Можно ли через суд оформить участок 1 сотка под ЛПХ и затем зарегистрировать нелегальную нежилую постройку, если право не оформлено, границы не установлены, но есть фактическое пользование более 15 лет и отказ во внесудебном порядке?

Можно ли признать право собственности на участок по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ)

Ключевой вопрос — применима ли к публичному (государственному/муниципальному) участку, у которого нет ни кадастрового учёта, ни зарегистрированного права, приобретательная давность.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Механизм прямо назван в законе: не будучи собственником, но владея участком «добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным» 15 лет, лицо приобретает право собственности. Однако это общий инструмент гражданского права, и его применимость к земле ограничена специальной позицией Верховного Суда.

По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.1990) утратила силу статья 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности. В силу пункта 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть 8 истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством
— п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Это решающее ограничение для вашей ситуации. Из последнего предложения пункта 16 Пленума № 10 следует: земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретаются в собственность не по статье 234 ГК РФ, а в порядке, установленном земельным законодательством. Ваш участок — земли населённых пунктов, право на него не оформлено, то есть он находится в неразграниченной государственной (или муниципальной) собственности. Иск о признании права в силу приобретательной давности к публичному участку суды, как правило, отклоняют именно со ссылкой на это разъяснение.

Кроме того, приобретательная давность предполагает владение вещью, которая юридически существует как объект права. Ваш участок не прошёл кадастровый учёт и не имеет установленных границ, то есть как объект недвижимости он ещё не сформирован в ЕГРН — это самостоятельное препятствие для признания права по ст. 234 ГК РФ.

Вывод: приобретательная давность — неподходящее основание для данного участка из неразграниченной публичной земли. Путь через ст. 234 ГК РФ здесь с высокой вероятностью обречён, поэтому опираться на него как на основной не стоит.

Альтернатива: оформление участка в административно-судебном порядке (ст. 39.18 ЗК РФ)

Более реалистичный маршрут — приобрести участок как объект из публичной собственности в общем порядке, установленном земельным законодательством, а не «в силу давности».

предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления
— п. 4 ст. 4 ФЗ от 07.07.2003 № 112-ФЗ

Минимальный и максимальный размеры таких участков для ЛПХ устанавливают органы местного самоуправления (а не федеральный закон). В судебной практике (Обзор ВС, п. 15) типичный минимальный размер для ЛПХ на землях населённых пунктов — 800 кв. м, при преобразовании — 1500 кв. м. У вас всего 100 кв. м (1 сотка), что заведомо ниже практически любого установленного минимума.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. 2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами муниципальных образований и (или) границами городских либо сельских населенных пунктов устранение такого пересечения осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6.
— п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ

Требование о минимальном размере действует именно при образовании нового участка — это ваш случай: участок образуется по схеме расположения, границы устанавливаются впервые. Соответственно, отказ органа, мотивированный несоответствием площади предельному минимальному размеру, будет законным.

Вывод: оформить участок площадью 1 сотка под ЛПХ в обычном порядке (по ст. 39.18 ЗК РФ) также не получится — если в вашем муниципальном образовании установлен минимальный размер ЛПХ (обычно сотни кв. м), образование участка площадью 100 кв. м напрямую закону противоречит. Исключение возможно только если градостроительный регламент/ПЗЗ для вашей зоны вообще не устанавливает минимального размера — тогда применяются правила ст. 11.9 ЗК РФ, но на практике для ЛПХ минимум всё равно есть.

Легализация капитальной нежилой постройки (ст. 222 ГК РФ)

Постройка на участке, право на который не оформлено и разрешённое использование которого не допускает возведения объекта, квалифицируется как самовольная.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Из п. 3 ст. 222 ГК РФ следует жёсткое условие: суд может признать право собственности на самовольную постройку только за лицом, которому принадлежит земельный участок (право собственности, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование). Тот факт, что вы «фактически пользуетесь» участком более 15 лет без какого-либо оформленного права, не даёт вам титула землевладельца.

Это «замкнутый круг»: сначала нужен титул на землю, и только потом — легализация постройки. Пока право на участок не зарегистрировано, признать право на постройку по п. 3 ст. 222 ГК РФ невозможно в принципе.

Уточняющий момент по темпоральной вилке: если постройка возведена до 1 января 1995 г., она в силу закона не является самовольной и оформляется иначе — через признание права в силу приобретательной давности на сам объект.

Следовательно, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками. Факт завершения строительства спорных объектов в 1993 г. установлен судами первой и апелляционной инстанций. Истец строил объекты хозяйственным способом на собственные средства, обязанности по приемке их в эксплуатацию в порядке, установленном постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», у него не имелось. С учетом действовавшего в период возведения объекта законодательства истец по окончании строительства приобрел на него право собственности. Однако в настоящее время у него не имеется возможности воспользоваться ныне действующими правилами регистрации права ввиду отсутствия разрешительной документации. Кроме того, с 1995 г. истцу предоставлялся земельный участок в аренду в целях эксплуатации имеющихся на нем объектов недвижимости. Таким образом, 7 уполномоченные органы знали о существовании этих объектов и не возражали относительно их сохранения. В материалы дела были также представлены доказательства того, что спорный объект создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— п. 4 Обзора ВС от 16.11.2022 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством»

То есть если ваша нежилая постройка реально достроена до 01.01.1995 и вы добросовестно, открыто и непрерывно владеете ею более 15 лет, право на неё можно признать по ст. 234 ГК РФ (в отношении самой постройки, а не земли), подтвердив соблюдение строительных и градостроительных норм и отсутствие угрозы жизни и здоровью. При этом титул на земельный участок всё равно оформляется отдельно и в ином порядке.

