Можно ли начинать строительство на участке, купленном без документов, если продавец обещает оформить землю позже, но есть доли детей и налоговые риски?

Возникло ли у вас право на участок от фактических обмена и покупки без документов

Права владения, пользования и распоряжения принадлежат собственнику, и только он вправе распоряжаться вещью, в том числе отчуждать её другим лицам:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц
   — п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Поэтому распоряжаться участком (и, как следствие, передать его вам) может лишь тот, кто собственник по документам; фактический владелец такими правами не обладает и передать их не может.

Право собственности может быть приобретено по договору купли-продажи, мены и иной сделке об отчуждении:

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. 3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. 4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
— п. 2 ст. 218 ГК РФ

Формально и обмен, и последующая продажа — это именно такие сделки, то есть основание для перехода права в принципе существует.

Однако при отчуждении имущества, подлежащего государственной регистрации, право возникает у приобретателя только с момента регистрации:

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (
— п. 2 ст. 223 ГК РФ

И для продажи недвижимости установлена обязательная письменная форма — единый документ, подписанный сторонами, а её несоблюдение влечёт недействительность договора:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Договор мены подчиняется правилам о купле-продаже:

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. 2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
   — п. 1, 2 ст. 567 ГК РФ

Переход права собственности по продаже недвижимости подлежит регистрации, а исполнение договора до регистрации не меняет отношений с третьими лицами; при уклонении одной стороны суд по требованию другой выносит решение о регистрации перехода права, а уклоняющаяся сторона обязана возместить убытки:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
   — п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ

Право собственности по договору мены переходит к сторонам одновременно после исполнения обеих сторон, но для недвижимости это опять упирается в регистрацию (ст. 570 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 551 ГК РФ):

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.
— ст. 570 ГК РФ

Государственная регистрация — юридический акт признания и подтверждения возникновения права и единственное доказательство его существования; права, сведения о которых не внесены в ЕГРН, юридически не существуют для третьих лиц:

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6.
— ч. 3, 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Применительно к вам: ни обмен, ни ваша покупка «на словах» не породили у вас права собственности — письменных договоров нет, форма сделок не соблюдена (ст. 550 ГК РФ), а переход права не зарегистрирован (ст. 223, 551 ГК РФ; ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ). Юридически собственником остаётся тот, кто записан в ЕГРН, а не тот, кто «отдал деньги». Даже знакомый, у которого вы «купили», сам собственником не стал — его обмен с документальным собственником тоже не оформлен. Разрешение пользоваться и расписка о «скорой передаче» не заменяют ни письменного договора, ни регистрации.

Вывод: права собственности (и даже права владения по сделке) у вас сейчас нет. Расписка и разрешение пользоваться создают в лучшем случае личное обязательство конкретного лица, но не вещное право на участок, и не защитят вас от собственника по ЕГРН, его наследников, кредиторов, сособственников и органов власти. Пока сделка не оформлена письменно и не зарегистрирована, участок юридически вам не принадлежит.

Что даёт расписка и разрешение пользоваться; риски стройки и квалификация как самовольной постройки

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо на участке, разрешённое использование которого не допускает такого строительства, либо без необходимых согласований и разрешений:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
   — п. 1 ст. 222 ГК РФ

Право собственности на самовольную постройку не возникает, распоряжаться ею нельзя, использование не допускается, и она подлежит сносу или приведению в соответствие — по общему правилу за счёт лица, её возведшего:

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Применительно к вам: поскольку участок вам в установленном порядке не предоставлен и права на него не зарегистрированы, любая капитальная стройка, начатая сейчас, с высокой вероятностью будет квалифицирована как самовольная постройка. Собственник по ЕГРН (или сособственники, или новый собственник в случае продажи участка третьему лицу) сможет требовать сноса, причём расходы лягут на вас как на застройщика. Расписка и разрешение пользоваться этот риск не снимают — они выдают вам лишь личное разрешение конкретного лица, не создающее у вас права на землю. Исключение — некапитальные объекты (временные строения, навесы, бытовки), не являющиеся недвижимостью, но и их возведение на чужом участке без согласия всех правообладателей рискованно.

