Можно ли через суд оспорить отказ администрации в переоформлении арендованного участка в собственность из-за несоразмерности площади дома и участка?

Возникает ли у собственника дома на арендованном участке исключительное право на его выкуп

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Поскольку вы — собственник жилого дома, зарегистрированного в ЕГРН (запись подтверждает право, а не «намерение»), и дом расположен на арендуемом вами участке, закон признаёт за вами исключительное право приобрести этот участок в собственность, а не только в аренду. Это право не зависит ни от площади дома, ни от соотношения «дом/участок» — ни в п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, ни в других процитированных нормах такого условия нет.

1. земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39 20 настоящего Кодекса; 7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39 9 настоящего Кодекса; 8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ; 9) земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;
   — подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Продажа участка под вашим домом осуществляется без проведения торгов именно на основании ст. 39.20 ЗК РФ. Это значит, что администрация обязана была либо подготовить проект договора купли-продажи, либо отказать по конкретному основанию из ст. 39.16 ЗК РФ — но «несоразмерность» в этот перечень не входит.

исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно пп. 5 и 6 названной статьи ЗК РФ правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, а по смыслу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 1 июля 2012 г. С 1 марта 2015 г. предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта 57 недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подп. 6 п. 2 ст. 393, п. 1 ст. 3920 ЗК РФ. В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 393 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 3920 ЗК РФ. Пунктом 1 ст.
— п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ от 26.12.2018 № 4/2018

Верховный Суд РФ в Обзоре от 26.12.2018 № 4/2018 прямо разъяснил: правоотношения по предоставлению в собственность участка под объектом недвижимости возникают по заявлению собственника, и применяются подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. Ваше заявление и наличие зарегистрированного дома — достаточное основание для запуска процедуры.

Вывод: право на выкуп у вас есть. Отказ не может опираться на «несоразмерность», поскольку это не предусмотренное законом основание.

Законен ли отказ по мотиву «несоразмерности» площади участка площади дома

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса;
— вводная часть ст. 39.16 ЗК РФ, п. 17

Перечень оснований отказа — закрытый (исчерпывающий): уполномоченный орган отказывает «при наличии хотя бы одного из следующих оснований». «Несоразмерность» площади участка площади дома в этот перечень не входит. Более того, п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ специально оговаривает: если участок уже предоставлен заявителю в аренду, отказ недопустим — а у вас как раз действующий договор аренды, и вы обратились как обладатель этого права.

1. принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. 6. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. 7. Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров. Статья 39 18 . Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд (Наименование в редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ) 1.
   — подп. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ

Статья 39.17 ЗК РФ обязывает орган в 20-дневный срок проверить наличие/отсутствие только оснований из ст. 39.16 и либо подготовить проект договора купли-продажи, либо отказать со ссылкой на конкретное основание из этого перечня. Отказ по мотиву, которого в законе нет, — это отказ за пределами предоставленных полномочий. Обратите внимание: если в отказе указано «несоразмерность», а не конкретный подпункт ст. 39.16, это уже дефект — орган обязан указать все основания отказа, и произвольное расширение перечня незаконно.

Вывод: отказ по основанию «несоразмерность» незаконен — такого основания в исчерпывающем перечне ст. 39.16 ЗК РФ нет. Это сильный довод для оспаривания.

Единство судьбы дома и участка — дополнительная опора

1. единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; 6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий; (В редакции федеральных законов от 21.12.2004 № 172-ФЗ; от 04.12.2006 № 201-ФЗ) 7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации; 8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с требованиями законодательства;
   — подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ

Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: строение следует судьбе участка. Этот принцип — содержательная основа ст. 39.20 ЗК РФ, и он работает в вашу пользу: дом не может «висеть» на чужом участке бессрочно без права на землю; закон предполагает, что собственник строения получает и участок.

1. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута;
   — п. 3 ст. 35 ЗК РФ

Собственник здания на чужом участке имеет преимущественное право покупки участка. Пункт 4 этой же статьи закрепляет неразрывность: отчуждение участка без находящегося на нём здания, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Это подкрепляет вывод, что участок под вашим домом предназначен именно вам, а не третьим лицам.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
— п. 1 ст. 552 ГК РФ

Гражданско-правовое регулирование (ст. 552 ГК РФ) подтверждает тот же подход в отношении прав на участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования. В связке со ст. 271 ГК РФ собственник недвижимости на чужом участке имеет право пользования участком.

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ) 4. Правила настоящей статьи применяются к зданиям, сооружениям с учетом особенностей, установленных статьей 287 3 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
   — ст. 271 ГК РФ, п. 1

Вывод: и земельное, и гражданское право исходят из того, что участок следует за строением. «Несоразмерность» площадей не разрушает эту связь — закон не ставит выкуп в зависимость от компактности застройки.

