Как выкупить или взять в аренду соседний бесхозяйный участок ИЖС без кадастрового номера и границ, если он заброшен более 7 лет и собственник неизвестен?

Правовой статус «ничейного» участка: это не бесхозяйная вещь, а неразграниченная государственная собственность

Главная ошибка в исходной посылке вопроса: участок без кадастрового номера и без границ вовсе не «ничей». По закону любые земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципалитетов, являются государственной собственностью; вопрос лишь в том, разграничена она или нет.

1. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. 2. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ) Статья 17. Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю 1. В федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 17.04.2006 № 53-ФЗ) Статья 18. Собственность на землю субъектов Российской Федерации 1. В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;
   — п. 1 ст. 16 ЗК РФ

Пока право не разграничено, землёй распоряжается соответствующий орган местного самоуправления, причём отсутствие регистрации права этому не мешает. Для Красноярска как городского округа это администрация города.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. 2. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального округа в отношении земельных участков, расположенных на территории муниципального округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 13.06.2023 № 228-ФЗ) органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;
— абз. 2 п. 1 ст. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;
— абз. 1–2 п. 2 ст. 3.3 ФЗ № 137-ФЗ

Это означает: у участка есть распорядитель — администрация г. Красноярска, и «выкупить у бесхозного хозяина» нельзя, потому что продавать некому — нужно вступать в отношения именно с муниципалитетом по процедурам ЗК РФ. При этом именно этот же орган уполномочен и на заключение соглашения о перераспределении.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, также являются органами, уполномоченными на заключение в отношении таких земельных участков договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена
— п. 4 ст. 3.3 ФЗ № 137-ФЗ

Вывод: спорный участок с высокой вероятностью относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена; распоряжается ими администрация г. Красноярска, и любые действия по присоединению возможны только через публичные процедуры (перераспределение, аукцион), а не через сделку с «хозяином». Если участок когда-либо был сформирован и поставлен на кадастровый учёт (ранее учтённый объект), режим тот же — распоряжение ведёт ОМСУ.

Основной путь для клиента: перераспределение земель (присоединение смежного участка к своему)

Поскольку участок клиента — ИЖС в частной собственности, а смежный — неразграниченная (государственная) земля, закон прямо допускает их перераспределение с увеличением участка клиента — но только до предельных максимальных размеров участков ИЖС по градостроительному регламенту.

1. перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 3 1 ) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности и не указанных в подпункте 3 настоящего пункта, в целях обеспечения соблюдения требований, предусмотренных статьей 11 9 настоящего Кодекса; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 30.01.2026 № 12-ФЗ) 4) земельные участки образуются для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, в том числе в целях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ) 2.
   — подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Перераспределение оформляется соглашением между органом и собственником, на основании утверждённой схемы расположения земельного участка (при отсутствии проекта межевания).

1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки. 3. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в случаях, предусмотренных подпунктами 3, 3 1 и 4 пункта 1 настоящей статьи, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в случае, предусмотренном подпунктом 3 1 пункта 1 настоящей статьи, осуществляется однократно. (В редакции Федерального закона от 30.01.2026 № 12-ФЗ) 4. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.01.2026 № 12-ФЗ) 5.
   — п. 2 ст. 39.28 ЗК РФ

Такое увеличение площади платное; порядок расчёта платы для неразграниченных земель устанавливает орган государственной власти субъекта РФ (для Красноярского края — краевой акт), а расчёт может вестись от кадастровой стоимости пропорционально приросту площади.

1. Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется: 1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 5 1 . Расчет размера платы, предусмотренной пунктом 5 настоящей статьи, может осуществляться на основании кадастровой стоимости исходного или образуемого земельного участка пропорционально увеличению площади земельного участка, находящегося в частной собственности.
   — п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ

Процедура начинается с заявления собственника в уполномоченный орган; к заявлению при отсутствии проекта межевания прилагается схема расположения участка, которую готовит сам гражданин.

1. В целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган. 2. В заявлении о перераспределении земельных участков указываются: 1) фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); 2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 3) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, перераспределение которых планируется осуществить; 4) реквизиты утвержденного проекта межевания территории, если перераспределение земельных участков планируется осуществить в соответствии с данным проектом; 5) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем. 3.
   — п. 1 ст. 39.29 ЗК РФ

1. В случае образования земельных участков путем перераспределения земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подготовка схем расположения земельных участков обеспечивается гражданами, являющимися собственниками таких земельных участков. (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 9. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется в форме электронного документа. В случае, если подготовку схемы расположения земельного участка обеспечивает гражданин в целях образования земельного участка для его предоставления гражданину без проведения торгов, подготовка данной схемы может осуществляться по выбору указанного гражданина в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе. 10. Подготовка схемы расположения земельного участка в форме электронного документа может осуществляться в соответствии с настоящим Кодексом заинтересованным лицом с использованием федеральной государственной географической информационной системы, обеспечивающей функционирование национальной системы пространственных данных, или иных технологических и программных средств. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 317-ФЗ) 11.
   — п. 8 ст. 11.10 ЗК РФ

Уполномоченный орган в срок не более 20 дней либо утверждает схему, либо согласовывает соглашение, либо отказывает; отказ возможен, в частности, если случай не подпадает под п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ, если на образуемом участке расположены чужие объекты недвижимости и в ряде иных случаев.