Только если участок будет оформлен в вашу собственность (или в ваше законное пользование/аренду с разрешённым использованием под застройку), постройка перестанет быть самовольной; при этом ст. 222 ГК РФ позволяет признать право на постройку лишь при одновременном соблюдении трёх условий (наличие права на участок, допускающего строительство; соответствие постройки требованиям; отсутствие нарушения прав других лиц и угрозы жизни и здоровью).

Вывод: начинать капитальное строительство до оформления прав на участок нельзя — это прямой путь к самовольной постройке со сносом за ваш счёт (п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ). Стройку нужно отложить до регистрации вашего права (или до заключения законного договора аренды/безвозмездного пользования участком с разрешённым использованием под застройку). Расписка и разрешение пользоваться для целей стройки юридически недостаточны.

Долевая собственность, дети и программа улучшения жилищных условий: почему участок нельзя просто «передать»

Распоряжение имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех её участников, а свою долю участник вправе продать лишь с соблюдением правил о преимущественном праве покупки:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Продавец доли обязан письменно известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и условий; если они не купят в течение месяца, доля может быть продана любому лицу; при продаже с нарушением преимущественного права любой сособственник в течение трёх месяцев вправе требовать перевода на него прав покупателя. Эти правила применяются и к мене:

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 2, 3, 5 ст. 250 ГК РФ

Если среди сособственников есть несовершеннолетние дети, распоряжение их имуществом ограничено: опекун (родитель) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, обмену, разделу имущества подопечного и любые действия, уменьшающие его имущество:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Ребёнок имеет право собственности на принадлежащее ему имущество, а при управлении имуществом ребёнка родители подчиняются правилам о распоряжении имуществом подопечного:

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным законом, и ограничения сохраняются при переходе права собственности к другому лицу:

Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. 2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами. 3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом. (В редакции федеральных законов от 21.07.2011 № 257-ФЗ; от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. 5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. 6.
— п. 1 ст. 56 ЗК РФ

Применительно к вам: раз участок в доле, для его отчуждения (продажи, мены) требуется согласие всех сособственников, а доля, приходящаяся на детей, отчуждается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Без этого сделку можно оспорить, а при продаже без извещения сособственников они в течение трёх месяцев вправе «перевести» покупку на себя. Кроме того, если участок предоставлен по жилищной программе, необходимо проверить, нет ли на нём публично-правового ограничения или запрета на отчуждение (ст. 56 ЗК РФ), которое последует за участком и к вам как к новому собственнику. Довод продавца о «большом налоге» — повод не «не оформлять», а правильно спланировать сделку: неоформленная сделка не устраняет проблемы, а лишь переносит риски на вас.

Вывод: поскольку распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ), а отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним, — только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ), оформить переход участка можно лишь с письменного согласия всех сособственников и разрешения органа опеки по доле детей, с проверкой ограничений по программе. Если документально собственник один, а «в доле с детьми» отражает лишь фактическое положение, всё равно требуется полноценная письменная сделка и регистрация перехода права.

Обоснован ли «налоговый» довод продавца: минимальный срок владения и освобождение от НДФЛ

Доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения, если объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный предельный срок составляет три года лишь в прямо перечисленных случаях (наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, рента, а также если это единственное жильё) — иных случаев нет:

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ) 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
— п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ

Во всех остальных случаях минимальный предельный срок владения — пять лет:

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ) 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
— п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ

Применительно к вам: НДФЛ облагается доход от продажи, и «две сделки за год» сами по себе налог не создают — значение имеет срок владения каждым объектом. Если продавец владеет участком пять лет (а в перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ случаях — три года), доход от его продажи вообще освобождён от налога, и оформление сделки не даёт никакого «лишнего налога». Если срок владения меньше минимального, продавец всё равно вправе уменьшить облагаемый доход на документально подтверждённые расходы на приобретение этого имущества — налог в таком случае уплачивается только с разницы между ценой продажи и расходами, то есть обычно существенно ниже, чем опасается продавец. Довод про «две сделки за один год» — это не запрет и не основание уклоняться от оформления; при необходимости порядок сделок (и их разнесение по времени) можно спланировать так, чтобы налоговая нагрузка была минимальной.

