Может ли гражданин СНГ оформить в собственность арендованный земельный участок под ИЖС для строительства дома

Может ли иностранный гражданин в принципе иметь земельный участок в собственности

Базовое правило: закон не содержит общего запрета для иностранцев на собственность на землю — он ограничивает её только для отдельных территорий. Об этом прямо говорит п. 2 ст. 5 ЗК РФ, отсылая к Кодексу и федеральным законам:

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами. 3. Для целей настоящего Кодекса используются следующие понятия и определения: собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков; землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования; (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ) землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды; обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут); правообладатели земельных участков - собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) обладатели публичного сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования землями и (или) чужими земельными участками, установленное в соответствии с главой V 7 настоящего Кодекса. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) Статья 6. Объекты земельных отношений 1.
— п. 2 ст. 5 ЗК РФ

А конкретное изъятие установлено п. 3 ст. 15 ЗК РФ — запрет касается приграничных и иных особо установленных территорий:

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Статья 16. Государственная собственность на землю 1. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. 2. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ) Статья 17. Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю 1. В федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 17.04.2006 № 53-ФЗ) Статья 18.
— п. 3 ст. 15 ЗК РФ

Формулировка «не могут обладать на праве собственности» п. 3 ст. 15 ЗК РФ означает: если ваш участок находится в субъекте/районе, включённом в перечень приграничных территорий (утверждается Президентом РФ), оформить его в собственность вы не сможете — ни за деньги, ни бесплатно. Если же участок вне такого перечня (типичный случай — земли населённых пунктов в глубине региона), запрет не действует, и иностранец вправе стать собственником на общих основаниях. Поэтому первый практический шаг — проверить по перечню приграничных территорий, не входит ли в него ваш район.

Категория земель и оборот сельхозземель

Для ИЖС участок, как правило, относится к землям населённых пунктов (п. 1 ст. 8 ЗК РФ):

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ) 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. 2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 493-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2021 № 493-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 22.07.2010 № 167-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 8 ЗК РФ

Это важно: на земли населённых пунктов запрет для иностранцев из ФЗ № 101-ФЗ не распространяется, он касается только земель сельскохозяйственного назначения. Для последних действует отдельное жёсткое правило:

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды , за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 503-ФЗ, от 28.06.2021 № 226-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 1. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 13.05.2008 № 66-ФЗ) Абзац.
— ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», п. 2

Значит, если по кадастровому паспорту ваш участок — земли сельскохозяйственного назначения (а не населённых пунктов), иностранец может владеть им только на праве аренды, и перевод в собственность невозможен независимо от вида разрешённого использования. Если участок — земли населённых пунктов с ВРИ «ИЖС», ограничение ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ к нему не применяется.

Вывод по вопросам 1–2: общий запрет на собственность иностранца отсутствует; земельный участок под ИЖС, относящийся к землям населённых пунктов и расположенный вне перечня приграничных территорий, иностранец оформить в собственность может. Если участок в приграничной зоне — собственность невозможна (только аренда, п. 1 ст. 22 ЗК РФ); если участок из земель сельскохозяйственного назначения — также только аренда.

По какому основанию арендатор выкупает участок под ИЖС и какова процедура

Аренда для иностранца прямо разрешена, собственность — нет автоматического перехода «из аренды»: выкуп публичного участка возможен по строго определённым основаниям.

Сначала об аренде как исходном титуле:

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 10.05.2007 № 69-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 19.07.2011 № 246-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Размер арендной платы определяется договором аренды. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5.
— п. 1 ст. 22 ЗК РФ

Далее — общее правило о продаже публичных участков: по умолчанию только через аукцион, кроме исключений п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ:

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 2. Без проведения торгов осуществляется продажа: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1 1 ) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения , развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2016 № 221-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 14.02.2024 № 17-ФЗ) 2) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 3) садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества;
— п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ

Ключевое исключение для вашей цели — если на участке уже стоит ваше здание: обладатель объекта получает исключительное право на выкуп без торгов:

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Из этого следует: «просто арендатор участка под ИЖС» права на выкуп без торгов не имеет. Вам нужно либо (а) возвести на участке жилой дом, зарегистрировать на него право собственности в ЕГРН и затем требовать предоставления участка в собственность как собственник здания по п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, либо (б) участвовать в аукционе на общих основаниях. Бесплатное предоставление участка под ИЖС — мера поддержки отдельных категорий граждан (например, многодетных семей по региональным законам), к иностранному гражданину она не применяется.

Процедура оформления — заявительная. Уполномоченный орган рассматривает заявление по правилам ст. 39.17 ЗК РФ:

В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. 6. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. 7.
— п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ

Если вы обращаетесь как собственник здания, внесите в заявление кадастровый номер участка, основание (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ) и вид права — собственность. Незаконный отказ орган обосновывает ссылкой на ст. 39.16 ЗК РФ, например:

с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса;
— подп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ

Вывод по вопросу 3: выкуп участка под ИЖС «из аренды» возможен либо на аукционе, либо без торгов при наличии на участке вашего зарегистрированного жилого дома (исключительное право по п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ). Заявление подаётся в уполномоченный орган, решение по нему принимается в срок не более 20 дней (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ); отказ допустим только по закрытому перечню оснований ст. 39.16 ЗК РФ.

Регистрация права собственности и содержание права

Право собственности на выкупленный участок возникает не с момента оплаты, а с момента государственной регистрации в ЕГРН. Основанием регистрации служат акт органа власти или договор купли-продажи:

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
— ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

То есть после принятия органом решения или подписания договора купли-продажи вы (или орган) подаёте документы в Росреестр, и только запись в ЕГРН делает вас собственником. С этого момента вы приобретаете весь объём правомочий собственника:

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Для вас это означает: получив участок в собственность, вы сможете владеть, пользоваться и распоряжаться им (строить дом, продавать, закладывать) по своему усмотрению — в отличие от аренды, где эти возможности ограничены договором и согласием арендодателя. Но при этом вы несёте и бремя содержания имущества.

Вывод по вопросу 5: право собственности возникает с даты регистрации в ЕГРН на основании акта органа власти или договора купли-продажи (ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ); объём правомочий собственника — по п. 1 ст. 209 ГК РФ.

Если орган откажет — как обжаловать и какие риски при нарушении запрета

Отказ в предоставлении участка — публично-правовое решение, которое оспаривается в суде по правилам КАС РФ:

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров. 2.
— ст. 218 КАС РФ, п. 1

Практически: получив письменный отказ с указанием оснований по ст. 39.16 ЗК РФ, вы вправе обратиться в районный суд по месту нахождения органа с административным иском о признании решения незаконным (либо сначала — в вышестоящий орган). Срок на обращение в суд по делам об оспаривании решений органов власти составляет три месяца со дня, когда стало известно о нарушении права.

Отдельно — риск, если иностранец всё же окажется собственником вопреки запрету (например, приграничный участок или земли сельхозназначения). Закон обязывает такое лицо отчудить участок, а при неисполнении — отчуждает его принудительно через суд:

{c15}

Это означает, что попытка оформить в собственность участок в обход запрета не создаёт для вас устойчивого права: сделку/право можно оспорить, а участок — принудительно продать. Поэтому перед выкупом критично подтвердить, что участок не попадает под запрет.

Вывод по вопросу 7 и рискам: незаконный отказ обжалуется административным иском в районный суд (ст. 218 КАС РФ); при приобретении участка в нарушение запрета (приграничная зона, земли сельхозназначения) право не сохраняется — участок подлежит отчуждению, в том числе принудительно через суд (ст. 5 ФЗ № 101-ФЗ).