1. В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков уполномоченный орган по результатам его рассмотрения совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет это решение с приложением указанной схемы заявителю; 2) направляет заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; 3) принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии оснований, предусмотренных пунктом 9 настоящей статьи. 8 1 . В случае, если схема расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, подлежит согласованию в соответствии со статьей 3 5 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", срок, предусмотренный пунктом 8 настоящей статьи, может быть продлен, но не более чем до тридцати пяти дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков. О продлении срока рассмотрения указанного заявления уполномоченный орган уведомляет заявителя. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 280-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 9.
   — п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ

1. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных пунктом 1 статьи 39 28 настоящего Кодекса; 2) не представлено в письменной форме согласие лиц, указанных в пункте 4 статьи 11 2 настоящего Кодекса, если земельные участки, которые предлагается перераспределить, обременены правами указанных лиц; 3) на земельном участке, на который возникает право частной собственности, в результате перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будут расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственности других граждан или юридических лиц, за исключением сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено), размещение которого допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекта, размещенного в соответствии с пунктом 3 статьи 39 36 настоящего Кодекса;
   — п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ

Обязательные условия: соблюдение предельных размеров (их устанавливают ПЗЗ Красноярска) и запрет на вклинивание/вкрапливание/чересполосицу.

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. 2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами муниципальных образований и (или) границами городских либо сельских населенных пунктов устранение такого пересечения осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6.
   — п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ

1. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, за исключением земельного участка, образуемого в целях осуществления пользования недрами, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, их неотъемлемых технологических частей, гидротехнических сооружений, в том числе образующих водохранилища и иные искусственные водные объекты, а также размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами территориальных зон (за исключением земельных участков, границы которых могут пересекать границы территориальных зон в соответствии с настоящим пунктом), лесничеств устранение такого пересечения осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
   — п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ

Вывод: перераспределение — это реальный и основной механизм присоединения смежного участка к участку клиента. Порядок: (1) заказать у кадастрового инженера схему расположения земельного участка на КТ; (2) подать в администрацию г. Красноярска заявление о перераспределении с приложением схемы; (3) получить решение об утверждении схемы и подписать соглашение о перераспределении с оплатой; (4) одновременно зарегистрировать право на образованный участок в Росреестре. Обязательное условие — итоговая площадь не должна превышать предельный максимальный размер участка ИЖС по ПЗЗ и не должно возникать вклинивания/чересполосицы. Если площадь превысит предельный максимум — присоединить участок целиком не получится.

Альтернатива: аренда/покупка через аукцион (когда перераспределение не подходит)

Если перераспределение невозможно (например, превышение предельного размера или отказ), участок можно попытаться получить через аукцион — как в аренду, так и в собственность. Общее правило: договор аренды государственного/муниципального участка заключается на аукционе, кроме закрытого перечня случаев предоставления без торгов.

1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: 1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации; 2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации; 3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;
   — п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ

Аукцион инициируется в том числе по заявлению гражданина; при этом схему расположения участка гражданин вправе подготовить сам.

1. Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. 1 1 . Организация аукциона осуществляется в установленном настоящей статьей порядке с учетом общих требований к организации и проведению торгов, предусмотренных статьей 17 3 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ "О защите конкуренции". (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2025 № 577-ФЗ) 2. Запрещается объединение двух и более земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона, если иное не предусмотрено федеральным законом. 3. Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке: 1) подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории;
   — п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ

1. подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. Подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка не допускается в случае образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 2) обращение заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка;
   — подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ

1. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов либо на торгах может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 5. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 6. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, может быть обеспечена указанным юридическим лицом. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования, может быть обеспечена указанными гражданином или юридическим лицом. 7.
   — п. 4 ст. 11.10 ЗК РФ

Отдельный случай предоставления без торгов — исключительное право собственника здания на участок под ним. Для клиента он неприменим: жилой дом снесён/признан непригодным, клиент собственником строения на спорном участке не является.

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
   — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Отказ в предоставлении без торгов возможен, в частности, если участок ограничен в обороте либо зарезервирован/включён в зону комплексного развития.

1. указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка; 7) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования; 8) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о ее комплексном развитии в случае, если для реализации указанного решения не требуется заключения договора о комплексном развитии территории , за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник здания, сооружения, помещений в них, объекта незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке, или правообладатель такого земельного участка;
   — подп. 6 ст. 39.16 ЗК РФ

Вывод: аренда или покупка спорного участка возможны через аукцион по заявлению клиента (п. 1, п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ), но это конкурентная процедура — участок достанется победителю торгов, а не автоматически клиенту. Приоритетный и наиболее реалистичный для клиента путь — всё же перераспределение (блок 2), поскольку оно позволяет присоединить смежную землю без торгов именно ему. Исключительное право по ст. 39.20 ЗК РФ в данной ситуации не работает. Если участок окажется ограниченным в обороте, зарезервированным или в зоне КРТ — без торгов его не дадут.

Риск признания участка бесхозяйным и «заберут ли в муниципалитет»

Бесхозяйной является вещь, у которой нет собственника либо собственник неизвестен. Недвижимая бесхозяйная вещь принимается на учёт регистрирующим органом по заявлению ОМСУ, и по истечении года муниципалитет может через суд признать право муниципальной собственности.

1. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 315-ФЗ) Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. 4. В городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов.
   — п. 3 ст. 225 ГК РФ

Однако участок без собственника, у которого по ст. 16 ЗК РФ собственником является публичное образование, — это, по общему правилу, не «бесхозяйная вещь», а неразграниченная госсобственность. Режим ст. 225 ГК РФ применяется к объектам, реально выпавшим из чьего-либо права. Тем не менее муниципалитет может пойти и по пути ст. 225 ГК РФ, если объект числится как ранее учтённый без правообладателя.

Важная защита: даже если участок поставили на учёт как бесхозяйный и суд отказал муниципалитету, это не мешает приобрести его в частную собственность по приобретательной давности.

По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности 9 городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Сама приобретательная давность для недвижимости — 15 лет добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным, с регистрацией права.

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
   — п. 1 ст. 234 ГК РФ

Вывод: «сразу снять с учёта и забрать в муниципалитет» — не автоматический сценарий: для земли, собственность на которую не разграничена, распоряжение и так ведёт ОМСУ, а признание бесхозяйным требует постановки на учёт и года ожидания плюс судебной процедуры. Для клиента это скорее сигнал действовать быстро: если участок ещё не поставлен на учёт как бесхозяйный, нужно успеть инициировать перераспределение. Заявлять приобретательную давность клиенту преждевременно — фактов 15-летнего добросовестного владения именно этим участком из вопроса не следует (он заброшен, а не используется клиентом). Требуется уточнить фактическое владение.

Специальный риск: если участок входил в общее имущество многоквартирного дома

Если жилой дом, стоявший на спорном участке, был многоквартирным (а расселение «собственников помещений» на это косвенно указывает), то земельный участок под ним является общей долевой собственностью собственников помещений, а не бесхозной землёй. В существующей застройке такой участок — общее имущество; если он образован и поставлен на кадастровый учёт, бесплатно переходит в общую долевую собственность.

1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2018 № 191-ФЗ, от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
   — ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»

1. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации . Статья 17 (Статья утратила силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Статья 18 1.
   — ч. 5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»

Даже если участок не был образован до введения ЖК РФ, его образование — обязанность публичного органа, а право на обращение есть у собственника помещения.

1. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2018 № 191-ФЗ, от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
   — ч. 3 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»

Вывод: это решающая развилка. Если дом был многоквартирным, участок не является «ничейным» — он принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений, и присоединить его к участку клиента нельзя ни через перераспределение, ни через аукцион без волеизъявления всех сособственников (а после расселения и сноса дома вопрос о судьбе такого участка решается с учётом прав бывших собственников помещений). Если дом был индивидуальным — работает обычный механизм перераспределения из блоков 2–3. Клиенту необходимо документально установить статус снесённого дома (многоквартирный или ИЖД) — от этого зависит вся стратегия.

Чего делать нельзя: самовольное занятие участка

До оформления прав нельзя ни огораживать, ни осваивать спорную площадь: использование участка лицом, не имеющим прав на него, — самостоятельное административное правонарушение со штрафом.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ) Статья 7.2.
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

Это означает, что просто «присоединить» участок за забор по факту нельзя: перемещение забора или использование земли без правоустанавливающих документов повлечёт штраф (для граждан — от 1% кадастровой стоимости, но не менее 5 000 руб., а при отсутствии кадастровой стоимости — от 5 000 до 10 000 руб.). Начинать пользование можно только после государственной регистрации права/аренды.

Вывод: до подписания соглашения о перераспределении и регистрации права (либо заключения договора аренды) любые действия по занятию участка противоправны и наказуемы по ст. 7.1 КоАП РФ. Стратегия должна быть «сначала документы — потом забор».

