсудность по ст. 30 ГПК РФ — иск подаётся в районный суд по месту нахождения участка, к которому вы привлечены ответчиком (или лицо, которое стало бы собственником, — п. 13 Пленума № 44).

По иску администрации по вашему ходатайству либо по ходатайству администрации суд может принять обеспечительные меры (запрет эксплуатации, запрет регистрационных действий), которые следует своевременно оспаривать.

Данные меры могут заключаться, например, в приостановлении действия оспариваемого решения органа публичной власти, в запрете на производство строительных работ и (или) эксплуатацию спорного объекта (в отношении как ответчика, так и иных лиц, фактически осуществляющих строительные работы или использование объекта), запрете регистрирующему органу совершать регистрационные действия в отношении постройки (часть 1 статьи 140 ГПК РФ, часть 1 статьи 91 АПК РФ, часть 2 статьи 85 КАС РФ
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Ваши процессуальные действия:

1. Заявить ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы для определения капитальности постройки и её соответствия требованиям — это центральное доказательство (некапитальность исключает применение ст. 222 ГК РФ).
2. Возражать, ссылаясь на фактическое сельхозиспользование участка (виноградарство, пчеловодство) и обслуживающий характер постройки — отсутствие признака «нецелевого использования».
3. Заявить о пропуске срока исковой давности, если постройка существует длительное время и не создаёт угрозы (к требованию о сносе неугрожающей постройки применяется общий срок давности — п. 15 Пленума № 44: «К требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права»).
4. Предъявить встречное требование о признании права собственности на постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ), если ВРИ допускает её размещение.
5. Настаивать на том, чтобы при признании постройки самовольной с устранимыми нарушениями суд указал альтернативу — приведение в соответствие вместо сноса (п. 31 Пленума № 44).

Если администрация ещё не подала иск, а лишь направила требование, вы вправе оспорить это решение в порядке гл. 22 КАС РФ (оспаривание решения органа МСУ), одновременно приостановив его действие по ч. 2 ст. 85 КАС РФ в качестве меры предварительной защиты.

Вывод по вопросу. Стратегия защиты единая: доказывать некапитальность объекта (экспертиза), фактическое сельхозиспользование и обслуживающий характер постройки, при необходимости заявлять о пропуске срока давности и предъявлять встречный иск о признании права. Во всех блоках подсудность одинакова: иск о сносе — районный суд по месту нахождения участка (ст. 30 ГПК РФ); оспаривание внесудебного решения — по правилам гл. 22 КАС РФ с правом приостановить действие решения.