Можно ли взять в аренду землю под аварийным домом, если квартира в собственности, а участок не оформлен, и как это сделать

Принадлежит ли земля под домом вам уже сейчас

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ, от 06.04.2024 № 67-ФЗ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
— п. 1 ст. 36 ЖК РФ

Если ваш «барак» по документам является многоквартирным домом, земельный участок под ним с элементами озеленения и благоустройства — это общее имущество всех собственников квартир. То есть земля «не оформлена» юридически лишь потому, что не поставлена на кадастровый учёт, но право на неё у вас как собственника квартиры уже существует в силу закона. Это ключевой момент: нормы о предоставлении участка «с нуля» (ст. 39.20 ЗК РФ) применяются только тогда, когда участок публичный и никому не принадлежит.

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»

Две нормы закона о введении ЖК РФ прямо это подтверждают: на землю под существующей застройкой право общей долевой собственности возникает автоматически, а с момента кадастрового учёта участок переходит собственникам квартир бесплатно. Никакой «приватизации» или торгов Вам не требуется — требуется техническая работа: сформировать участок.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
— ч. 3 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»

Если участок никогда не образовывался, любой собственник помещения вправе сам инициировать его образование через заявление в администрацию (а сама процедура образования — обязанность органа власти). Значит, просить «часть земли возле дома в аренду» Вам в принципе не нужно: корректный путь — не аренда, а формирование участка под домом и внесение в ЕГРН.

При государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержат
— ч. 5 ст. 40 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Право долевой собственности на участок под МКД регистрируется одновременно с первым помещением — отдельное заявление не нужно, если сведения об участке уже внесены в ЕГРН.

Вывод по вопросу: если барак официально признан многоквартирным домом, земельный участок под ним уже принадлежит Вам (и другим собственникам квартир) на праве общей долевой собственности в силу закона, независимо от отсутствия кадастрового учёта; Вам не нужно брать его в аренду — нужно добиться его образования и постановки на кадастровый учёт (это обязанность администрации по ч. 3–5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).

Если барак — НЕ многоквартирный дом (индивидуальный дом / дом блокированной застройки)

Если здание не отвечает признакам МКД, автоматического права на землю у Вас нет. Тогда работает общее правило ст. 39.20 ЗК РФ.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
— п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ

Собственник помещения в здании имеет исключительное право на предоставление занятого им участка — в собственность или в аренду, без торгов; при нескольких собственниках участок даётся в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
— п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ

Достаточно заявления ОДНОГО правообладателя: администрация в течение 30 дней направляет остальным проект договора аренды со множественностью лиц. То есть Вам не нужно собирать согласие всех соседей до обращения.

Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов либо на торгах может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.
— п. 4 ст. 11.10 ЗК РФ

Если участок не образован, схему расположения вправе подготовить сам гражданин (для предоставления без торгов), утверждение схемы — за администрацией. Это Ваш короткий путь: заказать схему у кадастрового инженера, утвердить её, поставить участок на учёт, заключить договор аренды.

Вывод по вопросу: при статусе «индивидуальный дом / дом блокированной застройки» Вы как собственник помещения имеете исключительное право получить участок под зданием в аренду без торгов, подав одно заявление в администрацию, — но только на участок, необходимый для эксплуатации здания, а не на «огородную» землю; окончательный ответ зависит от того, признан ли дом многоквартирным (см. блок 1).

Можно ли взять отдельную землю под огород

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
— п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 41 ЗК РФ

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса, а также для осуществления пользования недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. (В редакции федеральных законов от 13.07.2015 № 252-ФЗ, от 04.08.2023 № 430-ФЗ) 5. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае
— п. 4 ст. 39.7 ЗК РФ

По общему правилу аренда публичной земли — только через аукцион; без торгов — лишь в исчерпывающих случаях, прямо перечисленных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (для Вашей цели «огород возле дома» такого исключения нет). Арендатор по п. 1 ст. 41 ЗК РФ обладает правами собственника по ст. 40 ЗК РФ, то есть может возделывать землю, но в границах целевого назначения и вида разрешённого использования участка. Арендная плата определяется по правилам ст. 39.7 ЗК РФ (для ряда случаев — не выше земельного налога).

обращение заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка; 3) проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 16 статьи 11 10 настоящего Кодекса и подпунктами 5 - 9, 13 - 19 пункта 8 настоящей статьи, принятие и направление им заявителю в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления об утверждении схемы расположения земельного участка решения о ее утверждении с приложением этой схемы или решения об отказе в ее утверждении при наличии хотя бы одного из указанных оснований.
— подп. 3 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ

Схему расположения участка под аукцион Вы вправе подготовить сами и подать заявление о её утверждении — администрация обязана рассмотреть в срок не более 30 дней.

