Дом построен в 1992 году с разрешения администрации, но отступ от лесного массива менее 15 метров: последствия покупки и ответственность

Является ли дом самовольной постройкой из-за несоблюдения противопожарного отступа до лесного массива

Ключевой вопрос — попадает ли дом под признаки самовольной постройки. Норма прямо указывает три основания и требует, чтобы нарушенные нормы и правила были установлены на дату начала возведения и действовали на дату выявления постройки.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Для вас это означает: нарушение, вменяемое дому, — противопожарный отступ, установленный техническим регламентом (Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ) и Правилами противопожарного режима, которые появились в 2008–2010 гг., то есть ПОСЛЕ возведения дома в 1992 году. Следовательно, на дату начала возведения этот норматив не действовал, и ссылка на него как на самостоятельное основание самовольности юридически уязвима.

Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. 2. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
— ст. 4 ГК РФ, п. 1

Это подтверждает правило об обратной силе: акты гражданского законодательства не имеют обратной силы. Нормы о самовольной постройке и пожарные регламенты не могут ретроактивно превратить правомерно возведённый в 1992 году дом в самовольный.

судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки. Одним из признаков самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (например, в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» положения части 17 статьи 51 ГсК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения или его реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие ГсК РФ).
— Обзор судебной практики ВС РФ от 19.03.2014, ч. 11

Практика Верховного Суда прямо обязывает применять градостроительные и строительные нормы в редакции, действовавшей на время возведения постройки, — то есть те требования, которые действовали в 1992 году. Именно они должны проверяться, а не редакция Технического регламента МЧС 2010 года.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
— абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ

Эта норма — важнейшая защита в вашей ситуации: даже если считать лесной массив и связанные с ним ограничения установленными законом ограничениями использования участка, постройка не признаётся самовольной, если собственник не знал и не мог знать об их действии. Вы покупаете дом, возведённый с разрешения Администрации, на участке с проведённым межеванием и согласованными границами — это указывает на добросовестность и отсутствие осведомлённости о скрытом ограничении.

при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал 94 уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
— п. 32 Обзора судебной практики ВС РФ от 14.11.2018 № 3/2018

Даже если отступ будет квалифицирован как нарушение, снос не является автоматическим следствием: суд обязан оценить существенность нарушения и наличие угрозы жизни и здоровью. Изолированное нарушение противопожарного разрыва при отсутствии реальной угрозы суды, как правило, существенным не признают, и это ваш главный аргумент против сноса.

Вывод: дом не может быть признан самовольной постройкой только из-за отступа до лесного массива менее 15 м. Норматив, на который вы ссылаетесь, установлен после 1992 года и в силу ст. 4 ГК РФ и практики Верховного Суда к дому не применяется; к тому же при отсутствии угрозы жизни и здоровью нарушение не является существенным. Риск сноса по одному этому основанию низкий.

Правовые последствия, если суд всё же квалифицирует дом как самовольную постройку

Если вопреки изложенному суд признает дом самовольным (например, установит реальную и существенную угрозу), последствия жёстко определены. Вы как покупатель, приобретая дом, принимаете риск стать лицом, обязанным устранить нарушение.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе ею распоряжаться. Для вас это практический ориентир: если право продавца зарегистрировано в ЕГРН, дом заведомо не был признан самовольным, и сделку можно совершать; если права нет — покупка сопряжена с риском.

Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ

Норма устанавливает: использование самовольной постройки не допускается, а сама постройка подлежит сносу или приведению в соответствие за счёт осуществившего её лица, а при отсутствии сведений о нём — за счёт лица, которому принадлежит участок. Это означает, что после покупки бремя устранения нарушения (а в крайнем случае — сноса) ляжет на вас как нового собственника участка, если строитель не будет установлен.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Вместе с тем закон оставляет путь сохранения дома: право собственности может быть признано судом либо постройка сохраняется при приведении в соответствие с установленными требованиями. Если вы выполните требование о приведении в соответствие, право собственности на строение за вами сохраняется — это защитная ветка при неблагоприятном развитии событий.

Вывод: при самом неблагоприятном сценарии вам грозят не автоматический снос, а требование привести дом в соответствие (либо снос за счёт осуществившего постройку лица, а при неустановлении — за счёт вас). Путь защиты — признание права собственности и приведение объекта в соответствие по п. 3 ст. 222 ГК РФ; поскольку нарушение, скорее всего, устранимо (противопожарные мероприятия, компенсационные меры), этот путь реально достижим.

Расположение дома в границах красной линии застройки

Отдельный риск — попадание дома в границы красной линии (территории общего пользования). Что это за линии и как они фиксируются, определяет градостроительное законодательство.

красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи; 3) линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений; 4) границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд; 5) границы публичных сервитутов. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 6 1 . При подготовке проекта межевания территории в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков их местоположение, границы и площадь определяются с учетом границ и площади лесных кварталов и (или) лесотаксационных выделов, частей лесотаксационных выделов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 7. Материалы по обоснованию проекта межевания территории включают в себя чертежи, на которых отображаются: 1) границы существующих земельных участков; 2) границы зон с особыми условиями использования территорий; 3) местоположение существующих объектов капитального строительства; 4) границы особо охраняемых природных территорий; 5) границы территорий объектов культурного наследия; 6) границы лесничеств, участковых лесничеств, лесных кварталов, лесотаксационных выделов или частей лесотаксационных выделов.
— ч. 3 ст. 43 ГрК РФ

По смыслу этой нормы красные линии устанавливаются проектами планировки и межевания территории и определяют границы территорий общего пользования. Для вас важно установить, когда и в связи с чем были установлены красные линии, поскольку от даты зависит оценка правомерности дома.

установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ). Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Пленум Верховного Суда прямо разъяснил: установление границ территорий общего пользования (красных линий) ПОСЛЕ начала строительства объекта, возведённого с соблюдением правового режима участка, не является основанием для признания постройки самовольной. Поскольку ваш дом возведён в 1992 году с разрешения, а красные линии могли быть утверждены позднее, их появление само по себе не делает дом самовольным — это самостоятельное и сильное основание для защиты.

В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера. 2. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования
— п. 1 ст. 11.10 ЗК РФ

При подготовке схемы расположения участка должны учитываться документы территориального планирования и территории общего пользования, что позволяет проверить, на дату формирования участка (межевания) линия уже существовала или нет. Это ключевой документальный тест: если по документам 1992 года и межевания красной линии в этом месте не было, а она появилась позже, риск сноса по этому основанию исключается.

Вывод: расположение дома в границах красной линии само по себе не делает постройку самовольной. Если красная линия установлена после 1992 года, применяется защита из п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44, и оснований для сноса нет. Если же красная линия (территория общего пользования) существовала на дату строительства и в границах участка — риск признания дома самовольным по абз. 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ существенно возрастает, поэтому необходимо точно установить дату утверждения красной линии (проект планировки/межевания, ГПЗУ).

Ответственность собственника и риск претензий надзорных органов

Поскольку нарушений никто не фиксировал, вопрос в том, какие последствия возможны после покупки. Общая обязанность собственника — использовать участок в соответствии с целевым назначением и не причинять вред, в том числе земле как природному объекту.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту
— абз. 2 ст. 42 ЗК РФ

Это значит, что если надзорный орган (земельный контроль, пожарный надзор) всё же зафиксирует несоответствие использования, базовая точка опоры — эта обязанность. При этом состав административного правонарушения по ст. 8.8 КоАП РФ касается лишь использования участка не по целевому назначению.

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Для вас это означает: ваш участок имеет вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства», а дом — жилой дом ИЖС, то есть назначение и фактическое использование полностью соответствуют виду разрешённого использования. Сам по себе отступ до лесного массива, расположение на склоне или нахождение в границах красной линии состава правонарушения, предусмотренного ст. 8.8 КоАП РФ, не образуют — для наложения штрафа по этой статье нужно несоответствие категории земель или виду разрешённого использования, которого в вашем случае нет.

Что касается смежных неразграниченных земель, распоряжение ими относится к компетенции органов местного самоуправления.

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального округа в отношении земельных участков, расположенных на территории муниципального округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 13.06.2023 № 228-ФЗ) органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;
— п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Для вас это практический вывод: если возникнет вопрос о перераспределении, увеличении участка или об установлении границ, обращаться нужно в орган местного самоуправления городского округа (поселения). Само по себе примыкание к неразграниченным землям прав ваших не ущемляет, но споры о границах разрешаются именно с этим органом.

Вывод: административной ответственности за один лишь отступ от лесного массива закон не устанавливает, а состав ст. 8.8 КоАП РФ не применим, поскольку использование участка соответствует виду разрешённого использования ИЖС. Устранимые последствия сводятся к предписаниям об устранении нарушений; по смежным неразграниченным землям все вопросы решаются с органом местного самоуправления. При сохранении реальной угрозы жизни и здоровью к вам может быть предъявлено требование о приведении объекта в соответствие.

Расположение дома на склоне

Склон как элемент рельефа сам по себе не является правовым ограничением, но он влияет на оценку безопасности постройки и, соответственно, на оценку «угрозы жизни и здоровью» — центральный критерий для сноса или сохранения. Именно этот критерий заложен в норме о самовольной постройке.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Для вас это означает: если дом на склоне устойчив и не создаёт угрозы жизни и здоровью (по заключению специалиста/эксперта), склон не является препятствием. Если же склон сопряжён с оползневыми процессами, подработкой или иными геологическими опасностями, это может быть признано признаком реальной угрозы — и тогда появляется вторая ветка, при которой на вас как на собственника участка ложится обязанность приведения дома в соответствие или его сноса.