Какой способ защиты выбрать и в какой суд

1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров. 2.
   — ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Отказ администрации — это решение органа местного самоуправления. Его законность оспаривается в порядке гл. 22 КАС РФ: гражданин вправе обратиться в суд, если полагает, что нарушены его права, созданы препятствия к их осуществлению. Требование формулируется как признание отказа незаконным и возложение на администрацию обязанности подготовить и направить проект договора купли-продажи (при необходимости — с указанием цены по кадастровой стоимости).

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Срок обращения — 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении права (ч. 1 ст. 219 КАС РФ), то есть со дня получения отказа. Пропуск срока — самостоятельное основание для отказа, поэтому тянуть нельзя.

Подсудность и орган: административное исковое заявление подаётся в районный суд по месту нахождения администрации (глава 2 КАС РФ). Административный ответчик — соответствующая местная администрация. Никакого обязательного досудебного (претензионного) порядка для этой категории не установлено — после отказа можно идти сразу в суд, но разумно сначала подать повторное заявление (если в первом были дефекты) либо сразу обжаловать.

Вывод: оспаривайте отказ административным иском в районный суд в течение 3 месяцев со дня получения отказа. Это основной и наиболее прямой путь к переоформлению.

Если суд откажет / ветка «защитная» — какие ещё основания проверить

Суд может отказать, если сочтёт, что испрашиваемый участок не сформирован под ваш объект либо имеется законное основание из ст. 39.16 ЗК РФ (например, участок изъят из оборота, зарезервирован, ограничен в обороте — п. 6, 7 ст. 39.16).

1. Права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации , подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации . Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации , сохраняется. Право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации , сохраняется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ ) 2. Юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39 9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V 1 Земельного кодекса Российской Федерации .
   — п. 1 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Проверьте «переоформляющую» ветку: если ваше право на участок возникло до введения в действие ЗК РФ, оно подлежит переоформлению (ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ). Для граждан действует презумпция сохранения ранее возникших прав. Это важно, если участок предоставлялся вам (или правопредшественнику) ещё в 1990-е годы.

Развилка по фактам, которых вы не назвали:

• Если участок предоставлялся для ИЖС/ЛПХ/садоводства и заявление подано по правилам п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ — выкуп идёт по подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без торгов;
• Если участок — земли сельхозназначения и вы арендовали его под сельхозпроизводство свыше трёх лет без нарушений — действует подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ (выкуп без торгов);
• Если дом зарегистрирован после возведения на арендованном участке и никаких претензий по стройке не было — работает основная ветка (ст. 39.20).

Цена выкупа: по общему правилу — кадастровая стоимость (ст. 39.4 ЗК РФ); в Московской области цена продажи участков собственникам зданий определяется по ст. 12 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ.

Вывод: даже при отказе суда у вас остаётся вторая попытка — через специальные основания выкупа без торгов (подп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ) и/или переоформление по ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ. Рекомендую в иске сразу заявить несколько оснований.

Может ли администрация оспорить регистрацию дома или «несоразмерность» через суд (риски)

Регистрация права собственности на дом в ЕГРН — это юридически значимый факт: пока она не оспорена и не признана недействительной в установленном порядке, дом считается законно возведённым и существующим как объект права. Администрация не вправе в рамках рассмотрения вашего заявления о выкупе самостоятельно переоценивать законность регистрации или «отменять» её ссылкой на несоразмерность.

Однако риск существует: если администрация докажет, что дом — самовольная постройка либо возведён с нарушением целевого назначения/ВРИ участка, она может обратиться в суд с иском о сносе или о признании права отсутствующим. Это отдельный спор, и в нём всё будет зависеть от того, соответствовал ли дом градостроительным нормам и ВРИ участка. До тех пор, пока такое решение суда не принято, ваш дом юридически существует и даёт вам право на выкуп.

1. единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; 6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий; (В редакции федеральных законов от 21.12.2004 № 172-ФЗ; от 04.12.2006 № 201-ФЗ) 7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации; 8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с требованиями законодательства;
   — подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ

Единство судьбы работает в обе стороны: если администрация не оспорила стройку и принимала арендную плату, она связана своим поведением. Ваши доказательства по делу: выписка из ЕГРН на дом, договор аренды, платёжные документы (исправная оплата), текст отказа администрации с точной формулировкой основания.

Вывод: риск оспаривания дома есть, но он реализуется только через отдельный иск администрации, который должен быть доказан. Пока этого нет — отказ по «несоразмерности» незаконен, и вы можете требовать переоформления.