Вывод: регистрировать постройку до оформления права на землю нельзя. Единственное исключение — постройка, достроенная до 01.01.1995, в отношении которой возможен самостоятельный иск о признании права по ст. 234 ГК РФ; но и он не заменяет необходимости оформить землю.

С чего начинать и реальные шансы (порядок действий)

Первый шаг — точно выяснить, есть ли у участка уже установленный правовой статус. Если есть хоть какой-то правоустанавливающий документ (выписка из похозяйственной книги, решение о предоставлении, акт органа власти), действуют льготные механизмы — бесплатное оформление по «дачной амнистии» (п. 2.7 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ), где ограничение по минимальному размеру может не применяться к уже фактически занятому участку, и суд вправе признать право в порядке ст. 59 ЗК РФ.

Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. 2. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю
— ст. 59 ЗК РФ, п. 1

Второй шаг — получить в органе местного самоуправления письменный отказ с указанием конкретного основания. У вас такой отказ уже есть — он и есть стартовая точка: его можно обжаловать в суд (по КАС РФ или в исковом производстве в зависимости от характера требования).

Важно понимать порядок предоставления: по ст. 39.18 ЗК РФ участок под ЛПХ в границах населённого пункта предоставляется через публичную процедуру с извещением и возможным аукционом, и отказ в формировании участка площадью 100 кв. м по мотиву несоответствия минимальному размеру будет признан законным.

Шансы оцениваются так:

• На признание права по ст. 234 ГК РФ на землю — низкие (п. 16 Пленума № 10 прямо отсылает к земельному порядку).
• На оформление 1 сотки под ЛПХ в общем порядке — низкие (нарушение минимального размера по ст. 11.9 ЗК РФ / актам ОМСУ).
• На признание права на постройку — зависит от даты её возведения: до 01.01.1995 — реальные шансы по ст. 234 ГК РФ; после — только после оформления земли, что само по себе нереализуемо при 1 сотке.

Практический вывод: наиболее реалистичен не «оформить 1 сотку под ЛПХ», а добиться предоставления участка в ином виде — например, признать через суд право на участок по документам о фактическом закреплении (если они есть), либо поставить вопрос о приведении площади к установленному минимальному размеру (присоединение смежной земли), либо использовать специальные региональные программы. При отсутствии любых правоустанавливающих документов и площади ниже минимума шансы на легализацию именно этой сотки под ЛПХ минимальны.

Смежное право, доказательства, альтернативы и исполнение решения

Смежный путь — иное разрешённое использование. Минимальный размер по ст. 11.9 ЗК РФ и ФЗ № 112-ФЗ привязан именно к ведению ЛПХ. Для некоторых видов использования (например, размещение гаража или уже существующего здания) предельный минимальный размер может быть ниже или вовсе не устанавливаться градостроительным регламентом. Если ваша капитальная нежилая постройка — гараж или иной объект вспомогательного назначения, то земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его использования, может формироваться исходя из фактического пятна застройки, а не из «минимума для ЛПХ». Это стоит проверить по ПЗЗ вашего муниципалитета: какие виды разрешённого использования допустимы в данной территориальной зоне (п. 1 ст. 85 ЗК РФ) и каковы для них предельные размеры.

Доказательства. Для любого иска (о признании права или об оспаривании отказа) понадобятся: схема расположения участка, письменный отказ органа (уже есть), документы о давности владения (платёжки за пользование/налоги, справки органа местного самоуправления, показания свидетелей), а для постройки — технический паспорт БТИ или инвентаризационные документы, подтверждающие дату возведения и, если объект достроен до 01.01.1995, заключение о соответствии его строительным и градостроительным нормам и отсутствии угрозы жизни и здоровью (это прямо требуют п. 3 ст. 222 ГК РФ и Обзор ВС от 16.11.2022).

Альтернативы. Если 1 сотка заведомо ниже минимума, наиболее реальные варианты: (1) присоединить смежную свободную землю до достижения установленного минимума (перераспределение, ст. 11.9 ЗК РФ); (2) оформить участок под фактическим объектом (постройкой/гаражом), если регламент допускает такой вид использования без минимума; (3) при наличии старых правоустанавливающих документов — бесплатную «дачную амнистию» (п. 2.7 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ), где ограничение по минимальной площади к давно закреплённому участку, как правило, не применяется.

Исполнение. После удовлетворения иска судебное решение само является основанием для регистрации права.

Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. 2. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю
— ст. 59 ЗК РФ, п. 1

Регистрация по решению суда проводится в ЕГРН в порядке, установленном ФЗ № 218-ФЗ, без повторного административного согласования: регистратор обязан внести запись на основании вступившего в силу решения суда. Для последующей регистрации постройки понадобится технический план, а при самовольной постройке, возведённой после 01.01.1995, — отдельное решение суда о признании права по ст. 222 ГК РФ, которое, как показано выше, реализуемо только при наличии оформленного титула на землю.

Вывод: подсудность и органы едины во всех случаях — земельный и «строительный» споры о недвижимости рассматриваются районным (городским) судом по месту нахождения участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ); ответчиком выступает уполномоченный орган местного самоуправления либо прежний собственник (п. 19 Пленума № 10). Регистрация права осуществляется Росреестром по месту нахождения участка на основании вступившего в силу судебного решения.