при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал 94 уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
— п. 32 Обзора судебной практики ВС РФ от 14.11.2018 № 3/2018

Верховный Суд ориентирует: при разрешении вопроса о сносе или сохранении необходимо установить, допущены ли нарушения и создаёт ли постройка угрозу жизни и здоровью, при сомнениях — назначается экспертиза. Это ваш инструмент: техническое заключение о состоянии дома на склоне и об отсутствии угрозы нейтрализует этот довод.

Вывод: расположение на склоне не создаёт самостоятельного основания для ответственности, но включается в оценку угрозы жизни и здоровью. До сделки закажите заключение специалиста о техническом состоянии дома с учётом рельефа; если экспертиза покажет, что угрозы нет, риск по этому основанию отсутствует. Если склон относится к оползневой/опасной территории — риск сноса или требования о приведении в соответствие повышается, и это следует оценить перед покупкой.

Гражданско-правовые последствия покупки дома с недостатками

Поскольку предмет сделки — дом вместе с земельным участком, продавец отвечает за качество передаваемого объекта. Продавец обязан передать покупателю недвижимость, соответствующую договору и пригодную для обычного использования либо для целей, о которых он был поставлен в известность.

продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
— п. 1 ст. 549 ГК РФ

Эта норма определяет предмет вашей сделки — дом и участок передаются как единый объект недвижимого имущества, а значит, и требования к качеству распространяются на недвижимость в целом.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. 2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
— п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ

Для вас это означает: при отсутствии в договоре специальных условий продавец обязан передать вам дом, пригодный для целей, для которых он обычно используется (для проживания). Вы обязаны сообщить продавцу о конкретных целях покупки, если они особые; тогда он отвечает за пригодность дома в соответствии с этими целями.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
— п. 1 ст. 475 ГК РФ

Если недостатки (например, отступ до лесного массива, угрожающий легализации, или состояние дома на склоне) не были оговорены продавцом, вы вправе требовать соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков либо возмещения расходов на их устранение. Это ваш практический инструмент против продавца, если проблема проявится после сделки.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— ст. 15 ГК РФ, п. 1

В дополнение вы вправе требовать полного возмещения убытков — расходов на восстановление нарушенного права и утраты имущества. На практике это означает: если из-за отступа или склона вам потребуется реконструкция, компенсационные мероприятия или судебные расходы, эти суммы можно предъявить продавцу.

Вывод: при покупке вы получаете защиту от продавца по правилам о качестве товара. Если недостатки не оговорены в договоре — вы вправе по выбору требовать уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения расходов (ст. 475 ГК РФ), а также возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ). Рекомендуется до сделки письменно зафиксировать в договоре известные параметры (отступ, склон, статус красной линии) и предусмотреть условие об ответственности продавца, чтобы не потерять эти права.

Может ли Росреестр отказать в регистрации перехода права, и каков порядок принудительного сноса

Перечень оснований для приостановления регистрации перехода права исчерпывающий, и ни одно из них не касается отступа от лесного массива или расположения на склоне.

назначение или разрешенное использование созданного (создаваемого) объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), за исключением случаев, если в соответствии с законом размещение такого объекта на данном земельном участке допускается независимо от вида его разрешенного использования; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 23) земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником для целей, не предусматривающих возможность строительства (размещения) такого объекта; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 24) в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в орган регистрации прав поступили возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и в составе документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, отсутствуют документы, подтверждающие снятие указанных возражений;
— п. 22 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Для вас это означает: регистратор вправе приостановить учёт и регистрацию только если назначение или разрешённое использование объекта не соответствует виду разрешённого использования участка либо участок предоставлен для целей, не допускающих размещение объекта. Ваш участок имеет вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства», дом — жилой дом ИЖС, то есть назначение объекта виду использования участка полностью соответствует. Отступ до лесного массива, склон и красная линия в этот перечень оснований не входят, поэтому по этим обстоятельствам отказ в регистрации перехода права маловероятен.

Принудительный снос в данном случае возможен в судебном порядке либо органом местного самоуправления в строго ограниченных случаях, когда постройка возведена на участке в границах территории общего пользования при отсутствии правоустанавливающих документов (п. 4 ст. 222 ГК РФ). Здесь оценка зависит от даты установления красной линии: если она появилась после 1992 года и постройка возводилась правомерно, это основание внесудебного сноса неприменимо (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44). У дома есть разрешение Администрации 1992 года, а участок прошёл межевание с согласованием границ — при таких фактах судебный снос дополнительно ограничен требованием установить существенность нарушения и угрозу жизни и здоровью.

Вывод: Росреестр не вправе отказать в регистрации перехода права на дом и участок по мотивам отступа, склона или красной линии — эти обстоятельства не входят в закрытый перечень оснований приостановления (ст. 26 Закона № 218-ФЗ), а вид разрешённого использования участка допускает размещение дома. Снос возможен только через суд либо органом местного самоуправления в исключительных случаях, и при отсуте доказанной угрозы жизни и здоровью он маловероятен. Точная дата утверждения красной линии — решающий факт, который следует проверить до сделки.