Вывод: налоговый мотив не является законным основанием для отказа от оформления. Если участок в собственности продавца более минимального срока (три или пять лет в зависимости от основания), налога при продаже нет вовсе. Затягивание с оформлением лишь увеличивает риск для вас, поскольку продавец может передумать, умереть, попасть под взыскание, а участок — быть продан третьему лицу или обременён.

Как защитить ваши интересы до оформления и что делать, если сделка сорвётся

Если продавец получит деньги без правового основания (например, сделка не состоится и он удержит плату за участок), на его стороне возникнет неосновательное обогащение:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ с момента, когда приобретатель узнал о неосновательности:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Проценты за неправомерное удержание денежных средств начисляются по ключевой ставке Банка России, а если убытки превышают проценты — можно требовать и возмещения убытков:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

До регистрации права вы вправе защищать фактическое владение, поскольку защита владения против третьих лиц (и против собственника) по ст. 301–304 ГК РФ принадлежит и лицу, владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором:

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Применительно к вам: вариант «расписка + разрешение пользоваться» юридически слаб, но небесполезен — по нему можно вернуть уплаченные деньги с процентами (ст. 1102, 1107, 395 ГК РФ), если собственник передумает. Однако он не даёт вещного права. Надёжный путь до регистрации — заключить письменный предварительный договор купли-продажи участка с указанием цены, состава сособственников, обязательства получить разрешение органа опеки (по доле детей) и известить остальных сособственников о продаже, сроков заключения основного договора и задатка. Тогда при уклонении продавца вы сможете требовать либо заключения основного договора и государственной регистрации перехода права (п. 3 ст. 551 ГК РФ), либо возврата задатка в двойном размере/денег. Если сторона необоснованно уклоняется от регистрации, она обязана возместить убытки от задержки (п. 3 ст. 551 ГК РФ):

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
   — п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ

Ветвление по вашему статусу: если вы ещё не передали все деньги — платите только после заключения письменного предварительного договора и фиксируйте каждую передачу распиской; если деньги уже переданы без документов — соберите любые подтверждения (переписка, свидетели, банковские следы) и зафиксируйте в новом письменном документе уже сложившиеся отношения (по сути — предварительный договор с указанием фактически отданной суммы), чтобы иметь основание для возврата. Если участок вам фактически передавали по обмену, а затем по продаже — фиксируйте эту цепочку письменно, чтобы у вас было право требовать деньги с того, у кого вы их фактически передали.

Вывод: начинайте не со стройки, а с документов: письменный предварительный договор с задатком и условиями о согласиях (все сособственники, орган опеки по доле детей) плюс последующая регистрация перехода права. При уклонении продавца — иск о государственной регистрации перехода права или требование о возврате денег с процентами по ст. 395, 1107 ГК РФ и взысканием убытков. Пока права не оформлены, вкладываться в капитальные строения на участке не следует.

Какие документы собрать, чтобы оформить участок и защититься в суде

Государственная регистрация — единственное доказательство существования права, поэтому без внесения записи в ЕГРН любые документы о «передаче» участка юридически бессильны, а право может быть оспорено только в суде:

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6.
— ч. 3, 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

На сумму неосновательного денежного обогащения начисляются проценты, поэтому письменная фиксация факта и размера уплаченных денег имеет прямое значение для их возврата:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Применительно к вам: для оформления и для возможного спора понадобятся: свежая выписка из ЕГРН на участок (кто правообладатель, состав долей, наличие обременений и ограничений по программе); правоустанавливающие документы на участок у продавца; сведения о всех сособственниках и о несовершеннолетних участниках долевой собственности; предварительный договор купли-продажи с задатком; письменные расписки о передаче денег; письменное извещение остальных сособственников о продаже доли и их отказы либо подтверждение истечения месячного срока; предварительное разрешение органа опеки и попечительства по доле детей; в уклонение продавца — доказательства его отказа от регистрации (переписка, отказ в МФЦ). Для суда также пригодятся любые подтверждения сложившихся отношений (переписка, свидетели, документы о передаче участка).