Вывод по вопросу: получить отдельный участок под огород можно, но, как правило, только через аукцион; без торгов земля под огородничество в Вашем случае не предоставляется. Принципиальный выбор: (а) идти через формирование участка под домом (без торгов, бесплатно, но только под дом); (б) участвовать в аукционе на право аренды смежного участка под огород — за плату и без гарантии победы.

Влияет ли аварийность дома и предстоящий снос на аренду/оформление

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 1 ст. 32 ЖК РФ

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.
— ч. 5 ст. 32 ЖК РФ

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания
— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Пока решение об изъятии не принято и соглашение не заключено (либо суд не постановил изъять принудительно), Вы сохраняете право владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильём и нести затраты на его использование. Но если участок уже зарезервирован для муниципальных нужд или в отношении территории принят акт о комплексном развитии, в предоставлении земли откажут.

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования;
— подп. 7 ст. 39.16 ЗК РФ

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка;
— подп. 6 ст. 39.16 ЗК РФ

на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился правообладатель этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства
— подп. 5 ст. 39.16 ЗК РФ

Это прямые основания отказа по ст. 39.16 ЗК РФ. Отдельно обратите внимание: основание подп. 4 (на участке чужое здание) для Вас не срабатывает, поскольку Вы — правообладатель помещения в этом здании; а вот резервирование под снос/расселение — реальный риск. При изъятии в возмещение включат и рыночную стоимость Вашей доли в праве на земельный участок (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства
— ч. 6 ст. 36 ЖК РФ

Важная гарантия: даже при сносе дома Вы не «теряете» землю — доля в праве общей долевой собственности на участок сохраняется.

Вывод по вопросу: аварийность сама по себе не лишает Вас права на участок и не запрещает его оформление, но если участок зарезервирован, изъят для муниципальных нужд или включён в территорию комплексного развития, в предоставлении земли откажут до завершения расселения; при этом доля в праве на участок под снесённым домом согласно ч. 6 ст. 36 ЖК РФ сохраняется, а её рыночная стоимость входит в возмещение по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Что делать и чем грозит самовольное использование земли

Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями
— ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ

Подготовка схемы расположения земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, обеспечивается органом государственной власти или органом местного самоуправления, указанными в статье 39 2 настоящего Кодекса, или собственником (собственниками) помещений в многоквартирном доме.
— п. 2.1 ст. 11.10 ЗК РФ

Если дом признан аварийным, регион вправе устанавливать дополнительные меры поддержки собственникам (ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ) — их нужно уточнять в региональном/муниципальном акте о расселении аварийного жилья по месту нахождения дома. По земле: до образования участка Вы вправе подать в администрацию заявление о его образовании (блок 1), а если участок не сформирован — его схему готовит орган власти либо собственники помещений (п. 2.1 ст. 11.10 ЗК РФ).

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа
— ст. 7.1 КоАП РФ

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Самовольно занимать и огораживать «ничейную» землю нельзя — это административный штраф по ст. 7.1 КоАП РФ. Владение участком 15 лет «как своим» не превращает землю в вашу при наличии публичной собственности — приобретательная давность (п. 1 ст. 234 ГК РФ) на публичные земли по истечении такого срока возможна по факту, но требует добросовестности, открытости и непрерывности и признаётся только судом, поэтому строить свой план на ней не следует.

Вывод по вопросу: правильный алгоритм — не занимать землю самовольно (риск штрафа по ст. 7.1 КоАП РФ), а инициировать образование участка под домом и его кадастровый учёт; при аварийном доме параллельно уточнить в администрации статус участка (резервирование/изъятие) и наличие региональных мер поддержки по ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ. Обжалование отказа в предоставлении/утверждении схемы — в суд в порядке КАС РФ (ст. 218–219 КАС РФ), в течение 3 месяцев со дня, когда стало известно о нарушении права.

Как обжаловать отказ администрации

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
— ч. 1 ст. 218 КАС РФ

заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Отказ администрации в утверждении схемы расположения участка либо в предоставлении земли без торгов — это акт органа публичной власти; он оспаривается в суде общей юрисдикции в порядке административного судопроизводства. Срок — 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении права. Поскольку участок связан с жилищными (а не экономическими) правоотношениями гражданина, дело подведомственно районному (городскому) суду общей юрисдикции, а административным ответчиком выступает уполномоченный орган местного самоуправления — тот же, который принимает решение о предоставлении/об отказе.

Вывод по вопросу: отказ в образовании участка под домом, в утверждении схемы либо в предоставлении земли обжалуется через административное исковое заявление в районный суд общей юрисдикции в течение 3 месяцев (ч. 1 ст. 219 КАС РФ); до суда целесообразно подать заявление в администрацию, поскольку именно она принимает решение по существу спора о земле.