Обязательно ли продавцу лично приезжать в МФЦ для регистрации сделки купли-продажи земельного участка или можно по доверенности, и нужны ли оригиналы документов о праве собственности

Обязательно ли личное присутствие продавца, или достаточно представителя по доверенности

Продавец как собственник земельного участка прямо назван в числе лиц, по заявлению которых осуществляется регистрация (п. 1 ч. 1 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ) — значит, именно он (или его надлежащий представитель) и должен подавать заявление о переходе права.

1. При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: 1) собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание
   — п. 1 ч. 1 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ

Присутствие продавца лично не является обязательным: закон допускает совершение регистрационных действий по заявлению представителя, но устанавливает повышенное требование к форме его полномочий — доверенность должна быть нотариально удостоверенной.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. 4 1 . Если иное не установлено федеральным законом, с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права, возникающего с момента государственной регистрации, на объект недвижимости, который приобретается в общую долевую собственность, обращаются все лица, которые приобретают такой объект в общую долевую собственность. Если иное не установлено федеральным законом, с заявлением о государственном кадастровом учете изменений сведений об объекте недвижимости, находящемся в общей долевой собственности, обращаются все лица, в собственности которых такой объект находится. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5.
— ч. 4 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ

Это же требование продублировано применительно к документам: если с заявлением обращается представитель физлица, он предъявляет нотариально удостоверенную доверенность.

При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. 9. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность, а также документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, если иное не установлено федеральным законом. Орган регистрации прав самостоятельно запрашивает в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, учредительные документы такого юридического лица. Заявитель вправе представить учредительные документы юридического лица, или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов по собственной инициативе. 10.
— ч. 8 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Дополнительно действует общее правило гражданского права: доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав и на распоряжение зарегистрированными в реестрах правами обязательно нотариальная.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Вывод: продавец вправе не приезжать лично — зарегистрировать переход права может его представитель по нотариально удостоверенной доверенности (либо сам продавец по документу, удостоверяющему личность). Простая письменная («от руки») доверенность для подачи документов на регистрацию в ЕГРН не подойдёт — МФЦ не примет её, это прямое основание для приостановки. Если продавец — гражданин и хочет избежать поездки, ему нужно оформить нотариальную доверенность на вас (или третье лицо) с указанием полномочий: подать заявление о государственной регистрации перехода права, подписать и подать договор и приложения, получить документы после регистрации. Если продавец — организация, нотариальная форма по общему правилу не требуется, но подпись представителя ЮЛ должна подтверждаться решением/приказом о назначении (ч. 9 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ), а сама организация (кроме случая, когда стороной сделки выступает физлицо) подаёт документы в электронной форме.

Нужны ли оригиналы правоустанавливающих документов или достаточно копий

Документы, являющиеся основанием регистрации (договор купли-продажи), а также иные документы на бумаге представляются в экземпляре-подлиннике — именно сам договор нужно сдать в оригинале, а не в копии.

Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике. Такие документы с отметкой об их переводе в форму электронного образа документа (за исключением случаев, установленных законом) возвращаются заявителю после завершения процедуры осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав вместе с иными подлежащими выдаче документами. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 4. Межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. 5.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

Само заявление на бумажном носителе также представляется в единственном экземпляре-подлиннике. При этом, как видно из части 3 той же статьи, оригиналы документов с отметкой о переводе в электронный образ возвращаются заявителю после завершения процедуры вместе с выдаваемыми документами — то есть МФЦ/Росреестр подлинники не «изымает навсегда».

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в форме документа на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре-подлиннике. 7. В случае представления для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов в форме электронных документов, электронных образов документов такие документы представляются: 1) в форме электронных документов, если настоящим Федеральным законом предусмотрено, что такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе должны быть представлены в подлиннике, в том числе если такие документы выражают содержание нотариально удостоверенной сделки, за исключением случаев, предусмотренных частью 11 настоящей статьи; (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 338-ФЗ , от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2) в форме электронных документов или электронных образов документов (в том числе акты органов государственной власти, акты органов местного самоуправления, а также судебные акты, установившие права на недвижимое имущество) . (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 8.
— ч. 6 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

Однако вопрос со «свежей выпиской / свидетельством / старыми договорами» решается иначе. Закон прямо запрещает истребовать у заявителя дополнительные документы, если уже представленные соответствуют требованиям, а сведения о зарегистрированных правах есть в ЕГРН (они — общедоступные, орган регистрации получает их сам).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами. 6. Заявитель вправе представить по собственной инициативе для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, которые в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" представляются в порядке межведомственного информационного взаимодействия. 7. Представление документа об уплате государственной пошлины за осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав вместе с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав не требуется. Заявитель вправе представить такой документ по собственной инициативе.
— ч. 5 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Более того, отказ в приёме заявления и документов допускается строго в ограниченных случаях — не установлена личность, документы исполнены карандашом/с подчистками и т.п. Никакого основания «нет свежей выписки/оригинала свидетельства» здесь нет.