Порядок действий, орган и обжалование отказа

Заявление о перераспределении подаётся в уполномоченный орган; в заявлении указываются данные заявителя, кадастровый номер своего участка и реквизиты проекта межевания (если есть).

1. В целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган. 2. В заявлении о перераспределении земельных участков указываются: 1) фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); 2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 3) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, перераспределение которых планируется осуществить; 4) реквизиты утвержденного проекта межевания территории, если перераспределение земельных участков планируется осуществить в соответствии с данным проектом; 5) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем. 3.
   — п. 1 ст. 39.29 ЗК РФ

Срок рассмотрения — не более 20 дней (до 35 при необходимости согласования схемы), по итогам орган либо утверждает схему, либо согласует соглашение, либо отказывает.

1. В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков уполномоченный орган по результатам его рассмотрения совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет это решение с приложением указанной схемы заявителю; 2) направляет заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; 3) принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии оснований, предусмотренных пунктом 9 настоящей статьи. 8 1 . В случае, если схема расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, подлежит согласованию в соответствии со статьей 3 5 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", срок, предусмотренный пунктом 8 настоящей статьи, может быть продлен, но не более чем до тридцати пяти дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков. О продлении срока рассмотрения указанного заявления уполномоченный орган уведомляет заявителя. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 280-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 9.
   — п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ

Обжаловать отказ можно в порядке КАС РФ (оспаривание решения органа); перечень оснований отказа в ст. 39.29 и ст. 39.16 ЗК РФ исчерпывающий, и орган обязан мотивировать отказ (все причины указываются в решении об отказе).

Вывод: заявление подаётся в уполномоченный орган, определённый по правилам ст. 3.3 ФЗ № 137-ФЗ (для неразграниченных земель городского округа — орган местного самоуправления городского округа, то есть администрация г. Красноярска). Пакет: заявление о перераспределении + схема расположения земельного участка на КТ (готовит кадастровый инженер), при необходимости — правоустанавливающие документы. Срок ответа — не более 20 дней. При отказе — либо устранить причину и подать вновь, либо обжаловать решение в суде по правилам КАС РФ; госпошлина за регистрацию права при перераспределении уплачивается по общим правилам регистрации прав.

Документы, альтернативные пути и завершающая регистрация

Доказательства и документы. Заявление о перераспределении подаётся заявителем, а схема расположения при отсутствии проекта межевания прилагается к заявлению; правоустанавливающие документы на свой участок прикладываются, если право не зарегистрировано в ЕГРН.

1. В целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган. 2. В заявлении о перераспределении земельных участков указываются: 1) фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); 2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 3) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, перераспределение которых планируется осуществить; 4) реквизиты утвержденного проекта межевания территории, если перераспределение земельных участков планируется осуществить в соответствии с данным проектом; 5) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем. 3.
   — п. 1 ст. 39.29 ЗК РФ

Подтверждать «бесхозность» соседнего участка отдельной справкой не требуется — достаточно, что он не имеет правообладателя и относится к неразграниченным землям (блок 1). Выписка ЕГРН по своему участку и старая документация по снесённому дому нужны как подтверждение смежности и отсутствия обременений.

Альтернатива — торги. Если перераспределение невозможно, свободный участок можно приобрести в собственность на аукционе, который инициируется по заявлению гражданина, причём схему он вправе подготовить сам.

1. Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. 1 1 . Организация аукциона осуществляется в установленном настоящей статьей порядке с учетом общих требований к организации и проведению торгов, предусмотренных статьей 17 3 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ "О защите конкуренции". (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2025 № 577-ФЗ) 2. Запрещается объединение двух и более земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона, если иное не предусмотрено федеральным законом. 3. Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке: 1) подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории;
   — п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ

1. подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. Подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка не допускается в случае образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 2) обращение заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка;
   — подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ

Завершающий этап — кадастровый учёт и регистрация. После соглашения о перераспределении образуется новый участок; право на него подлежит государственной регистрации. Ведение ЕГРН и регистрация прав осуществляются по ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ: право собственности на недвижимость, возникшее из соглашения о перераспределении, возникает с момента государственной регистрации, и только после этого участок можно законно использовать.

Вывод: единый порядок реализации для клиента — (1) собрать выписку ЕГРН и документы на свой участок; (2) заказать у кадастрового инженера схему расположения; (3) подать заявление в администрацию г. Красноярска (перераспределение) либо заявление об организации аукциона; (4) заключить соглашение/договор с оплатой; (5) зарегистрировать право в Росреестре. Если перераспределение и торги недоступны (например, площадь превышает предельный размер либо участок в зоне КРТ/ограничен в обороте), законного способа присоединить участок «в обход» процедур нет — остаётся только участие в торгах. Окончательный ответ зависит от статуса дома (МКД/ИЖД) и от предельных размеров по ПЗЗ Красноярска.