Вывод: ключевые доказательства — выписка ЕГРН, письменный предварительный договор с задатком, расписки о деньгах, извещения сособственников и разрешение органа опеки. Их отсутствие резко ослабит и оформление, и судебную защиту. Рекомендуется собрать эти документы до передачи основной суммы денег и до начала любых работ на участке.

Юридическая сила расписки и «разрешения пользоваться»

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания, но не лишает права приводить письменные и другие доказательства:

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 162 ГК РФ

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а при невозможности — возместить стоимость:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ

Применительно к вам: расписка о намерении передать участок и письменное «разрешение пользоваться» — это письменные документы, которые фиксируют волю конкретного лица, но не договор купли-продажи (нет предмета в виде конкретного участка, цены, обязательства передать право) и не основание возникновения права. Их ценность прежде всего доказательственная: ими можно подтвердить факт получения денег и намерение сторон, что важно для возврата уплаченного как неосновательного обогащения (ст. 1102, 1107 ГК РФ) или как полученного по несостоявшейся/недействительной сделке. Договор продажи недвижимости требует письменной формы путём составления единого документа (ст. 550 ГК РФ), а право возникает только с регистрации (ст. 223 ГК РФ), поэтому расписка от лица, которое документально не является собственником (тот, у кого вы «купили» после неоформленного обмена), не создаёт обязательства передать вам участок — передать его может только собственник по ЕГРН.

Вывод: в силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается письменно одним документом, иначе он недействителен, а по ст. 223 ГК РФ право возникает только с государственной регистрации — поэтому расписка и разрешение подтверждают лишь фактические отношения и денежный долг, но не заменяют письменный договор и регистрацию. Полагаться на них как на основание права собственности или права стройки нельзя; их стоит оформить только как промежуточную фиксацию уже переданных денег и намерения оформить сделку, с прямым указанием в тексте обязательства продавца совершить регистрацию.

Предварительный договор с задатком и последствия уклонения продавца

Надёжный способ зафиксировать обязательство до оформления — предварительный договор, которым стороны обязуются заключить в будущем основной договор на оговорённых условиях. Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного, иначе он ничтожен; в нём указывается срок заключения основного договора (по умолчанию — в течение года), а при уклонении одной стороны применяется понуждение к заключению основного договора с правом заявить требование в течение шести месяцев с момента неисполнения:

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6.
— п. 4, 5 ст. 429 ГК РФ

Задатком можно обеспечить исполнение: если от исполнения ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны; если ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить двойную сумму задатка, сверх того возмещаются убытки с зачётом задатка:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 381 ГК РФ

Применительно к вам: заключать «расписку» стоит заменить (или дополнить) письменным предварительным договором купли-продажи участка, в котором обязательно указать: предмет — конкретный земельный участок с кадастровым номером; цену и порядок расчётов; состав сособственников и условия получения их согласия; условие о предварительном разрешении органа опеки по доле детей; срок заключения основного договора. Внесение задатка обеспечит интерес обеих сторон. Если продавец после этого уклонится от регистрации, у вас будет прямое основание требовать в суде либо понуждения к заключению основного договора и государственной регистрации перехода права (ст. 429, 551 ГК РФ), либо возврата задатка в двойном размере (ст. 381 ГК РФ) и возмещения убытков.

Вывод: путь к оформлению — не «расписка о будущем», а письменный предварительный договор с задатком и сроками, корреспондирующий со ст. 429 и 381 ГК РФ. Он даёт реальное право на понуждение к сделке и на регистрацию перехода права либо на двойной задаток и убытки, чего расписка не обеспечивает.