Отказ в приеме заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов не допускается, за исключением случая, указанного в части 15 настоящей статьи. 15. В случае представления заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения в их приеме должно быть отказано непосредственно в момент представления таких заявления и документов в случаях, если: 1) не установлена личность лица, обратившегося за осуществлением государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе не предъявлен документ, удостоверяющий личность такого лица, истек срок действия документа, удостоверяющего личность заявителя
— ч. 14, 15 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Сотрудник МФЦ при приёме не сверяет «историю» права, а выполняет конкретные действия: удостоверяет личность, визуально проверяет, что бумажный оригинал не является копией и не имеет исправлений, при представлении копий — делает на них отметку «копия», сканирует и заверяет электронные образы своей ЭП, передаёт их в Росреестр.

При получении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в форме документов на бумажном носителе многофункциональный центр: 1) удостоверяет личность лица, обратившегося за осуществлением государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, или его представителя в порядке, установленном Федеральным законом от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг"; 2) визуально, без использования технических средств определяет, что представленные заявителем на бумажном носителе в качестве оригиналов документы не являются изготовленными с использованием копировально-множительной и иной техники копиями, не исполнены карандашом, не имеют подчисток либо приписок, зачеркнутых слов и иных не оговоренных в них исправлений, повреждений, которые не позволяют прочитать текст документов и однозначно истолковать их содержание; 3) в случае представления заявителем копий документов делает на них отметку о том, что представленные заявителем на бумажном носителе документы являются копиями; 4) проставляет на представленных заявителем на бумажном носителе документах, за исключением документов, удостоверяющих личность заявителя, отметку о создании электронных образов таких документов; 5) преобразовывает заявление и документы, представленные заявителем на бумажном носителе, путем сканирования в электронные образы таких документов и заверяет электронные образы документов усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица многофункционального центра; 6) передает в орган регистрации прав созданные в соответствии с настоящей частью электронные образы документов, документы, представленные заявителем в форме электронных документов, закладную, представленную заявителем в форме документа на бумажном носителе, а также электронный образ выдаваемой заявителю описи (иного документа) принятых документов
— ч. 13 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: оригиналы нужны не «для показа», а именно для сдачи вместе с заявлением по экземпляру-подлиннику: это сам договор купли-продажи (если он на бумаге) и само заявление. Копия договора вместо оригинала — основание для приостановки. А вот выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, старые договоры продавца в качестве обязательных документов не требуются: сведения о зарегистрированном праве есть в ЕГРН, орган регистрации получает их сам, а истребование дополнительных документов прямо запрещено ч. 5 ст. 18. Сотрудник МФЦ ничего дополнительно не «смотрит по базе» по вашему поручению — он лишь принимает комплект и сканирует его. Поэтому свежую выписку имеет смысл заранее (до подписания и передачи денег) получить вам как покупателю — для собственной проверки чистоты участка, но не как обязательный документ для МФЦ.

Основания приостановления и отказа — как их не допустить

Перечень оснований приостановления исчерпывающий и связан с комплектностью и достоверностью документов: если представлено ненадлежащее лицо (без полномочий), не представлены обязательные документы, форма или содержание документа не соответствуют закону, документы подписаны неправомочным лицом — регистрация приостанавливается.

1. лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными
   — п. 1, 2, 5 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Если в срок приостановления причины не устранены — следует отказ.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
— ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

В связке с разобранными выше нормами это означает: «узких мест» ровно два — полномочия подающего (нотариальная доверенность от продавца, ч. 4 ст. 15, ч. 8 ст. 18) и комплектность/форма (подлинник договора, ч. 3 ст. 21; отсутствие обязательных согласий). Отсутствие выписки или оригинала свидетельства в этом перечне прямо не поименовано и основанием приостановки не является.

Вывод: чтобы сделку не приостановили, нужно: (1) подать заявление надлежащим лицом — продавцом лично либо представителем по нотариальной доверенности с чётко прописанными полномочиями; (2) приложить подлинник договора купли-продажи и приложения, если они на бумаге; (3) при необходимости — нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если участок приобретён в браке (см. блок 5); (4) корректно заполнить заявление. При приостановке его можно устранить в срок и регистрация возобновится; обжаловать отказ можно в суде (ч. 2 ст. 27), но проще не допускать нарушения на входе.

Сроки регистрации при подаче через МФЦ и последствия задержки

При подаче заявления через МФЦ срок государственной регистрации увеличен — 9 рабочих дней с даты приёма в МФЦ заявления и документов (для обычного перехода права; если основание нотариальное или иной случай — есть отдельные сокращённые сроки). Это важно для планирования: документы сначала идут из МФЦ в Росреестр.

девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 7) пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;
— п. 2 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Датой регистрации считается дата внесения записи в ЕГРН (ч. 2 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ). Юридически переход права по договору продажи недвижимости происходит именно в момент такой регистрации, и до неё договор для третьих лиц не меняет их отношения с покупателем.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Вывод: при подаче через МФЦ ориентируйтесь примерно на 9 рабочих дней с даты приёма. Право собственности у покупателя возникает не с подписания договора и не с передачи денег, а с даты внесения записи в ЕГРН. Если продавец будет уклоняться от регистрации, другая сторона вправе требовать регистрации перехода права в судебном порядке и возмещения убытков, вызванных задержкой (п. 3 ст. 551 ГК РФ), — но в вашей ситуации, когда продавец готов содействовать, достаточно оформить нотариальную доверенность.

Согласие супруга продавца и гарантии покупателя (смежный риск)

Если земельный участок был приобретён продавцом в браке, он относится к общему имуществу супругов, и на сделку по распоряжению правами, подлежащими государственной регистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга; без него сделка может быть оспорена в течение года.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
— п. 1 ст. 35 СК РФ

Отсутствие такого согласия, если оно обязательно, — это как раз основание приостановления по п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ («отсутствует подтверждение наличия согласия третьего лица»). Поэтому этот документ нужно проверить до подачи в МФЦ, а не после.

Кроме того, продавец обязан передать участок свободным от прав третьих лиц, иначе покупатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора; при изъятии участка третьими лицами продавец возмещает убытки.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя 1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Статья 462.
— п. 1 ст. 460 ГК РФ

Вывод: если участок — совместно нажитое имущество продавца, до МФЦ нужно получить нотариально удостоверенное согласие его супруга, иначе высок риск приостановки и последующего оспаривания сделки. Если участок — личная собственность продавца (получен по наследству, в дар, до брака или по брачному договору), согласие не требуется. Дополнительно ещё на этапе проверки перед передачей денег стоит убедиться, что участок свободен от обременений (залог, аренда, сервитут, арест) — именно ради этого и нужна свежая выписка из ЕГРН, которую покупатель заказывает для себя.

Альтернативные способы подачи без личного визита продавца и дальнейшее исполнение

Помимо личной подачи в МФЦ, заявление и документы на бумаге либо в электронной форме могут передаваться в Росреестр через нотариуса в порядке, установленном Основами законодательства РФ о нотариате. Это отдельный канал подачи (часто используется именно при нотариальной сделке или когда стороны в разных городах).

При получении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в форме документов на бумажном носителе многофункциональный центр: 1) удостоверяет личность лица, обратившегося за осуществлением государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, или его представителя в порядке, установленном Федеральным законом от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг"; 2) визуально, без использования технических средств определяет, что представленные заявителем на бумажном носителе в качестве оригиналов документы не являются изготовленными с использованием копировально-множительной и иной техники копиями, не исполнены карандашом, не имеют подчисток либо приписок, зачеркнутых слов и иных не оговоренных в них исправлений, повреждений, которые не позволяют прочитать текст документов и однозначно истолковать их содержание; 3) в случае представления заявителем копий документов делает на них отметку о том, что представленные заявителем на бумажном носителе документы являются копиями; 4) проставляет на представленных заявителем на бумажном носителе документах, за исключением документов, удостоверяющих личность заявителя, отметку о создании электронных образов таких документов; 5) преобразовывает заявление и документы, представленные заявителем на бумажном носителе, путем сканирования в электронные образы таких документов и заверяет электронные образы документов усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица многофункционального центра; 6) передает в орган регистрации прав созданные в соответствии с настоящей частью электронные образы документов, документы, представленные заявителем в форме электронных документов, закладную, представленную заявителем в форме документа на бумажном носителе, а также электронный образ выдаваемой заявителю описи (иного документа) принятых документов
— ч. 13 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Кроме того, закон прямо предусматривает электронную подачу через единый портал, личный кабинет и иные сервисы; при этом ряд заявлений правообладатель может подать из личного кабинета в форме электронного документа. Это альтернатива личному визиту, но требует УКЭП у подающего либо нотариального удостоверения электронного пакета.

Также предусмотрен выездной приём (в том числе платный), когда документы принимаются на выезде — что актуально, если продавец не может приехать лично и не готов оформлять доверенность, но готов встретиться по месту.

Вывод: если продавец не хочет ни приезжать в МФЦ, ни выдавать нотариальную доверенность, есть три рабочих варианта: (1) подача через нотариуса (ч. 1.5 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ), (2) электронная подача с УКЭП, (3) выездной приём. Но все эти варианты НЕ отменяют требования к полномочиям: при подаче через представителя доверенность всё равно должна быть нотариальной. После регистрации заявителю выдаются документы о регистрации, а подлинники, ранее сданные с отметкой о переводе в электронный образ, возвращаются (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ). Если по каким-то причинам в приёме откажут — отказ возможен только в перечисленных в ч. 15 ст. 18 случаях; в остальных документах приём обязателен.